Решение по делу № 2-29/2022 (2-710/2021;) от 19.11.2021

УИД 76RS0004-01-2021-001250-40

Мотивированное решение

Изготовлено 28.01.2022г

Дело №2-29/2022

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 января 2022 года г.Данилов Ярославская область

Даниловский районный суд в составе председательствующего судьи Т.Ю. Грачевой,

при секретаре Королевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании, гражданское дело по иску Кандарович Натальи Викторовны к Голубковой Татьяне Васильевне о признании зарегистрированным перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

Кандарович Наталья Викторовна обратилась в суд с исковым заявлением к Голубковой Татьяне Васильевне о признании зарегистрированным перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры и возложения обязанности по передаче квартиры.

Требования мотивированы тем что, 07 октября 2021 года между Кандарович Н.В. и Голубковой Т.В. заключен договор купли-продажи <адрес>, обшей площадью 59 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер; №. Данная квартира приобретается за счет личных денежных средств в размере 44 497 рублей, за счет средств материнского капитала в размере 330 502 рублей, а так же за счет целевых кредитных (ипотека) денежных средств, предоставляемых ПАО «Сбербанк» в размере 825000 руб. Общая стоимость недвижимого имущества составляет 1 200 000 рублей.

При заключении указанного договора между сторонами согласованы и достигнуты существенные условия, ключевыми из которых стали условия, при которых в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации перехода права на указанную квартиру (регистрация данного договора Росреестре), а так же государственной регистрации ипотеки денежных средств в размере 869 497, 67 рублей поступают на счет ответчика, указанный, в договоре. Денежные средства за счет материнского капитала в размере 330502 руб. в течение 5 рабочих дней после государственной регистрации перехода права на указанную квартиру поступают на счет ответчика, указанный в договоре.

После подписания договора он был направлен для государственной регистрации в Управление Росреестра по Ярославской области. 14 октября 2021 года в адрес истца от Управления Росреестра по Ярославской области поступило уведомление о том, что регистрация перехода прав на указанную квартиру приостановлена. Как пояснили сотрудники Росреестра, ответчик направила заявление с просьбой прекратить регистрацию перехода права на квартиру. Связаться с ответчиком и выяснить причины такого решения не удалось. На телефонные звонки она не отвечает.

19 октября 2021 года в адрес ответчика истцом направлена претензия с требованием отозвать заявление об отказе в регистрации перехода прав на квартиру. Данная претензия, получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, до настоящего времени требование не удовлетворено, условия договора не исполнены.

В соответствии с п. 3.6 договора купли-продажи <адрес>, общей площадью 59 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № данная квартира передана на основании договора, который является подтверждающим передачу квартиры ответчиком и ее приема истцом.

До настоящего времени по условиям договора купли-продажи квартиры обязательства со стороны ответчика не исполнены, в связи с чем истец вправе требовать в суде осуществления регистрации перехода права на квартиру и реальной её передачи истцу - для выполнения существенных условий договора.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 307, 309, 551, 552 ГК РФ просит суд признать зарегистрированным переход права собственности по договору купли-продажи от 07.10.2021 года - <адрес>, общей площадью 59 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № на Кандарович Наталью Викторовну. Обязать Голубкову Татьяну Васильевну передать по договору купли-продажи от 07.10.2021 года - <адрес>, общей площадью 59 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кв., 189, кадастровый № Кандарович Наталье Викторовне.

Голубкова Татьяна Васильевна обратилась со встречным требованием к Кандарович Наталье Викторовне о расторжении договора купли-продажи. В обоснование требований указала, что Между гр. Кандарович Н.В. и Голубковой Т.В. заключен договор купли-продажи от 07.10.2021 г. Указанный Договор сторонами не исполнен: расчет не произведен, квартира продавцом покупателю не передана, переход права собственности, и ипотека в силу закона не зарегистрированы. Целью продажи Голубковой Т.В. своего единственного жилья было приобретение другого конкретного жилого помещения, по адресу: Ярославская область, г. Данилов, ул. Урицкого, д. 13-б, кв. 6. Указанная квартира является однокомнатной, расположена на втором этаже, имеется автономное газовое отопление, что существенным образом влияет на размер коммунальных платежей. Кроме того, указанная квартира в новом доме, с улучшенной планировкой, с ремонтом и встроенной мебелью. Приобрести указанное жилое помещение, без продажи собственной квартиры, Голубкова Т.В. не могла, т.к. не располагает средствами, является пенсионеркой по старости, доходов, кроме пенсии, не имеет. Чтобы ускорить приобретение новой квартиры, Голубкова была вынуждена значительно понизить стоимость собственной квартиры до размера ниже рыночного. После подписания договора купли-продажи своей квартиры Голубкова сообщила продавцу новой квартиры о возможности совершить сделку по приобретению квартиры. Однако, продавец новой квартиры, ответила отказом, мотивировав отказ скачком цен на квартиры в Ярославле. Продав свою квартиру, она не сможет приобрести иное жильё, поэтому продажу собственной квартиры приостанавливает. При таких обстоятельствах Голубкова Т.В. может остаться «на улице» без собственной квартиры и без новой квартиры.

Поняв это, Голубкова обращается в МФЦ «Мои документы» с заявлением о прекращении государственной регистрации прав и возврате документов. Государственным регистратором, на основании указанного заявления, принято решение о приостановлении государственной регистрации прав. Голубкова сообщила о своем решении гр. Кандарович, и просила подать совместное заявление о прекращении государственной регистрации и расторжении договора. При этом все понесенные Кандарович расходы Голубкова обязывалась компенсировать. Кандарович от предложения Голубковой отказалась и обратилась в Даниловский районный суд с иском.

В соответствии со ст. 450,450.1, 451 ГК РФ просит суд расторгнуть договор купли-продажи от 07.10.2021 года, заключенный между гр. Голубковой Татьяной Васильевной и гр. Кандарович Натальей Викторовной.

В судебном заседании истец Кандарович Н.В. и ее представитель Рязанов А.В. требования поддержали в полном объеме, встречные исковые требования не признали, пояснили, что позвонили сотрудники банка 08.10.2021 года и сказали, что Голубкова отказывается от сделки. Уведомление от нее взяла в банке. Ипотека вступила в силу, Кандарович Н.В. ее платит каждый месяц. Голубкова позвонила Кандарович Н.В. 08.10.2021 года и сказала, что отказывается от сделки, в связи, с чем не пояснила. Сделка не может быть расторгнута в одностороннем порядке. Разумность это понятие осмотрительности и осторожности при заключении сделки. Возможно, квартира является дорогим имуществом для Голубковой, но нужно было при заключении сделки быть осмотрительнее. Если бы Голубкова проявила осмотрительность и осторожность при заключении сделки она бы заключила предварительный договор купли-продажи той квартиры, которую хотела приобрести или заключила многосторонний договор с банком. Этого не было. Голубкова подписала договор осознано, не обременительно. Голубкова подписала договор, и квартира должна была прейти в собственность Кандарович. Голубкова поступила недобросовестно. Существенных изменений обстоятельств в данном случае нет. Свидетельские показания не имеют значения в данном деле.

Ответчик Голубкова Т.В. и ее представитель Огарев И.В. в судебном заседании исковые требования Кондарович Н.В. не признали, встречные исковые требования поддержали, пояснили, что имеет место быть отказ продавца от исполнения договора, так как произошли существенные изменения обстоятельств, при которых Голубкова отказалась от проведения сделки. На момент подписания договора купли-продажи спорной квартиры Голубкова получила отказ от продавца квартиры на ул. Урицкого, поэтому сделка не состоялась. Предвидеть, что собственник квартиры, которую Голубкова хотела приобрести откажет ей она не могла. Если бы Голубкова имела денежные средства на покупку квартиры на ул. Урицкого, сделка состоялась бы на следующий день. Иных покупателей на квартиру по ул. Урицкого не было. Голубкова не могла предвидеть, что продавец откажет ей в продаже квартиры. Голубкова фактически остается на улице. Денежных средств от продажи своей квартиры мало, этих денег будет достаточно для приобретения 1-ой квартиры с центральным отоплением, без хорошего ремонта. Сделка не была доведена до конца. Обстоятельства, на основании которых Голубкова расторгла договор купли- продажи существенны. Голубкова направляла уведомление Кандарович о расторжении договора, уведомление было получено. Сделка не исполнена, расчета не произведен, передачи квартиры не было.

Третье лицо Управление Росреестра по ЯО в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, в отзыве указали, что Пакет документов №Other№, поступил в Управление 07.10.21 в форме электронных документов (электронных образов) документов, которые подписаны усиленной квалификационной электронной подписью. Согласно представленного договора от 07.10.2021 Голубкова Т.В. продает, а Кандарович Н.В. покупает в собственность недвижимое имущество - <адрес>, общей площадью 59,0 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> кадастровый №, за счет собственных средств, средств материнского капитала, за счет целевых кредитных денежных средств в соответствии с Кредитным договором № от 07.10.2021г. заключенным в г. Ярославле банком ПАО Сбербанк.

В Управление 08.10.2021 поступило заявление №КУВД-001/2021-42173414 «О прекращении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и вернуть ранее представленные для их проведения документы», поданное Голубковой Т.В., продавцом по договору от 07.10.2021, в Филиал ГАУ ЯО «МФЦ» по Даниловскому муниципальному району в Ярославской области.

Исходя из того, что в соответствии с договором от 07.10.2021 Объект приобретается, в том числе, и за счет целевых кредитных денежных средств, при этом, документ, выражающий позицию кредитора на совершение регистрационных действий по договору от 07.10.2021 в Управление не поступил, государственным регистратором направлен запрос в Публичное акционерное общество Сбербанк России (ул. Вавилова, 19, г. Москва, 117997). Однако до настоящего времени ответ на запрос не получен. Вынесение решения оставляют на усмотрение суда.

Третье лицо ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, суд считает, что в удовлетворении требований Кондарович Н.В. и Голубковой Т.В. следует отказать по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что между Кондарович Н.В. и Голубковой Т.В. был заключен договор купли-продажи от 07.10.2021 г., в соответствии с которым Голубкова Т.В. продала, а Кандарович Н.В. купила в собственность недвижимое имущество - <адрес>, обшей площадью 59 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер; № Стоимость по договору определена в сумме 1 200000 руб. (п.2.1 договора). Оплата по договору осуществляется по поручению покупателя после перехода права собственности на недвижимое имущество, а также государственной регистрации ипотеки объекта в силу закона в пользу банка в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. П.2.3 договора.

Согласно пункту 3.6 договора объект передается на основании настоящего договора, который является документом, подтверждающим передачу объекта продавцом и его прием покупателем в срок до 14.10.2021г.

Согласно кредитного договора № 1122944 от 07.10.2021г. ПАО «Сбербанк» и Кандарович Н.В. заключили кредитный договор на приобретение готового жилья.

Согласно выписки из ЕГРН от 08.12.2021г. собственником квартиры по адресу: <адрес> является Голубкова Татьяна Васильевна.

08.10.2021г. Голубкова Татьяна Васильевна обратилась в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг по Даниловскому муниципальному району Ярославской области с заявлением о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и возврате документов без их проведения.(л.д. 101)

Согласно уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 14.110.2021г. с этой даты приостановлены действия по регистрации прав в отношении квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый номер; № в связи с непредставлением заявления о регистрации всеми лицами до 14.01.2022г.

14.10.2021г. Голубкова Т.В. обратилась с письменным заявлением в ПАО «Сбербанк» об отказе от договора купли-продажи от 07.04.2021г.

Кондарович Н.В. обращалась к Голубковой Т.В. с претензией 18.10.2021г. об отзыве заявления о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности для выполнения условий сделки.

Судом исследовались письменные доказательства: дело правоустанавливающих документов (л.д. 53-94), справка о задолженности заемщика ПАО «Сбербанк» от 26.01.2022г., выписка по кредитному договору № от 07.10.2021г., выписка из ЕГРН от 14.01.2022г.

Свидетель Дроздов Н.Ф. пояснил, что позвонила дочка Кузнецова Любовь Николаевна у нее в <адрес> имеется квартира по адресу: <адрес> Б, <адрес>. Сама она проживает в Ярославле порядка 8-10 лет. Позвонила и сказала, что подойдут Голубковы и им нужно показать эту квартиру. Съездил, отвез, показал им квартиру осенью 2021г. Квартира 1 комнатная, газовое отопление. На данный момент не продана.

Как установлено статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) (статья 550 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд в соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзаце втором пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

В соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

При этом суд определяет юридически значимые обстоятельства с учетом подлежащих применению норм материального права.

Бремя доказывания фактической передачи имущества лежит не на продавце, а на покупателе, именно покупатель должен представить необходимые и достаточные доказательства владения имуществом, что согласуется с позицией, изложенной в абзаце 3 пункта 60 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22.

Из системного толкования пункта 3 статьи 551, абз. 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.

В данном случае установлено, что после подписания договора купли продажи 07.10.2021г.квартиры Голубкова Т.В. передумала продавать данную квартиру в связи с изменением цен на жилье и невозможности приобрести за вырученные деньги квартиру, которую была намерена приобрести после продажи своей квартиры ответчику. 08.10.2021г. Голубкова Т.В. о своем отказе сообщила Кондарович Н.В., что она не отрицает и обратилась с заявлением в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг по Даниловскому муниципальному району Ярославской области о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и возврате документов без их проведения, также сообщила в банк об отказе от договора купли-продажи.

Спорное имущество фактически находится во владении продавца Голубковой Т.В. и не передавалось покупателю Кондарович Н.В., что также не отрицается Кондарович Н.В.

В данном случае сделка не исполнена: имущество Кандарович Н.В. не передано, расчет не произведен, переход права собственности и ипотека в силу закона не зарегистрированы.

Оснований для удовлетворения требований об исполнении обязанности продавца передать недвижимость не имеется, также не имеется оснований для признания зарегистрированным перехода права собственности. Следует отказать Кандарович Н.В. в удовлетворении требований о признании зарегистрированным переход права собственности по договору купли-продажи от 07.10.2021 года - <адрес>, общей площадью 59 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № на Кандарович Наталью Викторовну и обязании Голубкову Татьяну Васильевну передать по договору купли-продажи от 07.10.2021 года - <адрес>, общей площадью 59 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, кв., 189, кадастровый № Кандарович Наталье Викторовне.

По встречному исковому заявлению о расторжении договора купли-продажи оснований для удовлетворения не имеется.

Доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, как и условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, являющихся основанием для расторжения договора, материалы дела не содержат.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно статье 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора.

Доказательств получения во владения спорной квартиры, передачи ключей с момента заключения договора купли-продажи, Кандароич представлено не было.

Таким образом, учитывая, что спорный объект недвижимости не передан покупателю, договор не исполнен, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Руководствуясь ст. 194-197 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении требований Кандарович Натальи Викторовны к Голубковой Татьяне Васильевне о признании зарегистрированным перехода права собственности по договору купли-продажи квартиры и возложения обязанности по передаче квартиры.

Отказать в удовлетворении требований Голубковой Татьяны Васильевны к Кандарович Наталье Викторовне о расторжении договора купли-продажи.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца в Ярославский областной суд через Даниловский районный суд.

Судья Т.Ю. Грачева