Решение по делу № 33-5436/2022 от 08.09.2022

    Дело № 33-5436/2022

    № 2-3800/2022 (72RS0025-01-2022-002461-66)

    Апелляционное определение

г. Тюмень 17 октября 2022 г.

        Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе

председательствующего	Пленкиной Е.А.,
судей	Смоляковой Е.В., Халаевой С.А.
при секретаре	Магдич И.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Кульчицкой Т.А. в лице представителя Лаздана М.Г. на решение Центрального районного суда г. Тюмени от 11 апреля 2022 г., которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований Кульчицкой Т.А. к департаменту имущественных отношений Тюменской области о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды от 13.01.2021, признании договора аренды действующим – отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Пленкиной Е.А., объяснения истца Кульчицкой Т.А. и ее представителя Лаздана М.Г., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Кульчицкая Т.А. обратилась в суд с иском к департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее также – департамент) (с учетом уточнений) о признании недействительным одностороннего отказа департамента от исполнения договора аренды от 13 января 2021 г. <.......> земельного участка, расположенного по адресу: <.......>, с кадастровым номером <.......>, признании договора аренды от 13 января 2021 г. <.......> указанного земельного участка действующим. Исковые требования мотивированы тем, что 13 января 2021 г. между истцом Кульчицкой Т.А. и департаментом на основании протокола о результатах аукциона заключен договор аренды земельного участка. 1 декабря 2021 г. истцом получено уведомление ответчика об отказе от договора аренды в случае ненадлежащего исполнения обязательств, которое не содержало предложения исполнить условия договора, а также информации о размере задолженности, фактически являлось уведомлением о возможном применении к арендатору определенных договором санкций в случае задержки оплаты. В этот же день 1 декабря 2021 г. истцом в адрес ответчика было направлено обращение, в котором она уведомила о возникновении временных финансовых трудностей, вызванных объективными, фактически не зависящими от истца причинами, также ей направлено письмо о предоставлении возможности дальнейшего освоения земельного участка, содержащее обязательства исполнить условия договора по оплате, на указанные обращения от ответчика получен ответ с отказом в предоставлении возможности исполнить договор, изложено уведомление о мерах ответственности в случае невнесения арендной платы до 28 декабря 2021 г. 1 февраля 2022 г. истцом получен счет на оплату услуг аренды, который содержал сумму требований к оплате, 9 февраля 2022 г. истцом произведена оплата выставленного счета в сумме 588 189,39 руб., 12 февраля 2022 г. денежные средства ответчиком получены. 15 февраля 2022 г. в адрес истца поступило уведомление об одностороннем расторжении договора аренды. Истец считала, что принятие денежных средств в счет арендных платежей по договору аренды свидетельствует о подтверждении ответчиком действия договора, в связи с чем последующий отказ от его исполнения незаконен и противоречит пункту 5 статье 450.1 ГК РФ, поскольку не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. Истец указывала, что арендуемый земельный участок использовался под строительство объекта недвижимости (жилой дом), на момент возникновения спора на земельном участке частично возведено строение, истец вложила в строительство и покупку материалов существенный объем средств. Отмечала, что специфика договора предполагает внесение полного размера оплаты за аренду авансом, при этом, до получения уведомления о расторжении договора обязательства по внесению арендной платы истцом были исполнены.

Истец Кульчицкая Т.А. в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, ее представитель Лаздан М.Г. в судебном заседании иск поддержал по изложенным основаниям.

Представитель ответчика – Деряжная Ю.П. в судебном заседании иск не признала по основаниям, изложенным в возражениях, утверждая, что действия ответчика соответствовали условиям заключенного договора (л.д.56-58).

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласна истец Кульчицкая Т.А. в лице представителя Лаздана М.Г., в апелляционной жалобе просит об отмене решения суда первой инстанции и принятии нового решения по делу об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Указывает, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. Ссылается на то, что истцом в приложении к исковому заявлению представлено подтверждение полной оплаты по договору аренды, ответчик поступление денежных средств по договору аренды подтвердил, принятие ответчиком указанного платежа является подтверждением исполнения условий арендного договора со стороны истца. Указывает, что ответчик не представил доказательств направления в адрес истца письма, подтверждающего, что сумма оплаты по договору аренды перечислена ошибочно, не доказано наличие оснований, позволяющих утверждать о необоснованности платежа и опровергнуть нормы права, устанавливающие, что принятие платежа в счет оплаты по договору является подтверждением согласия стороны, принявшей платеж, к исполнению договора. Ссылается на то, что согласно пункту 5.1 договора аренды прекращение договора осуществляется в порядке и по основаниям, установленным законодательством Российской Федерации, и с учетом того, что статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускает изменения положений ее части первой по соглашению сторон, утверждения ответчика об обоснованности действий по одностороннему расторжению договора несостоятельны.

Ответчиком департаментом имущественных отношений <.......> поданы возражения на апелляционную жалобу, в которых ответчик просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителя ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не представившего сведений о причинах неявки.

Заслушав объяснения истца, ее представителя, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, проверив решение суда в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 13 января 2021 г. между ответчиком департаментом имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и истцом Кульчицкой Т.А. (арендатор) на основании протокола о результатах аукциона <.......> от 24 декабря 2020 г. заключен договор аренды от 13 января 2021 г. <.......>, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: <.......> 2, с кадастровым номером <.......> площадью 1 401 кв.м (л.д.11-14).

Согласно пункту 2.1 договора ежегодный размер арендной платы определен по результатам аукциона и составляет 608 189,39 руб.

Порядок внесения арендной платы за первый год предусмотрен пунктом 2.3 договора, обстоятельства внесения истцом арендной платы за первый год не оспаривались.

В соответствии с пунктом 2.4 договора аренды за второй и последующий годы использования земельного участка арендная плата вносится арендатором не позднее чем за 60 календарных дней до начала очередного года использования земельного участка.

Согласно пункту 5.1 договора прекращение договора осуществляется в порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации; по требованию арендодателя договор также может быть расторгнут при существенном нарушении его условий, под которым понимается невнесение арендной платы в порядке и сроки, определенные условиями договора, в результате которого образовалась задолженность в сумме, равной или превышающей размер арендной платы за год, неосвоение земельного участка, а также иные нарушения, влекущие для арендодателя такой ущерб, при котором он лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из пункта 5.3 договора, в случае невнесения арендатором арендной платы в срок, предусмотренный пунктом 2.4 договора аренды, арендодатель в течение 20 календарных дней со дня, следующего за последним днем указанного срока, направляет арендатору уведомление об одностороннем отказе от договора аренды с первого дня очередного года использования земельного участка в случае невнесения арендной платы в течение 30 календарных дней со дня направления такого уведомления.

Срок действия договора аренды – 20 лет с момента подписания договора (пункт 7.1).

29 ноября 2021 г. ответчиком в адрес истца направлено уведомление об отказе от договора аренды в случае ненадлежащего исполнения обязательств, в котором было указано, что в связи с неисполнением обязанности по внесению арендных платежей департамент в соответствии с пунктом 5.3 договора аренды, а также в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, уведомляет об отказе от договора аренды от 13 января 2021 г. с первого дня очередного года использования земельного участка в случае невнесения арендной платы в течение 30 календарных дней со дня направления уведомления (л.д.37).

Истец указывала, что данное уведомление было ей получено 1 декабря 2021 г., в тот же день истцом в адрес ответчика было направлено обращение, в котором истец указывала, что ее затраты на освоение участка составили более 3-х миллионов руб., на освоение участка повлияли факты личного характера, поскольку 10 августа 2021 г. ее несовершеннолетнюю дочь сбил автомобиль с причинением тяжких увечий, с учетом завышенных затрат оплата по договору в срок оказалась невозможной, в связи с чем просила не применять меры по одностороннему расторжению договора, рассмотреть вопрос о возможности предоставления отсрочки платежа (л.д.22-23).

В ответ на обращение истца департамент сообщил, что в случае невнесения арендной платы в установленные договором сроки договор аренды прекратит действие с первого дня очередного года использования земельного участка (с 13 января 2022 г.), в направленном ответе указано, что крайним сроком внесения оплаты по договору аренды является 28 декабря 2021 г. (л.д.28-29).

3 января 2022 г. в департамент поступила внесенная истцом согласно ее объяснениям 28 декабря 2022 г. арендная плата по договору в размере 20 000 руб., 9 февраля 2022 г. истцом внесена арендная плата по договору в размере 588 189, 39 руб., что ответчиком подтверждено.

4 февраля 2022 г. в адрес истца департаментом было направлено письмо о рассмотрении обращения истца, полученное истцом 15 февраля 2022 г., в котором департамент указывал на невнесение арендной платы в полном объеме в срок, сообщено, что предоставление отсрочки или рассрочки по уплате арендной платы по договору аренды в рамках действующего законодательства не предусмотрено (л.д.38-39).

Отказывая в удовлетворении заявленных Кульчицкой Т.А. требований, руководствуясь статьями 450.1, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), суд первой инстанции исходил из того, что поскольку оплата по договору аренды в установленный пунктом 2.4 договора аренды срок истцом не была произведена, факт уведомления ответчиком об одностороннем отказе от договора аренды в случае невнесения арендной платы в установленный срок в соответствии с пунктом 5.3 договора аренды подтвержден материалами дела, в связи с чем суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания недействительным одностороннего отказа ответчика от исполнения договора аренды и признания данного договора действующим. Судом указано, что факт внесения платы истцом в счет арендных платежей по договору аренды не является обстоятельством, свидетельствующим о подтверждении ответчиком действительности указанного договора в соответствии с пунктом 5 статьи 450.1 ГК РФ, поскольку данная оплата в полном размере была произведена только 9 февраля 2022 г., при том, что договор аренды прекратил свое действие 13 января 2022 г. в силу пунктов 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ, пункта 5.3 договора аренды.

С выводами суда судебная коллегия согласиться не может, полагая доводы апелляционной жалобы обоснованным в части, в силу следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что сторона, которой названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 5 статьи 450.1 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Из указанных положений закона и руководящих разъяснений следует, что в правоотношениях, связанных с осуществлением стороной права на односторонний отказ от исполнения договора, правовое значение имеют обстоятельства исполнения обязанности сторон действовать разумно и добросовестно.

Однако судом правовой оценки действиям сторон исходя из указанного принципа добросовестности в оспариваемом решении не дано.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктом 5.1 договора было установлено, что прекращение договора осуществляется в порядке и по основаниям, установленным законодательством Российской Федерации, а также указаны условия, при которых договор может быть расторгнут по требованию арендодателя, предусматривающие в том числе размер задолженности по арендной плате, равный или превышающий размер арендной платы за год.

Со ссылкой на пункт 5.3 договора, в котором изложен порядок направления уведомления об одностороннем расторжении договора, ответчиком в адрес истца направлено уведомление, из буквального содержания которого следовало, что арендодателем заявлено об отказе от договора аренды в случае невнесения арендной платы в течение 30 календарных дней со дня направления уведомления.

Таким образом, данное уведомление по существу содержало сведения о возможном расторжении договора вследствие одностороннего отказа арендодателя в том случае, если не будут исполнены обязательства по внесению арендной платы, в связи с чем судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы истца о том, что данное уведомление не было расценено ей как непосредственный отказ от договора, а было расценено как предупреждение о возможном расторжении договора в дальнейшем, в том случае, если не будет внесена арендная плата.

После получения данного уведомления истцом в адрес ответчика незамедлительно направлено заявление, содержащее мотивы невозможности внесения арендной платы в предусмотренные договором сроки и просьбу о предоставлении отсрочки.

Судебной коллегией в ходе апелляционного производства приняты в качестве доказательств и приобщены к материалам дела документы, подтверждающие наличие личных обстоятельств в жизни истца Кульчицкой Т.А., на которые она ссылалась в обоснование доводов о невозможности исполнить принятые по договору обязательства в срок, связанные с событием дорожно-транспортного происшествия 10 августа 2021 г., в котором несовершеннолетней дочери истца был причинены повреждения, повлекшие причинение тяжкого вреда здоровью, а также со смертью супруга истца, последовавшей 26 декабря 2021 г.

