Решение по делу № 3а-1090/2017 от 15.11.2017

РЕШЕНИЕ      ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Самара                                                                              21 декабря 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи               Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания        Гуриной К.О.,

с участием представителя административного истца -                          Воронина Д.А., представителя министерства имущественных отношений Самарской области – Татаринцева С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело    № 3а-1090/2017 по административному исковому заявлению Акмаловой И.В. об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Акмалова И.В. обратилась в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства - нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 176, 1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27.08.2013 года в размере 2 874 120 рублей.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанного нежилого помещения (доля в праве х/х), кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки составила 4 869 180, 85 рублей. Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью, считает ее завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество физических лиц, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В обоснование заявления Акмалова И.В. ссылается на Отчет об оценке № от 03.11.2017г., подготовленный оценщиком ООО «Бюро оценочных технологий», которым по состоянию на 27.08.2013г. рыночная стоимость нежилого помещения определена в размере 2 874 120 рублей.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства в судебном порядке. Просит заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного истца          Воронин Д.А., действующий на основании доверенности от 12.10.2017г., заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Представитель заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области – Татаринцев С.А. просил отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку снижение кадастровой стоимости будет оказывать негативное влияние на формирование бюджета, а при необходимости суд вправе по своей инициативе назначить судебную экспертизу.

Представители административных ответчиков Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, а также заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, администрации г.о. Тольятти Самарской области, Смирнов В.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области представлен письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставлено на усмотрение суда.

Представитель администрации городского округа Тольятти Самарской области в письменном отзыве просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Управление Росреестра по Самарской области в представленном отзыве, при отсутствии дополнительных доказательств рыночной стоимости нежилого помещения, просит в удовлетворении иска отказать, рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Иные участвующие в деле лица возражений по существу заявленных требований не представили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, представителя заинтересованного лица, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что Акмалова И.В. является собственником нежилого помещения (доля в праве х) с кадастровым номером №, площадью 176, 1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права собственности и выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 13.06.2017г. /л.д.7-9/.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 г.                         № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 27.08.2013 г. определена в размере 4869180, 85 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10.10.2017г./л.д. 6/.

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области №107-ГД от 10.11.2014 г. «Об установлении единой даты начала применения на территории Самарской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеназванного объекта затрагивают права и обязанности                            Акмаловой И.В., поскольку принадлежащее ей нежилое помещение является объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц с особенностями определения налоговой базы из его кадастровой стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года                      №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или комиссии, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Ввиду этого обращение Акмаловой И.В. в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости по состоянию на дату на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление их кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен Отчет об оценке № от 03.11.2017 г., выполненный оценщиком ООО «Бюро оценочных технологий». Согласно отчету об оценке итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером № составляет 2 874 120 рублей.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 27.08.2013г., т.е. на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.

Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, содержится на страницах                        29-47 отчета.

Для определения стоимости нежилого помещения оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта /п. 10 ФСО №7/.

На странице 34 отчета оценщиком сделан вывод о том, что объект оценки относятся к сегменту рынка торгово-офисных объектов недвижимости в Комсомольском районе    г. Тольятти.

В основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного её использования /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его использование в качестве торгово-офисного помещения, что обоснован на стр. 47-53 отчета.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

При выборе используемых при проведении оценки подходов оценщик учел возможность их применения исходя из целей и задач оценки.

Оценщик произвел расчет стоимости объектов недвижимости с применением сравнительного подхода, в рамках которого был использован метод сравнения продаж, а также доходным подходом, методом прямой капитализации, что изложено на страницах 53-56 отчета. Отказ от применения затратного подхода оценщиком обоснован на стр. 56-58 отчета /пункт 11 ФСО №1/.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пп.12-14 ФСО №1).

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик использовал в качестве объектов-аналогов объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из факторов является единообразным.

Определение рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода методом сравнительного анализа приведено на страницах 57-72 отчета об оценке.

