Решение по делу № 2-5839/2021 от 11.06.2021

11RS0001-01-2021-009334-76 Дело № 2-5839/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Н.Е. Колосовой,

при секретаре Горбатенко О.С.,

с участием ответчика Криштопова М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Сыктывкаре 7 сентября 2021 года гражданское дело по иску администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» к Криштопову Михаилу Александровичу об изъятии объекта незавершенного строительства для продажи с публичных торгов, встречному иску о признании права пользования земельным участком, возложении обязанности заключить договор аренды,

установил:

Администрация МО ГО «Сыктывкар» обратилась в суд с иском к Криштопову М.А. об изъятии объекта незавершенного строительства общей площадью 243 кв.м., степень готовности 7 %, кадастровый номер ..., расположенный по адресу ... для продажи с публичных торгов. В обоснование заявленных требований указала, что срок договора аренды земельного участка истек 21.07.2019, решением суда отказано в иске Криштопову М.А. о заключении договора аренды земельного участка, в связи с чем на основании ч. 1 ст. 239.1 ГК РФ объект незавершенного строительства может быть изъят у его собственника.

Криштопов М.А. обратился с встречным иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании за ним права пользования земельным участком, площадью 945 кв.м, с кадастровым номером № ..., находящимся по адресу: ..., возложении на администрацию МО ГО «Сыктывкар» обязанности заключить договор аренды земельного участка, указав, что пунктом 2 части 5 ст. 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации установлен срок 6 месяцев со дня истечения срока действия договора аренды земельного участка, в течение которого администрация МО ГО «Сыктывкар» вправе обратиться с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства. Так как этот срок администрацией МО ГО «Сыктывкар» пропущен, земельный участок предоставлен для ИЖС, заявитель продолжает пользоваться земельным участком, уплачивает налоги, полагает, что имеет право пользования земельным участком и заключения с ним договора аренды земельного участка.

Истец администрация МО ГО «Сыктывкар» не направила своего представителя для участия в судебном заседании, заявила ходатайство о рассмотрении дела без участия представителя.

Ответчик Криштопов М.А. заявленные требования не признал, встречный иск поддержал. Дополнил, что администрацией МО ГО «Сыктывкар» ему выдано разрешение на строительство на 10 лет, которое не отменено, в связи с чем он имеет право на заключение договора аренды.

Заслушав объяснения, исследовав письменные материалы дела, суд находит требования администрации МО ГО «Сыктывкар» подлежащими удовлетворению.

В судебном заседании установлено, что постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 07.07.2006 №... утвержден проект границ земельного участка площадью 945 кв.м. в составе земель поселений в жилой зоне Ж 30 по адресу: г...

Этим же постановлением указанный земельный участок предоставлен ... М.А. в аренду сроком на 5 лет для строительства индивидуального жилого дома.

19.03.2007 между администрацией МО ГО «Сыктывкар» и ... М.А. заключен договор №... аренды земельного участка с кадастровым номером ... по адресу: ..., для строительства индивидуального жилого дома, сроком до 07.07.2011.

В дальнейшем, по договору уступки от 13.04.2007 ... М.А. передала права аренды земельного участка по адресу: ... ... А.В.

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 13.01.2012 №... ... А.В. продлено право аренды указанного земельного участка на срок до 07.07.2016.

Во исполнение постановления от 13.01.2012, 09.02.2012 между администрацией МО ГО «Сыктывкар» и ... А.В. заключен договор №... аренды земельного участка с кадастровым номером ... по адресу: ..., для строительства индивидуального жилого дома, сроком до 07.07.2016.

... ... А.В. умер.

25.06.2015 нотариусом Сыктывкарского нотариального округа ... Л.И. Криштопову М.А. выдано свидетельство о праве на наследство ... А.В., состоящего из права аренды земельного участка площадью 945 кв.м. с с кадастровым номером ... по адресу: ... для строительства индивидуального жилого дома, возникшего у наследодателя на основании договора аренды №... от 09.02.2012.

На основании обращения Криштопова М.А., постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от 05.11.2015 №... утвержден градостроительный план земельного участка № ... по адресу: ....

24.12.2015 Криштопову М.А. выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на вышеуказанном земельном участке сроком действия до 23.12.2025.

30.06.2016 Криштопов М.А. обратился в администрацию МО ГО «Сыктывкар» с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 5 лет земельного участка с кадастровым номером ... по адресу: ... под индивидуальное жилищное строительство, представив в том числе договор аренды от 09.02.2012, заключенный с Криштоповым А.В, свидетельство о праве на наследство ... А.В. по закону от 25.06.2015, кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства (жилой дом степенью готовности 7%).

12.07.2016 в ЕГРН зарегистрировано право собственности Криштопова М.А. на объект незавершенного строительства (назначение: жилой дом, общая площадь застройки 243 кв.м., степень готовности объекта 7%) по адресу: ...

21.07.2016 между администрацией МО ГО «Сыктывкар» и Криштоповым М.А. заключен договор №... аренды земельного участка с кадастровым номером 11:05:0401004:138 по адресу: ..., для завершения строительства индивидуального жилого дома, сроком до 21.07.2019.

24.06.2019 Криштопов М.А. обратился в администрацию МО ГО «Сыктывкар» с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 3 года этого земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома, представив договор аренды от 21.07.2016, кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства (жилой дом степенью готовности 7%), свидетельство о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (жилой дом степенью готовности 7%).

