Решение по делу № 33-7693/2017 от 13.07.2017

Судья Зарецкая Т.В.           дело № 33-7693/2017

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 июля 2017 года г. Барнаул

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего:     Кузнецовой С.В.

судей:                 Храмцовой В.А., Сачкова А.Н.

при секретаре             Горской О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчиков Стихеева Сергея Алексеевича, Стихеевой Ларисы Викторовны на решение Железнодорожного районного суда г.Барнаула Алтайского края от 13 апреля 2017 года по делу по иску прокурора Железнодорожного района г. Барнаула в защиту интересов Казанина Федора Гавриловича, Завгородней Тамары Ивановны, Яковлевой Нины Александровны к ООО «Строитель», Пилипенко Дмитрию Алексеевичу, Стихееву Сергею Алексеевичу, Стихеевой Ларисе Викторовне о признании недействительными договоров долевого участия, договора купли-продажи,

Заслушав доклад судьи Кузнецовой С.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

23.03.2011 Комитетом по строительству, архитектуре и развития г. Барнаула ООО «Строитель» выдано разрешение № RU22302000-43 на строительство пятиэтажного жилого дома, погреба по <адрес>

Проектной документацией, разработанной ОАО Институт «Алтайагропромпроект», в здании по <адрес> предусмотрено техническое подполье с расположенными в нем водомерным узлом, электрощитовой и тепловым пунктом. В техническом подполье запроектировано размещение внутренних сетей теплоснабжение электроснабжения, водоснабжения, канализирования и слаботочных сетей.

10.07.2014 между ООО «Строитель» и Пилипенко Д.А. заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома по <адрес>. Предметом договора являлись помещение общественного назначения, общей площадью 143,5 кв.м, помещение общественного назначения, общей площадью 67,1 кв.м, находящиеся в подвале по <адрес>.

22.07.2014 объект капитального строительства по <адрес> введен в эксплуатацию на основании выданного Комитетом по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула разрешения на ввод в эксплуатацию № RU22302000-107.

22.09.2014 между ООО «Строитель» и Пилипенко Д.А. заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве жилого дома, погреба по <адрес>, в соответствии с которым изменен п. 2.2, предметом договора являлись помещение общественного назначения, общей площадью 135,8 кв.м, помещение общественного назначения, общей площадью 59,3 кв.м, находящиеся в подвале многоквартирного жилого дома по <адрес>.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю зарегистрировано право собственности Пилипенко Д.А. на помещение общественного назначения, общей площадью 135, 8 кв.м. (помещение НЗ, свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ №<адрес>), на помещение общественного назначения, общей площадью 59,3 кв.м. (помещение Н4, свидетельство государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ).

12.04.2016 между Пилипенко Д.А. и Стихеевой Л.В., Стихеевым С.А. заключен договор купли продажи указанных выше помещений.

18.04.2016 зарегистрировано право общей долевой собственности (по 1\2 доли в праве) на помещения НЗ, Н4, расположенные по <адрес> за Стихеевой Л.В., Стихеевым С.А.

Согласно информации от 22.07.2016 № 72, предоставленной ООО «УК «Изумрудный город», в помещении НЗ подвала многоквартирного жилого дома по <адрес> размещается тепловой узел учет поступающих коммунальных услуг по отоплению и горячей воде, предназначенный только для жилых помещений дома (квартир). Кроме того, в помещении НЗ располагается электрощитовая, в которой установлены приборы учета электроснабжения для всего дома.

В помещении Н4 подвала многоквартирного жилого дома по <адрес> располагается узел учета холодного водоснабжения. Разветвление системы подачи холодного водоснабжения на жилые помещения дома идет непосредственно с помещения НЗ.

Проведенной проверкой установлено, что помещения НЗ, Н4 подвала многоквартирного жилого дома по <адрес> используются для эксплуатации расположенного в них оборудования, предназначенного для эксплуатации жилого дома, иного назначения не имеют и в иных целях не используются.

Поскольку спорные помещения и расположенное в них оборудование являются общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома по <адрес>, согласие последних на отчуждение помещений НЗ, Н4 подвала многоквартирного жилого дома по <адрес> отсутствует, прокурор в интересах отдельных собственников квартир и общего имущества многоквартирного дома обратился в суд с требованиями о признании недействительными в силу ничтожности договора участия в долевом строительстве жилого дома от 10.07.2014, дополнительного соглашения к договору от 22.09.2014, заключенных между ООО «Строитель» и Пилипенко Дмитрием Алексеевичем; договора купли - продажи нежилых помещений Н3, Н4, расположенных в подвале многоквартирного жилого дома по <адрес>, от 12.04.2016г., заключенного между Пилипенко Дмитрием Алексеевичем и Стихеевым Сергеем Алексеевичем, Стихеевой Ларисой Викторовной, применении последствий ничтожной сделки в виде прекращения права общей долевой собственности Стихеева Сергея Алексеевича, Стихеевой Ларисы Викторовны на нежилые помещения Н3, Н4, расположенные в подвале многоквартирного жилого дома по <адрес>

В судебном заседании помощник прокурора Мылицына Е.Н. на уточненных исковых требованиях настаивала по изложенным основаниям.

Представитель ответчика Стихеева С.А. против удовлетворения иска возражал, указывая, что помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав. Спорные помещения не предназначены исключительно для обслуживания иных помещений, могут использоваться самостоятельно. Сам по себе факт расположения в спорных помещениях инженерных сетей не является основанием к безусловному отнесению их к общим помещениям многоквартирного дома, поскольку инженерные коммуникации расположены в каждом подвале, не порождают право общей долевой собственности домовладельцев, поскольку эти помещения могут быть использованы и для самостоятельных целей.

Адвокат Лахонина О.Б., привлеченная для участия в деле согласно ст. 50 ГПК РФ, для представления интересов Стихеевой Л.В., не имеющей регистрации по месту жительства, против удовлетворения иска возражала.

Решением Железнодорожного районного суда г.Барнаула Алтайского края от 13 апреля 2017 года исковые требования удовлетворены.

Признаны недействительными договор участия в долевом строительстве жилого дома от 10.07.2014 и дополнительное соглашение к договору от 22.09.2014, заключенные между ООО «Строитель» и Пилипенко Дмитрием Алексеевичем, применены последствия недействительности ничтожной сделки, взысканы с ООО «Строитель» в пользу Пилипенко Д.А. 592 000 р.

Признан недействительным договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по <адрес>, от 12.04.2016г., заключенный между Пилипенко Дмитрием Алексеевичем и Стихеевым Сергеем Алексеевичем, Стихеевой Ларисой Викторовной, применены последствия недействительности ничтожной сделки, взысканы с Пилипенко Дмитрия Алексеевича в пользу Стихеева Сергея Алексеевича, Стихеевой Ларисы Викторовны по 500 000р. в пользу каждого. Прекращено право общей долевой собственности Стихеева Сергея Алексеевича, Стихеевой Ларисы Викторовны на нежилые помещения Н3, Н4 в подвале многоквартирного жилого дома по <адрес>.

Взыскана с ООО «Строитель», Пилипенко Дмитрия Алексеевича, Стихеева Сергея Алексеевича, Стихеевой Ларисы Викторовны госпошлина в сумме 600 руб., по 150 руб. с каждого, в бюджет муниципального образования городского округа г. Барнаул.

Взысканы со Стихеева Сергея Алексеевича, Стихеевой Ларисы Викторовны, ООО «Строитель», Пилипенко Дмитрия Алексеевича расходы по оплате экспертизы в сумме 24 000 руб. в равных долях, по 6 000 руб. с каждого, в пользу ООО «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы».

С решением суда не согласились ответчики.

В апелляционной жалобе Стихеевы просят решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в иске.

В обоснование жалобы указывают на то, что являлись добросовестными покупателями. Суд не учел, что ответчиками как покупателями объектов недвижимости были приняты все меры по проверке законности приобретения спорного имущества продавцом Пилипенко Д.А.

В момент сделки ответчики не знали и не могли знать, что Пилипенко Д.А. не мог отчуждать спорное имущество.

Судом не принято во внимание, что право собственности Пилипенко Д.А. на спорные помещении возникло на основании договора долевого участия и раньше, чем право собственности истцов на их квартиры, в связи с чем согласие последних на сделку не требовалось.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчиков Стихеевых на доводах жалобы настаивал, материальные и процессуальный истцы возражали против.

В соответствии со ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность принятого решения в соответствии со ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к ее удовлетворению.

Судом первой инстанции установлено, что Комитетом по строительству, архитектуре и развития г. Барнаула 23.03.2011 ООО «Строитель» выдано разрешение № RU22302000-43 на строительство пятиэтажного жилого дома, погреба по <адрес>.

Проектной документацией, разработанной ОАО Институт «Алтайагропромпроект», в здании по <адрес> предусмотрено техническое подполье с расположенными в нем водомерным узлом, электрощитовой и тепловым пунктом. В техническом подполье запроектировано размещение внутренних сетей теплоснабжение электроснабжения, водоснабжения, канализирования и слаботочных сетей.

