Решение по делу № 2-309/2024 от 16.04.2024

Дело № 2-309/2024 УИД 02RS0006-01-2024-000529-18

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Улаган 11 июля 2024 года

Улаганский районный суд Республики Алтай в составе председательствующего судьи Палагина А.В., при секретаре Адыкаевой С.Ю., с участием прокурора Костерина В.В., ответчика Турганбаевой З.М., представителя ответчика Алейникова Д.А., третьих лиц Турганбаева Б.А., представителя третьего лица Казанцевой Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Улаганского района в интересах МО «Улаганский район», неопределенного круга лиц к администрации МО «Улаганский район», Турганбаевой Замзагуль Металловне об оспаривании договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Прокурор в интересах МО «Улаганский район», неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к администрации МО «Улаганский район», Турганбаевой З.М., просил признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 22.08.2022 № 136, применить последствия недействительности ничтожной сделки путём передачи земельного участка с кадастровым № уполномоченному органу - администрации МО «Улаганский район»; исключить в Едином государственном реестре недвижимости запись о праве аренды Турганбаевой З.М. в отношении спорного земельного участка.

В обоснование заявленных требований прокурор указал, что 22.08.2022 между администрацией МО «Улаганский район» и Турганбаевой З.М. заключен договор аренды земельного участка № 136, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, на срок 20 лет, для ведения личного подсобного хозяйства, с нарушением требований ст. 39.18 ЗК РФ. Проверкой установлено, что извещение в районной газете и на официальном сайте администрации ненадлежащее, публикация извещения на сайте www.torgi.gov.ru отсутствует, что противоречит требованиям ЗК РФ и Постановлению Правительства РФ от 10.09.2012 № 909. Оспариваемый договор нарушает требования закона, не обеспечивает равные права неопределенного круга лиц на приобретение спорного земельного участка, является ничтожным на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ.

Определением суда от 17.05.2024 к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика привлечен Турганбаев Берик Алейханович.

Определением суда от 23.05.2024 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на стороне истца привлечен Колесов Артем Валерьевич.

В судебном заседании заместитель прокурора Улаганского района Костерин В.В. просил удовлетворить исковые требования по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель третьего лица Колесова А.В., действующая на основании доверенности Казанцева Е.Н. (посредством видеоконференц-связи) в судебном заседании исковые требования прокурора поддержала, просила удовлетворить в полном объёме.

Ответчик Турганбаева З.М. в судебном заседании просила оставить исковые требования без удовлетворения, пояснила, что спорный земельный участок достался её супругу от бабушки, при этом оформить права на земельный участок по выписке они не смогли по причине отсутствия сведений в похозяйственной книге, её супругу также принадлежит жилое помещение в <адрес>. Строительство жилого помещения на спорном земельном участке она начала 6-7 мая 2024 года, после разрешения судебного земельного спора с Колесовым А.В.

Представитель ответчика Турганбаевой З.М. - действующий на основании доверенности Алейников Д.А., просил оставить исковые требования без удовлетворения, пояснил, что Турганбаева З.М. является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, она не знала об упущениях при предоставлении земельного участка, допущенных администрацией МО «Улаганский район» при предоставлении земельного участка и в силу ст. 302 ГК РФ, с учетом принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов, спорный земельный участок не может быть истребован у ответчика. На спорном земельном участке Турганбаевой З.М. возведено жилое помещение, объекту присвоен кадастровый номер, присвоен адрес: <адрес>, зарегистрировано право собственности ответчика, жилой дом присоединен к электрическим сетям.

Третье лицо Турганбаев Б.А. в судебном заседании просил оставить исковые требования без удовлетворения.

Надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично на официальном сайте суда, ответчик третье лицо Колесов А.В., представитель администрации МО «Улаганский район», Управления Росреестра по Республике Алтай в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки не сообщили, отложить рассмотрение дела не просили. В силу ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает дело при имеющейся явке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, их представителей, изучив материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 2 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), согласно которой граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

Земельные участки, предоставленные в аренду гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, имеют льготный порядок предоставления арендаторам в собственность – без проведения торгов (подп. 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

В силу ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

Согласно п. 18.1 ст. 52, п. 1 ст. 42 Устава МО «Улаганский район» предоставление в пределах полномочий, предусмотренных абз. 4 п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации относится к полномочиям администрации МО «Улаганский район», которая является постоянно действующим исполнительно-распорядительным органом муниципального района, в связи с чем, администрация МО «Улаганский район», а также вторая сторона по сделке Турганбаева З.М. являются надлежащими ответчиками по делу.

Судом установлено, что 27.04.2021 постановлением главы Акташского сельского поселения № 75 вновь образованному земельному участку площадью 863 кв.м присвоен адрес: <адрес> (л.д. 15).

29.04.2021 в выпуске газеты «Улаганнын солундары» № 16 (976), на который ссылается оспариваемый договор аренды земельного участка, опубликовано извещение следующего содержания: администрация МО «Улаганский район» извещает о предварительном согласовании предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства площадью 816 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 37).

Согласно сведениям, представленным администрацией МО «Улаганский район», заявление Турганбаевой З.М. о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченном органе отсутствует.

