Решение от 11.06.2024 по делу № 33-3799/2024 от 20.05.2024

КИРОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 июня 2024 года по делу № 33-3799/2024

Судья Лопаткина Н.В. № 2-1188/2024

Судебная коллегия по гражданским делам Кировского областного суда в составе председательствующего судьи Ворончихина В.В.,

судей Мамаевой Н.А., Ждановой Е.А.,

при секретаре Хвостовой М.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Кирове 11 июня 2024 года дело по апелляционной жалобе Свитневой Л.В. на решение Ленинского районного суда г.Кирова от 14 февраля 2024 года, которым требования Бена А.В. удовлетворены.

Со Свитневой Л.В. в пользу Бена А.В. взыскан задаток в размере 100000 руб.

Заслушав доклад судьи Мамаевой Н.А., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Бен А.В. обратился с иском к Свитневой Л.В., указав, что 07.09.2023 между ним (покупателем) и ответчиком (продавцом) заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым стороны обязуются до 30.09.2023 заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. Согласно п.1.4 соглашения покупатель в подтверждение своих намерений заключить в будущем договор передал продавцу 50000 руб. В ходе осмотра квартиры было установлено, что она подверглась перепланировке. Поскольку в соответствии п.3.5 соглашения, объект недвижимости не должен подвергаться несанкционированной перепланировке или переоборудованию, истец попросил у ответчика документы, подтверждающие законность перепланировки, но они ему не предоставлены. 28.09.2023 истец направил телеграмму, где предложил выбрать и сообщить ему время и дату заключения договора купли-продажи, однако ответ не поступил, в настоящее время спорная квартира продана ответчиком иному лицу. Полагает, что ответчик уклонялся от заключения договора купли-продажи квартиры, предоставил недостоверную информацию об объекте недвижимости.

Истец просил суд взыскать с Свитневой Л.В. задаток, предусмотренный соглашением о задатке в размере 100000 руб.

Судом постановлено приведенное выше решение.

С решением не согласилась Свитнева Л.В., в апелляционной жалобе, дополнениях к ней привела доводы, аналогичные изложенным в возражениях на иск. Считает, что суд не принял доводы ответчика, не дал времени для предоставления дополнительных доказательств, не учел злоупотребление правом со стороны истца. Ею было заявлено ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с неявкой свидетеля – риелтора АН «Этажи», в чем судом было отказано. Не согласна с отказом суда в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела видеозаписи. Указала на злоупотребление истцом своими правами, его осведомленность об отсутствии документов, подтверждающих согласование перепланировки квартиры. Считает, что материалы дела были исследованы недостаточно, часть из них проигнорирована, возражения на иск не обсуждались и не исследовались. В решении приведены ссылки на п.1 ст.429 ГК РФ, но между сторонами не заключался предварительный договор. Вина ответчика в незаключении договора купли-продажи квартиры не установлена. Просит решение отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.

В возражениях на жалобу представителем Бена А.В. указано на несостоятельность ее доводов.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений, заслушав Свитневу Л.В., ее представителя Вешнякова А.А., поддержавших доводы жалобы, представителя Бена А.В. Смертина А.С., возражавшего против ее удовлетворения, проверив законность и обоснованность решения в пределах заявленных доводов (ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела 07.09.2023 между Свитневой Л.В. (продавец) и Бен А.В. (покупатель) заключено соглашение о задатке, по которому стороны приняли на себя обязательство в срок до 30.09.2023 заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, по цене 3050000 руб. Пунктом 1.3. соглашения предусмотрено, что 50000 руб. передается покупателем продавцу в качестве задатка до подписания соглашения, 3000000 руб. покупатель передает продавцу за счет собственных денежных средств в день подписания основного договора через СБР.

Покупатель в подтверждение своих намерений заключить в будущем договор по оформлению перехода права собственности передал продавцу 50000 руб. (п.1.4.).

Как указано в п.3.5. соглашения объект недвижимости несанкционированной перепланировке или переоборудованию до подписания соглашения не подвергался.

При досрочном расторжении соглашения и отказа от заключения сделки по переходу права собственности к покупателю и подписания договора, по инициативе продавца, последний возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере в течение семи календарных дней с момента такого расторжения (согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ) (п.4.1.).

В случае предоставления продавцом недостоверной информации об объекте (в том числе, согласно п. 3 соглашения), сумма задатка возвращается покупателю в течение семи календарных дней с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования (п.4.4.).

Из технического паспорта квартиры по состоянию на 05.01.2000, следует, что помещение имеет две смежные комнаты площадью 9,6 кв.м. и 18,9 кв.м., из комнаты (18,9 кв.м.) имеется вход в кладовку площадью 2,4 кв.м., доступ в кухню и коридор осуществляется через комнату (18,9 кв.м.), доступ к санузлу – через коридор.

