Решение по делу № 2-6423/2019 от 13.09.2019

Дело №2-6423/2019                  50RS0039-01-2019-008621-67

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 декабря 2019г.              г.Раменское

Раменский городской суд Московской области под председательством судьи Кудряшовой Н.Н.,

при секретаре Нагайцевой Е.П.,

с участием истца Смирнова С.И.,

представителя ответчика Ефимова Н.С.,

представителя третьего лица Панина А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Смирнова С. И. к ООО «Фреш Маркет» об установлении права ограниченного пользования земельным участком,

у с т а н о в и л :

Смирнов С.И., ссылаясь на ст.274 ГК РФ, обратился в суд с иском к ООО «Фреш Маркет» об установлении сервитута- права ограниченного пользования земельным участком, площадью 4850 кв.м., с КН <номер>, расположенным по адресу: <адрес>, сроком на 50 лет.

В обоснование своего требования истец указал, что является арендатором земельного участка площадью 1720 кв.м., с КН <номер>, расположенного по вышеуказанному адресу, под проектирование, строительство и эксплуатацию многофункционального автозаправочного комплекса, автомойки, автостоянки, пункта технического обслуживания автомобилей, гаражного комплекса, торгово-складского комплекса, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Собственником земельного участка является Администрация Раменского района. Земельный участок окружен другими земельными участками и не имеет подъездных путей. Истец не имеет возможности начать строительство объектов придорожной инфраструктуры из-за невозможности подвезти необходимые оборудование и материалы. Возведение каких-либо зданий и сооружений требует согласия соответствующих государственных и муниципальных органов. Такое согласование возможно провести только после определения возможности строительства. С принадлежащим истцу на праве аренды земельным участком граничит три земельных участка: с КН <номер>, принадлежащий ответчику; с КН <номер>, принадлежащий ООО «Аква Н2О»; с КН <номер>, принадлежащий ООО «Унимаркет АЗС». Земельный участок принадлежит ответчику на праве аренды. Собственником земельного участка является Администрация Раменского района Московской области. Закон предусматривает возможность обратиться за сервитутом к любому владельцу соседних земельных участков. Полагает, что право выбора сервитута принадлежит истцу. Ранее он уже обращался к арендатору соседнего земельного участка - ООО «Унимаркет АЗС» с просьбой о предоставлении сервитута, но ему в этом было отказано, после чего обратился в суд. Решением суда от <дата>. ей было отказано в удовлетворении иска к ООО «Унимаркет-АЗС» об установлении сервитута. Землеустроительная экспертиза, проведенная в рамках указанного дела, установила три варианта сервитута для прохода и проезда на земельный участок истца по земельным участкам с кадастровыми номерами: <номер>, <номер> и <номер>. Суд отказал в предоставлении сервитута на земельный участок ООО «Унимаркет АЗС», указав на наличие альтернативных вариантов сервитута. Истец обратился к ООО «Фреш Маркет» и Управлению земельных отношений Раменского муниципального района с просьбой об установлении сервитута для обеспечения прохода и проезда через его земельный участок. Ответчик отказал в предоставлении сервитута. Управление земельных отношений Раменского муниципального района не возражало против установления сервитута на части земельного участка.

В судебном заседании истец Смирнов С.И. поддержал свое требование, просил установить сервитут по варианту <номер> судебной экспертизы от <дата>., проведенной ООО «ГЕОСТРОЙЭКСПЕРТ», согласно которому обременению подлежит часть земельного участка ответчика площадью 309 кв.м., что для него наиболее оптимально, так как проезжая часть для него будет проходить по асфальтовому покрытию. Однако, при этом варианте он не согласен оплачивать ежегодную рыночную стоимость сервитута в размере 177 815 руб. 19 коп., так как для него это материально затратно. Согласен оплачивать за сервитут по данному варианту не более 5 000 руб. ежемесячно. С другими вариантами установления сервитута не согласен: по варианту <номер> ему будет неудобно пользоваться проселочной дорогой, возникнет необходимость по оборудованию выездной дороги; по варианту <номер> сервитут по земельному участку с КН <номер>, принадлежащему ООО «Аква Н2О», будет занимать 12% от общей площади, кроме того, это единственное место, где собственник может вести строительство нежилого помещения, так как близрасположенная от него заправочная станция АЗС имеет охранную зону.