12.10.2021 постановлением и.о. главы МО «Улаганский район» Санина В.А. № 820 в кадастровом № по заявлению Турганбаева Б.А. образован земельный участок площадью 816 кв.м из земель населенных пунктов, утверждена схема расположения земельного участка, установлен вид разрешенного использования земельного участка – для ведения личного подсобного хозяйства, заявителю предварительно согласовано предоставление земельного участка (л.д. 16).

18.10.2021 по заявлению Турганбаева Б.А. кадастровым инженером подготовлен межевой план вновь образуемого земельного участка площадью 816 кв.м, расположенного в <адрес> (л.д. 17-19).

23.11.2021 земельный участок площадью 816 кв.м поставлен на кадастровый учёт с присвоением № (л.д. 7).

08.12.2021 постановлением главы Акташского сельского поселения аннулирован адрес земельного участка с кадастровым №, с присвоением нового адресу: <адрес>

17.05.2022 Турганбаева З.М. обратилась в администрацию МО «Улаганский район» с заявлением о предоставлении без торгов в аренду на срок до 20 лет для ведения личного подсобного хозяйства земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно общедоступной информации на официальном сайте МО «Улаганский район», а также сведений с официального сайта www.torgi.gov.ru, извещение о предоставлении спорного земельного участка не опубликовано, что подтверждается актами мониторинга, доказательств иного в материалы дела не представлено (л.д. 21-35).

22.08.2022 между МО «Улаганский район» в лице и.о. главы МО «Улаганский район» Санина В.А. (арендодатель) и Турганбаевой З.М. (арендатор) на основании подп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ заключён договор аренды земельного участка площадью 816 кв.м с кадастровым №, из земель населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства, на срок 20 лет, с уплатой арендной платы в размере 663,77 руб. в год (л.д. 11).

23.08.2022 договор аренды земельного участка прошёл государственную регистрацию, сведения о сделке внесены в Единый государственный реестр недвижимости, составлена регистрационная запись № (л.д. 8).

Таким образом, судом установлено, что на основании договора с уполномоченным органом Турганбаева З.М. получила без торгов, для ведения личного подсобного хозяйства право аренды на земельный участок с кадастровым №, расположенный в границах населенного пункта с. Акташ.

28.06.2024 на основании декларации ответчика в ЕГРН зарегистрировано право собственности Турганбаевой З.М. на жилой дом с кадастровым № площадью 25,1 кв.м, расположенном на спорном земельном участке.

В обоснование иска прокурор указывает на недействительность сделки, нарушение уполномоченным органом требований ст. 39.18 ЗК РФ при предоставлении Турганбаевой З.М. земельного участка без торгов, что нарушает равные права неопределенного круга лиц на приобретение спорного земельного участка.

Доводы прокурора нашли свое подтверждение в судебном заседании.

По общему правилу, действующее земельное законодательство предусматривает предоставление земельных участков на торгах и в определенных случаях, для некоторой категории земельных участков, без проведения торгов, или с учётом особенностей, установленных ст. 39.18 ЗК РФ, которые являются гарантией равенства возможностей неопределенного круга лиц на предоставление земельных участков.

При этом действующий порядок не предусматривает произвольное предоставление уполномоченным органом земельных участков находящихся в публичной собственности, а требует соблюдения процедуры, установленной Главой V.1 ЗК РФ, что является гарантией обеспечения предусмотренной законом степени информированности потенциальных претендентов на получение прав в отношении земельных участков, тем самым обеспечивает интересы неопределенного круга лиц (публичные интересы).

В силу подп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Согласно п.п. 1, 8 ст. 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который предстоит образовать предусматривает следующие стадии: подготовку схемы расположения земельного участка; подачу в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка; принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном ст. 39.15 настоящего Кодекса; обеспечение заинтересованным гражданином выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка; осуществление государственного кадастрового учета земельного участка; подача в уполномоченный орган заявления о предоставлении земельного участка; заключение договора аренды земельного участка.

В силу п. 1 ст. 39.18 ЗК РФ в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства в границах населенного пункта, уполномоченный орган в срок, не превышающий двадцати дней с даты поступления заявления, совершает одно из следующих действий: 1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей; 2) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 настоящего Кодекса.

В силу ст. 65 Устава МО «Улаганский район» официальным опубликованием муниципальных правовых актов считается размещение их полных текстов в газете «Улаганнын солундары», размещение их текстов на официальном сайте администрации МО «Улаганский район».

Постановлением Правительства РФ от 10.09.2012 № 909 «Об определении официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов и внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» в качестве адреса официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, определен адрес сайта www.torgi.gov.ru.

Требования к содержанию извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей поименованы в п. 2 ст. 39.18 ЗК РФ.

Граждане, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе (п. 4 ст. 39.18 ЗК РФ).

Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган в срок не позднее десяти дней принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.15 настоящего Кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» (п. 5 ст. 39.18 ЗК РФ).

