Решение по делу № 2-7572/2024 от 27.03.2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 июля 2024 года                                        г. Красногорск,

Московская область

Красногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Сорокина Ю.А.,

при секретаре Костыченко О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик» Самолет-Мытищи» о признании пункта договора недействительным, взыскании расходов на устранение недостатков, о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения площади, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» (далее по тексту - ООО «СЗ «Самолет-Мытищи») о признании пункта договора недействительным, взыскании расходов на устранение недостатков, о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения площади, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

В обоснование своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (Участник) и ООО «СЗ «Самолет-Мытищи» (Застройщик), был заключен Договор участия в долевом строительстве № согласно которому Застройщик обязуется передать истцу объект долевого строительства: жилое помещение, назначение: квартира, проектный №, по строительному адресу: <адрес>

Акт приема-передачи квартиры подписан 26.12.2023 Объект был передан с недостатками, подлежащими устранению. По итогам проведения экспертизы установлено, что величина затрат на восстановительный ремонт объекта составляет 867 373 руб. 00 коп.

Согласно Договору участия в долевом строительстве от 24.06.2023 объект должен иметь общую площадь 37,89 кв.м., согласно Акту приема-передачи площадь объекта составила 36,90 кв.м., следовательно площадь переданного объекта уменьшилась на 0,99 кв.м (37,89 – 36,90). Следовательно, сумма за разницу в площади составляет 207 583 руб. 95 коп. (209 680 руб. 76 коп. (стоимость 1 кв.м.) х 0,99 кв.м).

Более того, пункт 3.5 Договора участия в долевом строительстве является недействительным, нарушающим права потребителя в силу ст. 16 Закона о защите прав потребителей.

Истец направил ответчику претензию с требованием о выплате возмещения расходов на устранение недостатков, однако претензия осталась без удовлетворения.

Истец, с учетом уточненных исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ после проведения по делу судебной строительно-технической экспертизы, просит взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 382 915 руб. 00 коп. на устранение недостатков, неустойку за просрочку удовлетворения требований потребителя за период с 13.02.2024 по 21.03.2024 в размере 145 507 руб. 70 коп., неустойку за нарушение сроков исполнения требований потребителя за период с 01.01.2025 по дату фактического исполнения решения суда в части взыскания денежных средств в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства из расчета 1% за каждый день просрочки, признать недействительным п.3.5 договора участия в долевом строительстве №МП-1/2/469-122269И от 24.06.2023, взыскать денежные средства в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта в размере 207 583 руб. 95 коп., расходы по оплате экспертизы в размере 70 000 руб. 00 коп., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб. 00 коп., штраф в размере 50 % от присужденной судом суммы, расходы на оформление доверенности в размере 2 800 руб. 00 коп.

Истец ФИО1, представитель истца ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Самолет-Мытищи» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил возражения на исковое заявление, согласно которым просил в удовлетворении иска отказать, в случае удовлетворения применить положения ст. 333 ГК РФ к заявленной неустойке и сумме штрафа, компенсации морального вреда, а также предоставить отсрочку исполнения решения по постановлению Правительства РФ №326 от 18.03.2024.

Судебное разбирательство в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ проведено в отсутствие не явившихся лиц, своевременно извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела и представленные доказательства в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

На основании п. 1 и 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу требований ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (ч. 5).

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 5.1).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (ч. 6).

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (ч. 7).

В силу статьи 1 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», отношения в области защиты прав потребителя регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», а также принимаемыми в соответствии с ним иными федеральными законами и правовыми актами Российской Федерации.

Согласно п. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей» продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

При отсутствии в договоре условий о качестве товара (работы, услуги) продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Самолет-Мытищи», как застройщиком и ФИО1, как участником долевого строительства заключен договор участия в долевом строительстве №.

Объектом долевого строительства согласно Приложения №1 и №2 к Договору является жилое помещение со следующими характеристиками – назначение: квартира, проектный №, <адрес>

В соответствии с п. 3.1 Договора, на момент подписания цена договора составляет 7 737 220 руб. 17 коп.

Обязательства по договору в части оплаты цены договора исполнены истцом в полном объеме, что не оспаривалось ответчиком.

Объект долевого строительства передан истцу на основании передаточного акта 26.12.2023, со множественными недостатками, указанными в Акте о несоответствии от 26.12.2023, подписанном сторонами.

С целью определения качества выполненных застройщиком работ истцом было инициировано проведение независимой строительно-технической экспертизы объекта долевого строительства.

