Решение по делу № 2-227/2023 от 27.02.2023

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Балтийск 03 апреля 2023 года

Балтийский городской суд Калининградской области в лице судьи Чолий Л.Л.,

при секретаре Берестовой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №<...> по иску администрации муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области к Галькевичу Владиславу Геннадьевичу о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок и пени и о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области обратилась в Балтийский городской суд с требованием к Галькевичу В.Г. о взыскании с ответчика задолженности за два квартала 2022 года по арендной плате в размере 23750,62 рублей и пени в размере 41858,26 рублей за период с 01.01.2022 по 30.06.2022, а также расторгнуть договор №<...> аренды земельного участка от 28.12.2015 с кадастровым №<...>, в связи с существенным нарушением условий договора.

В обоснование иска ссылается на то, что на основании постановления администрации муниципального образования городское поселение «Город Балтийск» от 28.12.2015 №<...> с ответчиком был заключен договор аренды №<...> земельного участка с кадастровым №<...> площадью <...> кв.м, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: <...>, разрешенное использование – под строительство производственной базы.

Срок действия договора был установлен с 28.12.2015 до 23.12.2018. Пунктом 3.1 договора предусмотрена обязанность ответчика уплачивать арендную плату в течение всего срока аренды земельного участка ежегодно в срок до 15 ноября, если иное не указано в расчете аренды.

Согласно расчету аренды, Галькевич В.Г. в 2022 году должен был вносить арендную плату по договору поквартально, однако на момент обращения истца с иском в суд задолженность ответчиком не была погашена.

06.12.2022 в адрес ответчика было направлено требование о погашении образовавшейся задолженности и расторжении договора №<...> в случае непогашения долга, однако данное требование было оставлено ответчиком без ответа, в связи с чем истец полагает, что имеются основания для расторжения договора.

    Представитель истца в суде отказалась от части исковых требований по взысканию с Галькевича В.Г. задолженности по арендной плате, однако настаивает на расторжении с ним договора №<...> аренды земельного участка, ссылаясь на то, что с 2019 года на основании расчетов арендной платы Галькевич В.Г. должен вносить арендную плату ежеквартально до 10 числа месяца следующего за кварталом.

Вместе с тем, Галькевич В.Г. такую обязанность за 1 и 2 кварталы 2022 года не исполнил, что уже является основанием для расторжения с ним спорного договора.

Кроме того, представитель истца пояснила, что ранее до 2022 года ответчик также допускал ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы и, более того, на момент рассмотрения данного дела у него образовалась задолженность по 3 и 4 кварталам 2022 года, которую он погасил, как и за 1 и 2 кварталы 2022 года, только после обращения администрации округа с иском в суд.

Тот факт, что на момент рассмотрения данного дела задолженность истцом была погашена, не является основанием к отказу истцу в иске о расторжении договора аренды, равно как и не является основанием наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства с 6 % готовности.

    Ответчик Галькевич В.Г. в судебное заседание не явился.

Его представитель не согласен с исковыми требованиями о расторжении договора аренды, поскольку Галькевич В.Г. полностью погасил образовавшуюся задолженность за 2022 год. Несвоевременная оплата арендных платежей связана с финансовыми трудностями у ответчика. Кроме того, на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, который ответчик желает достроить, при этом представитель ответчика не отрицает, что незавершенный строительством объект готовностью 6% уже был в таком состоянии на момент 2018 года и, начиная с 2018 по 2022 год никаких строительных работ Галькевичем В.Г. не проводилось, поскольку в настоящее время необходимо получить новое разрешение на строительство (окончилось в 2018 году) для продолжения строительства, при этом Галькевич В.Г. мер по его получению с 2018 года по день рассмотрения иска не предпринимал. Также Галькевич В.Г. не имел возможности погасить задолженность в срок, указанный в требовании, поскольку не получал такового.

Заслушав участников судебного процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам:

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования городское поселение «Город Балтийск» №<...> от 28.12.2015, с ответчиком Галькевичем В.Г. заключен договор аренды №<...> земельного участка с кадастровым №<...> площадью <...> кв.м, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: <...>, разрешенное использование – под строительство производственной базы, в границах кадастрового паспорта земельного участка. Срок действия договора установлен с 28.12.2015 по 23.12.2018.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды земельного участка был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Калининградской области <...>.

На момент рассмотрения данного иска ни одна из сторон не оспаривает, что по истечении срока действия договора требования о его прекращении не заявлены, ответчик продолжает пользоваться арендованным земельным участком, акт приема-передачи земельного участка между ответчиком и собственником земельного участка не составлялся, в связи с чем суд, с учетом того, что для данной категории договоров аренды не предусмотрен предельный срок, на который он может быть заключен, приходит к выводу, что договор аренды земельного участка возобновлен на неопределенный срок.

В соответствии с Законом Калининградской области от 31.05.2018 №<...> «Об объединении поселений, входящих в состав муниципального образования «Балтийский муниципальный район», с 01 января 2019 г. прекращены полномочия органов местного самоуправления городских поселений Балтийск и Приморск и сельского поселения Дивное, расположенных в границах муниципального образования «Балтийский муниципальный район», образовано муниципальное образование «Балтийский городской округ». Права и обязанности арендодателя по договору с 01.01.2019 осуществляет администрация Балтийского городского округа.

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно ст. 614 ГК РФ и п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пункты 4 и 12 ст. 22 ЗК РФ указывают, что размер арендной платы определяется договором аренды и является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 3.1. договора аренды в течение всего срока аренды земельного участка арендатор обязуется уплачивать арендную плату за предоставленный земельный участок. Арендная плата вносится ежегодно в срок не позднее 15 ноября, если иное не указано в расчете арендной платы, при этом арендатор обязан ежегодно до 01 апреля являться в администрацию муниципального образования для получения расчета.

В силу пункта 3.2 расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора.

Согласно п. 4.4.7 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

Из буквального толкования условий вышеуказанного договора аренды следует, что порядок и срок внесения арендной платой определяется как на основании договора, так и на основании расчета арендной платы, который арендатором должен быть самостоятельно получен у арендодателя ежегодно до 01 апреля.

Таким образом, исходя из представленных истцом документов, что не оспаривается стороной ответчика, на Галькевича В.Г. была возложена обязанность по оплате арендных платежей согласно порядку и срокам, указанным в расчете арендной платы.

В силу представленного расчета арендной платы по вышеуказанному договору аренды за 2022 год, Галькевич В.Г. обязан был вносить арендную плату в размере <...> рублей поквартально не позднее 10 числа месяца, следующего за кварталом, а за четвертый квартал не позднее 10.12.2022.

Тот факт, что Галькевич В.Г. на момент рассмотрения данного дела имел задолженность по уплате арендных платежей за 2 квартала 2022 года, не отрицается стороной ответчика.

Судом установлено, что 05.09.2022 администрация округа, в связи с неуплатой Галькевичем В.Г. арендных платежей по вышеуказанному договору за два квартала 2022 года, то есть за период с 01.01.2022 по 30.06.2022 направила ответчику претензию, обязав ответчика погасить задолженность в добровольном порядке в месячный срок с момента получения претензии (л.д. <...>).

Впоследствии, после того, как ответчик в добровольном порядке не погасил образовавшуюся задолженность, администрация БГО направила 06.12.2022 в его адрес требование о расторжении договора с предложением погасить задолженность, однако ответчик также проигнорировал свою обязанность погасить имевшуюся задолженность по договору №<...> аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или в установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом в судебное заседание представлены доказательства направления Галькевичу В.Г. требования от 06.12.2022 по адресу его регистрации и проживания, что не оспаривается представителем ответчика, при таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истец надлежащим образом исполнил свою обязанность по уведомлению ответчика о расторжении договора аренды.

Довод представителя ответчика, что Галькевич В.Г. не получал указанного требования, судом отвергается, как ничем не подтвержденный, при этом суд учитывает положения ст. 165.1 ГК РФ.

Согласно ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", следует, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Таким образом, суд приходит к выводу, что при установлении нарушения ответчиком условий договора о внесении арендных платежей более двух раз подряд (1-ый и 2-ой кварталы 2022 года) у истца имеются законные основания требовать расторжение с ответчиком договора №<...> аренды земельного участка от 28.12.2015, при этом суд полагает возможным также учесть, что фактически на момент подачи истцом в суд вышеназванных требований неоплата арендной платы составила четыре раза подряд (за весь 2022 год), а также ранее с 2019 года Галькевичем В.Г. постоянно допускалось нарушение договора аренды в части внесения арендных платежей.

Тот факт, что после обращения в суд ответчик полностью погасил имевшую место задолженность по арендным платежам за 2022 год, сам по себе не является основанием для отказа истцу в иске.

Также судом принимается во внимание то, что ответчик, освоив в 2018 году земельный участок и возведя объект незавершенного строительства со степенью готовности 6 % в дальнейшем фактически не использовал земельный участок по назначению, и его желание в дальнейшем получить разрешение на строительство (которое он не получал с 2018 по 2023 года) и закончить строительство объекта, не приведя в обоснование такой позиции доказательств, несмотря на разъяснения суда об этом, судом не может быть положено в основу отказа истцу в иске.

При таких обстоятельствах суд полагает иск администрации округа удовлетворить.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 103,194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования администрации муниципального образования «Балтийский городской округ» Калининградской области к Галькевичу Владиславу Геннадьевичу о расторжении договора аренды земельного участка удовлетворить.

Расторгнуть договор от 28 декабря 2015 года №<...> аренды земельного участка с кадастровым №<...> площадью <...> кв.м, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: <...>, разрешенное использование – под строительство производственной базы, заключенного между администрацией муниципального образования городского поседения «Город Балтийск» и Галькевичем Владиславом Геннадьевичем <...>.

Взыскать с Галькевича Владислава Геннадьевича в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 2132,85 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Балтийский городской суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Балтийского городского суда

Калининградской области                             Л.Л. Чолий

Мотивированное решение изготовлено в совещательной комнате.