Учитывая фактические обстоятельства, суд приходит к выводу, что земельный участок предоставлен Турганбаевой З.М. с нарушением требований земельного законодательства, особенностей, предусмотренных ст. 39.18 ЗК РФ, а именно без опубликования извещения о предоставлении земельного участка в газете «Улаганнын солундары» для цели ведения личного подсобного хозяйства, публикация в газете не имеет информации о праве граждан подавать заявления о намерении участвовать в аукционе, адреса и способа подачи заявлений, даты окончания приема заявлений, адреса и времени приема граждан для ознакомления со схемой расположения земельного участка; без опубликования извещения на сайте администрации МО «Улаганский район»; без размещения извещения на официальном сайте www.torgi.gov.ru, то есть без надлежащего информирования неопределенного круга лиц, потенциально заинтересованных в предоставлении земельного участка, что противоречит существу законодательного регулирования.

В силу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями п. 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемый договор аренды земельного участка заключен с нарушением положений ст. 39.18 ЗК РФ, устанавливающих обязательные требования (особенности) предоставления земельных участков гражданам для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, без проведения торгов.

Выявленные нарушения привели к ограничению числа потенциальных участников аукциона и нарушению интересов муниципального образования, которое должно быть заинтересовано в привлечении к участию в аукционе как можно большего количества участников в целях установления более высокой цены земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

На основании п. 2 ст. 167 ГК РФ, установив, что оспариваемая сделка заключена с нарушением требований законодательства и посягает на публичные интересы, суд полагает необходимым применить последствия недействительности ничтожной сделки путем передачи спорного земельного участка уполномоченному органу - администрации МО «Улаганский район».

При этом суд находит несостоятельным довод ответчика Турганбаевой З.М. о невозможности истребования земельного участка в связи с добросовестностью приобретения спорного земельного участка на основании п. 1 ст. 302 ГК РФ, в связи со следующим.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым № относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, у администрации МО «Улаганский район» не имелось полномочий на предоставление спорного земельного участка без торгов в обход установленной ст. 39.18 ЗК РФ процедуры, которая для неопределенного круга лиц является гарантией равенства возможностей на предоставление земельных участков, соответственно, участок выбыл из собственности Российской Федерации помимо воли, следовательно, прокурор вправе истребовать имущество во всех случаях, в том числе и у добросовестного приобретателя, что отражено в п. 39 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента её совершения, а лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

В этой связи, признание недействительным договора аренды земельного участка свидетельствует о том, что у Турганбаевой З.М. не возникло право застройки на спорном земельном участке.

Таким образом, получение ответчиком уведомления о соответствии параметров строительства и возведение на земельном участке жилого помещения после предъявления прокурором иска о правах на спорный земельный участок не является добросовестным поведением (ст. 10 ГК РФ) и не влечет оснований для отказа в удовлетворении исковых требований, в том числе с учётом применения принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов.

Кроме того, жилое помещение с кадастровым № не является единственным жильем ответчика Турганбаевой З.М., которая пояснила, что её супруг имеет в собственности жилое помещение, расположенное в г. Горно-Алтайске, Коммунистический проспект, д. 94/1, кв. 59.

В соответствии со ст. 206 ГПК РФ с учётом объёма необходимых действий, суд полагает правильным определить срок для передачи спорного земельного участка в течении одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда.

Учитывая закрепленный в подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принцип платности использования земли, суд не находит оснований для применения двусторонней реституции в отношении недействительного (ничтожного) договора аренды земельного участка и возвращения Турганбаевой З.М. арендной платы.

В качестве необходимых последствий недействительности ничтожной сделки, суд полагает правильным удовлетворить требование прокурора об исключении в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи о праве аренды Турганбаевой З.М. на спорный земельный участок.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов, суд учитывает, что при обращении в суд прокурор был освобожден от уплаты государственной пошлины в размере 300 руб., решение состоялось в пользу истца, действия по предоставлению земельного участка в обход установленных законом процедур совершены администрацией МО «Улаганский район», которая освобождена от уплаты государственной пошлины, в связи с чем, не находит оснований для взыскания государственной пошлины в доход местного бюджета с ответчика Турганбаевой З.М.

Определением суда от 17.04.2024 по делу приняты меры по обеспечению иска в виде запрета ответчикам совершать сделки, органам Росреестра совершать регистрационные действия в отношении спорного земельного участка, которые с учётом принятого решения следует сохранить до исполнения решения суда (ч. 3 ст. 144 ГПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковое заявление прокурора Улаганского района об оспаривании договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 22.08.2022 № 136, заключенный между администрацией МО «Улаганский район» (ИНН 0402002696) и Турганбаевой Замзагуль Металловной (СНИЛС <данные изъяты>).

Применить последствия недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка от 22.08.2022 № 136, обязав Турганбаеву Замзагуль Металловну в течении одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу передать земельный участок с кадастровым № по акту приема – передачи уполномоченному органу – администрации МО «Улаганский район».

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о праве аренды Турганбаевой Замзагуль Металловны в отношении земельного участка с кадастровым №.

Меры по обеспечению иска принятые определением суда от 17.04.2024 сохранить до исполнения решения суда, по исполнении решения суда отменить.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Алтай в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Улаганский районный суд Республики Алтай.

Мотивированное решение составлено 11.07.2024 года.

Председательствующий А.В. Палагин