Решение по делу № 33-8830/2023 от 07.07.2023

Судья Булыгина С.А. 24RS0017-01-2022-003656-45

Дело № 33-8830/2023

2.113г

КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

19 июля 2023 года г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего: Славской Л.А.,

судей: Полянской Е.Н., Русанова Р.А.,

с участием прокурора: Дозорцевой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тарасовой О.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Полянской Е.Н.

гражданское дело по исковому заявлению муниципального образования город Красноярск в лице департамента градостроительства администрации г. Красноярска к Лопатину Сергею Владимировичу, Романовой Елене Егоровне об изъятии объектов недвижимости, выселении, прекращении права собственности, признании права собственности на земельный участок и жилые помещения,

по апелляционной жалобе представителя муниципального образования г. Красноярск– Мухачевой К.Ю.,

на решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 14 февраля 2023 года, которым постановлено:

«Изъять для муниципальных нужд долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью 851 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, у Лопатина Сергея Владимировича (№), принадлежащие ему на праве собственности, определив размер возмещения в сумме 3 399 772 (три миллиона триста девяносто девять тысяч семьсот семьдесят два) рубля 72 копейки.

Прекратить право собственности Лопатина Сергея Владимировича (паспорт №) на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью 851 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и жилое помещение с кадастровым номером №, общей     площадью 39 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, после выплаты компенсации.

Изъять для муниципальных нужд долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью 851 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и жилое помещение с кадастровым номером №, общей     площадью 35,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, у Романовой Елены Егоровны (№), принадлежащие ей на праве собственности, определив размер возмещения в сумме 3 138 685 (три миллиона сто тридцать восемь тысяч шестьсот восемьдесят пять) рублей 28 копеек.

Прекратить право собственности Романовой Елены Егоровны (№) на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером <адрес> и жилое помещение с кадастровым номером <адрес>, после выплаты компенсации.

Признать право собственности на земельный участок, с кадастровым номером <данные изъяты>, за муниципальным образованием город Красноярск после выплаты Лопатину Сергею Владимировичу, Романовой Елене Егоровне (паспорт 04 13 № 542500) компенсаций.

В удовлетворении требований муниципального образования город Красноярск в лице департамента градостроительства администрации г. Красноярска к Лопатину Сергею Владимировичу (№), Романовой Елене Егоровне (№) о выселении из квартир, расположенных в доме по адресу: <адрес> - отказать».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Муниципальное образование город Красноярск в лице департамента градостроительства администрации г. Красноярска обратилось в суд с исковым заявлением к Лопатину С.В., Романовой Е.Е. об изъятии объектов недвижимости, выселении, прекращении права собственности, признании права собственности на земельный участок и жилые помещения.

Требования мотивированы тем, что ответчики являются собственниками земельного участка, с кадастровым номером №, общей площадью 851 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Лопатин С.В. является собственником жилого помещения, с кадастровым номером №, общей площадью 39 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, расположенного на вышеуказанном земельном участке. Романова Е.Е. является собственником жилого помещения, с кадастровым номером №, общей площадью 35,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, расположенного на вышеуказанном земельном участке. Согласно распоряжению администрации г. Красноярска от 28.04.2022 № 45-арх «О резервировании земель в целях реконструкции автомобильной дороги по пер. Боготольскому от ул. Копылова до ул. Новосибирской», зарезервированы земли из земель населенных пунктов общей площадью 46 813 кв.м, расположенные в Железнодорожном районе г. Красноярска. В связи с изъятием для муниципальных нужд в целях реконструкции автомобильной дороги по пер. Боготольскому от ул. Копылова до ул. Новосибирской в г. Красноярске земельных участков, жилых и не жилых объектов недвижимого имущества земельный участок с кадастровым номером № подлежит изъятию для муниципальных нужд. На основании отчета № 05-24/22 об оценке рыночной стоимости размера возмещения за земельный участок и жилое помещение, собственнику Лопатину С.В. было предложено возмещение за изымаемые объекты недвижимого имущества в размере 1 098 000 руб., собственнику Романовой Е.Е. было предложено возмещение за изымаемые объекты недвижимого имущества в размере 981 000 руб., однако собственники не заключили с истцом в установленном порядке соглашение об изъятии недвижимого имущества на предложенных условиях.

