Решение по делу № 3га-606/2021 от 21.12.2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № 3га - 606/2021

01 апреля 2021 года г. Уфа

Верховный Суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Фархутдиновой Г.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО9

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Союз» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственному бюджетному учреждению Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Союз» обратилось с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование требований административный истец указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 7382 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: торговые комплексы, универмаги, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: адрес.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 16 марта 2020 года определена в размере 76 762 834,30 руб. Вместе с тем, согласно отчету об оценке ИП Демидова А.В. от 11 декабря 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 16 марта 2020 года составляет 18 493 000 руб.

Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка, значительно превышающая рыночную стоимость, нарушает его права, необоснованно увеличивая размер арендной платы.

На основании изложенного административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 7382 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: торговые комплексы, универмаги, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 марта 2020 года, в размере 18 493 000 руб.

Представитель административного истца ООО «Союз» – Гильфанов А.А., действующий по доверенности 28 июля 2020 года, в судебное заседании не явился, представил суду заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, заявленные требования поддержал, просил суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 марта 2020 года с учетом проведенной по делу судебной экспертизы.

Представитель административных ответчиков Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственного бюджетного учреждения Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» Гайсина И.Г., действующая на основании доверенностей от 17 декабря 2020 года, 11 января 2021 года, в судебное заседание не явилась, представила суду заявление о рассмотрении дела без их участия, просила в удовлетворении требований административного истца отказать по тем основаниям, что экспертом при проведении судебной экспертизы были некорректно подобраны объекты аналоги, что привело к занижению рыночной стоимости земельного участка.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управления земельных и имущественных отношении Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, сведений об уважительных причинах неявки не представили, в связи с этим вопрос о назначении судебной экспертизы рассмотрен в их отсутствие.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно которым неявка в судебное заседание лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению административного дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1, 4, 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

    Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.    

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Датой, по состоянию на которую осуществляется определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки (далее - дата определения кадастровой стоимости), является день, по состоянию на который сформирован перечень (часть 4 статьи 14 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости возложена на административного истца. На административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Установлено, что ООО «Союз» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 7382 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: торговые комплексы, универмаги, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: адрес, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 25 ноября 2020 года, Договором аренды земельного участка №552-19 от 25 апреля 2019 года. Срок аренды установлен с 29 марта 2019 года до 29 марта 2068 года. Расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 ноября 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 16 марта 2020 года определена в размере 76 762 834,30 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка определена Государственным бюджетным учреждением Республики Башкортостан «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» в рамках статьи 16 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на дату оценки 16 марта 2020 года и рассчитана на основе результатов, утвержденных приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года №1443 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года».

Административный истец, полагая, что установленная кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости и нарушает его права как арендатора, обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

Административным истцом ООО «Союз» в обоснование заявленных требований предоставлен отчет ИП Демидова А.В. от 11 декабря 2020 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 16 марта 2020 года составляет 18 493 000 руб.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

С целью определения действительной рыночной стоимости спорного земельного участка, определением Верховного Суда Республики Башкортостан по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки».

Согласно заключению эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» ... №261/2021 от 12 марта 2021 года по состоянию на 16 марта 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составила 45 938 000 руб.

Суд, оценивая вышеуказанное заключение эксперта в качестве доказательства по настоящему делу, находит его достоверным, допустимым, относимым и достаточным, поскольку заключение подготовлено квалифицированным экспертом, который предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объектах оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях.

Довод представителя административных ответчиков о том, что экспертом при проведении экспертизы некорректно подобраны объекты аналоги, что привело к занижению рыночной стоимости земельного участка, суд находит не обоснованным в связи со следующим.

Как следует из заключения экспертизы, рыночная стоимость земельного участка была определена сравнительным подходом к оценке, методом сравнения продаж, основанном на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

В соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, объект-аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 13 ФСО №1 предусмотрено, что сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В пункте 20 ФСО № 7 указано, что рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Согласно пункту 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Оценивая заключение экспертизы, выполненной экспертом ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» ... №261/2021 от 12 марта 2021 года, суд приходит к выводу о том, что подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Лицами, участвующими в деле, каких-либо доводов, позволяющих подвергать сомнению указанное заключение судебной экспертизы, не приведено, доказательств в опровержение данного заключения не представлено, ходатайств о проведении повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, как его арендатора, поскольку определение в отношении спорного объекта недвижимости кадастровой стоимости влияет на его обязанность по уплате арендной платы и у административного истца имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

На основании изложенного, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, в том числе заключение эксперта ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» ... №261/2021 от 12 марта 2021 года, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административным истцом требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ООО «Союз» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поданное в Верховный Суд Республики Башкортостан 18 декабря 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 7382 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: торговые комплексы, универмаги, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 16 марта 2020 года, в размере 45 938 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвёртый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Г.Р. Фархутдинова