Решение по делу № 2-164/2021 от 19.10.2020

<данные изъяты>

Дело № 2-164/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 февраля 2021 года город Псков

Псковский городской суд Псковской области в составе

председательствующего судьи Зайцевой Е.К.,

при секретаре Караульновой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Станкевича С.А. к Хван А.Н., Тен И.А. о взыскании денежных средств, уплаченных по договору задатка в двойном размере в солидарном порядке,

УСТАНОВИЛ:

Станкевич С.А. обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к Хвану А.Н., Тен И.А. о взыскании в солидарном порядке денежных средств, уплаченных по договору задатка в двойном размере.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между истцом и ответчиком Хваном А.Н. ДД.ММ.ГГГГ составлен и подписан предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: г. <адрес>, ул. <адрес> д.№.

В последующем, договором задатка от ДД.ММ.ГГГГ был установлен новый срок для заключения основного договора – до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 1.1. соглашения от ДД.ММ.ГГГГ истец передал ответчику задаток в размере 100 000 руб. Первоначально срок для заключения основного договора купли-продажи был определен сторонами - до ДД.ММ.ГГГГ. В связи с незаключением договора купли-продажи в указанный срок, ДД.ММ.ГГГГ ответчик попросил передать ему второй задаток. В соответствии с п.1.1 предварительного договора был заключен еще один договор задатка. Таким образом, всего истец передал ответчику задаток в размере 300 000 руб., из которых 100 000 руб. передал ответчику Хвану А.Н., а 200 000 руб. по просьбе Хвана А.Н. перечислил на расчетный счет его супруги - Тен И.А. По второму договору задатка срок заключения основного договора был определен ДД.ММ.ГГГГ. Основной договор не был заключен по вине ответчиков. Кроме того, в нарушение условий договоров задатка и предварительного договора купли-продажи ответчики зарегистрировали и вселили продаваемый дом третьих лиц.

Также, ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно о том, что приобретаемый им дом, являющийся объектом культурного наследия – памятником истории и культуры, включенным в Единый государственный реестр, перестроен ответчиком Хваном А.Н. без соответствующих разрешений, необходимых в силу закона. При таких обстоятельствах, в случае покупки дома, на истца, как на нового собственника будет наложен штраф в крупном размере за утраченный вид дома и отсутствие разрешений на его перестройку. В соответствии с паспортом Объекта культурного наследия, выданного ответчику ДД.ММ.ГГГГ, Хван А.Н. обязан сохранять дом и его ансамбль как единый памятник.

В продаваемом ответчиком объекте памятником архитектуры является непосредственно сруб и подызбица. После осмотра дома истец обнаружил, что изменен вид объекта культурного наследия - подызбицы, по всему периметру которой заложены исторические окна, сбоку дома вставлены окна из металлоконструкций или пластика, переделаны крыша, двери и пристроено крыльцо в объекте культурного наследия – срубе.

На запрос истца от ДД.ММ.ГГГГ получен ответ Государственного комитета Псковской области по охране объектов культурного наследия, согласно которому ответчик не имел права ухудшать объект и проводить какие -либо работы ввиду отсутствия согласованного надлежащим образом проекта на произведенные работы. Также истцу стало известно, что ответчиком не исполнялись предписания по сохранению памятника.

Таким образом, поскольку в случае заключения основного договора купли-продажи истец получил бы то имущество, на которое не рассчитывал и не имел намерение приобретать, то полагает, что основной договор не был заключен по вине продавца.

Сначала ответчик согласился вернуть полученный задаток, но в последствии отказался. В настоящее время дом продан. Отказ возвратить полученные денежные средства ответчик мотивирует тем, что он заплатил более 100 000 руб. сотрудникам агентства недвижимости, которые проводили сделку.

В соответствии с пунктами 5 Договоров о задатке от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, в случае неисполнения договора ответственная сторона, получившая задаток (продавец), выплачивает покупателю двойную сумму задатка.

Поскольку последним днем исполнения обязательства ответчиком следует считать ДД.ММ.ГГГГ, учитывая, что до указанной даты включительно основной договор купли-продажи между сторонами не был заключен, то предварительный договор прекратил свое действие.

На основании изложенного и положений 309, 310, 381, 429 ГК РФ истец просит суд взыскать с ответчиков – супругов Хван А.Н. и Тен И.А. в свою пользу в солидарном порядке задаток, уплаченный в обеспечение предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> область, г. <адрес>, ул. <адрес>, д. № в сумме 300 000 руб. в двойном размере - 600 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины.