Объект капитального строительства по <адрес> введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию 22.07.2014 № RU22302000-107, выданного Комитетом по строительств архитектуре и развитию г. Барнаула.

Проектной документацией, разработанной ОАО Институт «Алтайагропромпроект», в здании по <адрес> предусмотрено техническое подполье с расположенными в нем водомерным узлом, электрощитовой и тепловым пунктом. В техническом подполье запроектировано размещение внутренних сетей теплоснабжение электроснабжения, водоснабжения, канализирования и слаботочных сетей.

Объект капитального строительства по <адрес> введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию 22.07.2014 № RU22302000-107, выданного Комитетом по строительств архитектуре и развитию г. Барнаула.

10.07.2014 между ООО «Строитель» и Пилипенко Д.А. заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома по <адрес>.

22.09.2014 между ООО «Строитель» и Пилипенко Д.А. заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве жилого дома, погреба по <адрес>, в соответствии с которым изменен п. 2.2 договора, предметом которого указано помещение общественного назначения, общей площадью 135,8 кв.м, помещение общественного назначения, общей площадью 59,3 кв.м, находящиеся в подвале многоквартирного жилого дома по <адрес>.

Согласно справке о полном расчете Пилипенко Д.А. оплатил ООО «Строитель» за указанные помещения 592 000р.

На основании заявления Пилипенко Д.А., договора участия в долевом строительстве жилого дома, погреба от 10.07.2014, дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве жилого дома, погреба от 22.09.2017, кадастровых паспортов Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю зарегистрировано право собственности Пилипенко Д.А. на помещение общественного назначения общей площадью 135, 8 кв.м. (помещение НЗ, свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ №<адрес>), на помещение общественного назначения общей площадью 59,3 кв.м. (помещение Н4, свидетельство государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ).

12.04.2016 между Пилипенко Д.А. и Стихеевой Л.В., Стихеевым С.А. заключен договор купли-продажи вышеуказанных помещений, по цене 1 000 000 р.

ДД.ММ.ГГ зарегистрировано право общей долевой собственности (по 1\2 доли в праве) на помещения НЗ, Н4, расположенные по <адрес> за Стихеевой Л.В., Стихеевым С.А.

Согласно заключению экспертизы ООО «Лаборатория судебной строительно-технической экспертизы» от 01.12.2016г. и анализа данных, содержащихся в нормативно-технической документации, в инструкции по эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по <адрес>, установлено, что в нежилых помещениях Н-3 и Н-4 находятся общедомовые инженерные коммуникации трубопроводы и поквартирные стояки систем теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации, (кабели системы электроснабжения) и общедомовое инженерное оборудование (узел учета и управления системы теплоснабжения, узел учета системы горячего водоснабжения, узел учета системы холодного водоснабжения, вводно-распределительные устройства, приборы учета и другое оборудование системы электроснабжения), которые требуют постоянного свободного доступа к ним инженерно-технического персонала организации, обслуживающей указанный многоквартирный жилой дом, и представителей жильцов, регистрирующих показания общедомовых приборов учета; доступ в указанные помещения посторонних лиц не допускается.

Анализом данных, полученных в ходе проведения экспертного осмотра нежилых помещений Н-3 и Н-4, расположенных в подвальном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, установлено, что находящиеся в указанных нежилых помещениях общедомовые инженерные коммуникации (трубопроводы и поквартирные стояки систем теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации, кабели системы электроснабжения) и общедомовое инженерное оборудование (узел учета и управления системы теплоснабжения, узел учета системы горячего водоснабжения, узел учета системы холодного водоснабжения, вводно-распределительные устройства, приборы учета и другое оборудование системы электроснабжения) жестко связаны со стенами и перекрытиями нежилых помещений Н-3 и Н-4, следовательно, являются с ними единым и неделимым объектом;

перечисленные выше инженерные коммуникации и инженерное оборудование являются общедомовыми, т.е. предназначены для обслуживания более одного помещения в данном многоквартирном жилом доме, следовательно, и указанные нежилые помещения так же предназначены для обслуживания более одного помещения в данном многоквартирном жилом доме.

Обслуживание вышеперечисленных общедомовых инженерных коммуникаций и общедомового инженерного оборудования невозможно без использования указанных нежилых помещений; других проходов и подходов к вышеперечисленным общедомовым инженерам коммуникациям и общедомовому инженерному оборудованию, не связанных с указанными нежилыми помещениями, не имеется.