Из скриншотов с сайта Авито следует, что квартира имеет две изолированные комнаты, кухню и санузел, доступ к которым обеспечивается через коридор, кладовка отсутствует. На дату подписания соглашения о задатке, а также при проведении осмотра квартиры сторонами жилое помещение имеет указанную планировку, что не оспаривалось.

Истец 29.09.2023 и 30.09.2023 направлял ответчику телеграммы с требованием о предоставлении документов, подтверждающих законность перепланировки, которые не представлены.

28.09.2023 истец направил ответчику телеграмму с предложением выбрать и согласовать дату заключения договора купли-продажи до 30.09.2023.

Разрешая спор, руководствуясь положениями статей 329, 381, 401, 429, 431 ГК РФ, ст.25 ЖК РФ, суд первой инстанции, учитывая, что на момент подписания соглашения о задатке в квартире имелась не узаконенная перепланировка, в указанный в соглашении о задатке срок договор купли-продажи не заключен по вине продавца, соответственно предусмотренные соглашением о задатке обязательства сторон прекращены, пришел к выводу об удовлетворении требований.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с указанными выводами.

Исходя из положений статьи 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Вопреки требованиям части 2 статьи 25 Жилищного кодекса РФ и пункта 1.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, собственник продаваемого жилого помещения, выполнивший его перепланировку, не внес соответствующие изменения в технический паспорт квартиры.

Заключенное сторонами соглашение содержит заверение продавца о том, что до его подписания объект недвижимости несанкционированной перепланировке или переоборудованию не подвергался (п.3.5.). Содержание п.3.5. соглашения позволяет сделать вывод о том, что покупатель считал необходимость согласования перепланировки в установленном законом порядке существенным условием договора купли-продажи.

Тот факт, что квартира продавалась в перепланированном состоянии без получения соответствующих документов, является существенным обстоятельством при заключении договора купли-продажи, поскольку изменяется площадь помещений квартиры, их конфигурация, а незаконная перепланировка возлагает на покупателя дополнительные расходы по оформлению соответствующих документов либо приведению квартиры в первоначальное состояние. Несмотря на неоднократные просьбы истца документы, касающиеся перепланировки ответчиком предоставлены не были.

Суд, установив, что за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток (п.2 ст. 381 ГК РФ), взыскал с ответчика его двойную сумму.

Возражения ответчика о том, что сделка не состоялась по вине истца, что покупатель был в курсе отсутствия документов, касающихся легитимности перепланировки, правомерно отклонены судом, поскольку бесспорных доказательств того, что соглашаясь приобрести квартиру и подписывая соглашение о задатке, истец знал об отсутствии указанных документов не представлено.

Ссылка ответчика на то, что она невнимательно ознакомилась с условиями соглашения, основанием для отказа в иске быть не может. Доказательств наличия препятствий для ознакомления с текстом соглашения не представлено, его положения оспорены не были.

Из скриншотов переписки в месенджере WhatsApp, на которые ссылается апеллянт, также следует, что Бен А.В. просил предоставить документы, подтверждающие законность перепланировки квартиры.

Соглашение о задатке, заключенное сторонами, содержит условия предварительного договора купли-продажи, в связи с чем, довод жалобы об обратном отклоняется.

Указание ответчика на осведомленность истца о перепланировке квартиры, что подтверждается перепиской сторон в мессенджере WhatsApp, правового значения не имеет, истец данное обстоятельство не оспаривает.

Злоупотребления правом со стороны истца, вопреки доводам жалобы, не установлено.

Ссылка автора жалобы на необоснованный отказ суда в приобщении к материалам дела видеозаписи несостоятельна. Как следует из протокола судебного заседания от 14.02.2024, ответчик пояснила, что не располагает носителем видеозаписи, который может быть приобщен к материалам дела; судом указанная видеозапись просмотрена на мобильном телефоне Свитневой Л.В.

Указание апеллянта на то, что суд лишил его возможности представить доказательства отклоняются. Судебное заседание 31.01.2024 было отложено по ходатайству ответчика по указанной причине. Сторонам обеспечена равная возможность реализации своих процессуальных прав, они не были ограничены в представлении доказательств, имели достаточно времени для доказывания своей позиции по делу, все имеющие значение для разрешения спора обстоятельства судом установлены, представленные в материалы дела доказательства исследованы и оценены; в суд апелляционной инстанции иных доказательств не представлено. Доказательствам по делу судом дана надлежащая оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ.

Доводы жалобы сводятся к несогласию с выводами суда, они являлись основанием процессуальной позиции ответчика, которая была предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также направлены на переоценку выводов суда, оснований для которой судебная коллегия не находит.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе и тех, на которые имеются ссылки в жалобе, не установлено.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Ленинского районного суда г.Кирова от 14 февраля 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 14.06.2024.