Решение по делу № 33-50/2022 (33-2977/2021;) от 30.11.2021

УИД 89RS0001-01-2021-001860-81

Гражданское дело № 2-1207/2021

Судья Е.В. Архипова

Апелляционное дело № 33-0050/2022

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

город Салехард                 14 июля 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

Председательствующего Шошиной А.Н.

судей коллегии Байкиной С.В. и Кравцовой Е.А.

при секретаре Лебединской А.Д.

с участием прокурора Исламгуловой А.Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционному представлению прокурора г. Салехард на решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27 сентября 2021 года, которым постановлено:

Изъять у Каневой Наталии Николаевны для муниципальных нужд принадлежащий ей на праве собственности объект недвижимости: квартиру, общей площадью 38,1 кв.м., находящуюся по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, кадастровый №, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, кадастровый №, а также права требования возмещения убытков, определив общую выкупную стоимость в размере - 3 062 300 рублей.

Прекратить право собственности Каневой Наталии Николаевны на объект недвижимости: квартиру, общей площадью 38,1 кв.м., находящуюся по адресу: Ямало- Ненецкий автономный округ, <адрес>, кадастровый №, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, кадастровый №.

Выселить Каневу Наталию Николаевну, Канева Александра Ивановича из жилого помещения - <адрес> без предоставления другого жилого помещения.

Обязать Администрацию МО г. Салехарда перечислить в пользу ПАО «Сбербанк» денежные средства в счет погашения задолженности по кредитному договору № 39696 от 25 августа 2018 года (по состоянию на 12 июля 2021 года 1 792 088 рублей 76 копеек), оставшуюся сумму перечислить в пользу Каневой Наталии Николаевны.

Возложить на Каневу Наталию Николаевну обязанность предоставить в адрес управления жилищной политики Администрации города реквизиты для перечисления денежных средств за изъятый объект недвижимости в течении 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Настоящее решение является основанием для снятия Каневой Наталии Николаевны, Канева Александра Ивановича с регистрационного учета по указанному адресу: Ямало- Ненецкий автономный округ, <адрес>, органами регистрационного учета.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Кравцовой Е.А., пояснения представителя истца Даниловой Т.И., ответчика Канева А.И., представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора Серафимовой Ю.Ю., прокурора Исламгуловой А.Ф., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Истец Администрация МО г. Салехард обратился в суд с иском к Каневой Н.Н. об изъятии объектов недвижимости, прекращении права собственности на объекты недвижимости, возложении обязанности по предоставлению банковских реквизитов, выселении без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета. В обоснование иска указал, что в соответствии с распоряжением Администрации МО г. Салехард № 800-р от 23 сентября 2020 года дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. 24 сентября 2020 года ответчикам было предъявлено требование о сносе жилого помещения с отнесением затрат по сносу дома пропорционально общей площади квартир, находящихся в собственности каждого собственника многоквартирного жилого дома, которое ими было оставлено без ответа. 09 декабря 2020 года Администрацией МО г. Салехард издано постановление № 3451 «Об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для муниципальных нужд». При определении рыночной стоимости спорной квартиры истец исходил из отчета ООО «Центр экономического содействия» от 14 января 2021 года, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки - квартиры <адрес> составляет 2 667 000 рублей. 03 февраля 2021 года в адрес ответчика Каневой Н.Н. направлено уведомление (с приложением проекта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, сведений об основных характеристиках объекта недвижимости, отчета об оценке рыночной стоимости изымаемых земельного участка и жилого помещения), которым предложено направить в адрес управления жилищной политики предложения об изменении размера возмещения с приложением обосновывающих документов. Данным уведомлением ответчику разъяснено, что в случае, если по истечении 90 дней со дня получения проекта соглашения, не будет представлен его подписанный вариант, Администрация МО г. Салехард будет вынуждена обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и принадлежащего ответчику жилого помещения. В указанный срок ответчик не предпринял мер об изменении размера возмещения (выкупной цены), а также не представил подписанные экземпляры проекта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд. В связи с чем, истец просил изъять у Каневой Н.Н. принадлежащую ей на праве собственности <адрес>, кадастровый №, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером №, путем определения выкупной цены 2 667 000 рублей, прекратить право собственности Каневой Н.Н. на указанные выше объекты недвижимости и выселить ответчиков из указанного жилого помещения, а также снять с регистрационного учета по указанному выше адресу.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца Долженко М.С., действующий на основании доверенности, на удовлетворении заявленных требований настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Канева Н.Н. в судебном заседании участия не принимала, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Ответчик Канев А.И., о том числе, представляющий на основании доверенности интересы ответчика Каневой Н.Н., в судебном заседании не возражал против изъятия жилого помещения, а также доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок с определением выкупной стоимости указанного недвижимого имущества согласно заключению судебной экспертизы в общем размере с учетом убытков 3 062 300 рублей, выразив согласие с заключением эксперта, а также требованиями банка о перечислении за счет указанной выкупной суммы долга по договору ипотеки.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ПАО «Сбербанк» в суд не явился, направил в суд отзыв на иск, в котором ходатайствовал о том, что при условии удовлетворения исковых требований, рассмотреть вопрос о перечислении части выкупной суммы банку в размере долга по договору ипотечного кредитования с ответчиками, поскольку квартира находится в залоге у банка.

