Решение по делу № 3а-408/2020 от 29.07.2020

дело № 3а-408/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

    26 октября 2020 года                                                                                  город Воронеж

Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи Трофимовой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тезиковой Е.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело                                            по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Юкон» к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии                                      по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

ООО «Юкон» обратилось в суд с административным исковым заявлением                      к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области,                              в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым № площадью 2 516 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для проектирования и строительства торгово-складской оптовой базы, по состоянию на 01 января 2014 года равной его рыночной стоимости в размере 3 200 000 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что определенная по состоянию на 01 января 2014 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № в размере                                 10 186 705, 32 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчета об оценке № от 17 мая 2019 года, подготовленного оценщиком ООО «ОРИДОН», составляет 3 200 000 руб., чем нарушаются его права и законные интересы, так как приводит к необоснованному завышению размера арендной платы.

Участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени                        и месте слушания дела извещены надлежащим образом и в установленном порядке, в том числе путем размещения информации на официальном сайте суда,                                                                  о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались; возражений по существу заявленных требований, заключения судебной экспертизы, доказательств наличия иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости не представлено, ходатайств о назначении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

Учитывая изложенное, суд в силу части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

    Согласно статье 245 КАС РФ, статье 22 Федерального закона                                     от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения                        в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации                          в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28) разъяснено, что                              с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права                                     и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что административный истец на праве аренды пользуется земельным участком с кадастровым №, площадью 2 516 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для проектирования и строительства торгово-складской оптовой базы, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости № № от 11 ноября 2019 г., договором аренды земельного участка находящегося в собственности Воронежской области №/г-з от 06 февраля 2017 г. (л.д. 11-13, 15-17).

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости                                    о кадастровой стоимости объекта недвижимости №                            от 08 ноября 2019 года следует, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2014 года в размере 10 186 705, 32 руб. и внесена в Единый государственный реестр недвижимости                      29 декабря 2015 года (л.д.14).

Как видно из пункта 3.7. договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Воронежской области №/г-з от 06 февраля 2017 года, расчет годовой арендной платы за спорный земельный участок производится, исходя из его кадастровой стоимости, в связи с чем суд приходит к выводу                                    о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды земельного участка.

Частью 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности                                     в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная                        в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения                           и пределы применения полученного результата.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил в суд отчет об оценке № от 17 мая 2019 года, составленный оценщиком ООО «ОРИДОН», которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № определена в размере 3 200 000 руб. (л.д. 26-128).

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28).

Представленный административным истцом отчет вызвал у суда сомнения                       в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объекта оценки ввиду наличия существенной разницы между определенной оценщиком рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью, связи с чем на основании статьи 77 КАС РФ и с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах юридически значимых обстоятельств, установление которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда                          по настоящему делу была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ» № от 25 сентября 2020 года                                      в представленном отчете об оценке № от 17 мая 2019 года, составленным оценщиком ООО «ОРИДОН», допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, в том числе п. 5 ФСО № 3, п. 11, 22 ФСО № 7, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 01 января 2014 года установлена в размере 5 505 008 руб. (л.д.176-196).

В силу статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ                                 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»                      в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 года                           № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной                             и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне                               и в полном объеме.

    Оценивая заключение эксперта ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ» № от 25 сентября 2020 года                               по правилам статьи 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности                              в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденных приказами Минэкономразвития РФ от 20 мая                         2015 года № 297, № 298 и от 25 сентября 2014 года № 611, оснований не доверять данному заключению экспертизы не имеется, поскольку данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие                        на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, а сделана экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости                                    с указанием использованных методов и подходов, что в полной мере согласуется                       с требованиями федеральных стандартов оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки;                                         в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, при этом выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования.

    Таким образом, проанализировав заключение судебной экспертизы                                   в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает возможным принять экспертное заключение ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ» № от 25 сентября 2020 года                          в качестве допустимого и надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, учитывая, что доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности заключения эксперта и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, административными ответчиками не представлено, при этом участвующие в деле лица заключение судебной экспертизы не оспаривали,                             с ходатайством о проведении повторной либо дополнительной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельных участков                                       не обращались.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью                                         и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные                              в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки,                                  в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости                                        и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Абзацем 4 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Как следует из материалов дела, ООО «Юкон» обращалось 30 мая 2019 года с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, между тем решением комиссии от 20 июня 2019 года № заявление было отклонено (л.д. 18-21), следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости                                 в данном случае является 30 мая 2019 года.

В силу статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На основании изложенного, суд считает возможным установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости                               по состоянию на 01 января 2014 года (на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость), определенной заключением судебной экспертизы ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста РФ» № от 25 сентября 2020 года, в размере 5 505 008 руб., указав дату подачи заявления 30 мая 2019 года.

При этом по смыслу статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость равной рыночной устанавливается по дату внесения                                            в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления                                    о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Юкон» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 2 516 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для проектирования                            и строительства торгово-складской оптовой базы, по состоянию на 01 января                        2014 года равной его рыночной стоимости в размере 5 505 008 (пять миллионов пятьсот пять тысяч восемь) руб.

Датой подачи заявления считать 30 мая 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий                                                                         М.В. Трофимова