Решение по делу № 3а-24/2019 от 27.12.2018

дело № 3а-24/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27.05.2019                                     г. Майкоп

Верховный суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего судьи Шишева Б.А.,

при секретаре судебного заседания Макаове И.А.,

с участием сторон:

представителя административного истца ООО «Теле-связь» по доверенности П.М.Р.,

представителя административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности М.Х.А.,

представителей административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> по доверенностям М.О.Н. и К.Н.Ю.,

представителя административного ответчика Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> по доверенности Д.А.Н.,

представителя заинтересованного лица Администрации МО «<адрес>» по доверенности С.Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Теле-связь» к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> и Филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Теле-связь» обратилось в суд с иском к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> и Филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что ООО «Теле-связь» на праве собственности принадлежат нежилое здание (реконструкция кинотеатра в торговый центр) с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. и нежилое здание (торговый комплекс) с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, а также земельный участок с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., относящийся к категории земель: «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием «для размещения торгового комплекса», местоположение которого <адрес>.

Данный факт подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 12.07.2018 (л.д. 128-146 том 1).

Согласно вышеуказанным выпискам из ЕГРН от 12.07.2018, кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в следующих размерах:

- нежилое здание (реконструкция кинотеатра в торговый центр) с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. в размере 17 509 466, 98 рублей;

- нежилое здание (торговый комплекс) с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. в размере 103 466 935, 54 рублей;

- земельный участок с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. в размере 13 419 875, 65 рублей.

При этом их рыночная стоимость существенно отличается от установленной кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 29.03.2018 №, составленным независимым оценщиком ИП Ш.С.А., и составляет: нежилое здание (реконструкция кинотеатра в торговый центр) с кадастровым № - 10 085 000 рублей; нежилое здание (торговый комплекс) с кадастровым № - 43 700 000 рублей; земельный участок с кадастровым № - 8 100 000 рублей.

Налог с недвижимого имущества исчисляется из кадастровой стоимости объекта.

Полагая, что более высокая кадастровая стоимость объектов недвижимости по сравнению с их рыночной стоимостью ведет к неправомерному начислению налога и нарушает его права и законные интересы как собственника, ООО «Теле-связь» просило суд установить кадастровую стоимость нежилых зданий (реконструкция кинотеатра в торговый центр) с кадастровым №, (торговый комплекс) с кадастровым № и земельного участка с кадастровым №, равной рыночной.

Определением Верховного суда Республики Адыгея от 30.01.2019 в качестве административного ответчика к участию в деле привлечен Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес>.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Теле-связь» по доверенности П.М.Р. уточнил первоначально заявленные исковые требования, просил суд в соответствии с заключением повторной судебной оценочной экспертизы установить по состоянию на 01.01.2016 кадастровую стоимость нежилого здания (реконструкция кинотеатра в торговый центр) с кадастровым № в размере его рыночной стоимости, равной 9 152 000 рублей, по состоянию на 31.10.2016 кадастровую стоимость нежилого здания (торговый комплекс) с кадастровым № в размере его рыночной стоимости, равной 64 231 000 рублей, по состоянию на 01.01.2016 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере его рыночной стоимости, равной 8 536 000 рублей.

Представитель административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности М.Х.А. полагался на усмотрение суда, считая, что рыночная стоимость объектов, указанная в заключении повторной судебной экспертизы объективна.

Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республики по доверенностям М.О.Н. и К.Н.Ю. полагались на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> по доверенности Д.А.Н. также полагался на усмотрение суда при разрешение настоящего спора.

Представитель заинтересованного лица Администрации МО «<адрес>» по доверенности С.Т.И. исковые требования не признала, просила в удовлетворении административного иска отказать.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд считает, что уточненный административный иск подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Согласно пункту 2 статьи 375, статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Из пункта 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508 следует, что кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО № 4).

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 24.18 указанного Федерального закона в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственной реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее - КАС РФ) основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО «Теле-связь» является собственником нежилого здания (реконструкция кинотеатра в торговый центр) с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. и нежилого здания (торговый комплекс) с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, а также земельного участка с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., относящийся к категории земель: «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием «для размещения торгового комплекса», расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно выпискам из ЕГРН кадастровая стоимость нежилого здания (реконструкция кинотеатра в торговый центр) с кадастровым № на 01.01.2016 (л.д. 135 том 1) составляет 17 509 466, 98 рублей, нежилого здания (торговый комплекс) с кадастровым № на 31.10.2016 (л.д. 128 том 1) - 103 466 935, 54 рублей, а земельного участка с кадастровым № на 01.01.2016 (л.д. 141 том 1) - 13 419 875, 65 рублей.

В обоснование рыночной стоимости административный истец представил отчет об оценке, из которого следует, что рыночная стоимость объектов недвижимости составляет: нежилое здание (реконструкция кинотеатра в торговый центр) с кадастровым № - 10 085 000 рублей; нежилое здание (торговый комплекс) с кадастровым № - 43 700 000 рублей; земельный участок с кадастровым № - 8 100 000 рублей.

С учетом позиции административных ответчиков и заинтересованного лица о недостоверности отчета об оценке, судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная оценочная экспертиза об установлении действительной рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно экспертному заключению от 18.03.2019 № (л.д. 172-245 том 1) рыночная стоимость нежилого здания (реконструкция кинотеатра в торговый центр) с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. и нежилого здания (торговый комплекс) с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2016 и 31.10.2016 составила 6 010 000 рублей и 46 327 000 рублей соответственно. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2016 составила 8 825 000 рублей.

От представителей административного ответчика Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям и заинтересованного лица Администрации МО «<адрес>» поступили письменные отзывы на административное исковое заявление, в которых указано, что при проведении судебной экспертизы, экспертом необоснованно расширена территория исследования, без указания схожести использованной территории по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, при этом не поддается пониманию логика процесса определения экспертом стоимости объектов оценки. Ввиду наличия грубых нарушений Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20.05.2015 № 299, а также Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 № 611, полагали, что вышеуказанные нарушения при составлении экспертного заключения повлияли на итоговые выводы эксперта, привели к некорректному определению стоимости объектов недвижимого имущества.

В связи с имеющимися упущениями и недочетами в заключении эксперта ИП Х.М.К. от 18.03.2019, представителем административного истца ООО «Теле-связь» - П.М.Р. было заявлено ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы для определения действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

Учитывая согласие всех участников процесса с поступившим ходатайством, определением суда от 04.04.2019 по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорных нежилых зданий и земельного участка. Ее проведение поручено экспертам ООО «Вектор», расположенного по адресу: <адрес>, подъезд №.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы от 29.04.2019 №, проведенной ООО «Вектор» (л.д. 146-147 том 2), рыночная стоимость нежилого здания (реконструкция кинотеатра в торговый центр) с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. по состоянию на 01.01.2016 составляет 9 152 000 рублей, нежилого здания (торговый комплекс) с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. по состоянию на 31.10.2016 составляет 64 231 000 рублей, земельного участка с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. по состоянию на 01.01.2016 составляет 8 536 000 рублей.

Повторное экспертное заключение подготовлено лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Само повторное заключение экспертов содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которым принадлежат объекты исследования, фактических данных о ценах предложений продаже недвижимости, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

Не доверять выводам экспертов ООО «Вектор» Ю.А.И. и И.Д.С. у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы. Составленное экспертами заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Из заключения экспертов следует, что оно не содержит математических, методологических и арифметических ошибок, является правильным; приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении объектов недвижимости, их количественных и качественных характеристиках; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертами сведения; в заключении эксперты ответили на поставленные перед ними вопросы; оснований сомневаться в установленной экспертами рыночной стоимости нежилых зданий и земельного участка суд не находит.

Участники процесса с заключением повторной судебной экспертизы согласились. При этом доказательств того, что рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является иной, чем отражено в заключении повторной судебной оценочной экспертизы, суду не представлено.

По результатам повторной судебной экспертизы, с учетом выводов экспертов о рыночной стоимости объектов недвижимости, представитель истца уточнил заявленный административный иск.

Проанализировав отчет оценщика, экспертные заключения, суд считает, что правильность выводов об итоговой стоимости объектов, изложенных в заключении повторной судебной оценочной экспертизы не вызывает сомнения, расценивает данное заключение как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, которое может быть положено в основу решения.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного иска и установления кадастровой стоимости нежилых зданий и земельного участка равной их рыночной стоимости в размерах, определенных в повторной судебной оценочной экспертизе от 29.04.2019 №.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим, датой подачи заявления для указанных лиц, является дата обращения в Комиссию.

Дата обращения ООО «Теле-связь» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес> - 12.11.2018.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Кроме того, вместе с заключением повторной судебной оценочной экспертизы от директора экспертной организации ООО «Вектор» поступило заявление о взыскании оплаты за услуги экспертов в размере 180 000 рублей.

В соответствии со статьями 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из госпошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, в частности сумм, подлежащих выплате экспертам.

В силу статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Учитывая, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по данной категории дел, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства РФ, в том числе вышеприведенными нормами права.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости превышает итоговую величину рыночной стоимости вышеуказанных нежилых зданий и земельного участка, установленную судом в качестве кадастровой. В частности, по отношению к нежилому зданию (реконструкция кинотеатра в торговый центр) с кадастровым № почти в два раза, что свидетельствует о повлекшей нарушение прав административного истца ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости. Административный иск удовлетворен, то есть нарушенные права истца восстановлены и, при таких обстоятельствах, расходы по оплате экспертизы не подлежат взысканию с административного истца. С административного ответчика, не заявлявшего ходатайство о проведении экспертизы также не могут быть взысканы расходы по оплате экспертизы. Ходатайство о взыскании судебных расходов по оплате повторной судебной экспертизы с административного ответчика, также не заявлено.

При таких обстоятельствах оплата экспертам на проведение судебной экспертизы подлежит за счет средств федерального бюджета. Размер оплаты составляет 180 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 106, статьей 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление ООО «Теле-связь» к Комитету Республики Адыгея по имущественным отношениям, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> и Филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить по состоянию на 01.01.2016 кадастровую стоимость нежилого здания (реконструкция кинотеатра в торговый центр) с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 9 152 000 рублей.

Установить по состоянию на 31.10.2016 кадастровую стоимость нежилого здания (торговый комплекс) с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 64 231 000 рублей.

Установить по состоянию на 01.01.2016 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., относящегося к категории земель: «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием «для размещения торгового комплекса», местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равной 8 536 000 рублей.

Произвести оплату в размере 180 000 рублей за счет средств федерального бюджета в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Вектор» за проведение судебной экспертизы, перечислив указанную сумму на расчетный счет ООО «Вектор» (<адрес>): ИНН - № / КПП - №, р/счет № в Филиал «Ростовский» АО «Альфа-Банк», Операционный офис «Краснодарский» <адрес>. К/счет - №, ИНН - №, БИК - №.

Датой подачи заявления ООО «Теле-связь» об установлении кадастровой объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости считать - 12.11.2018 (дата обращения ООО «Теле-связь» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по <адрес>).

Настоящее решение с момента вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости вышеуказанных объектов недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного суда Республики Адыгея в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 29.05.2019.

Судья Верховного суда

Республики Адыгея                 подпись         Б.А. Шишев

Копия верна:

судья Верховного суда

Республики Адыгея                             Б.А. Шишев