Решение по делу № 33-1100/2021 от 03.03.2021

Дело № 33-1100/2021

Судья Тройнова М.С. (№2-413/2021, УИД 68RS0008-01-2019-000525-37)

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Тамбов 26 апреля 2021 года

    Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:

председательствующего судьи Кочергиной Н.А.,

судей: Александровой Н.А., Коломниковой Л.В.,

при секретаре Ивановой А.С.

    рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Агротехнологии» о признании недействительными решений, принятых на общем собрании собственников земельных долей и признании недействительным заключенного договора аренды,

    по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Агротехнологии» на решение Знаменского районного суда Тамбовской области от 09 октября 2020 года.

    Заслушав доклад судьи Коломниковой Л.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

    ООО «Агротехнологии» обратилось в суд с иском к Зорину Н.А., Никольскому сельскому совету Знаменского района Тамбовской области, в котором, после уточнения исковых требований и привлечения к делу в качестве ответчиков собственников земельных долей - участников общей долевой собственности на земельный участок с КН ***, просило признать недействительными решения, принятые на общем собрании собственников земельных долей, состоявшемся 02.07.2019 г., касающиеся договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, и договор аренды, заключенный между собственниками земельных долей в составе земельного участка с КН *** и ООО «Знаменское».

    В обоснование исковых требований истец указал, что решение собрания о расторжении по соглашению сторон договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 07.08.2009 г. с ООО «Знаменское» и решение о заключении нового договора аренды земельного участка с ООО «Знаменское» недействительны (ничтожны) по следующим основаниям.

    Согласно публикации о проведении собрания, размещенной 17 мая 2019 года в газете «Тамбовская жизнь» (спецвыпуск №34 (1978)), вопрос о расторжении договора аренды земельного участка с КН *** в перечне вопросов повестки дня собрания отсутствует. В силу подп.1 ч. 1 ст. 181.5 ГК РФ, решение по данному вопросу, принятое на собрании, является ничтожным.

    Досрочное прекращение договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 07.08.2009 г. повлекло прекращение договора субаренды №645 от 13.03.2013 г., заключенного между ООО «Знаменское» и ООО «Агротехнологии» на основании п. 1 ст. 618 ГК РФ. Вместе с тем, согласно названной правовой норме у ООО «Агротехнологии» возникло право на перезаключение с ним договора аренды земельного участка с КН *** на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 07.08.2009 г., а у собственников земельных долей в составе участка с КН *** (арендодателей) возникли соответствующие обязанности по заключению такого договора. Между тем, собственники участка проигнорировали приведенные требования закона и приняли решение о заключении договора аренды с иным лицом (ООО «Знаменское»).

    В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ договор аренды земельного участка с КН ***, заключенный с ООО «Знаменское» 23.07.2019 г. является недействительным и не влечет никаких правовых последствий.

    Заинтересованность в подаче настоящего иска истец обосновывает тем, что ООО «Агротехнологии» является субарендатором земельного участка с КН *** на основании договора субаренды №645 от 13.03.2013 г., заключенного с ООО «Знаменское» (договор зарегистрирован 25.03.2013 г., запись регистрации №68-68-03/016/2013-062). ООО «Знаменское» приобрело право аренды на основании договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 07.08.2009 г. (договор зарегистрирован 30.09.2009 г., запись регистрации №68-68-03/009/2009-670), заключенного сроком на 15 лет, до 30.09.2024 г. При этом на момент проведения собрания и заключения договора аренды решения суда о расторжении договора субаренды земельного участка еще не было.

    Решением Знаменского районного суда Тамбовской области от 09 октября 2020 года в удовлетворении исковых требований ООО «Агротехнологии» отказано.

    В апелляционной жалобе ООО «Агротехнологии» просит отменить решение Знаменского районного суда Тамбовской области от 09 октября 2020 года, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований.

    Считает, что вывод суда о том, что истцом не представлено доказательств нарушений прав и законных интересов принятыми решениями на общем собрании от 02.07.2019, а также доказательств, с разумной степенью достоверности подтверждающих наступление существенных неблагоприятных последствий для него в связи с принятием оспариваемых решений общего собрания собственников земельных долей - участников общей долевой собственности на земельный участок с КН *** от 02.07.2019 противоречит обстоятельствам дела.

    Ссылаясь на пункт 1 статьи 618 ГК РФ, указывает, что законодатель предусмотрел защиту прав добросовестного субарендатора в случае расторжения договора аренды путем заключения договора аренды непосредственно с арендодателем. Право субарендатора на заключение договора аренды корреспондирует с обязанностью арендодателя заключить соответствующий договор.

    Решение о досрочном прекращении договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне Арендодателей от 07.08.2009, принятое на общем собрании собственников, повлекло прекращение договора субаренды №645 от 13.03.2013, заключенного между ООО «Знаменское» и ООО «Агротехнологии» на основании п.1 ст.618 ГК РФ. Вместе с тем, согласно названной правовой норме у ООО «Агротехнологии» возникло право на перезаключение с ним договора аренды земельного участка с КН *** площадью *** кв. м. на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне Арендодателей от 07.08.2009, а у собственников земельных долей в составе участка с КН *** (арендодателей) возникли соответствующие обязанности по заключению такого договора.

    Между тем, собственники участка проигнорировали приведенные требования закона и приняли решение о заключении договора аренды с иным лицом.

    Обращает внимание, что решение Арбитражного суда Тамбовской области по делу №А64-30/2019 о расторжении договора субаренды №645 от 13.03.2013, заключенного между ООО «Знаменское» и ООО «Агротехнологии», вступило в законную силу только 10.06.2020 года (то есть через год после проведения общего собрания); на момент проведения общего собрания (02.07.2019) договор субаренды №645 от 13.03.2013 действовал, что явно свидетельствует о нарушении прав и законных интересов истца принятыми на собрании решениями.

    В возражениях на апелляционную жалобу ООО «Агротехнологии» представитель Зорина Н.А. - Сараева Н.Н. просит оставить ее без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции представитель Зорина Н.А. поддержала письменные возражения на апелляционную жалобу, считая решение суда законным и обоснованным. Учитывая имеющиеся данные о надлежащем извещении лиц, привлеченных к участию в деле, не явившихся в судебное заседание, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд апелляционной инстанции, исходя из положений ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражений на нее.

    Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

    Судом первой инстанции установлено и материалами дела установлено следующее.

    07.08.2009 г. между собственниками земельного участка с кадастровым номером ***(единое землепользование), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. *** и ООО «Знаменское» был заключен договор аренды указанного земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей на срок 15 лет. Указанный договор аренды был зарегистрирован в органах Росреестра 10.09.2009 года, за № 68-68-03/016/2009-670/25.

13.03.2013 г. ООО «Знаменское» заключило с ООО «Агротехнологии» договор субаренды вышеуказанного земельного участка сельскохозяйственного назначения до окончания срока действия Договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне Арендодателей от 07.08.2009 г., то есть до 09.09.2024 года. Договор субаренды был зарегистрирован в органах Росреестра 25.03.2013 г.

02.07.2019 г. собственниками земельного участка с кадастровыми номером *** проведено общее собрание, на котором единогласно принято решение о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 07.08.2009 г. по соглашению сторон и о заключении с ООО «Знаменское» нового договора аренды земельного участка с кадастровыми номером *** на условиях, существенно отличающихся от тех, что были предусмотрены договором от 07.08.2009 года, а также на иной срок. Согласованы новый размер арендной платы, порядок внесения арендной платы по договору, иные существенные условия.

23.07.2019 между собственниками земельного участка с кадастровым номером ***, в лице представителя, действовавшей на основании решения общего собрания, заключен договор аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 11.11.2019 г., вступившим в законную силу 10.06.2020 г., договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером *** от 13.03.2013 г., заключенный между ООО «Знаменское» и ООО «Агротехнологии» был расторгнут в связи с несоблюдением ООО «Агротехнологии» установленного режима использования земельного участка.

    Отказывая в удовлетворении требований истца, суд первой инстанции правильно применил к спорным правоотношениям сторон положения Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", главы 9.1, а также статей 166,167,168 Гражданского Кодекса Российской Федерации и пришел к обоснованному выводу об отсутствии нарушений, влекущих за собой признание недействительными решений, принятых на общем собрании собственников земельного участка с кадастровым номером *** и оснований для признания данных решений, а также договора аренды недействительными.

