Решение по делу № 11-10883/2020 от 24.09.2020

Дело № 11-10883/2020 судья Коннова О.С.

(дело № 2-640/2020)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Резолютивная часть

23 октября 2020 года город Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Шалиевой И.П.,

судей Винниковой Н.В., Онориной Н.Е.,

при секретаре Перепечиной В.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Торопова Владимира Анатольевича на решение Карталинского городского суда Челябинской области от 11 августа 2020 года по иску Салыкова Савыржана Нашигыбаевича к Торопову Владимиру Анатольевичу об устранении препятствий в пользовании нежилым зданием, встречному иску Торопова Владимира Анатольевича к Салыкову Савыржану Нашигыбаевичу о признании сделки купли-продажи нежилого здания состоявшейся, возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности.

Заслушав доклад судьи Винниковой Н.В. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, возражений относительно нее, объяснения ответчика Торопова В.А., его представителя Смирнова В.В., поддержавших доводы жалобы, объяснения истца Салыкова С.Н., его представителя Никифорова В.Н., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Салыков С.Н. обратился в суд с иском к Торопову В.А. об устранении препятствий в пользовании принадлежащим истцу нежилым зданием – складом для строительных материалов площадью 110,3 кв.м. с кадастровым номером(далее по тексту-КН) №, расположенным по адресу: <адрес>, освобождении указанного помещения и передаче Салыкову С.Н. ключей.

Исковые требования мотивированы тем, что Салыков С.Н. на основании договора купли-продажи является собственником вышеуказанного нежилого здания с КН №. В августе 2018 года в устной форме между Салыковым С.Н. и Тороповым В.А. был заключен договор аренды данного здания на срок до января 2020 года за плату в размере 125000 рублей. Также между сторонами была достигнута устная договоренность о возможности выкупа данного нежилого здания за цену в размере 250 000 рублей. В настоящее время ответчик отказывается выкупать нежилое здание, не продлевает договор аренды, продолжает использовать помещение по своему усмотрению, чем препятствует истцу пользоваться данным складом (л.д.5).

Ответчик Торопов В.А. с исковыми требованиями Салыкова С.Н. не согласился, предъявил встречные исковые требования о признании сделки купли-продажи нежилого здания – склада для строительных материалов с КН №, заключенной между сторонами в виде расписки на 125 000 рублей, состоявшейся, возложении на Салыкова С.Н. обязанности зарегистрировать переход права собственности на спорное здание к Торопову В.А. (л.д.103).

Встречные исковые требования мотивированы тем, что 06 октября 2018 года между Тороповым В.А. и Салыковым С.Н. был заключен договор купли-продажи нежилого здания – склада для строительных материалов площадью 110,3 кв.м. с КН №, расположенного по адресу: Челябинская <адрес>, оформленный в виде расписки, согласно которой во исполнение договора купли-продажи Салыков С.Н. получил от Торопова В.А. денежные средства в размере 125 000 рублей. Торопов В.А. неоднократно обращался к Салыкову С.Н. о заключении договора купли-продажи здания в письменной форме, однако ответ на данные обращения не получил.

В судебном заседании суда первой инстанции истец (ответчик по встречному иску) Салыков С.Н., его представитель адвокат Никифоров В.Н. первоначальные исковые требования поддержали в полном объеме, встречные исковые требования не признали.

Ответчик (истец по встречному иску) Торопов В.А., его представитель по доверенности Смирнов В.В. первоначальные исковые требования не признали, на удовлетворении встречных исковых требований настаивали.

Суд постановил решение об удовлетворении исковых требований Салыкова С.Н., на Торопова В.А. возложена обязанность освободить нежилое здание – склад строительных материалов, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 110,3 кв.м., кадастровый номер №, передать Салыкову С.Н. ключи от входной двери вышеуказанного нежилого здания. В удовлетворении исковых требований Торопову В.А. о признании заключенным между продавцом Салыковым С.Н. и покупателем Тороповым В.А договора купли-продажи нежилого здания – склада строительных материалов с КН №, возложении на Салыкова С.Н. обязанности зарегистрировать переход права собственности на нежилое здание к Торопову В.А. отказано.

Определением судьи от 17 августа 2020 года исправлена описка, допущенная в резолютивной части решении суда, в части указания в абзацах 2 и 3 полного адреса месторасположения спорного нежилого здания.

В апелляционной жалобе ответчик Торопов В.А. просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска, удовлетворении встречных исковых требований.

Указывает на не представление Салыковым С.Н. достоверных доказательств того, что сторонами по договору купли-продажи спорного нежилого здания была согласована стоимость здания в размере 250 000 рублей, а не 150 000 рублей, как указано в расписке Салыкова С.Н. Из представленного ответчиком договора купли-продажи муниципального имущества № от 30 июля 2018 года следует, что цена спорного здания определена в размере 150 000 рублей. Доказательством заключения между сторонами договора купли-продажи являются также показания допрошенного в качестве свидетеля ФИО13., присутствовавшего при заключении сделки.

