Решение по делу № 2-31/2021 от 07.09.2020

Дело № 2-31/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 февраля 2021 года г. Орел

Железнодорожный районный суд г. Орла

в составе председательствующего судьи Сергуниной И.И.

при секретаре Петрухиной Д.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла к Караиванову Николаю Антоновичу об изъятии объекта незавершенного строительства,

УСТАНОВИЛ:

Управление муниципального имущества и землепользования администрации г.Орла (далее-УМИЗ администрации г.Орла) обратилось в суд с иском к Караиванову Н.А. об изъятии объекта незавершенного строительства.

В обоснование заявленных требований истец указал, что на основании протокола от 06.09.2018 рассмотрения заявок на участие в аукционе УМИЗ заключило с Караивановым Николаем Антоновичем договор аренды земельного участка от 11.09.2018 №783, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, пер.Гайдара, 1, разрешенное использование: объекты торговли без обслуживания вне полностью закрытого здания (кроме ночных), рассчитанные на средний поток посетителей (от 150 до 500 кв.м общей площади), общей площадью 800кв.м.

Договор заключен на 18 месяцев с 11.09.2018 по 10.03.2020 (пункт 4.1. договора). Согласно пункта 4.2 договора аренды, договор считается прекращенным по истечении срока, указанного в пункте 4.1.

Согласно пункта 6.4 договора арендатор обязан строительство объекта недвижимости осуществить до окончания срока действия договора.

Разрешение на строительство ответчик получил 29.01.2020 № сроком до 10.03.2020.

Согласно сведениям из ЕГРН на земельном участке кадастровый № расположен объект недвижимости площадью застройки 184,2кв.м, степень готовности 10% кадастровый №, адрес объекта: <адрес>, пер.Гайдара, право собственности на который зарегистрировано за Караивановым Н.А. 17.02.2020.

При выезде на место УМИЗ администрации г.Орла установило, что на земельном участке кадастровый № расположены бетонные блоки, которые уложены на траву, участок не огорожен, что подтверждается актом обследования от ДД.ММ.ГГГГ с приложением фотографий. То есть, объект недвижимости на указанном земельном участке отсутствует, на земле лежат стройматериалы - бетонные блоки - движимое имущество.

Следовательно, у ответчика не возникло право собственности на незавершенный строительством объект недвижимого имущества кадастровый №, поскольку такой объект на дату регистрации права собственности ответчика отсутствует. Ответчик в указанный в договоре срок не осуществил строительство объекта недвижимости.

Ответчик не имеет права на использование земельного участка после истечения срока аренды по договору от 11.09.2018г. №783.

Письмом от 16.03.2020 №7/1066 УМИЗ сообщило ответчику о прекращении договора аренды 10.03.2020.

Письмом от 26.03.2020 администрация города Орла в ответ на обращение Караиванова Н.А. о заключении договора аренды на новый срок для завершения строительства сообщила, что правовые основания для предоставления ему участка без аукциона в силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ отсутствуют.

Согласно абзацу 5 пункта 6.4 договора аренды земельного участка № ответчик обязан сдать участок арендодателю УМИЗ.

Доказательства нарушения срока строительства объекта, связанные с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно- технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект, отсутствуют.

УМИЗ администрации г.Орла просит изъять объект незавершённого строительства, площадью застройки 184,2кв.м, степень готовности 10% кадастровый №, адрес объекта: <адрес>, пер.Гайдара, путём продажи с публичных торгов.

УМИЗ администрации г.Орла уточнило исковые требования, указывая на то, что договор аренды земельного участка от 11.09.2018 № УМИЗ администрации г.Орла заключило с ответчиком как с единственным участником аукциона. УМИЗ администрации г.Орла организовало и провело аукцион 06.09.2018 на основании постановления администрации г.Орла от 06.08.2018 №3526 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, пер.Гайдара, 1», которым утверждены предмет аукциона, начальная цена аукциона, извещение о проведении аукциона, форма заявки, проект договора аренды земельного участка.

В п.5 извещения о проведении аукциона указано на наличие ограничения в использовании земельного участка площадью 49 кв.м.. Караиванов Н.А. подал заявку от 03.09.2018 № 133 на участие в аукционе, согласно которой ознакомился с извещением о проведении аукциона.

Караиванов Н.А. согласился со всеми условиями договора аренды, обладал информацией об ограничениях использования земельного участка. В течение года после заключения договора аренды ответчик никаких действий по освоению земельного участка не предпринимал. Новый градостроительный план земельного участка от 27.08.2019 № 8/2560 подготовлен Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области по обращению Караиванова Н.А. и не содержит информации о том, что предыдущий градостроительный план не соответствует законодательству в части определения места допустимого разрешения объекта.

УМИЗ администрации г.Орла просит изъять у Караиванова Н.А. объект незавершенного строительства кадастровый №, площадью застройки 184,2 кв. м, расположенный на земельном участке кадастровый № в <адрес> по пер. Гайдара, 1, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Третьими лицами по делу были привлечены Управление Архитектуры г.Орла, Администрация г. Орла, Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области.

В судебном заседании представитель истца УМИЗ Администрации г.Орла, третьего лица Управления Архитектуры г.Орла, третьего лица Администрации г. Орла -Тишина Е.В. исковые требования поддержала, указывая на то, что с документами по земельному участку ответчик был ознакомлен, с вопросами до проведения аукциона он не обращался. После того, как Караиванов Н.А. стал победителем аукциона, им был заключен договор, затем никаких требований о расторжении договора или его изменении Караивановым Н.А. заявлено не было. В течении года после заключения договора аренды, ответчик никаких действий по освоению земельного участка не предпринимал. Лишь в июле 2019 года ответчик обратился в Орелоблэнерго для того, чтобы выяснить, кто является собственником сети, которая проходит через его участок. Затем Караиванов Н.А. обратился к геодезисту, который пояснил ему, что сеть не действующая. Если бы Караиванов Н.А. сразу после проведения аукциона обратился к проектировщику, то успел бы выполнить работу в указанный срок - 18 месяцев. Никаких незаконных бездействий или действий со стороны истца не было. Оснований для продления срока аренды нет, он истек 10 марта 2020 года. За все это время на участке возведен только фундамент. У истца не было обязанности предпринимать какие-либо меры по снятию обременения на земельный участок.

Представитель ответчика Караиванова Н.А.-Митрохина О.В. исковые требования не признала, указала на то, что при обращении в сетевые организации, ответчику пояснили, что никаких сетей на участке нет и выдать согласования в письменном виде ему не могут. При наличии указанного градостроительного плана и отсутствии согласования начинать строительство Караиванов Н.А. не мог, а выяснение всех вопросов заняло длительное время. Впоследствии выяснилось, что данный кабель принадлежит детскому саду, находящемуся напротив земельного участка, и является недействующим с 70-х годов из-за пожара. Начинать строительство без новой документации ответчик не мог. В июле 2019 года было выдано письмо о том, что собственников кабельных линий не имеется. 29 января 2020 года, сразу после получения нового градостроительного плана и разрешения на строительство, Караиванов Н.А.приступил к строительству объекта.

Представитель третьего лица Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области Киселева Н.В. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя, ранее в судебном заседании показала, что 18.01.2018 года в Управление поступило заявление Администрации г. Орла о разработке и утверждении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, пер. Гайдара, <адрес>, для дальнейшего предоставления участка в соответствии со ст. 39.11. Земельного кодекса Российской Федерации посредством проведения аукциона на заключение договора аренды данного земельного участка.

На основании указанного заявления Управлением подготовлен и выдан градостроительный план от 02.02.2018 на земельный участок 57:25:0030102:105, который содержал информацию о месте допустимого размещения объектов, а также об охранной зоне сети электроснабжения, которая делит место допустимого размещения объектов на две части. Также градостроительный план содержал примечания об обеспечении сохранности существующих в границах участка инженерных сетей. На момент проведения процедуры аукциона на указанный участок градостроительный план содержал все ограничения, которые имел участок. Управление проверяет только наличие сети, а не то, что она действует или нет.

27.08.2019 от Караиванова Н.А. в Управление поступило заявление о внесении корректировки в пятно застройки в градостроительный план от 02.02.2018. К заявлению была приложена топографическая съемка, согласно которой ограничения в виде защитной зоны инженерных сетей на участке отсутствовали. На основании предоставленных документов заявителю был выдан новый градостроительный план. На основании заявления Караиванова Н.А. от 23.01.2020 последнему Управлением 29.01.2020 было выдано разрешения на строительство № сроком до 10.03.2020.

Суд, выслушав участников процесса, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункты 1 и 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в частности в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2 указанной статьи).

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

На основании ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (ч. 1).

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (ч. 2).

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (ч. 3).

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости (ч. 4).

В ч. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Судом установлено, что 06.08.2018 Администрацией г.Орла принято постановление № «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного <адрес>». (л.д.113-118)

06.09.2018 была рассмотрена заявка Караиванова Н.А. на заключение договора аренды земельного участка. (л.д.7-8, 126)

18.01.2018 Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области был подготовлен градостроительный план земельного участка №RU№ кадастровый №, на основании обращения Администрации г.Орла. (л.д.67-79, 203)

11.09.2018 УМИЗ заключило с Караивановым Н.А. договор аренды земельного участка №, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, пер.Гайдара, 1, разрешенное использование: объекты торговли без обслуживания вне полностью закрытого здания (кроме ночных), рассчитанные на средний поток посетителей (от 150 до 500 кв.м общей площади), общей площадью 800кв.м., на срок с 11.09.2018 по 10.03.2020. (пункт 4.1. договора). (л.д.12-16)

Согласно пункта 4.2 договора аренды, договор считается прекращенным по истечении срока, указанного в пункте 4.1.

Согласно пункта 6.4 договора арендатор обязан строительство объекта недвижимости осуществить до окончания срока действия договора.

11.07.2019 АО «Орелоблэнерго» был дан ответ Караиванову Н.А. о том, что кабельная линия, проходящая через земельный участок с кадастровым номером №, по адресу:г.<адрес> <адрес>, не находится на балансе и обслуживании АО «Орелоблэнерго». (л.д.80-90)

23.09.2019 Управлением градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области был подготовлен градостроительный план земельного участка кадастровый №, на основании обращения Караиванова Н.А.. (л.д.176-202)

29.01.2020 Караиванов Н.А. получил разрешение на строительство № сроком до 10.03.2020.(л.д.17)

02.03.2020 Караиванов Н.А. обратился в Администрацию г.Орла с заявлением о продлении договора аренды земельного участка. (л.д.159)

16.03.2020 УМИЗ направило Караиванову Н.А. предупреждение о прекращении договора аренды в связи с окончанием срока аренды. (л.д.18-22)

26.03.2020 Администрация г.Орла, на обращение Караиванова Н.А. о заключении договора аренды на новый срок направило Караиванову Н.А. извещение о том, что предоставление испрашиваемого земельного участка для завершения строительства на новый срок не представляется возможным. (л.д.23-24)

Согласно выписки из ЕГРН от 18.04.2020 на земельном участке кадастровый № расположен объект недвижимости площадью застройки 184,2кв.м, степень готовности 10% кадастровый №, адрес объекта: <адрес>, пер.Гайдара, 1, право собственности на который зарегистрировано за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.9-11)

Из акта обследования земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, от 21.04.2020 видно, что после окончания срока аренды ответчиком не были завершены работы по устройству фундамента.(л.д.245-247)

Согласно экспертного заключения Орловской ЛСЭ Минюста России     от 28.09.2020 исследуемый фундамент является подземной частью здания, расположенной ниже нулевой отметки, за которую принимают перекрытие первого этажа. Исследуемый фундамент можно считать объектом незавершенного строительства. (л.д.92-103)

Согласно технического плана степень готовности объекта незавершенного строительства -10%. (л.д.214-219)

Свидетель ФИО7 показал, что в апреле 2019 года по доверенности от Караиванова Н.А. он начал выяснить, на чьем балансе стоит кабель, который запрещал строительство любого объекта недвижимости. ФИО7 устно в мае-июне 2019 года обращался в МРСК и Орелоблэнерго, где сказали, что на их балансе не стоит данный кабель. Изучив топографическую съемку, ФИО7 увидел, что кабель идет до детского сада. Обратившись туда, ему пояснили, что подстанция, к которой идет данный кабель, сгорела еще в 70-х годах. Летом 2019 года он обратился письменно в Орелоблэнерго и в Администрацию г.Орла для изменения градостроительного плана. Администрация Орловской области в октябре 2019 года выдала градостроительный план, а Орелоблэнерго выдал технические условия.

Оценивая собранные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам. Действие договора аренды, который был заключен между сторонами в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, прекращено, однако строительство объекта ответчиком завершено не было, в продлении срока договора аренды ответчику было отказано, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что этот объект незавершённого строительства кадастровый №, площадью застройки 184,2 кв.м., расположенный на земельном участке кадастровый №, по адресу: <адрес> подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов.

Доводы представителя ответчика о том, что в период действия договора аренды земельного участка Караивановым Н.А. предпринимались меры по выяснению собственника кабельной линии, ответчик обращался в сетевые организации, поэтому он не успел построить объект торговли, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, не состоятельны.

В судебном заседании установлено, что с момента заключения договора аренды земельного участка, то есть с сентября 2018 до мая 2019 ответчиком не предпринималось никаких мер к оформлению документов и строительству объекта. Караиванов Н.А. до заключения договора знал о существовании кабельной линии. В сентябре 2019 Караиванов Н.А. получил градостроительный план с внесенной корректировкой в пятно застройки, на момент окончания срока действия договора аренды степень готовности объекта незавершенного строительства всего 10%.

При таких обстоятельствах, исковые требования УМИЗ администрации г.Орла к Караиванову Н.А. об изъятии объекта незавершенного строительства подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с Караиванова Н.А. подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета муниципального образования «Город Орел» в размере 300 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла к Караиванову Николаю Антоновичу об изъятии объекта незавершенного строительства удовлетворить.

Изъять у Караиванова Николая Антоновича объект незавершённого строительства кадастровый №, площадью застройки 184,2 кв.м., расположенный на земельном участке кадастровый №, по адресу: <адрес>, пер.Гайдара, 1, путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с Караиванова Николая Антоновича государственную пошлину в доход бюджета муниципального образования «Город Орел» в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Орловский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной форме через Железнодорожный районный суд г. Орла.

Мотивированное решение изготовлено 18 февраля 2021 года.

Председательствующий И.И. Сергунина