Письмом от 28.06.2019 за №... администрация МО ГО «Сыктывкар» уведомила Криштопова М.А. об отказе в предоставлении земельного участка в аренду в виду того, что ранее право на заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства собственником незавершенного строительством объекта уже реализовано.

Вступившим в законную силу решением Сыктывкарского городского суда от 26 ноября 2019 года по делу №2-9404/2019 отказано Криштопову М.А. в удовлетворении требований к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании недействительным пункта 1.2 договора №... аренды земельного участка от 21.07.2016, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка на срок двадцать лет, признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства индивидуального жилого дома, возложении обязанности заключить договора аренды земельного участка для завершения строительства до 23.12.2025.

Принимая решение об отказе Криштопову М.А. в удовлетвооении иска суд указал, что на основании договора от 21.07.2016 спорный земельный участок уже предоставлялся Криштопову М.А. как собственнику объекта незавершенного строительства в аренду сроком на 3 года для завершения строительства индивидуального жилого дома, в связи с чем однократное предоставление земельного участка в аренду для завершения строительства собственником объекта незавершенного строительства имело место ранее. Повторная аренда участка для этих целей законом не предусмотрена.

Положениями подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) (в редакции, действовавшей после 01.03.2015) предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.

Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников незавершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших. Данные нормы подлежат применению к лицу, право собственности которого на объект незавершенного строительства зарегистрировано до 01.03.2015 или если земельный участок, находящийся в публичной собственности, предоставлялся такому лицу в аренду до 01.03.2015. В случае, если земельный участок ранее предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов, указанные правила не применяются.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Земельный кодекс и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ предусмотрено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (1 марта 2015 года). Данное положение применяется, если собственником объекта незавершенного строительства уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015), право на однократное предоставление земельного участка для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, указано следующее. Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Учитывая, что в рассматриваемом случае срок действия договора аренды земельного участка истек, при этом на участке расположен объект, строительство которого не завершено, суд приходит к выводу о применении положений ст. 239.1 ГК РФ, оснований для отказа администрации МО ГО «Сыктывкар» в удовлетворении иска не имеется.

Встречный иск Криштопова М.А. о праве пользования спорным земельным участком и на получение его в аренду в соответствии с пп. 3 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, основан на неверном толковании норм материального права.

Согласно п. 6 ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В свою очередь п. 3 ч. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, допускает возможность предоставления земельного участка в аренду сроком на двадцать лет для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

При таких обстоятельствах, указанная норма права к данным правоотношениям не может быть применена, поскольку она регулирует вопросы предоставления земельного участка первоначально, на торгах, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства.

Доводы Криштопова М.А. о том, что участок используется по назначению, не имеет правового значения при решении вопроса об изъятии объекта незавершенного строительства в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Основания для отказа в удовлетворении требования о продаже объекта незавершенного строительства установлены пунктом 3 статьи 239.1 ГК РФ, согласно которому иск не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным и единственным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Однако ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства объекта находится в прямой причинно-следственной связи с действиями (бездействием) уполномоченных органов.

Доводы о пропуске истцом шестимесячного срока на подачу иска по настоящему спору основаны на неверном толковании норм материального права, поскольку указанный срок не является пресекательным для подачи исков об изъятии не завершенных строительством объектов путем продажи с публичных торгов, а в силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ имеет значение для решения вопроса о наличии у арендатора права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Тот факт, что не определена начальная продажная цена спорного объекта, основанием к отказу администрации МО ГО «Сыктывкар» в иске не является.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 2 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 декабря 2014 г. N 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами (пункт 3 указанных Правил).

В подпункте "з" пункта 7 названных Правил установлено, что начальная цена предмета аукциона определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Исходя из заявленных истцом требований об изъятии у ответчика путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, учитывая положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и Правил, не содержащие положения о том, что начальная продажная цена имущества должна определяться судом одновременно с принятием решения об изъятии объекта незавершенного строительства, суд приходит к выводу о том, что проведение оценки рыночной стоимости объекта производится после вынесения судом решения об изъятии объекта незавершенного строительства органом, обеспечивающим организацию проведения публичных торгов.

Тот факт, что действие разрешения на строительство не прекращено, не является значимым при решении вопроса об изъятии объекта, поскольку само по себе разрешение на строительство не продлевает договорные отношения сторон на условиях договора, срок действия которого истек.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение приведенных норм ответчик не доказал наличия у него права на пользование земельным участком на условиях аренды.

Изложенное свидетельствует об отсутствии правовых оснований для признания за Криштоповым М.А. права на заключение договора аренды. в связи с чем встречные требования не подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Изъять у Криштопова Михаила Александровича объект незавершенного строительства общей площадью 243 кв.м., степень готовности 7 %, кадастровый номер ..., расположенный по адресу ..., для продажи с публичных торгов.

Оставить без удовлетворения исковые требования Криштопова Михаила Александровича к администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» о признании права пользования земельным участком, площадью 945 кв.м, с кадастровым номером № ..., находящимся по адресу: ..., возложении обязанности заключить с Криштоповым Михаилом Александровичем договор аренды земельного участка.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми, через Сыктывкарский городской суд, в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 07.09.2021.

Судья- Н.Е. Колосова