На основании изложенного, истец просил изъять для муниципальных нужд у Лопатина С.В. долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером <адрес> и жилое помещение, с кадастровым номером <адрес>, определив размер возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества в размере 1 098 000 руб.;

у Романовой Е.Е. - долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, общей площадью 851 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> и жилое помещение; с кадастровым номером №, общей площадью 35,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> определив размер вознаграждения за изымаемые объекты недвижимого имущества в размере 981 000 руб.;

прекратить право собственности ответчиков на принадлежащие им объекты недвижимости после выплаты истцом возмещения; признать право собственности на спорные за муниципальным образованием город Красноярск после выплаты Лопатину С.В., Романовой Е.Е. компенсаций; выселить ответчиков из изымаемых жилых помещений после выплаты истцом возмещения

Судом первой инстанции постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель муниципального образования г. Красноярск– Мухачева К.Ю. просит решение суда отменить, принять новое решение в соответствии с предъявленными требованиями. Выражает несогласие с размером возмещения, определенным судом в соответствии с заключением экспертизы, проведенной ООО «ГК Центр экспертизы и исследования». При определении рыночной стоимости экспертом использовался сравнительный подход, однако полагает, что не применены должным образом корректировки по выявленным различиям. Эксперт использует объекты-аналоги земельных участков, которых не существует, что является нарушением ч.22 приказа Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25.09.2014 №611»Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7). Указывает на то, что возмещение за не произведенный капитальный ремонт квартир не подлежит включению в размер возмещения за изымаемые жилые помещения, поскольку спорный жилой дом не находится в оперативном управлении. Выражает несогласие с включением в стоимость возмещения расходов за переезд, поскольку ответчики в спорном доме не проживают. В стоимость убытков также необоснованно включены расходы за нотариальное удостоверение сделки купли-продажи в размере 2 137 руб., которым не потребуется. Экспертом ошибочно посчитаны убытки, связанные с регистрацией права собственности на приобретение жилого помещения, земельного участка, поскольку п. 22, 24 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ предусмотрена государственная пошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимости.

В представленных возражениях на апелляционную жалобу Лопатин С.В., Романова Е.Е. просят оставить решение суда без изменения.

Представитель Управления Росреестра по Красноярскому краю, извещенный о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, не явился, ходатайств не заявлял.

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда, руководствуясь ст.ст.167, 327 ГПК РФ, признала возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося представителя третьего лица, надлежащим образом извещенного о рассмотрении данного дела.

Проверив материалы дела и решение суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя муниципального образования г. Красноярск, МКУ г. Красноярска «Управление капитального строительства» - Рожковой Н.В., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, а также пояснения Лопатина С.В., Романовой Е.Е., их представителя Лисовской Д.В., не согласных с решением суда в части оценки изымаемого имущества, заключение прокурора Дозорцевой М.В., полагавшей решение законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

На основании пунктов 3, 5 ст. 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается, в том числе органами местного самоуправления; правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.

В соответствии со ст. 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (п.2).

В силу ст. 282 ГК РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с: строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального, регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов: автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

В соответствии со ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Частью 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. (ч. 6).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7).

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером <адрес> находится в общей долевой собственности Лопатина С.В., Романовой Е.Е., доля в праве общей долевой собственности на общее имущество пропорциональны площади занимаемого жилого помещения.

Так же ответчикам принадлежат на праве собственности расположенные на указанном земельном участке жилые помещения: Лопатину С.В.- квартира с кадастровым номером <адрес>

Распоряжением администрации г. Красноярска от 28.04.2022 №45-арх зарезервированы для муниципальных нужд на три года в целях реконструкции автомобильной дороги по <адрес> земли из земель населенных пунктов общей площадью 46 813 кв.м., расположенные в Железнодорожном районе г. Красноярска, в соответствии со схемой согласно приложению №1.

Распоряжением администрации г. Красноярска от 31.05.2022 №65-арх в целях реконструкции автомобильной дороги по пер. Боготольскому от ул. Копылова до ул. Новосибирской в г. Красноярске земельные участки, расположенные в Железнодорожном районе г. Красноярска, изъяты для муниципальных нужд в соответствии с перечнем согласно приложению 1. Для муниципальных нужд изъяты жилые и нежилые объекты недвижимого имущества в целях реконструкции автодороги по <адрес>, расположенные на земельных участках, указанных в пункте 1 настоящего распоряжения, в соответствии с перечнем согласно приложению 2.

В перечень земельных участков, подлежащих изъятию (приложение 1 к распоряжению администрации г. Красноярска от 31.05.2022) включен, в том числе, земельный участок ответчиков.

В адрес Романовой Е.Е. и Лопатина С.В. департаментом градостроительства администрации г. Красноярска направлено уведомление о принятом решении об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и объектов недвижимости.

В соответствии с отчетом об оценке стоимости квартир и убытков, составленным ООО Оценочная компания «Старатель», представленным стороной истца, размер возмещения за изымаемое жилое помещение, находящееся в многоквартирном доме, <адрес> г. Красноярск, ул. Историческая- ул. Копылова, 33/14 с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, включая долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 851 кв.м., с учетом размера убытков составила 1 098 000 руб.; квартиры №1 общей площадью 35,5 кв.м. по адресу: <адрес> с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, включая долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, общей площадью 851 кв.м., с учетом размера убытков составила 981 000 руб.

    От заключения соглашения на предложенных истцом условиях собственники отказались, что послужило основанием для обращения в суд с иском.

По ходатайству стороны ответчиков определением суда от 05.09.2022 была назначена судебная оценочная экспертиза, из заключения эксперта ООО «ГК Центр экспертизы и исследования» следует, что рыночная стоимость квартиры <адрес>, площадью 35,5 кв.м, с учетом неудовлетворительного состояния объекта и здания составляет 1 109 091 рублей, рыночная стоимость квартиры <адрес>, площадью 39 кв. м, с учетом неудовлетворительного состояния объекта и здания составляет 1 202 487 руб.; стоимость земельного участка составляет 2 720 136 руб.

Сумма стоимости помещения и доли в земельном участке Лопатина С.В. составляет 2 616 957,72 руб. (из расчета (35,5 кв.м. + 39 кв.м. = 74,5 кв.м. (общая площадь жилых помещений); 39 кв.м. (площадь жилого помещения Лопатина С.В.) х 100 / 74,5 (общая площадь жилых помещений) = 52% х 2 720 136 руб. = 1 414 470,72 руб. + 1 202 487 руб. (стоимость жилого помещения Лопатина С.В.)). Рыночная стоимость убытков Лопатина С.В. на дату оценки составляет 782 815 руб., которые включают в себя: улучшение, комиссия риелтору за покупку недвижимости, услуги по регистрации, оформлению, оплата пошлины, переезд, аренда жилья, возмещение за неудовлетворительное состояние здания и объекта оценки.

Сумма стоимости помещения и доли в земельном участке Романовой Е.Е. составляет 2 414 756,28 руб. (из расчета (35,5 кв.м. + 39 кв.м. = 74,5 кв.м. (общая площадь жилых помещений); 35,5 кв.м. (площадь жилого помещения Романовой Е.Е.) х 100 / 74,5 (общая площадь жилых помещений) = 48% х 2 720 136 руб. = 1 305 665,28 руб. + 1 109 091 руб. (стоимость жилого помещения Романовой Е.Е.)). Рыночная стоимость убытков Романовой Е.Е. на дату оценки составляет 723 929 руб., которые включают в себя: улучшение, комиссия риелтору за покупку недвижимости, услуги по регистрации, оформлению, оплата пошлины, переезд, аренда жилья, возмещение за неудовлетворительное состояние здания и объекта оценки.

Разрешая спор, установив, что истцом соблюден порядок изъятия земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд, суд удовлетворил заявленные требования об изъятии у ответчиков принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <адрес> путем выкупа земельного участка и жилого помещения, прекращении права собственности ответчиков на данные объекты недвижимости.

При определении размера возмещения за изымаемое имущество Лопатина С.В. в сумме 3 399 772, 72 руб., Романовой Е.Е. – 3 138 685, 28 руб. суд первой инстанции руководствовался заключением судебной экспертизы ООО «ГК Центр экспертизы и исследования», признав его допустимым и достоверным доказательством.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, установившего выкупную цену исходя из заключения ООО «ГК Центр экспертизы и исследования», поскольку оно соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в нем отражены методики определения цены, объект экспертизы исследован, выводы эксперта обоснованы, стоимость объектов является актуальной на день рассмотрения дела судом.

Оснований не доверять заключению судебной экспертизы у судебной коллегии не имеется, так как оно составлено квалифицированным экспертом-оценщиком, имеющим соответствующее образование и квалификацию, стаж работы в оценочной области. Заключение надлежащим образом мотивировано и обоснованно, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При этом, судебная коллегия исходит из того, что выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта-оценщика, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемого участка и ценообразующих факторов, с учетом предварительного анализа сложившегося на рынке в соответствующих сегментах диапазона цен. В указанном заключении экспертизы дана полная характеристика объектов оценки, объектов-аналогов, приведены соответствующие расчеты, а так же применены необходимые корректировки.

В судебном заседании суда первой инстанции экспертом даны исчерпывающие пояснения о методике подбора объектов -аналогов, расчета рыночной стоимости объектов оценки, убытков, даны ответы на все поставленные вопросы.

Размер возмещения в связи с принудительным изъятием недвижимости определен с учетом положений статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Заключение, вопреки доводам апелляционной жалобы, является допустимым и достоверным доказательством определения рыночной стоимости изымаемого имущества, размера убытков и правильно положено судом в основу принятого решения. Доказательств, опровергающих выводы приведенного выше заключения судебной экспертизы, сторонами в соответствии с положениями статьи 56 ГПК РФ не представлено.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно включил в сумму возмещения за изымаемое жилое помещение в качестве убытков компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, на основании результатов указанного экспертного судебного заключения, судебная коллегия находит необоснованными.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При изложенных обстоятельствах судебная коллегия не усматривает нарушений прав сторон при определении размера возмещения, подлежащего выплате собственникам изымаемого жилого помещения.

Судом первой инстанции были верно определены и полно исследованы обстоятельства, необходимые для определения выкупной стоимости спорного имущества.

Нарушений норм материального и процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного суда г. Красноярска от 14 февраля 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя муниципального образования г. Красноярск – Мухачевой К.Ю. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 27 июля 2023 года