Помощник прокурора г. Салехарда Румянцев Д.А. в заключении не отрицая обоснованность требований истца, при наличии правовых оснований для изъятия спорного жилого помещения, полагал размер стоимости недвижимого имущества установленным неверно, не согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы в части стоимости доли земельного участка, находящегося под многоквартирным домом и расходов, связанных с переездом.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

С указанным решением не согласен прокурор г. Салехард. В апелляционном представлении оспаривает решение суда в части установленного размера выкупной стоимости, поскольку выкупная цена должна определяться с учетом стоимости доли в общем имуществе дома и земельного участка, а также в таковую не включены убытки, которые собственник понесет в связи с изъятием объекта недвижимости. Ввиду чего полагает, что решение суда подлежит изменению.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции прокурор отдела прокуратуры ЯНАО Исламгулова А.Ф. на доводах апелляционного представления настаивала, просила определить размер возмещения за изымаемое жилое помещение с учетом проведенной судебной оценочной экспертизы.

Представитель истца Администрации МО г. Салехард Данилова Т.И., действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила оставить решение суда без изменения, указав, что в состав убытков не подлежат включению расходы на проживание, поскольку за ответчиком сохраняется право пользования спорным жилым помещением в течение 6 месяцев.

Ответчик Канев А.И. в судебном заседании поддержал доводы, приведенные прокурором.

Ответчик Канева Н.Н. в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, Серафимова Ю.Ю. полагала необходимым обязать Администрацию МО г. Салехард перечислить часть возмещения за жилое помещение в пользу банка в размере остатка задолженности по кредитному договору в сумме 1 748 898 рублей 54 копейки.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

        В силу положений п. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Поскольку решение суда первой инстанции в части изъятия у Каневой Н.Н. жилого помещения, прекращения права собственности последней на него с последующим признанием муниципальной собственности после фактической выплаты определенного судом возмещения, выселении, возложении обязанности по перечислению части возмещения в пользу банка не обжалуется, то в силу приведенных положений закона решение суда проверяется в оспариваемой части.

В соответствии с ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что согласно выписке из ЕГРН, Канева Н.Н. является собственником квартиры <адрес>.

Распоряжением Администрации МО г. Салехард № 800-р от 23 сентября 2020 года дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

24 сентября 2020 года ответчику было предъявлено требование о сносе жилого помещения с отнесением затрат по сносу дома пропорционально общей площади квартир, находящихся в собственности каждого собственника многоквартирного жилого дома, которое им было оставлено без ответа.