Представитель ответчика ООО «Фреш Маркет» Ефимов Н.С. просил отказать в удовлетворении иска, так как то обстоятельство, что истцу удобнее организовать проход и проезд транспорта к своему участку со стороны земельного участка ООО «Фреш Маркет» не является основанием для установления сервитута. Наименее обременительным и затратным способом доступа на земельный участок истца является доступ по предложенному экспертом варианту <номер> судебной экспертизы. Кроме того, арендатор, которому земельный участок предоставлен на праве безвозмездного пользования, вправе заключать соглашение об установлении сервитута на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком. Ответчик осуществляет владение земельным участком с КН <номер> по договору аренды <номер> от <дата>., с <дата>. по <дата>., поэтому требования об установлении ему сервитута сроком на 50 лет не могут быть удовлетворены, ввиду окончания срока действия договора аренды земельного участка ответчика. Невозможность оформления прав на земельный участок с КН <номер> подтверждается решением об отказе в предоставлении государственной услуги «Предварительное согласование предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» от <дата>, полученным ООО «Фреш Маркет». В целях преодоления препятствий приобретения права собственности на арендуемый земельный участок, ответчиком был заключен договор оказания услуг на разработку проектной документации и получения разрешения на строительства объекта капитального строительства, согласно виду разрешенного использования земельного участка, позволяющего оформить площадь земельного участка 4850 +-51 кв.м, ввиду того, что площадь земельного участка необходимого для эксплуатации здания, определяется согласно п.10.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства (утв.Росземкадастром 17.02.2003). Вариант установления сервитута, предложенный истцом, приведет к невозможности возвести ряд иных объектов, запланированных ответчиком. Кроме того, предложенный истцом вариант не является безопасным для посетителей ответчика, гак как на данном земельном участке расположена плоскостная наземная парковка для посетителей магазина розничной торговли ответчика. Согласно Методических рекомендаций по разработке и реализации мероприятий по организации дорожного движения «Формирование единого парковочного пространства в городах Российской Федерации» (согласованы Минтрансом России 01.08.2018г.) максимальная скорость движения на парковке должна быть ограничена 10 км/ч, установление сквозного проезда по парковке существенно нарушит осуществление торговой деятельности в связи с потоком машин, движущихся на земельный участок истца, в том числе, грузовых. Одним из основных требований по организации парковок является - безопасность размещения парковок для участников дорожного движения.

Представитель третьего лица – ООО «Аква Н20» Панин А.Ю. суду пояснил, что сервитут по варианту <номер>, согласно которому подлежит обременению его земельный участок с КН <номер>, невозможен, так как он намерен на своем небольшом земельном участке построить автомойку, кроме того, необходимо также размещение автостоянки. По соседству располагается АЗС, имеющая охранную зону, в связи с чем он имеет возможность возвести строение лишь в той части земельного участка, на котором эксперт предусмотрел возможность установления сервитута.

Третье лицо – ООО «Унимаркет-АЗС» своего представителя для участия в судебное заседание не направило.

Привлеченное по делу в качестве третьего лица- Управление земельных отношений Раменского района Московской области своего представителя для участия в судебном заседании не направил. <дата>. поступило письменное мнение, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления. Также указывает, что <дата>. между Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района и ООО «Гаражно-коллективное предприятие «Этика» заключен договор аренды земельного участка <номер> общей площадью 1 720 кв.м. с КН <номер>, из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование -проектирование, строительство и эксплуатация многофункционального автозаправочного комплекса (МЗАК), автомойки, автостоянки, пункта технического обслуживания автомобилей, гаражного комплекса, торгово-складского комплекса, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (п.1.1 договора). Договор заключен на срок с <дата>. по <дата>. <дата>. между ООО «Гаражно-коллективное предприятие «Этика» и ФИО1 заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому ФИО1 принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие арендатору по договору аренды земельного участка <номер> от <дата>. <дата>. между ФИО1 и ФИО2 заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому ФИО2 принял в полном объеме права и обязанности, принадлежащие арендатору по договору аренды земельного участка <номер> от <дата>. Далее, <дата>. между ФИО2 и Смирновым С.И. заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому Смирнов С.И. принял в полном объеме права и обязанности, принадлежащие арендатору по договору аренды земельного участка <номер> от <дата>. В связи с реорганизацией Комитета по управлению имуществом Раменского муниципального района, на основании решения СД Раменского муниципального района <номер> от <дата> в форме разделения, Управление вступило в обязательство, возникшее из договора аренды <номер> от <дата>. на стороне арендодателя. <дата>. между Комитетом по управлению имуществом Раменского муниципального района и ООО «Гаражно-коллективное предприятие «Этика» заключен договор аренды земельного участка <номер> общей площадью 4 850 кв.м. с КН <номер>, договор заключен на срок с <дата>. по <дата>. <дата>. между ООО «Гаражно-коллективное предприятие «Этика» и ИП ФИО3 заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому ИП ФИО3 принял в полном объеме права и обязанности, принадлежащие арендатору по договору аренды земельного участка <номер> от <дата>. Далее, <дата>. между ИП ФИО3 и ФИО2 заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по которому ФИО2 принял в полном объеме права и обязанности, принадлежащие арендатору по договору аренды земельного участка <номер> от <дата>. Далее, <дата>. между ФИО2 и ИП ФИО4 заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому ИП ФИО4 принял права и обязанности арендатора. <дата>. между ИП ФИО4 и ООО «Фреш Маркет» заключен договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому ИП ФИО4 уступает, а ООО «Фреш Маркет» принимает в полном объеме права и обязанности, принадлежащие арендатору по договору аренды земельного участка <номер> от <дата>. (л.д.175-177, т.1).

