Решение по делу № 2-712/2024 (2-4448/2023;) от 17.11.2023

    Копия

    Дело №2-712/2024

39RS0004-01-2023-004675-34

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 марта 2024 года                                                                                            г. Калининград

Московский районный суд г. Калининграда в составе

председательствующего судьи Медведевой Е.Ю.

при секретаре Медведевой А.В.,

с участием истца Барановой М.Н., представителя истца Кузнецова И.А., представителя ответчика Юрецкого К.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Барановой Марии Николаевны к Селезневой Наталье Леонидовне о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

установил:

    Баранова М.Н. обратилась в суд с иском к Селезневой Н.Л., мотивируя свои требования тем, что 7 июля 2020 года между ними был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> в соответствии с которым стоимость по договору составила <данные изъяты> руб. (п. 3.2 договора), а передача денежных средств в счет оплаты осуществляется до подписания договора (п. 2.2.2 договора).

    Фактически земельный участок не был передан ответчику, она продолжила им пользоваться, ответчик фактически никакого отношения к участку не имеет, за участком не следит, не ухаживает за культурами, не убирает его и пр.

    Ответчик воспользовалась неграмотностью и пожилым возрастом, ввела в заблуждение, под предлогом оформления социальных выплат пригласила в МФЦ для оформления.

    О действительной сделке она узнала случайно, когда приехал сын из <адрес> и узнал о том, что участок она продала в 2020 году.

    Никакой оплаты по договору купли-продажи ответчик не осуществила.

    В адрес ответчика направлялась претензия о расторжении договора, но ответчик не ответила, а разместила объявление о продаже участка.

    Учитывая изложенное, поскольку о нарушении своих прав она узнала 15 сентября 2023г., ответчик воспользовалась пожилым возрастом, неграмотностью, плохим зрением, просит восстановить срок исковой давности, расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 07 июля 2020 года ввиду отсутствия оплаты по нему.

    В судебном заседании истец Баранова М.Н. пояснила, что ответчик является ее племянницей, которая злоупотребляет спиртными напитками. В силу состояния здоровья ухаживать за участком как ранее она уже не могла, поэтому попросила племянницу помогать ей на участке: обрабатывать, поливать, в том числе, чтобы ответчик меньше употребляла алкоголя. Через некоторое время ответчик сказал, что нужно съездить в МФЦ для оформления каких-то документов на выплаты, она собралась и поехала с ней в МФЦ, где ей дали подписать какие-то документы, она была без очков и их не читала. Еще через некоторое время племянница возила ее в МФЦ, чтобы забрать документы. Один экземпляр ей был отдан. После этого дома она ознакомилась с договором и поняла, что это был договор купли-продажи участка. Узнала она об этом в июле 2020г. С этим договором она фактически согласилась, с племянницей обсудила, что продолжит пользоваться участком, как и раньше, но потребовала у племянницы <данные изъяты> руб. за участок. Надеялась, что племянница будет ей помогать, доверяла ей. Про деньги племянница промолчала. Через некоторое время племянница сказала, что намерена строить на участке дом, начала делать фундамент где-то в 2022-2023г., после этого она вновь попросила у племянницы денежные средства. В суд не обращалась ранее, поскольку полагала, что ответчик позволит пользоваться участком как раньше, что не будет такой ситуации как сейчас, когда ответчик сменила замки на калитке осенью 2023г. и на участок она более попасть не может. В 2020г. она болела, не с кем было посоветоваться. На участке остался ее парник, трейлер, забор. На участке она выращивала овощи, были кусты ягод. После оформления договора членские взносы в СНТ платить перестала, участок уже был не ее, на общие собрания членов товарищества также ходить перестала. Она не хочет признавать договор купли-продажи недействительным, договор уже состоялся, она понимает, что это был за договор, но племянница обманула, деньги не отдала. Участок для нее много значит, она всю жизнь на нем работала, поэтому хочет и далее продолжить пользоваться участком, хочет вернуть участок и договор расторгнуть.

    Представитель истца Кузнецов И.А. пояснил, что к нему обратился за консультацией сын истицы, который дал пояснения, аналогичные изложенным им в иске. После консультации с истцом, которая настаивает на своих требованиях о расторжении договора, он поддерживает позицию истца. Поскольку доказательств уплаты денежных средств нет, а указание в договоре факт передачи средств не подтверждает, имеются основания для расторжения договора. Срок пропущен незначительно на один месяц, первый раз иск вернули истцу. Просил иск удовлетворить.

    Представитель ответчика Юрецкий К.Д. в судебном заседании возражал против требований, просил применить срок исковой давности в силу того, что о договоре купли-продажи истец узнала в июле 2020г., уважительных причин пропуска не приведено. Кроме того, участком ответчик пользуется, стала членом СНТ, платит взносы с 2020г., участвует в общих собраниях СНТ, приезжает на участок, на участке выполнен фундамент для строительства дома за счет средств ответчика. В 2021-2022г. ответчик сделала скважину на участке. Истец никогда не обращалась по вопросу передачи ей имущества с участка. В полном объеме денежные средства на момент заключения договора были переданы истцу, договор являлся одновременно и актом передачи. Регистрация договора купли-продажи была приостановлена в июле 2020г., стороны подписывали дополнительное соглашение и снова подавали документы. В течение 3 лет у истца не было претензий к ответчику. Истец знала обо всем этом. Истец сразу после продажи участка перестала платить взносы, поскольку уже не считала себя собственником участка. Просил в иске отказать.

Опрошенная в судебном заседании свидетель ФИО6 пояснила, что истец является ее соседкой, общаются они более 25 лет. У истца есть дача, она была ее собственником. Как-то истец сказала, что отписала участок на племянницу в надежде, что последняя будет ей помогать. Сама она была несколько раз на участке с истцом, последний раз с истцом были осенью 2023г. и обнаружили смену замка на калитке, ключей у истца не было, попасть на участок и забрать вещи истца не смогли. Истец говорила, что деньги не брала за участок, да и не видела она у истца такой большой суммы денег. Знает, что соседка по участку говорила истцу, якобы ответчик просила ее подтвердить, что она деньги истцу отдавала. Была на участке в 2023г. и на участке был фундамент, чей он, она не спрашивала. Истец всю жизни занимается участком, у нее теплицы.

    Свидетель ФИО7 в судебном заседании пояснила, что являлась председателем СНТ «Радуга» с 2017г. по 2022г. До 2020г. участком пользовалась истец, ходила на все общие собрания, а потом все знали, что истец участок продала. В 2020г. сама истец привела Селезневу Н., представила ее как нового собственника и сказала, что сделка прошла. После этого с 2020г. Селезнева стала платить взносы за участок, пользоваться участком. Истец платить перестала, на собрания тоже ходить перестала. Часть участка попадает под изъятие под дорогу, поэтому она вместе с Селезневой писала обращения по этому поводу в администрацию, чтобы узнать, возможно ли это изменить, поскольку Селезнева намерена была строить дом на участке, фундамент сделала, дренажную канаву обрабатывала, а потом из-за этого вопроса работы приостановила. Решение вопроса об изъятии отложен до 2055 года. Истец была на участке регулярно до 2020г., она проходила по дороге возле ее дома, а после 2020г. она часто видела, как Селезнева на машине приезжала на участок. Она не все время дома, возможно, истец тоже приходила после 2020г., но она ее не видела. От истца никаких жалоб по поводу Селезневой не поступало.

    Ответчик в судебное заседание не явилась, извещен о времени и месте судебного заседания, об отложении не ходатайствовала, в связи с чем суд, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, полагает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

    Заслушав пояснения участников процесса, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, дав оценку представленным доказательствам, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Таким образом, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров (п. 3 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как указано в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.12.2008 года N 12545/08, неоплата имущества в установленный договором срок в судебной практике признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 года N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

В п. 65 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичные выводы содержатся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года N 78-КГ17-21 (п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017).

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного кодекса.

В силу пункта 1 статьи 200 названного кодекса, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

    Судом установлено, что 07 июля 2020г. между Барановой М.Н. и Селезневой Н.Л. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, вид разрешенного использования «для ведения садоводства».

    В соответствии с п. 2. 1 договора стоимость земельного участка составила <данные изъяты> руб.

    Согласно п. 2.2 договора стороны установили порядок оплаты стоимости земельного участка.

    Так, п. 2.2.1 договора предусмотрено, что стоимость земельного участка оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя.

    П. 2.2.2 договора определено, что передача наличных денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости земельного участка осуществляется до подписания договора.

    Согласно п. 3. 2 договора договор имеет силу передаточного акта.

    В п. 4. 1 договора предусмотрено, что стороны заключают договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или крайне невыгодных для себя условий, договор не является для сторон кабальной сделкой. Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительство, а также патронажем не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельства его заключения.

    Содержание сделки, ее последствия, ответственности, права и обязанности, содержание ст. 131, 160, 161, 164, 209, 223, 288, 292, 421, 450, 460, 461, 549, 551, 556, 557, 558 Гражданского кодекса РФ, ст. 17, 38 Жилищного кодекса РФ, ст. 34-36 Семейного кодекса РФ, ст. 77, 78 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» сторонам известным и понятны. (п. 4. 2 договора).

    Расходы, связанные с заключением договора, несет покупатель (п. 4. 3 договора).

    Договор подписан продавцом (Барановой М.Н.) и покупателем (Селезневой Н.Л.), что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

    Кроме того, 20.07.2020г. стороны подписали дополнительное соглашение № 1 к договору, которым дополнен договор п. 3. 4.

    Из материалов регистрационного дела усматривается, что истец и ответчик лично подавали заявление о регистрации договора через МФЦ по адресу: <адрес>, 07.07.2020г. и 20.07.2020г. покупателем предоставлялись дополнительно документы.

    Регистрация договора и переход права собственности на спорный земельный участок произведен 24.07.2020г.

    Истец в судебном заседании пояснила, что копия договора была ею получена после регистрации договора и только после этого она ознакомилась с текстом договора, однако данные доводы являются лишь пояснениями истца и никакими доказательствами не подтверждены.

Учитывая положения п. 1 ст. 486 ГК РФ      к требованию продавца о расторжении договора купли-продажи и о возврате переданного покупателю товара в связи с его неоплатой подлежит применению общий трехлетний срок исковой давности, который исчисляется с момента, когда товар должен быть оплачен.

Таким образом, срок исковой давности по заявленному требованию, направленному на расторжение договора купли-продажи и на возврат переданного покупателю товара в связи с его неоплатой, начинает течь с момента, когда товар должен быть оплачен.

Из п. 2.2.2 договора следует, что передача наличных денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости земельного участка осуществляется до подписания договора.

В данном случае срок исковой давности подлежит исчислению с даты заключения данного договора, поскольку истцу о нарушенном праве стало известно в указанную дату, 07 июля 2020г., так как согласно условиям договора расчет по договору должен быть осуществлен до его заключения, в связи с чем истец в течение трех лет с момента заключения договора вправе была заявить требование о расторжении договора купли-продажи ввиду неоплаты стоимости участка, а с настоящим иском истец обратилась только 11.11.2023г., то есть по истечении срока исковой давности.

Даже первичное обращение истца в суд с иском, возвращенным судом в связи с не соблюдение досудебного порядка, имело место в октябре 2023г., то есть тоже с пропуском срока.

Договор купли-продажи подписан лично истцом, что последней не отрицалось при рассмотрении дела.

Никаких доказательств того, что истец не была ознакомлена с условиями оспариваемого договора, заблуждалась при его заключении относительно его правовой природы и правовых последствий, не представлено. Равно не представлено и доказательств того, что данный договор был ею заключен под влиянием обмана либо неправомерных действий со стороны ответчика.

Таким образом, истец, подписав указанный договор лично, подтвердила факт оплаты стоимости отчуждаемого имущества, что является также подтверждением надлежащего исполнения ответчиком договора купли-продажи.

Подписанием продавцом и покупателем договора, содержащего условия о проведенной оплате, а также регистрацией данного договора в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Калининградской области стороны подтвердили факт оплаты стоимости отчуждаемого имущества и отсутствие каких-либо взаимных претензий по его исполнению.

Более того, истцом 20.07.2020г. подписывалось дополнительное соглашение к договору, что также подтверждает намерение сторон на заключение данного договора и отсутствие каких-либо претензий у истца по его исполнению, в том числе в части оплаты.

Доказательств, подтверждающих безденежность оспариваемого договора, истцом не представлено.

При этом, отсутствие письменных доказательств передачи денежных средств, не может свидетельствовать о том, что деньги по договору не передавались, поскольку сами стороны сделки определили, что расчет производится полностью до подписания договора.

Взаимных претензий по поводу исполнения условий договора купли-продажи стороны друг к другу не предъявляли на протяжении длительного времени.

Доводы истца о предъявляемых ответчику требованиях об оплате по договору, начиная с 2020г., также ничем не подтверждены, кроме пояснений истца.

После совершения сделки истец перестала уплачивать членские взносы и участвовать в общих собраниях членов товарищества, поскольку осознавала, что она более не собственник участка, о чем истец пояснила в судебном заседании и что подтверждено свидетелями ФИО10.

Вопреки доводам истца, земельным участком ответчик пользуется как собственник после перехода права собственности к ней, что подтверждается тем, что на участке с 2021г. по 2023г. ответчиком выполнен фундамент, скважина, ответчик принята в члены товарищества, уплачивает членские взносы, о чем истцу было известно, однако, никаких возражений по этому поводу истец также ответчику не предъявляла.

    Само по себе то обстоятельство, что истец после совершения сделки продолжила пользоваться участком с согласия ответчика, не исключает перехода права собственности на участок к ответчику.

    Учитывая установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что подписание сторонами договора, содержащего пункт о выполнении сторонами обязательств по оплате стоимости участка, свидетельствует о надлежащем исполнении сторонами принятых на себя договорных обязательств и, с учетом факта регистрации перехода к покупателю права собственности на предмет договора, фактических действий сторон после совершения сделки по использованию участка, является достоверным и достаточным доказательством исполнения сторонами условий договора.

Заключенный между сторонами договор купли-продажи соответствует всем требованиям закона, содержит существенные условия, подписан сторонами, и прошел регистрацию.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Поскольку истцом не представлено доказательств, подтверждающих безденежность оспариваемого договора, то суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы истицы о пропуске ею срока исковой давности по уважительным причинам суд находит необоснованными, поскольку каких-либо доказательств наличия у нее в период с 2020г. тяжелой болезни, беспомощного состояния, иных исключительных обстоятельств, повлиявших на ее способность осознавать юридическую природу и характер совершаемой сделки, не представлено, в связи с чем оснований для восстановления срока суд не усматривает.

Учитывая изложенное, основанием для отказа в иске является также пропуск истцом срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком в ходе рассмотрения дела.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Барановой Марии Николаевны, паспорт №, к Селезневой Наталье Леонидовне, паспорт №, о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 07 июля 2020 года оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Московский районный суд г.Калининграда в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 03 апреля 2024г.

<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>
Судья	Е.Ю. Медведева	<данные изъяты>	<данные изъяты>
<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>	<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>