09 декабря 2020 года Администрацией МО г. Салехард издано постановление № 3451 «Об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для муниципальных нужд». Для определения стоимости спорного имущества с целью установления его выкупной стоимости истец обратился к независимому оценщику ООО «Центр экономического содействия», согласно отчету оценщика № 1666/20 от 14 января 2021 года стоимость недвижимого имущества, принадлежащего ответчику, составляет 2 667 000 рублей.

03 февраля 2021 года истцом в адрес ответчика направлено уведомление (с приложением проекта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, сведений об основных характеристиках объекта недвижимости, отчета об оценке рыночной стоимости изымаемых земельного участка и жилого помещения) которым предложено направить в адрес управления жилищной политики предложения об изменении размера возмещения с приложением обосновывающих документов. Данным уведомлением ответчику разъяснено, что в случае, если по истечении 90 дней со дня получения проекта соглашения, не будет представлен его подписанный вариант, Администрация МО г. Салехард будет вынуждена обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и принадлежащего ответчику жилого помещения. В указанный срок ответчик не предпринял мер об изменении размера возмещения (выкупной цены), а также не представили подписанные экземпляры проекта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд.

По ходатайству стороны ответчика в целях определения действительного размера рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Ямальское бюро оценки и экспертизы».

Согласно заключению судебной экспертизы № 450 от 06 августа 2021 года ООО «Ямальское бюро оценки», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки: спорного жилого помещения, доли в общем имуществе многоквартирного дома и земельного участка пропорционально общей площади занимаемого собственником помещения, с учетом права требования возмещения (компенсации) убытков в связи с изъятием жилого помещения составила 3 062 300 рублей.

Порядок изъятия земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, а также принадлежащего истцу жилого помещения для муниципальных нужд сторонами не оспаривается.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.

Частично удовлетворяя требования Администрации г. Салехард, с учетом положений ст. 32 Жилищного кодекса РФ, постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» и исходя из баланса интересов, как органа местного самоуправления, так и собственника изымаемых объектов недвижимости, при определении размера денежной компенсации за изымаемое жилое помещение, подлежащей выплате Каневой Н.Н., суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для изъятия спорной квартиры, долей в праве общей долевой собственности, пропорциональных размеру общей площади жилого помещения 38,1 кв.м., на земельный участок и общедомовое имущество в жилом доме, и прекращения на них права собственности с последующим признанием на данные объекты недвижимости права муниципальной собственности после выплаты выкупного возмещения в размере 3 052 000 рулей, определенном экспертом ООО «Ямальское бюро оценки» в экспертном заключении от 06 августа 2021 года и включающем в себя рыночную стоимость жилого помещения и доли в общем имуществе в многоквартирном доме и земельном участке пропорционально размеру общей площади занимаемого собственником помещения, убытки, связанные в переездом, в размере 10 300 рублей.

Судебная коллегия не может согласиться с решением суда в части размера выкупной стоимости, определенной с нарушением норм материального права, по следующим основаниям.

В силу требований ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Поскольку положениями статей 36 - 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Согласно положениям ч. 1 ст. 190.1 ЖК РФ, ст. 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

В соответствии с ранее действовавшими нормами Жилищного кодекса РСФСР с жильцов дома удерживалась плата за капитальный ремонт дома, а на наймодателе (собственнике жилья), которым являлась администрация города, лежала обязанность своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования (статья 141 ЖК РСФСР).

С 1 марта 2005 года введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 158 которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу указанных положений, обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства и переходит к собственникам жилых помещений после исполнения им указанной обязанности лишь обязанность по производству последующих капитальных ремонтов.             

Таким образом, до возложения бремени содержания общего имущества дома на граждан, приватизировавших квартиры в таком доме, муниципальное образование, как наймодатель, обязано исполнить обязанность по проведению капитального ремонта общего имущества как всего жилого дома, так и отдельных его конструкций, исправление которых возможно только в условиях проведения капитального ремонта.

На основании положений ч. 3 ст. 158 ЖК РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Исходя из вышеизложенного правового регулирования, применительно к рассматриваемому делу, юридически значимыми и подлежащими доказыванию в их совокупности обстоятельствами при разрешении вопроса о включении суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения являются: установление лица, являвшегося наймодателем жилых помещений; нуждаемость относящегося к государственному или муниципальному жилищному фонду многоквартирного дома в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в нем; установление факта неисполнения наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, повлекшего ухудшение его технического состояния (потерю эксплуатационных, механических и других качеств), а также способствующего в дальнейшем утрате стоимости конструктивного элемента и здания в целом, и как следствие снижению его надежности.

В соответствии с пунктом 2 Приказа Минстроя России от 04 августа 2014 года № 427/пр "Об утверждении методических рекомендаций установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме" при определении необходимости проведения капитального ремонта рекомендуется применять ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р) и ВСН 53-86(р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденные приказом Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года №312 (далее по тексту ВСН 58-88(р)).

Пунктом 2.2 ВСН 58-88 (р) предусмотрено, что система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния. Техническое обслуживание должно проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории (пункт 5.1 ВСН 58-88 (р)).

На основании пункта 5.5 ВСН 58-88(р) под капитальным ремонтом понимается ремонт с целью восстановления ресурса здания с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Перечень работ, проводимых при капитальном ремонте, определен в Постановлении Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Приложением № 3 к Положению "Об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения ВСН 58-88 (Р)" установлен минимальный срок эффективной эксплуатации отдельных элементов жилых зданий до капитального ремонта, то есть тот период времени, в течение которого тот или иной конструктивный элемент является безопасным для неопределенного круга лиц и по истечении которого требует капитального ремонта.

Судебной коллегией по делу установлено, что изымаемая у Каневой Н.Н. квартира до ее приобретения ею 20 сентября 2018 года была приватизирована Юнг О.Л. на основании заключенного с ОАО «Салехардский РКЗ» в соответствии с Положением «О порядке приватизации жилищного фонда» в г. Салехард № 112 от 03 апреля 1995 года, договора № 444 от 22 марта 2000 года (т.2 л.д.151-152). Первая же приватизация жилого помещения в многоквартирном доме <адрес>, согласно представленным Администрацией МО г. Салехард договорам приватизации и акту приватизации, состоялась 01 июля 1992 года (т.2 л.д.149).

Согласно представленным по запросу судебной коллегии и приобщенным к материалам дела судом апелляционной инстанции на основании ст.327.1 ГПК РФ в целях восполнения доказательственной базы в качестве дополнительных доказательств заключению специализированной организации МКУ «Финансовая дирекция городского хозяйства» от 12 сентября 2020 года, техническому паспорту <адрес> по состоянию на 16 мая 1998 года, изымаемая у Каневой Н.Н. квартира на дату ее приватизации находилась в собственности государственного ОАО «Салехардский РКЗ» и была в 2001 году передана в муниципальную собственность. В соответствии с постановлением главы Администрации г. Салехарда № 112 от 03 апреля 1995 года «Об утверждении Положения «О порядке приватизации жилищного фонда в г. Салехарде», предприятия, учреждения, организации, имеющие ведомственный фонд, при решении вопроса его приватизации также руководствуются требованиями настоящего положения. Владельцы ведомственного фонда вправе самостоятельно решать вопросы приватизации жилья на основах соблюдения требований действующего законодательства и настоящего Положения, равно как имеют право заключения возмездного договора с Комитетом по управлению муниципальным имуществом на оформление документов по приватизации ведомственного жилого фонда. В соответствии с пунктом 5 Положения, передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется, в том числе, предприятием, за которым закреплен жилой фонд на праве полного хозяйственного ведения; учреждением, в оперативное управление которого передан жилой фонд. Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключенным местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в администрации города. Частично приватизируемый дом находится в муниципальной собственности (п. 7). Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и настоящим Положением. При этом, за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания эксплуатации и ремонта жилищного фонда.     

Из представленного в материалы дела технического паспорт следует, что на 16 мая 1998 года процент износа по дому составлял 19 %. Как следует из ответа Администрации МО г. Салехард от 23 марта 2022 года, в рамках адресной программы капитального ремонта и региональной программы капитального ремонта общего имущества МКД не проводилось.

Проверяя нуждаемость дома в капитальном ремонте на дату первой приватизации жилого помещения по дому - 01 июля 1992 года, суд апелляционной инстанции руководствуется предусмотренной в приложении № 3 к Положению ВСН 58-88 (р) минимальной продолжительностью эффективной эксплуатации элементов жилого дома до капитального ремонта, которая составляет: для фундамента - деревянные стулья - 15 лет, для стен и перегородок (деревянные брусчатые) - 30 лет, для перекрытий деревянных - 30 лет, для кровли - 30 лет, для полов деревянных - 30 лет, для полов с линолеумным покрытием - 10 лет, для отделочных работ - общедомовые площади 40 лет, отделочные работы - 15 лет, для чердачных перекрытий из деревянных балок - 20 лет, для оконных проемов - 40лет, для внутренней отделки - 5 лет, для внутренних санитарно-технических и электрических устройств - 40 лет, для отопления и вентиляции - 30 лет, для водоснабжения и канализации - 30 лет, для электроосвещения - 20 лет, для деревянных лестниц - 20 лет.

Таким образом, с учетом года возведения многоквартирного дома <адрес> - 1984 год, указанных в приложении № 3 к Положению ВСН 58-88 (р) параметров для определения минимальной продолжительности эксплуатации элементов здания до капитального ремонта и отсутствия сведений о проведении капитального ремонта в доме с начала ввода в эксплуатацию, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии нуждаемости многоквартирного дома как на момент первой приватизации по дому - 01 июля 1992 года, так и приватизации спорной квартиры - 22 марта 2000 года, изымаемой у Каневой Н.Н., в капитальном ремонте и возникновении в связи с этим у наймодателя обязанности по проведению капитального ремонта на момент приватизации.         

Указанные обстоятельства содержатся и в заключении эксперта № 61/22 от 24 июня 2022 года, составленном экспертом ООО «Оценка-Мастер» Панченко Е.Ю. в рамках проведенной по делу повторной судебной оценочной экспертизы на основании определения судебной коллегии по гражданским делам суда ЯНАО от 05 апреля 2022 года.

В указанных обстоятельствах, у ответчика Каневой Н.Н. отсутствует право на выкупную стоимость жилого помещения с компенсацией за непроизведенный капитальный ремонт.

Между тем, поскольку положенное в основу оспариваемого решения заключение судебной экспертизы ввиду отсутствия ответов эксперта на поставленные судом вопросы не отвечает требованиям достаточности и достоверности применительно к положениям пункта 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, статьи 282 Гражданского кодекса РФ, пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 Земельного кодекса РФ, а представленныйистцом и составленный ООО «Центр экономического содействия» отчет № 1666/20 от 14 января 2021 года является не актуальным в силу ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», равно как заключение эксперта № 4/СЭ-2022 ООО «Агентство оценки и консалтинга», составленное на основании определения суда ЯНАО от 16 декабря 2021 года, судебной коллегией в целях установления юридически значимых по делу обстоятельств назначалась повторная судебная оценочная экспертиза, с поручением ее проведения эксперту ООО «Оценка-мастер» Панченко Е.Ю.

Согласно составленному экспертом ООО «Оценка-мастер» Панченко Е.Ю. заключению судебной экспертизы от 24 июня 20202 года, общая величина выкупного возмещения изымаемого жилого помещения, в том числе стоимость квартиры, составляет - 4 563 364 рубля, с учетом доли в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество в жилом доме - 383 622 рубля, доли на земельный участок с кадастровым номером № - 275 201 рубль; убытки, которые собственник в связи с изъятием понесет, на изменение места проживания, на временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переезд, поиск другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформление права собственности на другое жилое помещение в общей сумме 134 277 рублей.

