Решение по делу № 33-2699/2023 от 17.10.2023

Судья: Тхазаплижева Б.М. Дело № 33-2699/2023

дело № 2-338/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

1 ноября 2023 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Макоева А.А.

судей Тогузаева М.М. и Шомахова Р.Х.

при секретаре Узденовой Ф.Р.

с участием: представителя истца Луценко В.Г., представителя ООО «Алика-К» - Сарди К.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Шомахова Р.Х. гражданское дело по иску Старковой Оксаны Анатольевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная Компания Потенциал» о признании предварительного договора купли-продажи договором участия в долевом строительстве и возложении обязанности по предоставлению документов для государственной регистрации права,

по апелляционной жалобе ПАО «Сбербанк России» на решение Нальчикского городского суда КБР от 14 марта 2023 года,

УСТАНОВИЛА:

Старкова О.А. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» (далее - ООО «ФСК Потенциал»), в котором просила признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 24.07.2021 года, заключенный между ООО «ФСК Потенциал» и Старковой О.А., договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, и возложить на ответчика обязанность предоставить документы для государственной регистрации предварительного договора купли-продажи нежилого помещения в многоквартирном жилом доме от 24.07.2021 года.

Исковые требования мотивированы тем, что 24.07.2021 года между ООО «ФСК Потенциал» и Старковой О.А. заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, в соответствии с которым ООО «ФСК Потенциал» обязалось передать в собственность Старковой О.А. квартиру в строящемся 6-секционном 10-этажном доме, расположенном по адресу: <адрес>, с проектным №, в Блоке №, на № этаже, общей проектной площадью 53,25 кв.м., не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а Старкова О.А. обязалась оплатить стоимость жилого помещения в размере 2100 000 руб.

Истец оплатила полную стоимость квартиры в день подписания договора, однако ответчик принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче истцу квартиры не исполнил.

Из существа заключенного между сторонами договора о намерении купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 24.07.2021 года следует, что между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья.

Данный вывод следует из совокупного толкования условий пунктов 1, 1.1, 1.1.1, 1.2. и 1.3 договора. Положениями п. 2.1 договора предусмотрено, что оплата квартиры должна быть произведена уже в силу условий заключенного договора и задолго до передачи истцу объекта долевого строительства.

Ответчик соответствует понятию застройщика в соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В связи с этим, ссылаясь на Обзоры практики, утвержденные Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, 19.07.2019 года и 12.10.2022 года, истец полагает, что договор от 15.04.2022 года подлежит признанию договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Протокольным определением Нальчикского городского суда КБР от 21.11.2022 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ПАО «Сбербанк России».

Ответчиком представлено заявление о признании исковых требований.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 14.03.2023 года, с учетом определения того же суда об исправлении описки от 15.09.2023 года, постановлено: исковое заявление Старковой Оксаны Анатольевны к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-строительная Компания Потенциал» удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме от 24 июля 2021 года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Финасово-Строительная компания Потенциал» и Старковой Оксаной Анатольевной, договором участия в долевом строительстве, заключенным в порядке Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и подлежащим государственной регистрации.

Возложить на Общество с ограниченной ответственностью «Финасово-Строительная компания Потенциал» обязанность по предоставлению документов для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве со Старковой Оксаной Анатольевной от 24 июля 2021 года.

Не согласившись с решением, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм процессуального и материального права, ПАО «Сбербанк России» подало на него апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе указано, что договор от 24.07.2021 года не содержит существенных условий, предусмотренных ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В предварительном договоре не указаны сведения о виде, назначении, количестве этажей, общей площади многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, о помещениях вспомогательного использования, условный номер и гарантийный срок на объект долевого строительства.

Отсутствие этих условий в договоре свидетельствует о том, что он не заключен.

Истцом не представлены доказательства оплаты предмета сделки. Денежные средства не были оприходованы, не поступили на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал», тогда как в отношении него введена процедура банкротства.

Также не представлены доказательства наличия финансовой возможности оплатить предмет сделки.

Целью договора от 24.07.2021 года является покупка недвижимости, созданной в будущем, а не финансирование средств в ее строительство.

В договоре, на который ссылается истец, стороны согласовали объект, который будет являться предметом основного договора, его цену. Однако договор заключен в отношении имущества, в отношении которого право собственности ООО «ФСК Потенциал» не зарегистрировано.

При таких обстоятельствах, с учетом п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2021 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», такой договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

На момент заключения предварительного договора от 24.07.2021 года многоквартирный жилой дом по вышеназванному адресу, а также земельный участок, на котором он возводится, находились в залоге у ПАО «Сбербанк России». При заключении предварительного договора ООО «ФСК Потенциал» не получило у ПАО «Сбербанк России» письменного согласия на его заключение, тем самым нарушив требования п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 12.1 кредитного договора, п. 2.28.1 договора залога и п. 4.1.1. договора ипотеки, заключенных 07.08.2019 года.

Ссылаясь на ч. 2 ст. 39 ГПК РФ, ПАО «Сбербанк России» указало, что признание иска ответчиком нарушает его права, в связи с чем не может быть принято судом.

В письменном возражении на апелляционную жалобу, Старкова О.А. просит отказать в ее удовлетворении, указав, что на момент заключения договора исходила из того, что застройщик заключил ряд договоров участия в долевом строительстве с иными лицами, которые прошли государственную регистрацию. Воля сторон был направлена на заключение договора участия в долевом строительстве. С учетом этого обстоятельства ответчик признал исковые требования в полном объеме, суд обоснованно принял это признание.

В возражении также указано, что на момент заключения договора многоквартирный дом находился на стадии строительства, а потому застройщик на основании п. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» вправе привлекать денежные средства для его строительства.

Истец представил относимые и допустимые доказательства оплаты предмета сделки, которые не опровергнуты и приняты судом во внимание. Ответчик подтвердил получение денежных средств в полном объеме.

Договор залога, заключенный 07.08.2019 года между ООО «ФСК Потенциал» и ПАО «Сбербанк России», с учетом дополнительных соглашений, зарегистрирован в реестре залогов Федеральной нотариальной палаты.

Вместе с тем, согласно ст. 34.2 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 года № 4462-1) к полномочиям нотариата отнесено ведение реестра уведомлений о залоге только движимого имущества.

В силу с п. 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договоры договор залога имущественных прав в ипотеку подлежит государственной регистрации.

Как момент заключения договора от 24.07.2021 года, так и в настоящее время сведения о регистрации вышеназванного договора залога в ЕГРН отсутствуют.

При таких обстоятельствах истец, проявляя должную осмотрительность и заботливость, не установил наличие каких-либо обременений в отношении предмета сделки, а потому доводы апелляционной жалобы о недобросовестности его действий необоснованны.

Ссылаясь на п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», п. 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019 года, информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», истец полагает, что договор залога считается заключенным с момента государственной регистрации, в отсутствие которой не влечет каких-либо правовых последствий для третьих лиц, которые не знали или не должны были знать о его заключении.

Согласно выписке из ЕГРН от 18.01.2023 года в отношении объектов долевого строительства, в частности в отношении приобретенной истцом квартиры, каких-либо обременений или ограничений не зарегистрировано.

Письмом Управления Росреестра по КБР от 18.04.2022 года подтверждается, что упомянутый договор залога не прошел государственную регистрацию.

Заявление ПАО «Сбербанк России» об аннулировании записи в ЕГРН о переходе прав на объекты по ДДУ в связи с отсутствием согласия залогодержателя (в частности квартиры №№ 62,106,135,171), которые, по мнению ПАО «Сбербанк России», находились у него в залоге, оставлено Управлением Росреестра по КБР без удовлетворения в связи с отсутствием государственной регистрации договора залога. При этом отказ в аннулировании записи в ЕГРН ПАО «Сбербанк России» в установленном законом порядке не обжалован.

Ссылаясь на п. 23, 24 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», п.8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», истец указал, что предварительный договор по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации; в случаях, когда при заключении предварительного договора уплачивается цена недвижимого имущества, то такой договор не может считаться прекращенным без получения встречного исполнения.

Заслушав доклад судьи Шомахова Р.Х., изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, выслушав возражавшего против удовлетворения жалобы представителя истца Луценко В.Г., представителя ООО «Алика-К» - Сарди К.М., просившего заменить сторону процессуальным правопреемником, в котором отказано протокольным определением, Судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как следует из материалов дела, договором, заключенным 24.07.2021 годамежду ООО «ФСК Потенциал» (Продавец) и Старковой О.А. (Покупатель), хотя и поименованным предварительным договором купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме, предусмотрена обязанность ответчика передать Покупателю квартиру в строящемся 6-секционном 10-этажном доме, расположенном по <адрес> со следующими характеристиками: квартира с проектным (строительным) номером №, общей проектной площадью 53,25 кв.м., расположенную на № этаже в № корпусе.

Условиями договора предусмотрена обязанность Покупателя внести 2 100 000 руб. при подписании настоящего договора (пункты 2.1, 2.2 договора).

Таким образом, договор от 24.07.2021 года не является предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ.

Исходя из положений части 1 статьи 196 ГПК РФ, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, данный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

По делу установлено, что сторонами заключен договор, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже квартиры, которая будет построена в многоквартирном доме, с обязанностью приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену квартиры. Независимо от наименования заключенного сторонами договора Судебная коллегия принимает во внимание существо сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.

Оценив условия заключенного сторонами договора, учитывая, что гражданин передал денежные средства в целях строительства квартиры в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом и взял обязательство по передаче в собственность гражданина обозначенную в договоре квартиру, Судебная коллегия приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а заключенный между сторонами договор, является договором участия в долевом строительстве.

Доводы жалобы относительно того, что в договоре не указаны условия, предусмотренные ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, не представлено надлежащих доказательств оплаты договора, поскольку денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал» не вносились, в налоговой отчетности общества не учтены, не опровергают вышеприведенные выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Закона об участии в долевом строительстве.

Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями, без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.

В материалах дела имеется акт приема-передачи денежных средств от 24.07.2021 года согласно которому Старкова О.А. оплатила полную стоимость квартиры директору ООО «ФСК Потенциал».

В обсуждение доводов жалобы относительно невнесения директором ООО «ФСК Потенциал» этих денежных средств в кассу общества Судебная коллегия не входит, поскольку они не могут повлиять на вышеприведенную оценку сложившихся правоотношений.

Так, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 года указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В связи с этим, в Обзоре отдельно отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 года.

В обоснование своей правовой позиции, автор апелляционной жалобы также ссылается на положения пункта 2 статьи 346 ГК РФ, согласно которым, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Однако, эти положения не могут служить основанием для нарушения прав гражданина, намеревавшегося приобрести жилое помещение по договору участия в долевом строительстве и отмены решения суда.

Тем же пунктом предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ).

Залог прекращается если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Также согласно пункту 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Вопрос относительно прекращения залога предметом настоящего спора не является.

С учетом предмета и основания рассматриваемого иска, иных значимых обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, апелляционная жалоба не содержит.

Доводы жалобы фактически направлены на несогласие с оценкой судом доказательств по делу, с которой Судебная коллегия соглашается, вопреки доводам апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нальчикского городского суда КБР от 14 марта 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ПАО «Сбербанк России» - без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 2 ноября 2023 года.

Председательствующий А.А. Макоев

судьи М.М. Тогузаев

Р.Х. Шомахов