Суд первой инстанции, установив указанные обстоятельства, руководствуясь положениями ст.289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что спорные помещения Н3, Н4 являются местами общего пользования. В указанных нежилых помещениях находятся общедомовые инженерные коммуникации и общедомовое инженерное оборудование. Помещения и находящиеся в них коммуникации являются единым и неделимым объектом, предназначенным для обслуживания более одного помещения в данном многоквартирном жилом доме, коммуникации требуют постоянного свободного доступа к ним и доступ в указанные помещения посторонних лиц не допускается, в связи с чем суд удовлетворил требования истцов о признании сделок недействительными, так как в силу закона общее имущество многоквартирного дома не может являться предметом договора участия в долевом строительстве.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 Кодекса).

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В п. 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 4.12.2013, разъяснено, что общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве.

В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) общее имущество в многоквартирном доме, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Находящиеся в многоквартирном доме технические помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, а также иное оборудование, предназначенные исключительно для обслуживания помещений собственников жилья, принадлежат последним на праве общей долевой собственности, не могут быть переданы отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ) и не предназначены для самостоятельного использования.

В соответствии со ст. 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ N под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Кроме того, в соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Оценив приведенные положения действующего законодательства, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП, такое имущество не может являться объектом отчуждения по договору долевого участия либо по договору купли-продажи. Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.

В ч.2 ст. 168 ГК РФ закреплено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Договор участия в долевом строительстве жилого дома от 10.07.2014, заключенный между ООО «Строитель» и Пилипенко Дмитрием Алексеевичем, дополнительное соглашение к договору от 22.09.2014, и заключенный впоследствии 12.04.2016 года договор купли - продажи между Пилипенко Дмитрием Алексеевичем и Стихеевым Сергеем Алексеевичем, Стихеевой Ларисой Викторовной в отношении нежилых помещений Н3, Н4, расположенных в подвале многоквартирного жилого дома по <адрес> и являющихся общим имуществом собственников жилого дома, затрагивают права и законные интересы третьих лиц - истцов как собственников жилых помещений в многоквартирном доме по <адрес>, не являющихся стороной данных сделок.

На основании изложенного суд первой инстанции признал данные сделки недействительными в силу их ничтожности, поскольку они противоречат требованиям действующего законодательства и нарушают права третьих лиц – собственников жилых помещений многоквартирного дома.

Не может согласиться судебная коллегия с доводами жалобы ответчиков о том, что они являются добросовестными приобретателями недвижимого имущества, что истцы на момент сделки не являлись собственниками квартир, в связи с чем не могут истребовать у ответчиков спорное имущество, судебной коллегией признаются несостоятельными.

Судом установлено, что Пилипенко Д.А., заключая договор долевого участия на спорные объекты непосредственно перед сдачей дома в эксплуатацию, так и Стихеевы, приобретая данные объекты у Пилипенко Д.А. после сдачи дома в эксплуатацию, не были лишены возможности как лично, так и с помощью специалиста, ознакомиться с технической документацией дома, осмотреть приобретаемые помещения в целях получения информации относительно их целевого назначения, и оценить законность сделок, связанных с отчуждением объектов общедомового имущества, правомерность действий продавцов, отчуждающих данные помещения в отсутствие согласия всех собственников помещений дома.

Поскольку Пилипенко Д.А. и Стихеевы, при должной степени законности и осмотрительности могли и должны были знать о неправомочности сделок по отчуждению спорных помещений, то правильно сделан судом вывод об отсутствии оснований для признания их добросовестными приобретателями.

Отсутствие в действиях ответчиков добросовестности позволило суду разрешить спор о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности.

Прекращение судом права собственности ответчиков на спорные нежилые помещения направлено на восстановление прав истцов – собственников жилых помещений на принадлежность общего имущества многоквартирного дома пропорционально общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Отсутствие у истцов права на жилые помещения в многоквартирном доме на дату заключения договора долевого участия не означает, что спорные помещения, предназначенные для обслуживания всех квартир многоквартирного дома, могли быть отчуждены по договору долевого участия до момента возникновения права на квартиры в доме, так как у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В связи с изложенным, в силу закона по договору долевого участия не может передаваться право на общее имущество многоквартирного дома.

Иных доводов апелляционная жалоба не содержит.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу ответчиков Стихеева Сергея Алексеевича, Стихеевой Ларисы Викторовны на решение Железнодорожного районного суда г.Барнаула Алтайского края от 13 апреля 2017 года оставить без удовлетворения, решение суда – без изменения.

Председательствующий:

Судьи: