Решение по делу № 3а-2326/2021 от 08.11.2021

***

***

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 декабря 2021 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кайгородовой О.Ю.,

при секретаре Сазыкиной А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Крупяной завод» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО «Крупяной завод» обратилось в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 3815 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном рыночной стоимости.

Административные исковые требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость и это подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, поскольку он желает выкупить земельный участок в собственность и выкупная цена будет равна кадастровой стоимости участка. Ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, ООО «Крупяной завод» просило установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен комитет по управлению имуществом администрации г. Новоалтайска.

В судебном заседании представитель административного истца Золотарева Д.Ю. поддержала административные исковые требования по доводам, изложенным в административном иске. Требование о взыскании судебных расходов поддержала только в части возмещения расходов на оплату государственной пошлины в размере 2000 руб. и расходов по составлению отчета в размере 10 000. Требования о взыскании расходов на получение справки о кадастровой стоимости в размере 200 руб. и выписки из ЕГРН в размере 490 руб. не поддержала, просила данные требования не рассматривать.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

Представитель административного ответчика управления имущественных отношений Алтайского края Фефелова О.А. в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в равном рыночной стоимости размере, указала на недостатки представленного отчета об оценке, также возражала против взыскания судебных расходов, ссылаясь на то, что определение рыночной стоимости объекта недвижимости в размере меньшем, чем его кадастровая стоимость, само по себе не свидетельствует о наличии ошибок при проведении кадастровой оценки и, следовательно, о нарушении прав административного истца.

От заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю представлен письменный отзыв, в котором разрешение требований оставлено на усмотрение суда.

Руководствуясь требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд счел возможным рассмотреть административное дело при указанной явке.

Заслушав объяснения представителя административного истца, допросив оценщика в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

На основании абзаца 1статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При рассмотрении административного дела на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости, договора аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ, акта сдачи-приемки земельного участка от 26 ноября 2004 года, постановления администрации г. Новоалтайска *** от ДД.ММ.ГГ, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ, соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ, договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ, договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ, судом установлено, что ООО «Крупяной завод» является арендатором спорного земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.7-12, 13-16, 17-18, 19, 20-21, 22-23, 24-26, 27-28).

На данном земельном участке расположен объект недвижимости – здание мельницы с теплым складом, собственником которого является ООО «Крупяной завод», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.11.2020 года, приобщенной к материалам дела, что позволяет административному истцу выкупить земельный участок, расположенный под зданием, установление в отношении данного объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для него.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 этого же Кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

При этом при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, установление в отношении вышеуказанного земельного участка кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из приказа управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года № 70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края» следует, что кадастровая стоимость находящегося в пользовании административного истца земельного участка установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов в размере 2 376 630 руб. 55 коп.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости датой определения кадастровой стоимости находящегося в пользовании административного истца земельного участка является ДД.ММ.ГГ, датой внесения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости – ДД.ММ.ГГ (л.д.6).

Одновременно с подачей административного искового заявления административным истцом представлен оценке отчет об оценке ***, составленный ДД.ММ.ГГ оценщиком Я, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ***, по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет 896 525 руб. (л.д.42-74).

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Представленный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости.

Из отчета об оценке следует, что объектом оценки являлся земельный участок из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием – для иных видов использования, характерных для населенных пунктов, с фактическим использованием – для размещения нежилых объектов мукомольного комплекса, площадью 3815 кв.м.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовала сравнительный подход (метод сравнения продаж), вопреки доводам административного ответчика мотивировал выбор подхода для проведения исследования в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» и пунктом 25 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости».

Для проведения расчетов по определению рыночной стоимости объектов оценки по сравнительному подходу оценщиком выбран метод сравнения продаж, как наиболее репрезентативный, поскольку учитывает фактически сложившийся на дату оценки уровень цен на земельные участки в регионе и текущую рыночную ситуацию в рассматриваемом сегменте недвижимости. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал единицы сравнения, обосновал свой выбор, применил необходимые корректировки. При этом отчет содержит анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки.

В качестве аналогов для оценки земельного участка сравнительным подходом оценщиком выбраны аналоги того же сегмента рынка – «под индустриальную застройку». Примененные оценщиком корректировки по основным ценообразующим факторам не являются значительными. Характеристики аналогов подтверждены, помимо копий объявлений, данными Единого государственного реестра недвижимости, публичной кадастровой карты.

В соответствии с пунктом 6 ФСО №3 отчет об оценке прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью.

Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик Я выводы отчета об оценке подтвердила.

Отказ от применения доходного и затратного подходов оценщик обосновала достаточностью объектов для использования сравнительного подхода, при котором устанавливается наиболее объективная рыночная стоимость объекта оценки.

Оценщик указала, что ею в достаточной степени изучен рынок земельных участков под индустриальную застройку, дать оценку предложенному административным ответчиком земельному участку не представляется возможным, поскольку из скрин-шота объявления невозможно установить идентифицирующие признаки земельного участка, дату подачи объявления. При этом указала, что в результате исследования рынка выявлен диапазон цен для участков в оцениваемом сегменте от 68 до 439 руб. за кв./м. Полученная рыночная стоимость оцениваемого земельного участка в размере 235 руб./кв.м. соответствует уровню цен в сегменте, достоверно отражает местоположение, площадь и иные характеристики объекта оценки.

Пояснила, что в качестве аналогов были выбраны земельные участки, отличающие по площади от объекта оценка, так как в рамках отчета использовались аналоги, по которым были установлены и подтверждены общедоступными источниками информации все сведения о ценообразующих факторах. В соответствии со справочником Лейфера Л.А. использование таких аналогов ограничено, но не является невозможным. Кроме того, данные аналоги сопоставимы в итоге по коэффициенту вариации, значение которого не выходит за рамки допустимого значения и свидетельствует о корректности расчетной модели.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного земельного участка. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежит удовлетворению, а размер такой стоимости следует указать в соответствии с отчетом об оценке.

Разрешая заявленные требования административного истца ООО «Крупяной завод» о возмещении судебных расходов суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в частности, расходы, признанные судом необходимыми (пункт 7 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 111 КАС РФ).

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 1 от 21 января 2016 года «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» судебные расходы, состоящие из государственной пошлины, а также издержек, связанных с рассмотрением дела (далее - судебные издержки), представляют собой денежные затраты (потери), распределяемые в порядке, предусмотренном, в том числе главой 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

По смыслу приведенных норм и разъяснений принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Материалами административного дела подтверждается, что при обращении в суд с административным исковым заявлением ООО «Крупяной завод» уплатило государственную пошлину в установленном подпунктом 7 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации размере - 2 000 руб., что подтверждается платежным поручением *** от ДД.ММ.ГГ (л.д.3). Следовательно, на основании части 1 статьи 103 и части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации данные расходы в полном объеме подлежат возмещению административному истцу.

Из материалов административного дела следует, что при обращении в суд ООО «Крупяной завод» представило отчет об оценке ***, составленный ДД.ММ.ГГ оценщиком Я

Расходы на составление отчета об оценке, являющегося обязательным приложением к административному исковому заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в равном рыночной стоимости размере в силу пункта 4 части 2 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, являлись необходимыми и также подлежат возмещению административному истцу в размере оплаченных 10 000 руб., подтвержденных договором на оказание услуг по оценке имущества *** от ДД.ММ.ГГ, заданием на оценку, актом приема – передачи услуг по оценке по договору *** от ДД.ММ.ГГ и чеком от ДД.ММ.ГГ.

Таким образом, общая сумма подлежащих возмещению административным ответчиком административному истцу судебных расходов составляет 12 000 руб. (2 000 руб. расходы на оплату государственной пошлины + 10 000 руб. расходы на оплату услуг по оценке).

Определяя административного ответчика, с которого подлежат взысканию судебные расходы в пользу административного истца, суд руководствуется правовой позицией, изложенной в пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которой при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Таким органом является управление имущественных отношений Алтайского края, утвердившее приказом от ДД.ММ.ГГ результаты кадастровой оценки объектов недвижимости, являющееся юридическим лицом согласно данным Единого государственного реестра юридических лиц.

Оснований для освобождения административного ответчика от обязанности по возмещению судебных расходов с учетом Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года №20-П не имеется. Принимая во внимание, что кадастровая стоимость земельного участка более чем в два раза превышала рыночную стоимость составила 62,3%, что могло свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при применении к конкретному объекту недвижимости, то требуемые к взысканию расходы подлежат возмещению административному истцу органом, утвердившим результаты определения кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд указывает в резолютивной части решения дату подачи административным истцом заявления об изменении кадастровой стоимости, которой в данном случае является дата обращения в суд с настоящим иском, - ДД.ММ.ГГ.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Крупяной завод» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ, в равном его рыночной стоимости размере 896 525 руб.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Крупяной завод» с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельного участка считать ДД.ММ.ГГ.

Взыскать с управления имущественных отношений Алтайского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Крупяной завод» в возмещение судебных расходов 12 000 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Ю. Кайгородова

Мотивированное решение изготовлено 07 декабря 2021 года.

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***

***