    Судебная коллегия соглашается с выводами суда. Так, из материалов дела следует, что 17 мая 2019 г. в спецвыпуске газеты «Тамбовская жизнь» №34 (1978) было опубликовано извещение о проведении собрания 02 июля 2019 г. по предложению участника долевой собственности Зорина Н.А. В числе вопросов на повестке собрания указано на необходимость утверждение условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности. Данное объявление содержало указание на возможность ознакомления с документами по вопросам, вынесенным на обсуждение общего собрания по адресу: *** и ***.

На собрании, помимо собственников земельного участка в количестве, необходимом для кворума, присутствовали представители истца - ООО «Агротехнологии» Шестопалова Л.В., Козельцева Н.В., Жуйков А.А.

    В рамках шестого вопроса повестки собрания было предложено расторгнуть по соглашению сторон договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 07.08.2009 г. с ООО «Знаменское» и заключить с этим же ООО новый договор аренды на условиях, изложенных в п. 8 протокола общего собрания собственников земельных долей от 02.07.2019 г. Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о принятии решения в рамках вопроса об условиях договора аренды, включенного в повестку дня, что соответствует подпункта 7 пункта 3 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и не влечет ничтожность решения собрания на основании положений п.1 ст. 181.5 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

    Как правильно указал суд первой инстанции само по себе отражение в протоколе о том, что в рамках решения вопроса об утверждении условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, Зорин Н.А. поставил на голосование участников собрания вопрос о расторжении договора аренды со множественностью лиц на стороне арендодателей от 07.08.2009 г., свидетельствовало о выяснении общего волеизъявления/позиции участников общедолевой собственности на земельный участок (при кворуме собрания) и свое мнение могли высказать все собственники (участники) земельных долей. Таким образом, стороны выразили намерение о прекращении арендных отношений.

    Собственники земельных долей были вправе изменить условия договора аренды, на основании нового договора, не противоречащего нормам действующего законодательства. Присутствующие на собрании 02.07.2019 г. представители ООО «Агротехнологии» не выразили своей позиции относительно заключения нового договора аренды. Предложения о заключении договора аренды земельного участка на условиях досрочно прекращенного договора аренды от 07.08.2009 г., ООО «Агротехнологии» направило лишь 17.07.2019 г., то есть после принятия решения о заключении нового договора аренды.

    Оспаривая решения собрания и дальнейшее заключение договора аренды с тем же арендатором на новых условиях, истец также указывает на нарушение своих прав, как добросовестного субарендатора земельного участка, который, по его мнению, вправе требовать заключения с ним договора аренды в отношении земельного участка, находящегося в пользовании в соответствии с договором субаренды.

    Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела истец утратил статус субарендатора спорного земельного участка на основании решения Арбитражного суда Тамбовской области от 11.10.2019 г., вступившего в законную силу 03.06.2020 г., которым договор субаренды с ООО «Агротехнологии» расторгнут в связи с несоблюдением установленного режима использования земельного участка и нарушением сроков компенсации арендной платы.

    Более того, ссылка истца на нарушение ответчиками пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации при принятии решения о заключении договора аренды на новых условиях между теми же лицами и факт заключения такого договора в дальнейшем не является основанием для удовлетворения заявленных в рамках настоящего дела исковых требований.

Абзацем третьим пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды имущества, находившегося в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды и только в случае согласия собственника.

    Между тем, пунктом 1 статьи 618 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не установлена обязанность арендодателя извещать субарендатора о досрочном прекращении договора аренды и предлагать ему заключить с ним договор в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора, а также не установлено преимущественное перед другими лицами право субарендатора на заключение с ним договора.

    Кроме того, даже нарушение преимущественного права субарендатора на заключение договора аренды на срок, определенный предыдущим договором аренды, предусмотренное пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, не влечет недействительности нового договора аренды, заключенного между теми же лицами. Данной нормой установлены иные последствия заключения договора аренды с нарушением преимущественного права предыдущего арендатора (возможность потребовать в суде либо перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору). Таких требований истцом не заявлено.

    Учитывая вышеизложенное, предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда первой инстанции, в том числе вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, по данному делу судебная коллегия не усматривает.

    Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, не подлежащим отмене, либо изменению по доводам апелляционной жалобы.

    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Знаменского районного суда Тамбовской области от 09 октября 2020 года 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агротехнологии» - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Судьи