Согласно представленному истцом заключению специалиста ИП Кузнецова А.В. установлено, что в жилом помещении по адресу: <адрес> имеются недостатки качества отделочных и монтажных работ. Причиной возникновения выявленных дефектов является произвоство строительно-монтажных работ. Стоимость устранения выявленных дефектов в квартиры составляет 867 373 руб. 43 коп.

25.01.2024 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, которая оставлена без удовлетворения.

Определением суда от 29.03.2024 года, по ходатайству представителя ответчика, была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «АСК Эксперт».

Согласно заключению экспертов ООО «АСК Эксперт» установлено, что в жилом помещении по адресу: <адрес> имеются строительные недостатки, несоответствие состояния объекта требованиям технических и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, приведшим к ухудшению качества объекта. Стоимость устранения недостатков в квартире составляет 382 915 руб. 46 коп.

Суд, оценивая данное заключение экспертов, приходит к выводу, что оно оформлено надлежащим образом, соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, научно обосновано, выводы экспертов представляются суду ясными и понятными. Экспертное исследование полностью соответствует требованиям гражданско-процессуального закона и ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», удостоверено подписью проводивших его экспертов, стаж работы и квалификация которых, не вызывает у суда сомнений в части компетенции, и скреплено печатью учреждения, в котором оно проводилось, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Оценив представленные доказательства в соответствии с положением ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что согласно условиям договора ответчик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям настоящего договора, требованиям технических/градостроительных регламентов, проектной документации.

При таких обстоятельствах, поскольку ответчик не исполнил обязательство по передаче истцу квартиры, качество которой соответствует условиям договора, суд удовлетворяет исковые требования о взыскании с ответчика денежных средств в счет стоимости устранения строительных недостатков в размере 382 915 руб..

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ является неустойка.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку квартира была приобретена истцом для личных нужд, отношения, возникшие между сторонами, регулируются, в том числе, и законодательством о защите прав потребителей.

В силу ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Согласно ч. 1 ст. 23 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязанности по уплате денежных средств в счет стоимости устранения недостатков с 01.01.2025 в размере 1 % от стоимости устранения недостатков от задолженности за каждый день просрочки по день фактического исполнения обязательства, а также с 13.02.2024 по 21.03.2024 в размере 145 507 руб. 70 коп.

Суд соглашается с представленным истцом расчетом неустойки, находит его арифметически верным, произведенным в соответствии с действующим законодательством.

Вместе с тем, при рассмотрении вопроса о размере неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, суд учитывает, что в письменных возражениях представителем ответчика заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ. Принимая во внимание конкретные обстоятельства настоящего дела, стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства, длительность периода нарушения и причины нарушения обязательств ответчиком, указанные в представленных суду документах, степень выполнения ответчиком своих обязательств, последствия для истца, наступившие вследствие нарушения ответчиком срока удовлетворения требований потребителя, суд полагает, что соразмерным, справедливым и разумным размером неустойки, подлежащей взысканию с ответчика за период с 13.02.2024 по 21.03.2024, будет являться денежная сумма в размере 70 000 руб. 00 коп.

Согласно разъяснению, изложенному в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами. В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности день уплаты задолженности кредитору, включается период расчета неустойки (аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 11.09.2018 N 11-КГ18-21).

При таком положении, с учетом особенностей, установленных Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 №326, суд удовлетворяет исковые требования истца и взыскивает с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя о возмещении стоимости устранения недостатков, начиная с 01 января 2025 года и по день фактического исполнения решения суда в размере 1% от стоимости устранения недостатков – 382 915 руб. 00 коп. за каждый день просрочки исполнения обязательства.

Разрешая требование истца о взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда, суд исходит из того, что в данной части на спорные правоотношения распространяются положения Закона Российской Федерации от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».

При решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя; размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости (п. 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»).

Заявленную истцом сумму компенсации морального вреда в размере сумма суд считает несоразмерной, поскольку заявленная сумма не соответствует причиненному истцу негативному последствию.

С учетом конкретных обстоятельств дела, степени вины ответчика, характера наступивших негативных последствий, в соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» с ответчика в пользу каждого истца подлежит взысканию моральный вред в размере 15 000 руб. 00 коп.

По указанным обстоятельствам требования о взыскании компенсации морального вреда в большем размере удовлетворению не подлежат.

Судом в ходе судебного разбирательства было установлено, что истцом в адрес ответчика была направлена претензия, которая получена 02.02.2024, однако осталась без удовлетворения.

Согласно ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Представитель ответчика в письменном отзыве на иск заявил о применении как к неустойке, так и к штрафу положений ст. 333 ГК РФ в связи с их явной несоразмерностью последствиям неисполнения обязательств.

При определении размера штрафа суд учитывает, что ответчиком меры к добровольному удовлетворению требований истца по выплате расходов на устранение недостатков, в том числе в части, не предпринимались, размер неустойки судом уменьшен, в связи с чем, исходя из объема и характера допущенного ответчиком нарушения условий договора, суд полагает возможным снизить размер штрафа до 150 000 руб. 00 коп.

Разрешая требования истца о признании недействительным пункта 3.5 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ и взыскании денежных средств за уменьшение площади переданного ему объекта долевого строительства по данному договору в размере сумма суд приходит к следующему.

Согласно Приложениям №1 и №2 к Договору № от ДД.ММ.ГГГГ проектная общая площадь объекта долевого строительства составляет 37,89 кв.м.

Согласно передаточному Акту от 26.12.2023 фактическая общая площадь квартиры уменьшилась по отношению к проектной общей площади на 0,99 кв.м. (37,89 кв.м.- 36,90 кв.м.)

Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства. (соответствующая позиция изложена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)" утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021 в п. 3 «Разрешение споров, связанных с исполнением обязательств).

Таким образом, условия договора могут быть признаны ничтожными, как ущемляющие права потребителя, только в случае, если в договоре не согласованы возможные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела в п. 3.5 Договора сторон согласован размер возможных отступлений площади передаваемого объекта долевого участия от проектной площади в сторону ее уменьшения, более, чем на 1 кв.м включительно. Указанные условия не ущемляют права потребителя, не являются по отношению к нему дискриминационным, поскольку риск незначительного изменения площади объекта несут обе стороны, а согласованный размер погрешности является разумным.

В этой связи положение пункта 3.5 заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве от 24.06.2023 не является недействительным, не противоречит закону и подлежит применению.

Следовательно, в удовлетворении исковых требований истца в части признания недействительным пункт 3.5 договора участия в долевом строительстве №МП-1/2/469-122269И от 24.06.2023 и взыскании денежных средств за уменьшение площади переданного им объекта долевого строительства по данному договору в размере 207 583 руб. 95 коп. следует отказать.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» в п. 2, к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК РФ, статья 106 АПК РФ, статья 106 КАС РФ).

Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим.

При распределении судебных расходов, суд в соответствии со ст. 98 ГПК РФ приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию пропорционально удовлетворенным требованиям документально подтвержденные связанные с рассмотрением настоящего дела расходы по проведению досудебной экспертизы в размере 70 000 руб. 00 коп., а также расходы по оплате нотариальной доверенности в размере 2 800 руб. 00 коп.

Согласно п.1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым предоставить ООО "СЗ "Самолет-Мытищи" отсрочку исполнения настоящего решения в части уплаты неустойки и штрафа до 31 декабря 2024 г. включительно.

На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, п. 8 ч. 1 ст. 333.20 НК РФ с ООО «СЗ «Самолет-Мытищи», подлежит взысканию, в доход бюджета городского округа Красногорск Московской области госпошлина в размере 8 029 руб. 00 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» о признании пункта договора недействительным, взыскании расходов на устранение недостатков, о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения площади, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» в пользу ФИО1 расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 382 915 руб. 00 коп., неустойку за просрочку удовлетворения требований потребителя за период с 13.02.2024 по 21.03.2024 в размере 70 000 руб. 00 коп., компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб. 00 коп., штраф в размере 150 000 руб. 00 коп., расходы по проведению досудебного исследования в размере 70 000 руб. 00 коп., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 2 800 руб. 00 коп.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» в пользу ФИО1 неустойку за просрочку удовлетворения требований потребителя, начиная с 01.01.2025 г. по день исполнения обязательств в размере 1% от суммы 382 915 руб. 00 коп. за каждый день просрочки.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» в пользу местного бюджета государственную пошлину, от уплаты которой при подаче иска был освобожден истец в размере 8 029 руб. 00 коп.

Исковое заявление в части превышающей удовлетворенные требования о взыскании компенсации морального вреда, неустойки, штрафа – оставить без удовлетворения.

Предоставить ООО «Специализированный застройщик «Самолет-Мытищи» отсрочку исполнения решения суда до 31 декабря 2024 года.

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд через Красногорский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                  Ю.А. Сорокин