Выслушав истца, представителей ответчика и третьего лица, исследовав материалы дела, суд считает возможным удовлетворение искового требования Смирнова С.И. с учетом следующего.

Согласно п.1 ст.23 ЗК РФ сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Абзацем 2 п.1 ст.274 ГК РФ предусмотрено, что сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

    Определением суда от <дата>. по ходатайству представителя ответчика ООО «Фреш Маркет» по делу была назначена судебная земельно-техническая экспертиза.

Заключением экспертов ООО «ГЕОСТРОЙЭКСПЕРТ» от <дата>. установлено, что земельный участок истца с КН <номер> не имеет смежных границ с земельными участками, предназначенными для размещения дорог (территорий) общего пользования, следовательно, обеспечение доступа (прохода, проезда) к нему непосредственно от дорого общего пользования не представляется возможным.

Экспертами ООО «ГЕОСТРОЙЭКСПЕРТ» представлены три варианта обеспечения прохода/проезда к земельному участку с КН <номер> путем установления обременения на смежные земельные участки:

-по варианту <номер>, представленному в приложении <номер>, согласно которому обременению подлежит часть земельного участка площадью 100 кв.м., с КН <номер>, рыночной стоимостью (платой за сервитут) права пользования частью данного земельного участка в размере 25 942 руб. в год;

-по варианту <номер>, представленному в приложении <номер>, согласно которому обременению подлежит часть земельного участка площадью 309 кв.м. с КН <номер>, рыночной стоимостью (платой за сервитут) права пользования частью данного земельного участка в размере 177 815,19 руб. в год;

-по варианту <номер>, представленному в приложении <номер>, согласно которому обременению подлежит часть земельного участка площадью 354 кв.м., с КН <номер>, рыночной стоимостью (платой за сервитут) права пользования частью данного земельного участка в размере 134 432,90 руб. в год.

Во всех предложенных экспертом вариантах обременению подлежат части земельных участков, имеющие непосредственный доступ к землям неразграниченной государственной собственности, которые в свою очередь, граничат с земельными участками, на которых располагаются дороги общего пользования.

Эксперты пришли к выводу, что наименее обременительный и наименее затратный вариант установления сервитута для проезда к земельному участку истца с КН <номер> для использования его с учетом вида разрешенного использования и категории является установление сервитута по варианту <номер>, согласно которому обременению подлежит часть земельного участка площадью 100 кв.м., с КН <номер>, принадлежащего третьему лицу - ООО «Аква Н20», с ежегодной оплатой в размере 25 942 руб. в год.

Судом исследовались все представленные экспертами варианты установления сервитута при непосредственном участии истца и представителей ответчика и третьего лица, после чего все пришли к однозначному выводу о том, что установление сервитута в отношении земельного участка с КН <номер>, принадлежащего на праве аренды на срок до 13.10.2020г. третьему лицу - ООО «Аква Н20», по варианту <номер> невозможно, так как площадь данного земельного участка, как это следует из выписки из ЕГРН от 31.01.2019г., составляет лишь 900 кв.м. (л.д.42-44, т.1).

В случае обременения части данного участка площадью 100 кв.м., что составляет 12% от общей площади участка, его невозможно будет использовать по разрешенному использованию- строительство и эксплуатация многофункционального автозаправочного комплекса (МЗАК), автомойки, автостоянки, пункта технического обслуживания автомобилей.

Кроме того, из материалов дела видно, что на смежном земельном участке ООО «Аква Н20» с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащим ООО «Унимаркет-АЗС», расположена автозаправочная станция, в отношении эксплуатации которой действуют особые правила эксплуатации и противопожарные расстояния (Приказ МЧС России от 05.05.2014 N 221 «Об утверждении свода правил «Станции автомобильные заправочные. Требования пожарной безопасности» (вместе с «СП 156.13130.2014. Свод правил...»), ст.71 ФЗ от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и пр.). Соответственно, данный земельный участок по месту расположения АЗС имеет охранную зону и следует соблюдать противопожарные расстояния, в связи с чем ООО «Аква Н20» имеет возможность возвести строение лишь в той части земельного участка, на котором эксперт предусмотрел возможность установления сервитута.