Ссылается на то, что истец в исковом заявлении указывает на передачу спорного здания в аренду на срок до 2020 года, при этом каких-либо доказательств заключения договора аренды представлено не было. Напротив, Салыковым С.Н. в ходе судебного разбирательства были даны объяснения о том, что денежные средства в размере 125 000 рублей были выплачены Тороповым В.А. в счет покупки помещения, а не в счет арендных платежей. Полагает, что суд вышел за пределы иска, возложив на Торопова В.А. обязанность освободить спорное нежилое здание, в то время как Салыков С.Н. таких требований не заявлял.

Обращает внимание на то, что удовлетворяя исковые требований Салыкова С.Н., и возлагая обязанность на Торопова В.А. освободить нежилое здание, суд не разрешил вопрос о возврате Торопову В.А. денежных средств в размере 125 000 рублей, полученных по расписке от 06 октября 2018 года, и не установил, был ли заключен между сторонами договор аренды. Считает, что на стороне Салыкова С.Н. возникло неосновательное обогащение. Из расписки от 06 октября 2018 года усматривается действительная воля Салыкова С.Н. на продажу Торопову В.А. нежилого помещения за 125 000 рублей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно нее, исследовав дополнительные доказательства, принятые судом апелляционной инстанции, как подтверждающие юридически значимые обстоятельства, заслушав объяснения сторон, их представителей, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения по доводам жалобы.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Одной из процессуальных гарантий права на судебную защиту в целях правильного рассмотрения и разрешения судом гражданских дел являются нормативные предписания части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающие, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (п. 2 ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, Салыков С.Н. на основании договора купли-продажи муниципального имущества № от 30 июля 2018 года, заключенного с администрацией Снежненского сельского поселения, является собственником нежилого здания – склад строительных материалов с КН № общей площадью 110,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Переход права собственности зарегистрирован 11 августа 2018 года(л. д. 6-10).

Из представленной в материалы дела расписки Салыкова С.Н. следует, что 08 октября 2018 года последним были получены у Торопова В.А. денежные средства в сумме 125000 рублей в счет склада строительных материалов с КН №(л.д.46). Из объяснений истца в суде первой инстанции следует, что вышеуказанные денежные средства были переданы ему в качестве первоначального взноса в счет продажной стоимости спорного здания склада строительных материалов, так как имелась устная договоренность о стоимости склада в размере 250000 рублей, но ответчиком оставшаяся сумма внесена не была. Из объяснений Торопова В.А. следует, что стороны договорились о продаже здания склада по цене 125000 рублей.

Судебной коллегией были приняты в качестве дополнительных доказательств: постановление администрации Карталинского муниципального района от 14 декабря 2018 года о предоставлении Салыкову С.Н. в аренду земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес>; договор аренды № от 14 декабря 2018 года, выписку из ЕГРН в отношении вышеуказанного земельного участка, в пределах которого расположено спорное нежилое здание с КН №(л.д.166-176). Согласно выписке из ЕГРН 25 июня 2020 года зарегистрировано право собственности Салыкова С.Н. на земельный участок с КН №, в границах участка расположено нежилое здание с КН №. Вышеуказанные документы, подтверждающие наличие прав Салыкова С.Н. на земельный участок, не были истребованы судом первой инстанции.

Судом также установлено, что принадлежащее Салыкову С.Н. спорное нежилое здание с КН № находится в фактическом владении Торопова В.А.

Разрешая спор по существу, отказывая Торопову В.А. в удовлетворении исковых требований о признании состоявшейся сделки купли-продажи нежилого здания, заключенной в форме расписки, и возложении на Салыкова С.Н. обязанности зарегистрировать переход права собственности, суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии допустимых доказательств заключения сторонами договора купли-продажи нежилого здания по указанной в расписке цене.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в силу следующего.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Пункт 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации для определения содержания договора в случае его неясности подлежит выяснению действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. В случае наличия спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из буквального содержания представленной в материалы дела расписки от 06 октября 2018 года следует, что Салыковым С.Н. были получены денежные средства от Торопова В.А. в сумме 125 000 рублей в счет склада строительных материалов, однако данная расписка не содержит выводов о том, что Салыков С.Н. продает здание склада за 125 000 рублей. Буквальная формулировка позволяет сделать вывод именно о частичной, а не об окончательной стоимости склада.

На момент составления вышеуказанной расписки истец являлся собственником здания склада, право собственности было зарегистрировано, в связи с чем, само по себе отсутствие составленного сторонами в письменной форме договора купли-продажи недвижимого имущества свидетельствует о том, что полная оплата в счет стоимости объекта покупателем произведена не была.

