Решение по делу № 33-10452/2024 от 15.10.2024

Судья: Иванькова Е.Н.                                              Дело № 33-10452/2024 (2-1171/2024)

Докладчик: Калашникова С.А.                             УИД 42RS0016-01-2024-001296-67

    АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 ноября 2024 года                                                                  г. Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего судьи Акининой Е.В.,

судей: Калашниковой С.А., Агуреева А.Н.,

при секретаре судебного заседания Черновой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Калашниковой С.А. гражданское дело по апелляционной жалобе СГП

на решение Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 21.08.2024

            по иску СГП к ГЕВ о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛА:

СГП обратился в суд с иском к ГЕВ о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование требований истцом указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым истец продал ответчику земельный участок по адресу: <адрес> <адрес>, и гараж по адресу: <адрес>. Стоимость объектов недвижимости составила: земельный участок - 50 000 руб., гараж - 75 000 руб., всего 125 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи, которым внесли изменения в договор, дополнив его п. 5.1, в соответствии с которым стороны договорились, что покупатель (ответчик) оплачивает продавцу (истцу) до ДД.ММ.ГГГГ задаток в размере 12 500 руб., остальную сумму ответчик оплачивает с отсрочкой до ДД.ММ.ГГГГ. Также изменен п.14 договора купли-продажи, а именно, что в случае расторжения договора купли-продажи в любой период времени, в том числе, в связи с неоплатой оставшейся суммы, продавец сумму денежных средств, предусмотренную п.5.1 не возвращает.

ДД.ММ.ГГГГ покупатель оплатил продавцу задаток в сумме 12 500 руб., а остальную сумму покупатель был обязан оплатить с отсрочкой до ДД.ММ.ГГГГ, однако не оплатил ее. Считает, что поскольку ответчик, в нарушение условий договора купли-продажи, отказывается оплатить товар (объекты недвижимости), то он в соответствии с п. 4 ст. 486 ГК РФ, имеет право отказаться от исполнения договора купли-продажи.

Истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами, возвратить истцу в собственность объекты недвижимости по данному договору, взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины.

Решением Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 21.08.2024 СГП в удовлетворении требований отказано.

В апелляционной жалобе СГП просит решение суда отменить и принять по делу новое решение.

В обоснование доводов жалобы ее податель ссылается на установленные по делу обстоятельства, полагая, что выводы суда, изложенные в обжалуемом решении, не соответствуют этим обстоятельствам.

Апеллянт считает, что неполная оплата товара – 10% является существенным нарушением договора, в связи с чем продавец в праве требовать его расторжения. Также считает, поскольку просрочка оплаты составляет длительный период, это указывает на потерю интереса со стороны покупателя.

Указывает, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Ссылаясь на положения статьи 450 ГК РФ апеллянт указывает, что определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд первой инстанции должен был исходить из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил практически вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Полагает, что суд при разрешении данного спора должен был применить положения ст. 425 ГК РФ, однако не применил норму материального права, которую должен был применить.

Обращает внимание на п. 3 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору от ДД.ММ.ГГГГ, которым установлено, что настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с даты его подписания, распространяет свое действие на правоотношения сторон, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ и является неотъемлемой частью Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Это не противоречит общим положениям гражданского кодекса РФ в отношении заключения договоров и соглашений к ним (п.2 ст.425 ГК РФ).

Сведения о времени и месте рассмотрения дела размещены на официальном сайте суда (http://oblsud.kmr.sudrf.ru). О времени и месте судебного заседания, назначенного в суде апелляционной инстанции на 14.11.2024, лица, участвующие в деле, извещены надлежаще, в судебное заседание не явились.

В соответствии с ч.3 ст. 167, ч.1 ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как установлено п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

В силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В силу части 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Кодекса (часть 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (часть 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, именно данной правовой нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между СГП и ГЕВ был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым истец продал ответчику земельный участок по адресу <адрес>.

В соответствии с п.5 договора стоимость объектов недвижимости составила: земельный участок - 50 000 руб., гараж - 75 000 руб., общая сумма 125 000 руб., указано, что общая сумма объектов недвижимости уплачена покупателем продавцу до подписания настоящего договора.

Договор имеет силу акта-приема передачи указанных объектов недвижимости. Право собственности на указанные объекты возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности (л.д. 7-8).

Согласно сведениям из ЕГРН, на данные объекты недвижимости право собственности ГЕВ зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19-20).

ДД.ММ.ГГГГ между СГП и ГЕВ было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка и гаража, согласно которому внесли в договор купли-продажи земельного участка и гаража от ДД.ММ.ГГГГ следующие изменения и дополнения:

Стороны договорились о том, что покупатель оплачивает продавцу до ДД.ММ.ГГГГ задаток в размере 12 500 руб. Остальную сумму покупатель оплачивает с отсрочкой до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9).

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик частично произвел оплату истцу в счет заключенного договора в сумме 12 500 руб. (л.д. 12).

Из материалов исполнительного производства следует, что в отношении должника ГЕВ в пользу взыскателя ООО «СП Бизнес Кар» возбуждено исполнительное производство о взыскании материального вреда, в рамках которого на собственность ответчика - земельный участок по адресу: <адрес>, и гараж по адресу <адрес>, которые являются предметом спора по настоящему делу, наложен арест.

Обращаясь с настоящим иском, истец просил расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку ответчиком в полном объеме не произведена оплата по договору купли-продажи.

Разрешая данный спор, суд первой инстанции, руководствуясь вышеуказанными нормами права, проанализировав представленные сторонами доказательства, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку расчет по договору купли-продажи между сторонами произведен полностью до подписания договора, земельный участок и гараж из владения истца выбыли по его воле.

Суд указал, что право собственности на спорные объекты недвижимости зарегистрировано на имя ответчика ДД.ММ.ГГГГ на основании спорного договора купли-продажи земельного участка и гаража, однако дополнительное соглашение к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, которым изменяются условия оплаты по данному договору, заключено ДД.ММ.ГГГГ, то есть после исполнения условий договора, в то время как стороны договора по обоюдному согласию вправе изменить условия договора, однако реализация данного права возможна до исполнения сторонами первоначально согласованных условий договора.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, который, исследовав все юридически значимые по делу обстоятельства и оценив собранные по делу доказательства, правильно применил нормы материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Вопреки доводам апелляционной жалобы СГП, с учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, анализ положений договора позволял суду первой инстанции прийти к законному и обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Так, из буквального значения слов и выражений, содержащихся в пункте 5 договора купли-продажи земельного участка и гаража от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что общая сумма за указанные объекты недвижимости составляет 125 000 рублей, уплаченных покупателем продавцу до подписания настоящего договора.

Из пункта 8 договора следует, что продавец передает покупателю объекты, указанные в п. 1 договора, при подписании настоящего договора, который по взаимному соглашению сторон имеет силу акта приема-передачи указанных объектов недвижимости (л.д. 7).

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ подписан лично СГП и ГЕВ, что сторонами при рассмотрении дела не отрицалось.

Таким образом, СГП, подписав указанный договор лично, подтвердил факт оплаты стоимости отчуждаемого имущества, что является также подтверждением надлежащего исполнения ГЕВ договора купли-продажи.

Содержание пункта 5 договора согласуется с положениями пункта 1 статьи 486 ГК РФ и свидетельствует о том, что расчеты между сторонами произведены полностью до подписания договора.

Таким образом, условие договора об оплате земельного участка и гаража до подписания договора имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иным документом.

В данном случае истец, утверждая, что денежные средства по договору покупателем не передавались, обязан представить доказательства своим доводам.

Таких доказательств истцом представлено не было.

Один лишь довод истца относительно факта неполучения денежных средств не может являться допустимым доказательством, достоверно подтверждающим отсутствие такой передачи.

Также суд первой инстанции обоснованно обратил внимание на п. 10 договора купли-продажи, согласно которому переход права собственности на объекты недвижимости к ответчику происходит с момента государственной регистрации права, то есть из буквального толкования договора следует, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является исполненным с момента регистрации права ответчика на объекты недвижимости, - с ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается надлежащим исполнением.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела установлено исполнение ГЕВ обязательств по оплате земельного участка и гаража по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован переход права собственности на земельный участок и гараж на ГЕВ, обязательства сторон по договору от ДД.ММ.ГГГГ прекращены надлежащим исполнением.

Также судебная коллегия учитывает следующее.

Согласно пояснениям представителя ОСП по Заводскому району г. Новокузнецка, данных ею в судебном заседании 21.08.2024 (л.д. 71-72), в отношении ГЕВ возбуждено исполнительное производство. Судебным приставом осуществлялись исполнительские действия, в ходе которых было выявлено недвижимое имущество – земельный участок и гараж, и на них был наложен арест. Считает, что заключение дополнительного соглашения к договору было обусловлено желанием ГЕВ скрыть свое недвижимое имущество.

В материалах дела имеется копия исполнительного производства №-ИП в отношении ГЕВ, согласно постановлениям о возбуждении исполнительного производства, 03.12.2014 было возбуждено производство на сумму долга в размере 609 147,99 руб., 16.11.2017 – на сумму 70 983,36 руб.

В рамках данного исполнительного производства было вынесено постановление о запрете на совершение действия по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорных земельного участка и гаража.

Таким образом, запрет регистрационных действий на объекты недвижимости был наложен (ДД.ММ.ГГГГ) вскоре после регистрации за ответчиком права собственности на них (ДД.ММ.ГГГГ).

При таких данный судебная коллегия считает возможным согласиться с выводом суда о наличии оснований сомневаться в добросовестности сторон при подписании дополнительного соглашения и реальности его условий.

Также судебная коллегия считает заслуживающим внимания и факт того, что хоть дополнительным соглашением и была предусмотрена отсрочка платежа до 31.12.2022, однако с требованием об оплате остатка задолженности СГП обратился к ГЕВ только 01.03.2024, то есть спустя 15 месяцев, после истечения срока оплаты.

Обращает внимание коллегия и на то, что претензия об оплате остатка задолженности от 01.03.2024, исковое заявление от 14.05.2024 и апелляционная жалоба от 07.09.2024 получены ответчиком лично в тот же день, в который составлен каждый из документов, о чем на этих документах имеется его подпись, из чего следует очевидный вывод о том, что между истцом и ответчиком имеются определенные взаимоотношения, коль скоро они общаются лично и имеют возможность организовать встречу с друг другом в любое время.

Учитывая вышеизложенное, вывод суда об исполнении ГЕВ обязанности по оплате земельного участка и гаража по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, и соответственно, отсутствии оснований для расторжения договора по доводам истца, являются обоснованными.

Доводы апелляционной жалобы, повторяющие позицию, занимаемую истцом в суде первой инстанции, были предметом рассмотрения, получили надлежащую правовую оценку, при этом выводов суда не опровергают и не свидетельствуют о существенных нарушениях норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела, а сводятся лишь к несогласию с правовой оценкой установленных обстоятельств.

При таком положении суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, оснований для отмены обжалуемого постановления не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. 328, ст. 329, ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Куйбышевского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 21.08.2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу СГП без удовлетворения.

Председательствующий:                      Е.В. Акинина

Судьи:                С.А. Калашникова

                                                                                             А.Н. Агуреев

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 14.11.2024.