При этом, истец утверждала, что 28 декабря 2021 г., то есть в течение 30 дней со дня направления уведомления, ей были перечислены денежные средства в счет арендной платы в сумме 20 000 руб., поступившие ответчику, как следует из его письменных возражений, 3 января 2022 г. Таким образом, в срок, указанный в направленном истцу ответе на ее обращение об отсрочке платежа, истцом часть арендной платы ответчику была внесена, имевшаяся задолженность не превышала размер арендной платы за год. 9 февраля 2022 г. истцом арендная плата за 2022 г. внесена полностью.

Судебная коллегия отмечает, что доказательств возврата произведенной истцом 28 декабря 2021 г. и 9 февраля 2022 г. оплаты по договору как на момент рассмотрения в суде первой инстанции, так и на момент апелляционного производства по делу не представлено, в связи с чем обоснованы доводы истца о том, что ответчиком арендная плата от истца фактически была принята.

В силу положений пункта 5 статьи 450.1 ГК РФ принятие от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства исключает последующий отказ по тем же основаниям.

В ходе апелляционного производства судебной коллегии представлена выписка из ЕГРН, в соответствии с которой 31 августа 2022 г. за истцом Кульчицкой Т.А. было зарегистрировано право собственности на жилой дом, возведенный на арендованном земельном участке.

Оценивая указанные действия сторон исходя из вышеприведенных положений закона и их разъяснений относительно необходимости соблюдения принципа добросовестности, судебная коллегия отмечает, что истец Кульчицкая Т.А., незамедлительно после получения уведомления, не расцененного ей исходя из его содержания как окончательный отказ от договора, направила обращение с просьбой предоставить отсрочку, после получения отказа в которой в указанный ответчиком в ответе срок внесла частичную оплату, впоследствии в разумный срок произвела оплату арендной платы в полном объеме, кроме того, представленными истцом документами подтверждены трагические события смерти ее супруга и причинения в результате дорожно-транспортного происшествия ее несовершеннолетнему ребенку тяжкого вреда здоровья. При этом, несмотря на утверждение ответчика об одностороннем отказе от договора, им не возвращены денежные средства истца, внесенные в качестве арендных платежей, предусмотренных договором, не было сообщено в органы государственной регистрации прав о том, что имел место односторонний отказ от договора, в связи с чем за истцом зарегистрировано право собственности на жилой дом.

Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что действия истца отвечают принципу добросовестного поведения, причины нарушения сроков внесения платы имели уважительный характер, напротив, действия ответчика не в полной мере соответствуют указанному принципу.

Положениями статьи 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя, в том числе указано на возможность установления таких иных оснований договором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», на которые ссылается истец в доводах жалобы, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Указанные разъяснения даны применительно к положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Принимая во внимание вышеприведенные положения закона относительно судебного порядка досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, судебная коллегия при этом исходит из того, что направленное в адрес истца ответчиком уведомление в силу его содержания предусматривало по существу сообщение о возможном отказе от договора дальнейшем при условии невнесение платы в установленный срок, при том, что размер подлежащей внесению платы в уведомлении не был указан, а истцом в указанный ответчиком срок частичная оплата внесена, в связи с чем данное уведомление не может быть расценено в качестве одностороннего отказа от договора по смыслу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ и судебная коллегия не находит оснований для признания его недействительным.

Однако вследствие отсутствия оснований для признания договора расторгнутым в связи с односторонним отказом, который при вышеизложенных обстоятельствах не может являться правомерным и не отвечает принципу добросовестности, судебная коллегия не находит оснований для отказа в удовлетворении требований истца о признании договора аренды действующим.

Таким образом, в связи с неполным установлением обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушением в применении норм права, на основании статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требований истца о признании договора действующим, в остальной части решение подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

    решение Центрального районного суда г. Тюмени от 11 апреля 2022 г. отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований Кульчицкой Т.А. о признании договора аренды действующим, в отмененной части принять новое решение.

    Признать договор аренды от 13 января 2021 г. <.......> в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <.......>, с кадастровым номером <.......> действующим.

    В остальной части решение Центрального районного суда г. Тюмени от 11 апреля 2022 г. оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи коллегии

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 21 октября 2022 г.