Истец Станкевич С.А. и его представитель Иванова Е.Г. в судебном заседании заявленные требования поддержали по вышеизложенным основаниям, просили иск удовлетворить. Дополнительно пояснили, что в настоящее время дом продан Хваном А.Н. другому покупателю за гораздо меньшую цену

Ответчик Хван А.Н., извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, воспользовался своим правом на ведение дела в суде через представителя.

Ответчик Тен И.А., извещенная о времени и мете рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, представила суду заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, просила в удовлетворении требований Станкевича С.А. отказать.

Представитель ответчика Хвана А.Н. – Дроздова М.А. в судебном заседании иск не признала. Пояснила суду, что основной договор не был заключен по вине истца, который неоднократно откладывал заключение основного договора купли-продажи. По просьбе истца срок действия задатка, первоначально установленный до ДД.ММ.ГГГГ, был продлен до ДД.ММ.ГГГГ путем заключения ДД.ММ.ГГГГ второго договора задатка. О наличии лиц, зарегистрированных в доме, истцу было известно изначально. Требования покупателя продавец выполнил и снял с регистрационного учета всех зарегистрированных в доме лиц. С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ регистрации в продаваемом доме никто не имел. О недостатках дома истец ответчику в период действия договоров задатка не заявлял. Истец имел доступ в дом и возможность определить его техническое состояние до заключения договора задатка. Претензии к техническому состоянию дома появились у истца только в ДД.ММ.ГГГГ, когда ему стало известно, что дом вновь выставлен на продажу. Доказательств передачи истцом ответчику всей суммы задатка – 300 000 руб. не имеется. Полагает, что истец передал ответчику только 200 000 руб. Просила в удовлетворении иска Станкевичу С.А. отказать.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд находит заявленные истцом требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 422 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно ч.2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В соответствии со статьей 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п.1 ст. 450 ГК РФ).

В силу п.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Судом установлено, что Хвану А.Н. на праве собственности принадлежал жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г. <адрес>, ул. <адрес> д.№.

Указанный жилой дом является объектом культурного наследия – памятником федерального значения, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (л.д. 21-23). На собственника дома возложена обязанность по проведению работ по сохранению объекта культурного наследия (л.д. 51-55).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом Станкевичем С.А. и ответчиком Хваном А.Н. заключен предварительный договор купли продажи жилого дома площадью 70,9 кв.м и земельного участка общей площадью 600 кв.м, расположенных по адресу: г. <адрес>, ул. <адрес> д.№ за цену 1 940 000 руб. (л.д. 144-146).

Пунктом 3.1 предварительного договора купли-продажи установлен срок заключения договора купли-продажи дома и земельного участка – до ДД.ММ.ГГГГ и определен следующий порядок расчета между сторонами:

- сумма в размере 100 000 руб. передана наличными денежными средствами продавцу до подписания договора купли-продажи,

- сумма в размере 1 840 000 руб. передается наличными денежными средствами в день подписания основного договора кули-продажи.

В тот же день – ДД.ММ.ГГГГ между Станкевичем С.А. и Хваном А.Н. заключен договор задатка, по условиям которого покупатель передает продавцу денежные средства в размере 100 000 руб. в счет частичной оплаты стоимости покупки жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: г. <адрес>, ул. <адрес> д.№ за цену 1 940 000 руб. (л.д. 147).

Согласно п.4 договора о задатке, указанный договор заключен на срок по ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Пунктом 3.1 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ срок заключения договора купли-продажи дома и земельного участка также установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

До указанной даты договор купли-продажи между Станкевичем С.А. и Хваном А.Н. заключен не был.

В последующем, ДД.ММ.ГГГГ между Станкевичем С.А. и Хваном А.Н. вновь был заключен договор задатка, по условиям которого покупатель передает продавцу денежные средства в размере 300 000 руб. в счет частичной оплаты стоимости покупки жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: г. <адрес>, ул. <адрес> д.№ за иную, большую цену - 1 960 000 руб. (л.д. 148).

Согласно п.4 договора о задатке от ДД.ММ.ГГГГ указанный договор заключен на срок по 11.05.2020 включительно.

При этом новый предварительный договор между Станкевичем С.А. и Хваном А.Н. не заключался. изменения в ранее заключенный предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ в части срока его действия, цены договора и порядке расчета между сторонами, по правилам, установленным ст. 425 ГК РФ, не вносились.

В обоснование заявленных требований и возражений на них истец и ответчик ссылаются на то обстоятельство, что договор купли-продажи не был заключен по вине второй стороны.

В частности, истец ссылается на то, что ответчиком не были выполнены обязательства по снятии с регистрационного учета всех зарегистрированных в доме лиц, а также на то, что истец перестроил продаваемый дом, являющийся объектом культурного наследия, без соответствующих разрешений, необходимых в силу закона.