Действительно, вышеуказанная расписка в совокупности с объяснениями истца в суде первой инстанции позволяет сделать вывод о наличии у Салыкова С.Н. волеизъявления на продажу спорного здания и получения в счет выкупной стоимости частичной оплаты, однако не свидетельствует о фактической продаже им склада по цене 125000 рублей.

В связи с чем, вывод суда о несоответствии представленной Тороповым В.А. расписки от 06 октября 2018 года требованиям, предусмотренным ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, соответствует установленным обстоятельствам дела.

Обстоятельства фактической передачи нежилого здания склада строительных материалов в пользование Торопову В.А. не свидетельствует о заключении сторонами договора купли-продажи склада по цене 150000 рублей.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу статей 304, 305 Кодекса иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Учитывая, что, как установлено судом, между сторонами не было заключено договора купли-продажи, то владение ответчиком зданием склада строительных материалов при отсутствии договорных отношений с собственником, не соответствует требованиям закона.

Доводы Торопова В.А. о том, что между сторонами был заключен договор купли-продажи нежилого здании, оформленный путем составления расписки от 06 октября 2018 года, содержащей все существенные условия договора, а также о том, что ответчиком произведен расчет по договору в полном объеме, обоснованно не приняты во внимание судом первой инстанции.

В соответствии со ст. 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Как следует из показаний допрошенного судом в качестве свидетеля ФИО14 последний присутствовал только при передаче денежных средств, при этом Салыков С.Н. и Торопов В.А. условия сделки не обсуждали. Со слов Торопова В.А. свидетелю известно, что ему нужно было передать Салыкову С.Н. денежные средства за металлический склад. Таким образом, показания данного свидетеля однозначно не свидетельствуют о наличии между сторонами соглашения о продаже склада по цене 125000 рублей.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции, учитывая, что надлежащих доказательств возникновения права собственности на спорное имущество у Торопова В.А. не представлено, обоснованно пришел к выводу об отказе Торопову В.А. в удовлетворении встречных исковых требований, удовлетворении исковых требований Салыкова С.Н.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что представленные в материалы дела доказательства, в том числе свидетельские показания ФИО15 с достоверностью не подтверждают факт приобретения Тороповым В.А. спорного имущества по договору купли-продажи.

Доводы апелляционной жалобы Торопова В.А. о том, что судом при разрешении спора не были применены положения ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на истца не была возложена обязанность представить достоверные доказательства наличия между сторонами договоренности о продаже склада по цене 250000 рублей, признаются судебной коллегией не состоятельными.

В соответствии с вышеуказанной нормой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу требований закона договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Представленная ответчиком расписка свидетельствует только о получении Салыковым С.Н. денежных средств в счет частичной оплаты склада строительных материалов. Документальных доказательств наличия волеизъявления Салыкова С.Н. продать склад по цене 125000 рублей ответчиком не представлено, обязанность доказать данное обстоятельство находится на ответчике, заявившем соответствующее требование.

Не влекут отмены обжалуемого решения доводы апелляционной жалобы о недоказанности истцом наличия между сторонами арендных правоотношений, поскольку не свидетельствуют о заключении между сторонами договора купли-продажи спорного здания и перехода к Торопову В.А. права собственности на него.

Судебной коллегией отклоняются доводы апелляционной жалобы о соблюдении сторонами письменной формы договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, поскольку представленная ответчиком расписка не содержит всех существенных условий договора купли-продажи.

Являются необоснованными доводы апелляционной жалобы о том, что суд при удовлетворении исковых требований Салыкова С.Н. об освобождении спорного нежилого здания вышел за пределы предъявленного иска. Как следует из искового заявления Салыков С.Н. просил суд обязать ответчика устранить препятствия в пользовании нежилым зданием- складом строительных материалов, освобождении данного помещения и передаче ключей от него. Таким образом, решение принято судом, исходя из предъявленных в суд исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы Торопова В.А. о том, что судом не был разрешен вопрос о судьбе денежных средств, переданных ответчиком истцу, не свидетельствует о существенном нарушении судом норм материального и процессуального права, поскольку ответчик не лишен возможности обратиться в суд с самостоятельными исковыми требованиями в отношении данных денежных средств. Также не влекут отмены обжалуемого решения доводы жалобы о выполнении Тороповым В.А. неотделимых улучшений нежилого здания- склада, поскольку последние не являлись предметом настоящего иска.

Иные доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к повторному изложению позиции ответчика в суде, которая являлась предметом исследования суда первой инстанции, а также направлены на иную оценку представленных доказательств, оснований для которой судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Карталинского городского суда Челябинской области от 11 августа 2020 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу Торопова Владимира Анатольевича – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи