Решение по делу № 33-2227/2024 от 19.03.2024

Председательствующий: Знаменщиков В.В.     дело № 33-2227/2024 (2-283/2024)

55RS0026-01-2023-004066-04

Апелляционное определение

город Омск     10 апреля 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

председательствующего Павловой Е.В.

судей Будылка А.В., Григорец Т.К.

при секретаре Колбасовой Ю.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Моргунова Владимира Владимировича к Колчановой Татьяне Николаевне о взыскании денежных средств по апелляционной жалобе ответчика на решение

Омского районного суда Омской области от 23 января 2024 года об удовлетворении исковых требований.

Заслушав доклад судьи Будылка А.В., объяснения представителя истца Вахрушевой Г.А., представителя ответчика Лозы Е.С. и третьего лица Лозы Я.Ю., судебная коллегия

установила:

Моргунов В.В. предъявил в суде иск Колчановой Т.Н. в обоснование указав, что 04 апреля 2023 года стороны подписали соглашение о задатке, по которому Моргунов В.В. передал Колчановой Т.Н. денежные средства в размере 50 000 рублей. Стороны обязались в течение срока действия настоящего соглашения заключить договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: <...> по цене 7 300 000 рублей до 30 сентября 2023 года, сделка по отчуждению недвижимого имущества между ними не состоялась.

Поскольку соглашение о задатке не позволяет установить предмет договора, порядок и дату расчёта, истец просит взыскать с Колчановой Т.Н. в свою пользу денежные средства в размере 50 000 рублей, проценты в размере за пользование чужими денежными средствами за период с 01 октября 2023 года по 18 декабря 2023 года в размере 1 543, 84 рубля, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 746 рублей.

Истец Моргунов В.В. в судебном заседании участия не принимал, его представитель заявленные исковые требования поддержала в полном объёме.

Ответчик Колчанова Т.Н. в судебном заседании участия не принимала, её представитель исковые требования не признала, пояснив, что обязательства по договору не исполнены по вине истца, в связи с чем основания для возвращения задатка отсутствуют.

Третьи лица Лоза Я.Ю., Моргунова Т.А., Моргунова Е.А. в судебном заседании участия не принимали, извещены надлежаще.

Решением суда с Колчановой Т.Н. в пользу Моргунова В.В. взысканы денежные средства в размере 50 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в период с 01 октября 2023 года по 18 декабря 2023 года в размере 1 543, 84 рубля, расходы по уплате государственной пошлины 1 746, 32 рубля.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, вынести новое решение, которым в удовлетворении иска отказать. Полагает вывод суда о незаключённости предварительного договора купли-продажи необоснованным, так как в соглашении о задатке указаны адрес и площадь дома и земельного участка, а также их кадастровые номера. Отсутствие в соглашении о задатке сведений об основании возникновения права собственности ответчика на объект недвижимости, а также сведений о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением, не является обязательным к указанию, при этом они содержатся в соглашении. Указание стоимости дома и земельного участка как единого объекта недвижимости не противоречит закону. Условие о произведении расчётов не является существенным в договоре купли-продажи. Вывод суда об утрате интереса сторон к заключению сделки вследствие не обращения ответчика с требованием о понуждении к заключению основного договора и увеличения стоимости объекта недвижимости после истечения срока действия соглашения несостоятелен. Колчанова Т.Н. намеревалась продать дом и земельный участок на условиях, согласованных сторонами. Заявление истца о незаключённости предварительного договора купли-продажи является злоупотреблением правом.

О слушании дела по апелляционной жалобе стороны извещены надлежаще, в судебном заседании представитель ответчика и третье лицо Лоза Я.Ю. доводы апелляционной жалобы поддержали; представитель истца возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в нём доказательства, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия полагает необходимым решение суда отменить.

Из материалов дела следует, что Колчанова Т.Н. и Моргунов В.В. 04 апреля 2023 года заключили предварительный договор купли-продажи, названный ими соглашением о задатке. По условиям договора стороны обязались в течение срока действия договора (до 30 сентября 2023 года) заключить договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нём жилого <...> по цене 7 300 000 рублей. В обеспечение исполнения обязательства по приобретению объекта истец передал ответчику 50 000 рублей в качестве задатка.

В согласованный срок стороны договор купли-продажи поименованной недвижимости не заключили.

Удовлетворяя изложенный иск Моргунова В.В., суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что стороны не согласовали все существенные условия основного договора, а потому предварительный договор с соглашением о задатке не заключили.

Данный вывод суда первой инстанции противоречит обстоятельствам дела и применяемым к отношениям сторон нормам материального права, что в соответствии с пунктами 3, 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основаниями для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу пункта 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пунктах 25, 43, 44, 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что для признания предварительного договора заключённым достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определённую вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по её передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключённости предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключённым. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Значение условия договора устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учётом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

При наличии спора о действительности или заключённости договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключённости и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключённым, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

В силу пункта 1 статьи 307.1 и пункта 3 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Гражданском кодексе Российской Федерации и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре. Поэтому при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.

Статьёй 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со статьями 554, 555, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключённым.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нём цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на неё.

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из материалов дела следует, что 04 апреля 2023 года Колчанова Т.Н. и Моргунов В.В. заключили предварительный договор, названный соглашением о задатке, в соответствии с которым обязались в течение срока действия данного соглашения заключить договор купли-продажи дома и земельного участка.

В предварительном договоре приведены данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору: дом с земельным участком, расположенный по адресу: <...>; общая площадь земельного участка с кадастровым номером <...> - 1 200 кв.м, общая площадь дома с кадастровым номером <...> - 136, 2 кв.м.

Предварительный договор продажи недвижимости предусматривает цену этого имущества (дома и земельного участка, на котором этот дом расположен) – 7 300 000 рублей.

В предварительном договоре также приведён перечень лиц, зарегистрированных по месту жительства в доме, и содержится обязательство продавца предоставить перед сделкой подтверждение их снятия с регистрационного учёта по месту жительства в этом доме.

Срок действия соглашения – до 30 сентября 2023 года.

Таким образом, 04 апреля 2023 года стороны заключили предварительный договор, который содержит все существенные условия основного договора продажи недвижимости. Подлежащие передаче покупателю индивидуально-определённые вещи подробно описаны, их описание индивидуализирует предмет продажи, цена приведена за оба объекта недвижимости, что соответствует закону.

Судебная коллегия соглашается с доводами апелляционной жалобы о том, что стороны в договоре согласовали все существенные условия, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации.

Иные условия существенными для договора купли-продажи здания и земельного участка по закону не являются, могут быть согласованы сторонами при заключении основного договора.

При этом в предварительном договоре дополнительно приведены основание права собственности продавца и, как было указано ранее, перечень лиц, зарегистрированных по месту жительства в доме, и обязательство по их снятию с регистрационного учёта, что означает не проживание в доме лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.

В договоре (соглашении) указано, что в обеспечение исполнения обязательства по приобретению объекта истец передал ответчику 50 000 рублей в качестве задатка.

В соответствии со статьёй 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Таким образом, задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платёж (платежи) по основному договору, зачисляется в счёт цены по заключённому основному договору.

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Следовательно, порядок расчётов между сторонами по основному договору купли-продажи обязательным к указанию в предварительном договоре не является, оплата по основному договору может быть произведена в момент передачи предмета договора с учётом зачисления оплаченного задатка в счёт цены по нему.

В соответствии со статьёй 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращён.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В пункте 7 предварительного договора (соглашения о задатке) согласовано, что в случае незаключения сделки купли-продажи объекта по вине покупателя сумма задатка остаётся у продавца.

27 сентября 2023 года ответчик направила истцу уведомление об истечении 30 сентября 2023 года срока действия соглашения о задатке и о том, что его продление по пункту 9 на тех же условиях, учитывая динамику цен на рынке недвижимости, невозможно. Истец на данное уведомление сообщил, что дом и земельный участок не был приобретён по причине отсутствия покупателей на квартиру его семьи, просил вернуть задаток или продлить соглашение до 30 марта 2023 года.

28 сентября 2023 года Колчанова Т.Н. направила в адрес Моргунова Т.Н. уведомление о готовности заключить договор купли-продажи на основании соглашения о задатке с просьбой сообщить дату проведения сделки.

Договор купли-продажи недвижимости истец с ответчиком не заключил, предъявил изложенный иск.

В соответствии со статьями 1, 8, Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статьям 307, 401 Гражданского кодекса Российской Федерации из договоров и других сделок возникают обязательства.

Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несёт ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Заключая предварительный договор и принимая на себя обязанность в будущем, в определённый срок, заключить основной договор купли-продажи, истец при необходимой степени заботливости и осмотрительности должен был предусмотреть источники финансирования для приобретения им дорогостоящей недвижимости (кредиты, займы, срочная продажа свей недвижимости, иные законные способы), чего он не сделал.

Суждения о том, что ответчик утратила интерес в продаже своей недвижимости, противоречат материалам дела, из которых следует, что ответчик предприняла действия, направленные на заключение договора купли-продажи, иное из её поведения не усматривается.

Требование о понуждении к заключению основного договора по предварительному договору может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Таким образом, не предъявления ответчиком указанного иска об утрате ею интереса в продаже недвижимости не свидетельствует. При этом из материалов дела следует, что к истечению срока заключения основного договора и непосредственно после этого у истца отсутствовали деньги в достаточном количестве. При указанных обстоятельствах заключение договора продажи недвижимости невозможно.

Вывод суда первой инстанции о том, что Колчанова Т.Н. намеревалась продать истцу жилой дом и земельный участок по большей цене, чем это было согласовано в предварительном договоре, основанный на размещении ею 30 ноября 2023 года объявления о продаже приведённых объектов недвижимости за 10 500 000 рублей, не соответствует действительности. Как было указано выше заключить основной договор купли-продажи она предлагала Моргунову Т.Н. на уже согласованных условиях. Размещение ею объявления после прекращения предварительного договора не свидетельствует ни о потере её интереса к совершению сделки, ни о намерении заключить договор на иных условиях.

На основании изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска, апелляционная жалоба ответчика – удовлетворению.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Омского районного суда Омской области от 23 января 2024 года отменить, принять новое решение.

В удовлетворении требований Моргунова Владимира Владимировича к Колчановой Татьяне Николаевне о взыскании денежных средств отказать.

Председательствующий

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 08 мая 2024 года.