Также суд считает невозможным установление сервитута для истца по варианту <номер>, представленному в приложении <номер> заключения экспертов, согласно которому предлагается обременение часть земельного участка площадью 309 кв.м. с КН <номер>, арендатором которого на срок по <дата>. является ответчик ООО «Фреш Маркет» по доводам, изложенным представителем ответчика. По данному варианту истцом будет осуществляться проезд по центру асфальтобетонного покрытия земельного участка, соответственно, данный участок будет разделен на 2 части, что затруднит его использование в соответствии с разрешенным использованием. Кроме того, данный вариант сервитута не является безопасным для посетителей ответчика, так как на данном земельном участке расположена плоскостная наземная парковка для посетителей магазина розничной торговли ответчика и максимальная скорость движения на парковке должна быть ограничена 10 км/ч. Установление же сквозного проезда по парковке существенно нарушит осуществление торговой деятельности в связи с потоком машин, движущихся на земельный участок истца, в том числе, грузовых.

При этом, суд принимает во внимание также доводы истца о том, что он не намерен оплачивать стоимость права пользования сервитутом более, чем 5 000 руб. в месяц. При этом, истец ссылается на судебную экспертизу, проведенную <дата>. экспертами ООО «Организация независимой помощи обществу» в рамках ранее рассмотренного дела по иску Смирнова С.И. к ООО «Унимаркет-АЗС», которым установлена стоимость права пользования сервитутом в размере 2 844,4 руб.

Между тем, истец не учитывает, что при проведении судебной экспертизы в <дата>. земельный участок ответчика площадью 4 850 кв.м. не имел асфальтобетонного покрытия, соответственно, стоимость права пользования сервитутом после такого покрытия имел иную стоимость.

При таких обстоятельствах, установление в интересах Смирнова С.И. ограниченного права пользования земельным участком ответчика площадью 354 кв.м. из общей площади 4850 кв.м по варианту <номер> экспертного заключения ООО «ГЕОСТРОЙЭКСПЕРТ» согласно установленному экспертами каталогу координат <номер> характерных точек обременяемой части земельного участка, с установлением оплаты в размере 134 432,90 руб. в год будет наиболее приемлемым, так как проезд будет осуществляться по краю земельного участка ответчика и не будет препятствовать его использованию арендателем.

Доводы же истца об отсутствии в указанной части по всему периметру земельного участка асфальтобетонного покрытия не принимаются судом во внимание, так как ответчик произвел такое покрытие для собственного использования после <дата>. При необходимости, истец вправе оборудовать себе выездную дорогу с необходимым ему покрытием. Организация права пользования земельным участком по 3 варианту не нарушит ничьи интересы, наоборот, обеспечит баланс интересов сторон на условиях, наименее для них обременительных.

Проведенная по делу судебная экспертиза в целом отвечает требованиям ст.86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований. В обоснование сделанных выводов эксперт основывается на данных осмотра земельных участков, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, а также на использованной при проведении исследования научной и методической литературе. Экспертиза проведена компетентным экспертом, на основании определения суда о поручении проведения экспертизы и соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Требование истца об установлении срока сервитута на 50 лет подлежит уточнению, так как срок частного сервитута определяется по соглашению сторон (п. 7 ст. 23 ЗК РФ). Если участок, обременяемый сервитутом, взят в аренду или в безвозмездное пользование у государства или муниципалитета, этот срок не может превышать срок самой аренды (безвозмездного пользования) (п. 4 ст. 39.24 ЗК РФ).

В связи с тем, что истец с <дата>. является арендатором земельного участка площадью 1720 кв.м., из категории земель населенных пунктов, с разрешенным видом использования- под строительство и эксплуатацию многофункционального автозаправочного комплекса (МЗАК), автомойки, автостоянки, и т.д. по договору уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка <номер> от <дата>., со сроком аренды по <дата>., срок аренды не может быть установлен более этого срока.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковое требование Смирнова С.И. удовлетворить.

Установить в интересах Смирнова С. И. ограниченное право пользования (сервитут) земельным участком с оплатой в размере 134 432 руб.90 коп. в год на срок по <дата>. частью земельного участка с кадастровым номером <номер>, площадью 354 кв.м. из общей площади 4850 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по варианту <номер> экспертного заключения ООО «ГЕОСТРОЙЭКСПЕРТ» согласно каталогу координат <номер> характерных точек обременяемой части земельного участка:

Точка	X, м	Y, м	S, м
<...>	<...>	<...>
<...>
<...>	<...>	<...>
<...>
<...>	<...>	<...>
<...>
<...>	<...>	<...>
<...>
<...>	<...>	<...>
<...>
<...>	<...>	<...>
<...>
<...>	<...>	<...>
<...>
<...>	<...>	<...>
<...>	<...>	<...>	<...>

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца после составления мотивированного решения через Раменский городской суд Московской области.

Судья:

Мотивированное решение составлено 09.01.2020г.