Судебная коллегия полагает, что заключение эксперта ООО «Оценка-мастер» подлежит применению при разрешении спора, поскольку эксперт Панченко Е.Ю. имеет соответствующее профессиональное образование, является экспертом саморегулируемой организации оценщиков ООО «Российское общество оценщиков», ответственность эксперта Панченко Е.Ю. застрахована в установленном законом порядке. Квалификация эксперта подтверждена дипломом о профессиональной переподготовке. В связи с чем, профессиональный уровень эксперта не дает оснований сомневаться в ее компетенции. Экспертное заключение, выполненное Панченко Е.Ю., соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности», содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов; размер рыночной стоимости недвижимого имущества установлен на основании представленных документов, с учетом анализа местоположения объектов недвижимого имущества, экономических характеристик региона и города в котором расположен объект экспертизы. Экспертное заключение содержит сведения об объектах - аналогах, при сравнении которых эксперт опиралась на рыночную ситуацию. Эксперт предупреждена судом апелляционной инстанции об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

С учетом приведенного, указанное заключение эксперта Панченко Е.Ю. судебная коллегия, руководствуясь указанными выше правовыми положениями и позицией, принимает и полагает необходимым установить выкупную стоимость за изымаемое у Каневой Н.Н. жилое помещение в размере 4 563 364 рубля, определенном в соответствии с требованиями ч. 7 ст. 32 ЖК РФ на основании заключения судебной экспертизы.

В остальной части решение суда прокурором не обжалуется, равно как не оспаривается иными лицами, участвующими в деле, ввиду чего, предметом проверки не является.

Ссылки представителя истца в судебном заседании о том, что не подлежат включению в выкупную цену расходы, понесенные в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, поскольку на основании соглашения с ответчиком за ней сохраняется право пользования изымаемым жилым помещением на шесть месяцев, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку ответчик с заявлением о сохранении за ней права пользования изымаемым жилым помещением на срок до шести месяцев не обращалась, соглашения об указанном сторонами не достигнуто. Ввиду приведенного, оснований для исключения из суммы возмещения расходов в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения не усматривается.

Как следует из представленной ПАО «Сбербанк России» справки от 13 июля 2022 года, остаток долга по кредитному договору на 13 июля 2022 года составляет в общей сумме 1 748 898 рублей 54 копейки.

С учетом приведенных обстоятельств, решение суда подлежит изменению в части установленного размера выкупного возмещения с определением его в сумме 4 563 364 рубля, а также в части определения размера остатка задолженности по кредитному договору, подлежащей перечислению в пользу ПАО «Сбербанк России».

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения, поскольку судом первой инстанции требования процессуального закона выполнены, имеющие значение для рассмотрения заявленного спора обстоятельства и характер спорных правоотношений определены правильно, подлежащий применению к спорным правоотношениям закон определен и применен без каких-либо нарушений.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27 сентября 2021 года изменить в части суммы возмещения за изымаемое жилое помещение, абзацы первый и четвертый резолютивной части решения изложить в следующей редакции:

Изъять у Каневой Наталии Николаевны для муниципальных нужд принадлежащий ей на праве собственности объект недвижимости: квартиру, общей площадью 38,1 кв.м., находящуюся по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <адрес>, кадастровый №, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, кадастровый №, а также права требования возмещения убытков, определив общую выкупную стоимость в размере - 4 563 364 рубля.

Обязать Администрацию МО г. Салехарда перечислить в пользу ПАО «Сбербанк» денежные средства в счет погашения задолженности по кредитному договору № 39696 от 25 августа 2018 года по состоянию на 13 июля 2022 года в сумме 1 748 898 рублей 54 копейки, оставшуюся сумму перечислить в пользу Каневой Наталии Николаевны.

В остальной части решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27 сентября 2021 года оставить без изменения.

Председательствующий:      (подпись)

Судьи:          (подписи)