Решение по делу № 2-1367/2018 от 26.03.2018

№ 2-1367/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июля 2018 года г. Орехово-Зуево

Орехово-Зуевский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Щипанова И.Н.,

при секретаре Абрамовой Е.Г.,

с участием представителя истцов (ответчиков по встречному иску) Коваль О.Б., Болдырева В.В. на основании доверенности Нургалиева С.А.,

представителя ответчика (истца по встречному иску) – Общества с ограниченной ответственностью «ДРЕЗНАСТРОЙ» Чернова И.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коваль О.Б., Болдырева В.В, к ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» о защите прав потребителей,

по встречному иску ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» к Коваль О.Б., Болдыреву В.В, о признании предварительного договора ничтожной сделкой,

УСТАНОВИЛ:

Истцы Коваль О.Б. и Болдырев В.В., неоднократно уточняя иск, обратились в суд с требованиями о расторжении предварительного договора № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» и истцами; о взыскании с ответчика в их пользу солидарно денежных средств, оплаченных по предварительному договору № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, в размере <данные изъяты> руб., процентов за пользование денежными средствами - <данные изъяты> коп., убытков в размере <данные изъяты> коп., компенсации морального вреда - <данные изъяты> руб., штрафа – <данные изъяты> руб.

В обоснование иска указано, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ фактически заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствие с условиями которого они оплатили цену договора <данные изъяты> руб. Однако, ответчик квартиру им не передал. На досудебные претензии о расторжении договора и возврате уплаченных по нему денежных средств ответчик не ответил.

В судебном заседании представитель истцов исковые требования поддержал по основаниям, указанным в заявлении. При этом пояснил, что действиями ответчика им также причинены убытки в виде оплаты стоимости другой квартиры в размере <данные изъяты> руб., Кроме того, они приобрели квартиру по цене <данные изъяты> руб., тогда как по предварительному договору №/№ ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры была определена в <данные изъяты>. Также они понесли расходы по погашению кредита, оформленного для приобретения другой квартиры.

Представитель ответчика ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» в судебном заседании пояснил, что с иском согласен частично и в ходе рассмотрения дела предъявил встречный иск о признании предварительного договора № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной сделкой.

В обоснование встречного иска указано, что поскольку предварительный договор не прошел государственной регистрации, как того требует закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» для соответствующих договоров, он является ничтожной сделкой. Поэтому ответчик признает свою обязанность по возврату истцам денежных средств, оплаченных по ничтожному договору в размере <данные изъяты> руб., процентов за пользование денежными средствами - <данные изъяты> коп. Также обращает внимание на то, что срок действия предварительного договора сторонами фактически не определен, поэтому, в связи с не заключением в течение года основного договора, указанный в иске предварительный договор прекратил свое действие. Поэтому ни об неустойке, ни об убытках, ни о моральном вреде не может идти речи.

В судебном заседании сторона истцов встречный иск не признала.

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что если суд придет к выводу об обоснованности требований истцов, просит снизить заявленный ко взысканию с ответчика размер штрафа и компенсации морального вреда, в связи с их несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, оценив в совокупности и по правилам ст.67 ГПК РФ все представленные доказательства, пришел к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ Коваль О.Б. и Болдырев В.В. заключили с ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» договор, именуемый предварительным договором № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого общество обязалось в срок не позднее второго квартала 2017 года реализовать инвестиционный проект в виде 70-ти квартирного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, <адрес>, в результате чего истцы, при условии оплаты цены договора (п.3.3.) приобретают право на получение в совместную долевую собственность однокомнатную <адрес>, расположенную на четвертом этаже, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

В соответствие с п. 3.3. Договора, оплата цены договора производится участниками долевого строительства путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика в следующем порядке:

- часть стоимости объекта долевого строительства в размере <данные изъяты> руб., что составляет 20 % от общей стоимости договора, оплачивается за счет собственных денежных средств;

- часть стоимости в размере <данные изъяты> руб. оплачивается после подписания основного договора долевого участия путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика за счет целевых кредитных денежных средств, предоставляемых участникам долевого строительства ПАО «Сбербанк Росси».

Свои обязательства по оплате <данные изъяты> руб. по указанному выше договору истцы в лице Коваль О.Б. исполнили полностью, что подтверждается приходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ и ответчиком не оспаривается.

Также судом установлено, что основной договор долевого участия между сторонами не заключался, а указанный в договоре инвестиционный проект в указанный в договоре срок (не позднее 2-го квартала 2017 г.) и до настоящего времени не реализован. На досудебные претензии о расторжении договора и возврате уплаченных по нему денежных средств ответчик не ответил, денежные средства, уплаченные истцом Коваль О.Б., не возвратил.

Действительно, положения статей 429 и 445 Гражданского кодекса Российской Федерации указывают на то, что предварительный договор обязывает стороны заключить в будущем основной договор. Однако доводы стороны ответчика, в том числе изложенные во встречном заявлении о ничтожности указанного выше договора, удовлетворению не подлежат, поскольку предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

При этом суд исходит из того, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» условие об обязательной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить основной договор, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Таким образом, встречный иск ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» удовлетворению не подлежит.

Рассматривая требования истцов Коваль О.Б. и Болдырева В.В. суд принимает во внимание, что согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 данного закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Помимо заключения договора участия в долевом строительстве часть 2 статьи 1 Закона о долевом строительстве предусматривает и иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства - путем выпуска жилищных сертификатов, а также посредством жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.

Частью 2.1 этой же статьи Закона о долевом строительстве установлено, что сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 данной статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Из приведенных выше положений Закона следует, что сделка, совершенная юридическим лицом с целью привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома с последующим возникновением у этого гражданина права собственности на объект долевого строительства, хотя бы и совершенная с нарушением требований Закона о долевом строительстве, является действительной и подлежащей исполнению, пока она не оспорена гражданином.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого Закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

Как установлено судом и следует из заключенного сторонами ДД.ММ.ГГГГ договора, несмотря на то, что он именуется предварительными, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения основного договора долевого участия в строительстве жилья, стороны согласовали условия о предмете - индивидуально определенной квартире в строящемся многоквартирном доме (пункты 1.2., 2.1., договора), об ее стоимости (пункты 3.2.-3.4. договора), о предварительном - в течение трех дней с момента заключения договора - внесении истцом денежных сумм в размере <данные изъяты> руб. и последующей оплате стоимости квартиры (пункт 3.3. договора), о сроке исполнения обязательств ответчиком в отношении предмета договоров - не ранее дня государственной регистрации основного договора и залога (пункт 1.6. договора).

Судом установлено, что истец Коваль О.Б. обязательства по внесению денежной суммы в размере <данные изъяты> руб. исполнила надлежащим образом в день заключения оспариваемого договора – ДД.ММ.ГГГГ

Сторона ответчика обязательства, установленные указанным выше договором, не исполнила.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что природа заключенных между истцами и ответчиком договора направлена на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с последующим приобретением истцами права собственности на квартиру в построенном многоквартирном доме, вне зависимости от нарушения ответчиком установленного законом порядка такого привлечения денежных средств граждан. Нарушение такого порядка, исходя из приведенных выше положений части 2.1 статьи 1 Закона о долевом строительстве, само по себе не освобождает лицо, привлекающее денежные средства, от исполнения обязательств, поскольку такая сделка не оспорена самим гражданином.

Согласно п. 1 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Данная норма закона предусматривает только судебный порядок расторжения договора.

В силу ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Таким образом, в силу ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ обязанность ответчика возвратить истцу денежные средства в связи расторжением договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, предусмотрена в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора.

Согласно ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Таким образом, договор сторон прекращается в связи с его расторжением настоящим решением суда с момента вступления в законную силу решения суда, при этом ответчик обязан вернуть истцу денежные средства, уплаченные по договору, выплатить проценты по ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, размер которых стороной ответчиком не оспаривается.

При таких обстоятельствах требования истцов о расторжении предварительного договора № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО ответчиком «ДРЕЗНАСТРОЙ» и истцами Коваль О.Б. и Болдыревым В.В. подлежат удовлетворению.

Уплаченная истцом Коваль О.Б. сумма в счет частичной оплаты цены договора в размере <данные изъяты> руб. и проценты за пользование денежными средствами - <данные изъяты> коп. подлежат взысканию с ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» в пользу Коваль О.Б.

Оснований для взыскания с ответчика в пользу истцов убытков в общем размере <данные изъяты> коп. в виде оплаты стоимости другой приобретенной квартиры в размере <данные изъяты> руб., разницы в цене этой квартиры (<данные изъяты> руб., тогда как по предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры была определена в <данные изъяты> руб.) и расходов по погашению кредита, оформленного для приобретения другой квартиры, суд не усматривает, поскольку стороной истцов, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено относимых и допустимых доказательств, позволяющих возложить указанные расходы на ответчика.

В соответствии со ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Поскольку права истцов, как потребителей, нарушены, а ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» не доказало отсутствие своей вины, ответчик в силу закона обязан возместить истцам компенсацию морального вреда.

С учетом требований разумности и справедливости, учитывая характер причиненных истцу нравственных страданий, а также степень вины ответчика, суд определяет размер компенсации морального вреда, подлежащий взысканию в пользу истцов, в сумме <данные изъяты> руб. – по <данные изъяты> руб. в пользу каждого из истцов - поэтому исковые требования Коваль О.Б. и Болжырева В.В. в указанной части подлежат частичному удовлетворению. Оснований для взыскания указанной компенсации в заявленном истцами размере суд не усматривает.

В соответствие с положениями ст. 330 ГПК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Учитывая, что такой штраф подлежит взысканию в силу закона, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца Коваль О.Б. штрафа за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя в общей сумме <данные изъяты>.: (<данные изъяты> руб. + <данные изъяты>. + <данные изъяты>.)/2.; в пользу истца Болдырева В.В. – <данные изъяты> руб./2).

В ходе судебного разбирательства представителем ответчика было заявлено ходатайство о снижении заявленного ко взысканию штрафа в связи с его несоразмерностью.

В силу ст.333 ГК РФ, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При этом исходя из смысла положений действующего гражданского законодательства, регулирующих вопросы гражданской ответственности, Закона о защите прав потребителей, а также правовой позиции Верховного Суда РФ, нашедшей свое отражение в п. 34 Постановления Пленума от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», снижение размера неустойки должно соответствовать соблюдению баланса интересов сторон и не должно вести как к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательств, так и необоснованному обогащению истца.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в п.2 Определения от 21 декабря 2000 года № 263-О, положения п.1 ст.333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного ущерба, т.е. содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного ущерба.

Представленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч.1 ст.333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного ( а не возможного) размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяется судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

С учетом изложенного и принимая во внимание, что взыскание штрафа в пользу истца Коваль О.Б. в заявленном размере, повлечет изъятие у застройщика значительных средств, предназначенных для строительства многоквартирного дома, что затронет интересы других участников долевого строительства, суд, учитывая компенсационную природу неустойки (штрафа, пени), полагает необходимым, применив положение ст.333 ГК РФ, уменьшить размер подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца Коваль О.Б. штрафа до <данные изъяты> руб.

По убеждению суда, оснований для уменьшения суммы штрафа, взысканного с ответчика в пользу истца Болжырева В.К. (<данные изъяты> руб.) не имеется.

Принимая во внимание, что в соответствие с положениями Налогового кодекса РФ истец освобожден от уплаты госпошлины, на основании ст. 103 ГПК РФ она подлежит взысканию с ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» в доход муниципального образования «Городской округ Орехово-Зуево» Московской области в размере, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, т.е. <данные изъяты> коп.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Коваль О.Б., Болдырева В.В, удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» и Коваль О.Б., Болдыревым В.В.

Взыскать с ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» в пользу Коваль О.Б. денежные средства, оплаченные по предварительному договору № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 334800 руб., проценты за пользование денежными средствами - 14159 руб. 25 коп., компенсацию морального вреда - 10000 руб., штраф - 70000 руб., а всего взыскать 428959 руб. 25 коп.

Взыскать с ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» в пользу Болдырева В.В, компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., штраф - 5000 руб., а всего взыскать 15000 руб.

В иске Коваль О.Б., Болдырева В.К. в части взыскания с ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» в их пользу убытков в размере 524367 руб. 84 коп., штрафа – 92400 руб., компенсации морального вреда – 280000 руб. – отказать.

Встречный иск ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» о признании предварительного договора № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной сделкой – оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО «ДРЕЗНАСТРОЙ» государственную пошлину в доход муниципального образования «Городской округ Орехово-Зуево» Московской области 7 439 (семь тысяч четыреста тридцать девять) руб. 59 коп.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Орехово-Зуевский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: И.Н. Щипанов

Мотивированное решение составлено 12 июля 2018 года