Представитель ответчика утверждала, что основной договор не был заключен по вине истца, который длительное время уклонялся от его заключения под различными надуманными причинами. О недостатках дома истцу было известно до заключения договора задатка.

Свидетель Григоренко С.В. показал суду, что он имеет строительное образование, занимается проектированием домов. ДД.ММ.ГГГГ он вместе со Станкевичем С.А. и агентом осматривал объект по адресу: г.<адрес>, ул. <адрес>, д. №. Были сделаны первичные замеры здания по внешним размерам, чтобы ценить возможности перепланировки, реконструкции. В подвал они попасть не смогли, так как вход был заложен строительными материалами. Дом был обжитой, в нём проживали какие-то люди. Проектные работы были приостановлены, поскольку в доме было зарегистрировано много людей. Весной, в конце апреля 2020 года, вернулись к этому вопросу. Тогда на объекте присутствовал кадастровый инженер, чтобы проектировать участок, он и истец. В конце ДД.ММ.ГГГГ они смогли попасть в подвал, где сняли дополнительные замеры и увидели, что заложены проемы, канализационная труба шла в другом направлении, а не в том, в котором они предполагали - труба шла в сторону дороги, в ливневую канализацию. С учетом этих моментов он внёс правки в свои проекты. Затем Станкевич вёл переговоры с продавцом о снижении цены или устранении недостатков. Больше к этому дому он не возвращался.

Свидетель Федотов А.Н. – исполняющий директор ООО «Авентин» показал суду, что сделку между Станкевичем С.А. и Хван А.Н. по продаже дома и земельного участка вела сотрудник общества Константинова О.Г. ДД.ММ.ГГГГ появился покупатель - истец, который намеревался приобрести дом. Около полугода велись переговоры об отсрочке покупки, поскольку со слов покупателя денежные средства должны были появиться у него со дня на день. В итоге сделка не состоялась и было принято решение о возобновлении продажи. Был найден другой покупатель и сделка совершена.

Свидетель Константинова О.Г. менеджер по продажам ООО «Авентин» показала суду, что в ДД.ММ.ГГГГ в агентство обратился Хван А.Н. по вопросу продажи дома. Была установлена цена на дом, дом выставили на продажу. С Хваном А.Н. был составлен договор об оказании услуг. В ДД.ММ.ГГГГ с ней связался истец, договорились об осмотре дома. Истец с сотрудником с его работы поехали смотреть дом. Поскольку Станкевич С.А. сведущ в вопросах архитектуры, он запросил все документы на дом – паспорт объекта культурного наследия, техническое задание. Все технические документы на дом в ДД.ММ.ГГГГ ему были высланы. Он принял решение ещё раз посмотреть дом, приехал с двумя своими сотрудниками, они делали замеры, фотографии. Спустя какое-то время истец известил о том, что намерен купить дом. В октябре 2019 года состоялась встреча между покупателем и продавцом, на которой встал вопрос о зарегистрированных в доме людях. Истец настаивал на том, чтобы до сделки они были выписаны. В ДД.ММ.ГГГГ был подписан предварительный договор купли-продажи, которым установлен срок заключения основного договора – ДД.ММ.ГГГГ. В конце февраля Хваном А.Н. были выполнены все условия покупателя - люди были выписаны, о чем она известила истца. После чего начались тяжбы, переносились даты телефонных разговоров, встреч, дата сделки. Истец попросил отсрочку сделки, так как приобрел участок. Долго обсуждался вопрос оплаты. В начале ДД.ММ.ГГГГ сошлись на том, что сделка будет до ДД.ММ.ГГГГ. Истец выдвинул условие о том, что ему нужен в этот период беспрепятственный допуск в дом, якобы он ведет работу по разработке технической документации, готовит проект реконструкции. Это право ему было предоставлено. Ближе к маю истец сослался на финансовые трудности, просил немного подождать, намеревался брать кредит, предлагал продавцу машину в качестве расчета, поэтому сроки откладывались. В мае на сделку не вышли, все сроки, договоренности прошли. Истец озвучил дату ДД.ММ.ГГГГ, которая нигде прописана не была. Он заверял, что к этой дате сделка состоится. Поскольку ДД.ММ.ГГГГ договор заключен не был, дом был снова выставлен на продажу, о чем она известила истца. Осенью 2020 года дом был продан. Договор задатка был заключен по настоянию истца. Ей известно, что в качестве задатка Станкевич С.А. перевел на банковский счет супруги ответчика денежные средства в размере 200 000 руб.

Как следует из архивной справки №№ от ДД.ММ.ГГГГ на дату заключения договора купли-продажи дома и земельного участка, установленную пунктом 3.1 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - ДД.ММ.ГГГГ в продаваемом доме имели регистрацию 2 посторонних лица - Белоусова Ф.А. и Лапин В.В. (л.д. 155-156).

Таким образом, продавцом Хваном А.Н. не было выполнено в полном объеме его обязательство, предусмотренное п.2.10 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому он обязался в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ освободить объект от личных вещей, строительного мусора и снять зарегистрированных лиц с регистрационного учета.

Кроме того, суд находит заслуживающими внимание доводы истца о недостатках объекта культурного наследия – подызбицы продаваемого дома, выявленных в ходе его осмотра ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, как следует из приведенных выше норм ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Таким образом, договор задатка должен быть заключен вместе с основным либо предварительным договором.

Таким образом, специфические черты задатка, отличающие его от всех остальных способов обеспечения обязательств, заключаются в том, что задатком могут обеспечиваться лишь обязательства, возникающие из заключенных договоров.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В частности, в силу ст. 555 ГК РФ одним из существенных условий договора купли-продажи недвижимости является цена этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В ходе рассмотрения настоящего дела установлено, что в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в обеспечение которого был заключен договор задатка на сумму 100 000 руб., стронами была согласована цена недвижимого имущества - 1 940 000 руб. и установлен срок заключения договора купли-продажи дома и земельного участка – до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 144-146).

В силу п.6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

До указанной даты договор купли-продажи между Станкевичем С.А. и Хваном А.Н. заключен не был.

В последующем, ДД.ММ.ГГГГ между Станкевичем С.А. и Хваном А.Н. вновь был заключен договор задатка, сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого покупатель передает продавцу денежные средства в размере 300 000 руб. в счет частичной оплаты стоимости покупки жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: г. Псков, ул. Гоголя д.45 за иную, большую цену - 1 960 000 руб. (л.д. 148).

При этом иной предварительный договор, содержащий сведения о согласованной сторонами новой цене продаваемого объекта недвижимости между Станкевичем С.А. и Хваном А.Н. не заключался.

Изменения в ранее заключенный предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ в части срока его действия, цены договора и порядке расчета между сторонами, по правилам, установленным ст. 425 ГК РФ, не вносились.

При таких обстоятельствах суд полагает, что предварительный договор, обеспеченный договором задатка от ДД.ММ.ГГГГ по указанным в нем условиям по цене сделки и дате заключения основного договора заключен не был.

В связи с изложенным переданная по соглашению сумма является не задатком, а авансом, который подлежит возврату независимо от того, по чьей вине не был заключен основной договор купли-продажи.

Факт наличия договоренности между сторонами о том, что передаваемая сумма является задатком, правовой природы этой суммы не меняет и не является основанием для взыскания указанной суммы с продавца в двойном размере.

Довод представителя ответчика о том, что истцом был уплачен продавцу задаток в размере не 300 000 руб., а только 200 000 руб., которые были перечислены истцом на банковской счет супруги ответчика является несостоятельным и опровергается материалами дела, в частности содержанием переписки между истцом и ответчиком, между истцом и представителем ООО «Авентин», из которой следует, что ими не оспаривается факт получения продавцом от покупателя в качестве задатка денежных средств в размере 300 000 руб. (л.д. 102-108, 125).

Кроме того, из дословного содержания договора задатка от ДД.ММ.ГГГГ и п.2.3 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что денежные средства в размере 100 000 руб. переданы покупателем продавцу.

Факт перечисления истцом денежных средств по договору задатка от ДД.ММ.ГГГГ в размере 200 000 руб. по указанию продавца на банковский счет его супруги Тен И.А. подтверждается платежным поручением №№ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 152).

С учетом изложенного требование истца о взыскании с ответчиков Хван А.Н. и Тен И.А. в солидарном порядке денежных средств, полученных ими от истца по договору задатка от ДД.ММ.ГГГГ в размере 300 000 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

При этом, как указано выше, предусмотренных законом оснований для взыскания с ответчиков указанной суммы в двойном размере не имеется.

В связи с частичным удовлетворением заявленных требований, на основании ч.1 ст.98 ГПК РФ судебные расходы, понесенные истцом на оплату государственной пошлины при подаче иска в суд, подлежат взысканию с ответчиков в пользу истца в солидарном порядке пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований (50%).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194, 197 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Станкевича С.А. к Хван А.Н., Тен И.А. удовлетворить частично.

Взыскать с Хван А.Н., Тен И.А. в солидарном порядке в пользу Станкевича С.А. 300 000 рублей, уплаченные по договору задатка от ДД.ММ.ГГГГ и расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 600 рублей, а всего 304 600 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Станкевича С.А. отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Псковский областной суд через Псковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.К. Зайцева

Мотивированное решение изготовлено 01 апреля 2021 года.