В рамках сравнительного подхода на первом этапе была определена стоимость единого объекта недвижимости, а затем, определена доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости.

В качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м. общей площади объекта с последующим перемножением на площадь объекта ЕОН.

Учитывая ретроспективный характер оценки /27.08.2013г./ оценщиком были использованы данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках, основным из которых является база недвижимости ООО «Волга-Инфо» -«iReal».

Из представленных отчетов следует, что в качестве объектов-аналогов оценщиком было подобрано 5 нежилых помещений торгово-офисного назначения, находящиеся в собственности, расположенные в Комсомольском районе г. Тольятти, сопоставимые по ценообразующим факторам.

Описание объектов-аналогов приведено в Таблице № 15 на стр.64-65 отчета.

Применены корректировки на торг, на этаж расположения, на площадь, на наличие отдельного входа, что отражено и обосновано на стр. 66-70 Отчета.

Промежуточный результат оценки нежилого помещения сравнительным подходом без учета НДС составил 3 064 700 рублей (стр. 70-72 отчета).

Затем произведен расчет стоимости недвижимости доходным походом.

В соответствии с пп.15, 16 ФСО № 1, доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Расчет рыночной стоимости методом прямой капитализации в рамках доходного подхода приведен на страницах 72-86 отчета.

В рамках доходного подхода на первом этапе была определена стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя объект оценки, а затем, определена стоимость объекта капитального строительства как доля стоимости улучшений в стоимости объекта недвижимости.

          Рассчитана арендная ставка, произведен расчет коэффициента капитализации объекта оценки на основе метода рыночной экстракции. Полученное значение арендной ставки для единого объекта недвижимости умножено на площадь объекта, в результате полученное значение потенциального дохода было разделено на коэффициент капитализации и получена стоимость единого объекта недвижимости.

Затем произведен расчет стоимости объекта капитального строительства в рамках доходного подхода путем выделения доли улучшений из стоимости единого объекта недвижимости, в результате чего, промежуточный результат оценки недвижимости без учета НДС составил 2 683 540 рублей /стр. 86 отчета/.

Согласовав полученные в рамках применения двух подходов результаты, присвоив сравнительному и доходному подходам весовой коэффициент 0,5, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости объекта недвижимости без учета НДС составляет 2 874 120 рублей (стр.86-88 отчета).

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта капитального строительства основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчетам об оценке документами.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке ООО «Бюро оценочных технологий» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Административные ответчики и участвующие в деле заинтересованные лица не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной в Отчете об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений. Ходатайств о назначении и проведении по делу судебной экспертизы не заявили. Суд полагает, что правовых оснований для назначения экспертизы по инициативе суда не имеется.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 27.08.2013 г., подлежат удовлетворению.

Доводы администрации г.о. Тольятти Самарской области и представителя министерства имущественных отношений Самарской области о том, что снижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению размера земельного налога, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, обоснованность которых подтверждена представленными в суд и не опровергнутыми в установленном порядке доказательствами.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного нежилого здания в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения Акмаловой И.В. в суд является 15.11.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

    Административный иск Акмаловой И.В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 176, 1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27.08.2013 года в размере 2 874 120 рублей.

Датой подачи Акмаловой И.В. заявления в суд считать 15.11.2017 года.

     Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

    Председательствующий:

          Решение суда в окончательной форме изготовлено 26.12.2017 г.

РЕШЕНИЕ      ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(резолютивная    часть)г.Самара                                                                              21 декабря 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи               Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания        Гуриной К.О.,

с участием представителя административного истца -                          Воронина Д.А., представителя министерства имущественных отношений Самарской области – Татаринцева С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело    № 3а-1090/2017 по административному исковому заявлению Акмаловой И.В. об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости,

руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

    Административный иск Акмаловой И.В. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 176, 1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27.08.2013 года в размере 2 874 120 рублей.

Датой подачи Акмаловой И.В. заявления в суд считать 15.11.2017 года.

     Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

    Председательствующий: