Решение по делу № 33-7580/2015 от 02.07.2015

Судья Судовская Н.В.    дело 33-7580/2015

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 июля 2015 г.    г.о. Самара

судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе

председательствующего Желтышевой А.И.

судей    Клюева С.Б., Пияковой Н.А.

при секретаре    Каримове Д.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК» к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», И.А., А.Ф. о признании права собственности и истребовании имущества из чужого незаконного владения, встречному иску А.Ф. к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК» о признании права собственности на жилое помещение по апелляционной жалобе А.Ф. на решение Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 15.04.2015 г., которым постановлено:

«Иск ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК» к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», И.А., А.Ф. о признании права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворить частично.

Признать за ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК» право собственности на двухкомнатную квартиру № этаж 2 секция А общей площадью с учетом балконов 65,5 кв.м., жилой площадью 35,4 кв.м. в объекте незавершенного строительства - многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, восточнее жилого дома, имеющего адрес: <адрес>

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

В удовлетворении встречного иска А.Ф. к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК» о признании права собственности - отказать».

заслушав доклад судьи Самарского областного суда Желтышевой А.И., доводы представителя А.Ф. и И.А. - С.В. в поддержание апелляционной жалобы, возражения на апелляционную жалобу представителя ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК» - А.А.,

УСТАНОВИЛА:

ЗАО « ГЛОБЭКСБАНК» обратилось в суд с иском к ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», И.А., А.Ф. о признании права собственности на жилое помещение, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» является застройщиком строительства жилого дома по адресу: <адрес>, восточнее жилого дома, имеющего адрес: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключило с ООО 1 договор долевого участия в строительстве указанного жилого дома на квартиру №. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области.

По договору уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел права требования указанной квартиры. Договор уступки также зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области. Свои обязательства по оплате уступленного права по договору долевого участия в строительстве банк исполнил в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ Мэрией г.о. Тольятти застройщику - ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» выдано разрешение на строительство, впоследствии срок разрешения на строительство неоднократно продлевался и окончательно установлен до ДД.ММ.ГГГГ г.

В настоящее время дом фактически достроен, подключены и функционируют все коммуникации, работы по строительству не ведутся. Несмотря на фактическую готовность разрешение на ввод в эксплуатацию дома ответчиком не получено, ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» от исполнения своих обязательств по договору уклоняется.

Как стало известно истцу фактически спорная квартира передана А.Ф. и И.А., с которыми ответчик в нарушение действующего законодательства РФ подписал договор участия в долевом строительстве, а впоследствии и акт приема-передачи квартиры.

В связи с вышеизложенным ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК», ссылаясь на то обстоятельство, что до настоящего времени не может оформить свое право собственности на квартиру, с учетом уточнений, просил суд признать за ним право собственности на двухкомнатную квартиру № этаж 2 секция А, общей площадью с учетом балконов 65,5 кв.м., жилой площадью 35,4 кв.м., расположенную в объекте незавершенного строительства - многоквартирном доме по адресу: <адрес>, восточнее жилого дома, имеющего адрес: <адрес>, истребовав из чужого незаконного владения А.Ф., И.А. вышеуказанную квартиру.

А.Ф. обратился в суд со встречным иском к ЖСК «ЖАСМИН - ДОМ», ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК», в котором просит признать за ним право собственности на жилое помещение № в строящемся доме, расположенном по адресу: <адрес>, восточнее жилого дома № по <адрес>.

В обоснование своих требований заявитель указал, что между ним и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключен договор долевого участия в строительстве на приобретение квартиры № в строящемся доме, расположенном по адресу: <адрес>, восточнее жилого дома № по <адрес>.

В настоящее время свои обязательства по оплате за данное жилое помещение согласно договору, А.Ф. выполнены в полном объеме, что подтверждается квитанциями об оплате и выводами аудиторской проверки от ДД.ММ.ГГГГ Помимо этого, данное жилое помещение руководство ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» передало ответчику, что подтверждается квитанциями об оплате и выводами аудиторской проверки от ДД.ММ.ГГГГ Спорная квартира передана ответчиком ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» А.Ф. по акту приема-передачи. В настоящее время А.Ф. осуществляет ремонтные работы в квартире, оплачивает коммунальные платежи.

Однако, до настоящего времени возможности зарегистрировать право собственности на спорную квартиру не имеет, поскольку права на нее зарегистрированы за ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК».

Судом постановлено вышеуказанное решение.

Не согласившись с принятым судебным актом А.Ф. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, как постановленное с нарушением норм действующего законодательства, ссылаясь на то обстоятельство, что суд при вынесении данного акта сослался на вступившее в законную силу решение по гражданскому делу №, участником которого он не являлся, в связи с чем, и ссылаться на него, по мнению заявителя, недопустимо. Кроме того, суд не учел тот факт, что в настоящее время данная квартира находится в пользовании у А.Ф. на основании долевого участия в строительстве, он оплачивает коммунальные услуги, сделал там ремонт, а также в полном объеме оплатил стоимость данной квартиры. В свою очередь, ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК» не предпринял никаких действий по получению спорного имущества. В частности, на момент регистрации договора переуступки, обязательства по оплате данной квартиры не исполнены, при этом регистрация указанного договора прошла при отсутствии согласия застройщика, что является нарушением ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве», а также условий самого договора переуступки.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель А.Ф. и И.А. — С.В. доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК» - А.А. просил решение оставить без изменений, а жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между мэрией г.о. Тольятти и ЖСК «ЖАСМИН- ДОМ» заключен договор аренды земельного участка для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома с нежилыми помещениями по адресу: <адрес> квартал, с характеристиками: 210 квартир, 6 офисов, паркинг на 23 машиноместа.

Разрешение на строительство получено ДД.ММ.ГГГГ г., продлено до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между ООО 1 и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключен договор простого товарищества по строительству указанного жилого дома.

Согласно п.п. 4.1.1., 4.3 договора ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» обязался выполнять функции Застройщика, а ООО 1 обязалось производить финансирование строительства в соответствии с графиком платежей, утвержденным в приложении № 2. При этом ООО 1 был наделен правом заключать договора с потенциальными инвесторами на свою долю ( п.4.4.2)

К данному договору простого товарищества заключено 4 дополнительных соглашения.

Согласно п. 1.1 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ стороны обязались в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договоры участия в долевом строительстве. При этом указано, что все денежные суммы, поступившие ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» от ООО 1 считаются оплатой по договору участия в долевом строительстве. Условия об исполнении сторонами не исполненных обязательств по настоящему договору должны быть обязательно указаны в договоре участия в долевом строительстве.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ распределены площади (квартиры и офисы) и парковки среди ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО 1

В приложении к соглашению № указан перечень номеров передаваемых квартир: 52 квартиры ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ»; 158 квартир, 23 парковки и 6 офисов площадью 737,43 кв.м. - ООО 1

ДД.ММ.ГГГГ ООО 1 (Участник долевого строительства) и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (Застройщик) заключили договоры долевого участия в строительстве на квартиры, перечисленные в договорах инвестирования и в договоре простого товарищества (отдельно на каждую). Всего было заключено 156 договоров, в том числе и на квартиру №

Согласно выписки из ЕГРП всего между ООО «1 (Участник долевого строительства) и ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» (Застройщик) имеется 155 действующих договоров долевого участия на 153 квартиры и 2 офиса (вместо 158 договоров на квартиры и договоров на офисы).

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке в регистрирующем органе.

По соглашению сторон, установленному в договоре простого товарищества, оплатой по договорам долевого участия в строительстве между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО 1 являются расчеты между сторонами по договору простого товарищества.

Пунктом 3.3. каждого из договоров долевого участия в строительстве жилого дома между ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» и ООО 1 установлено, что оплата Дольщиком суммы своего долевого участия, указанной в п. 3.1. договоров, на момент подписания настоящего договора произведена полностью.

В период 2006 - 2008 г.г. на те же квартиры, которые по договору простого товарищества должны были отойти ООО 1 с целью привлечения денежных средств третьих лиц для строительства жилого дома были заключены трехсторонние договоры инвестирования между ЖСК «ЖАСМИН- ДОМ» (Исполнителем), ООО 1 (Заказчиком) и ООО 2, ООО 3 ООО 4 ООО 5

Общая сумма денежных средств, полученных ООО 1 по заключенным договорам инвестирования - на строительство 127 квартир от ООО 2 ООО 3 ООО 4 ООО 5 составила 253 232 780,00 руб.

С ООО «3 (Инвестором) ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № на общую сумму 161 048 790 рублей на 76 квартир.

Согласно п. 2.2. договора инвестирования ООО 3 перечислило денежные средства ООО 1 по договору об инвестировании в полном объеме на общую сумму 161 048 790 рублей (пл./поручения № от ДД.ММ.ГГГГ., № от ДД.ММ.ГГГГ г.), т.е. ООО 3» исполнило свои обязательства по договору об инвестировании строительства перед сторонами договора - ЖСК «ЖАСМИН- ДОМ» и ООО 1 в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО 1 и ООО 3 заключен договор уступки права требования в отношении спорной квартиры №

Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении ФРС по Самарской области.

В п. 1.5. договора указано, что на момент заключения договора обязанность по уплате Застройщику денежных средств выполнена Дольщиком (ООО 1») в полном объеме. В договоре уступки имеется отметка о том, что Застройщик - ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» о заключении договора уведомлен и с его условиями согласен.

Также из материалов дела следует, что для участия в инвестировании строительства указанного дома ООО 3 ДД.ММ.ГГГГ заключил с ОАО « НТБ» договор кредита на общую сумму 200 000 000 руб.

В счет погашения ссудной задолженности ООО 3 передало Банку право требования по договорам долевого участия в строительстве выше указанных жилых помещений.

В частности, ДД.ММ.ГГГГ ООО 3 заключило с ОАО НТБ договор уступки прав по договору в долевом участии в строительстве указанного жилого дома в отношении квартиры №

Договор зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по Самарской области.

Согласно п. 2.3 договора уступка указанных в п. 1.1. соглашения прав требований является возмездной. Стороны оценили уступаемые Банку права (требования) в размере 2 394 547 руб.

Согласно п. 3.2., 3.3. договора обязательства ОАО НТБ перед ООО 3 по оплате уступаемых в соответствии с настоящим договором прав требования к Застройщику по договору участия в долевом строительстве с даты подписания настоящего договора прекращаются зачетом встречного требования Банка к ООО 3 по кредитному договору (№ от ДД.ММ.ГГГГ г.) в сумме стоимости уступаемых прав требования. Обязательства Банка перед ООО 3 в части оплаты уступаемых прав требования к застройщику считаются исполненными в полном объеме.

Аналогичные договоры уступки права требования в отношении 127 квартир были заключены ОАО « НТБ» с ООО 2 ООО 3 ООО 4 ООО 5

Указанные обстоятельства установлены решением Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 23.04.2013 г., вступившим в законную силу 10.07.2013г.

Также данными судебными актами установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ЖСК « ЖАСМИН-ДОМ» направил ОАО « НТБ» уведомление о расторжении в одностороннем порядке договоров уступки права требования в виду не поступления надлежащей их оплаты, однако, судебными инстанциями данные действия ЖСК признаны неправомерными, не влекущими за собой юридических последствий, и данный вопрос ЖСК предложено решать в судебном порядке, предусмотренном ст. 450 ГК РФ.

Указанные рекомендации ЖСК выполнены не были, вместе с тем, в декабре 2011 г. ЖСК принято решение о продаже 127 квартир, на которые претендовал ОАО « НТБ» по вышеуказанным договорам уступки права требования, третьим лицам.

Так, зная о правопритязаниях ОАО «НТБ» ( правопреемником которого является ЗАО «ГЛОБЭКСБАНК») в отношении кв.№ в строящемся доме, расположенном по адресу: <адрес> по <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» заключил договор долевого участия в строительстве № в отношении данной квартиры с А.Ф., по условиям которого, последний оплачивает денежные средства согласно договору в размере 1 825 000 руб., а ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» передает ему жилое помещение № в вышеуказанном доме и осуществляет регистрацию квартиры в Регистрационной палате.

Свои обязательства по оплате за данное жилое помещение А.Ф. выполнены, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам.

Таким образом, по указанному договору ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» принял обязательство передать А.Ф. объект недвижимости, ранее право требования в отношении которого возникло у ОАО «Национальный Торговый Банк» (АО «ГЛОБЭКСБАНК») на основании вышеуказанного договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ

То есть в отношении одного того же объекта недвижимого имущества имеется два договора обязывающих ЖСК «Жасмин Дом» передать этот объект в собственность после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

В настоящее время многоквартирный дом, в котором расположена спорная квартира, имеет готовность 100 %, но не сдаётся в эксплуатацию по решению общего собрания членов ЖСК «Жасмин – Дом», в виду наличия споров разных лиц в отношении одних и тех же жилых помещений.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в соответствии с которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно ст. 130 ГК РФ объекты незавершённого строительства относятся к недвижимым вещам.

В соответствии с ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. (ч.1) В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. (ч.2).

Учитывая вышеуказанные фактические обстоятельства дела – не представления доказательств фактической передачи спорного имущества, как АО ««ГЛОБЭКСБАНК», так и А.Ф. (вещь не передана), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что АО «ГЛОБЭКСБАНК» имеет преимущественное перед А.Ф. право требовать передачи ему спорной квартиры, поскольку с ним договор заключен раньше, он не отменён и зарегистрирован в установленном порядке, тогда как А.Ф. вправе ставить вопрос о возмещении убытков.

При этом, по мнению судебной коллегии, АО «ГЛОБЭКСБАНК» избран надлежащий способ защиты своего нарушенного права, предусмотренный ст. 12 ГК РФ – путём признания права на спорную квартиру, поскольку ответчик (ЖСК «ЖАСМИН – ДОМ») препятствует, как фактической передаче имущества, так и введению многоквартирного дома в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах требования АО «ГЛОБЭКСБАНК» о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества правомерно удовлетворены судом первой инстанции. В связи с чем, соответственно, не подлежат удовлетворению требования А.Ф. о признании за ним права собственности на данный объект.

В то же время, как правильно отметил суд первой инстанции, требования Банка об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворению не подлежат, поскольку факт нахождения спорного имущества в фактическом владении А.Ф. не установлен.

Судебная коллегия также соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы А.Ф. проверены в полном объеме, однако не могут быть приняты во внимание, по следующим основаниям.

Как указывалось выше, договор уступки права требования, заключенный между ООО 3 и ЗАО «НТБ» от ДД.ММ.ГГГГ г., равно как и предшествующие ему договоры, в установленном законом порядке не расторгнут, недействительным не признан, зарегистрирован в органах Росреестра.

Факт исполнения Банком своих обязательств по оплате строящихся жилых помещений, в том числе и спорной квартиры, установлен судебными актами.

Вступившее в законную силу решение по гражданскому делу № действительно не является преюдициальными в смысле ст. 61 ГПК РФ, между тем, при оценке указанного судебного постановления необходимо руководствоваться положениями ст. 71 ГПК РФ, согласно которой письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, к таковым относятся, в том числе, решения суда и иные судебные постановления.

В данном случае правовые основания ставить под сомнение установленные данным судебным актом обстоятельства – исполнение АО «ГЛОБЭКСБАНК» обязательства по вышеуказанным договорам – отсутствуют.

Кроме того, в сложившейся ситуации у Банка, не может быть финансовых документов, подтверждающих непосредственное зачисление денежных средств Банка на расчетный счет ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ», поскольку право требования Банка основано на ряде договоров уступки права требования, и прямого договора между Банком и ЖСК не заключалось. При этом каждый договор из этого ряда содержит условие о выполнение очередным дольщиком своей обязанности по оплате уступаемого требования.

Какими-либо доказательствами это обстоятельство не опровергнуто.

Ссылка заявителя на наличие возбужденного уголовного дела, в рамках расследования которого АО «ГлобэксБанк» является потерпевшим по хищению денежных средств выделенных банком на строительство многоквартирного жилого дома, также является несостоятельной, поскольку, приговор по делу не вынесен, соответственно вина каких – либо лиц в причинении банку ущерба, способ причинения ущерба и иные значимые обстоятельства, не установлены. Кроме того, юридически значимым обстоятельством в рамках настоящего дела является доказанное исполнение банком своих обязательство по вышеуказанным договорам, что материалами уголовного дела не опровергается.

При этом, сам по себе подписанный сторонами акт приёма – передачи, вопреки доводам жалобы, фактическую передачу вещи не подтверждает, при отсутствии иных доказательств подтверждающих данное обстоятельство. Между тем, ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции доводы А.Ф. об его фактическом вселении, проживании, пользования спорной квартирой, производстве в ней ремонта, объективного подтверждения не нашли.

Доводы об одностороннем расторжении договоры со стороны ЖСК судом проверены и обоснованно отвергнуты, поскольку в данной ситуации договор долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ не может быть расторгнут в одностороннем внесудебном порядке, и соответственно направленное уведомление никаких правовых последствий в т.ч. расторжения договора не влечет. Договор долевого участия в данной ситуации, может быть расторгнут только в судебном порядке. Однако в удовлетворении исковых требований о расторжении договоров долевого участия ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» отказано.

Доводы А.Ф. о том, что уступка прав требования по договору долевого участия на квартиру № зарегистрирована незаконно, так как не было получено согласие ЖСК, также не может быть принята во внимание, поскольку в соответствии с ФЗ РФ № 214-ФЗ согласия застройщика на уступку оплаченного прав требования не требуется. Кроме того, при заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ между первым дольщиком (ООО 1) и вторым дольщиком (ООО 3 согласие ЖСК «ЖАСМИН-ДОМ» было получено, что подтверждается подписью и печатью председателя ЖСК в тексте договора.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на необходимость применения абз. 6 п. 61 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 10\22 является неверной, поскольку указанное постановление регулирует иные отношения и к данной ситуации неприменимо.

Других правовых доводов, указывающих на незаконность и необоснованность решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Таким образом, по мнению судебной коллегии, разрешая заявленные требования, суд постановил правильное по существу решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы нет.

Руководствуясь ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Автозаводского районного суда г. Тольятти Самарской области от 15.04.2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу А.Ф.- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи