Решение по делу № 33-25/2016 от 27.11.2015

Судья Каткасова И.В.                                №33-25/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«25» января 2016 года                             г.Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Назейкиной Н.А.,

судей Занкиной Е.П., Пискуновой М.В.

при секретаре Латыповой Р.Р.,

с участием прокурора Гуляевой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам ответчиков Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области, Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области, представителя Цыгановой Е.М. – Бережной Н.М. и третьего лица Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области на решение Безенчукского районного суда Самарской области от «08» сентября 2015 года, которым постановлено:

«Признать ничтожным договор №119/12 от 26.11.2012 г. аренды земельного участка с кадастровым номером 63:12:0403005:1212, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 000 кв.м, заключенный Муниципальным учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Безенчукского района» и Цыгановой Е.М..

Применить последствия недействительности сделки: обязать Цыганову Е.М., возвратить земельный участок с кадастровым номером 63:12:0403005:1212, расположенный по адресу: <адрес>.

Обязать Цыганову Е.М. снести в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу за свой счет самовольную постройку - дом, назначение нежилое, общей площадью 155 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, привести земельный участок с кадастровым номером 63:12:0403005:1212 в прежнее состояние.

Решение суда является основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права Цыгановой Е.М.:

- аренды земельного участка с кадастровым номером 63:12:0403005:1212, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1 000 кв.м на основании договора аренды №119/12 от 26.10.2012 г., заключенного Муниципальным учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Безенчукского района» и Цыгановой Е.М., запись о регистрации №63-63-12/504/2012-834;

- права собственности Цыгановой Е.М. на объект права - дом, назначение нежилое, площадью 155 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, условный номер 63-63-12/316/2014-312, запись регистрации 63-63-12/316/2014-312.

Исковые требования Цыгановой Е.М. оставить без удовлетворения в полном объёме».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Назейкиной Н.А., объяснения представителей ответчиков Администрации муниципального района Безенчукский Аникиной О.Н. (по доверенности №6283-3 от 29.12.2015 года), Цыгановой Е.М. – Бережной Н.М. (по доверенности №63 АА 3198991 от 14.08.2015 года), представителя третьего лица Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Безенчукский Варламовой А.О. (по доверенности №01 от 11.01.2016 года) в поддержание апелляционных жалоб, возражения на жалобу представителя прокуратуры Безенчукского района Макарова Е.Н. (по доверенности №08-77-16 от 22.01.2016 года), заключение прокурора Гуляевой Е.С., полагавшей решение суда оставлению без изменения, судебная коллегия

установила:

Цыганова Е.М. обратилась в суд с иском к Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области и Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области о признании бездействия незаконным и возложении обязанности произвести переоценку стоимости земельного участка и заключить договор его купли-продажи.

В обоснование иска указала, что 26.10.2012 г. между арендодателем в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области и арендатором Цыгановой Е.М. заключен договор аренды земельного участка №119/12, по условиям которого арендатору сроком на 25 лет в индивидуальном порядке передан земельный участок площадью 1 000 кв.м, с кадастровым номером 63:12:0403005:1212 из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для индивидуального садоводства, расположенный по адресу: <адрес>. 22.12.2014 г. за Цыгановой Е.М. в упрощенном порядке зарегистрировано право собственности на двухэтажный нежилой дом площадью 155 кв.м, возведенный ей на вышеуказанном земельном участке. 13.02.2015 г. Цыганова Е.М. обратилась к арендодателю с заявлением о предоставлении данного земельного участка в собственность за плату в рамках реализации исключительного права на его приватизацию, собственником расположенного на земельном участке объекта недвижимости. Однако, до настоящего времени проект договора купли-продажи ей ответчиками не представлен.

Ссылаясь на изложенные выше обстоятельства, Цыганова Е.М., уточнив свои требования в ходе судебного разбирательства, просила суд признать указанное бездействие Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области незаконным и обязать его произвести переоценку стоимости земельного участка с кадастровым номером 63:12:0403005:1212 по адресу: <адрес>, заключить с ней договор купли-продажи.

Заместитель прокурора Безенчукского района, действующий в защиту прав муниципального района Безенчукский Самарской области и неопределенного круга лиц, обратился в суд с иском к Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области, Цыгановой Е.М. о признании недействительным договора аренды земельного участка, о применении последствий недействительности сделки, о возложении обязанности по сносу самовольной постройки, о приведении земельного участка в первоначальное состояние и его освобождении его, об исключении сведений из ЕГРП.

В обоснование заявленных требований прокурора указал, что в индивидуальном порядке земельный участок площадью 1 000 кв.м с кадастровым номером 63:12:0403005:1212 из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для индивидуального садоводства, расположенный по адресу: <адрес>, не мог быть представлен Цыгановой Е.М. на праве аренды, поскольку соответствующие садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения граждан в границах кадастрового квартала не созданы, торги по продаже права на заключение договора аренды в нарушение закона не проводились, что нарушает права неопределенного круга лиц на приобретение свободных земельных участков, а также права муниципального района Безенчукский Самарской области. Возведенный арендатором на спорном земельном участке нежилой двухэтажный дом площадью 155 кв.м является самовольной постройкой, поскольку размещен на земельном участке, не отведенном для целей строительства и без получения разрешения на строительство.

Ссылаясь на изложенные выше обстоятельства, заместитель прокурора, уточнив свои требования в ходе судебного разбирательства, просил суд признать недействительным (ничтожным) указанный выше договор аренды земельного участка от 26.10.2012 г. №119/12, применить последствия недействительности данной сделки в виде возврата земельного участка с кадастровым номером 63:12:0403005:1212 органу местного самоуправления, возложить на Цыганову Е.М. обязанность по сносу самовольной постройки в виде двухэтажного нежилого дома площадью 155 кв.м по адресу: <адрес>, привести земельный участок в первоначальное состояние и освободить его, а также исключить из ЕГРП записи о государственной регистрации договора аренды данного земельного участка и права собственности Цыгановой Е.М. на указанный нежилой дом.

Определением Безенчукского районного суда Самарской области от 07 июля 2015 года данные гражданские дела объединены в одно производство.

Судом первой инстанции постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик Администрация муниципального района Безенчукский Самарской области просит отменить в части признания договора аренды недействительным и применении последствий недействительности сделки, поскольку предоставление указанного земельного участка в индивидуальном порядке допустимо, процедура его предоставления не нарушена, права органа местного самоуправления и неопределенного круга лиц не нарушаются, извещение о предоставлении земельного участка публиковалось в печатном СМИ в установленном порядке и на которое отозвалась лишь Цыганова Е.М., с которой в условиях отсутствия конкурирующих заявок был заключен оспариваемый договор аренды без проведения торгов, включение земельного участка в фонд перераспределения земель или отсутствие такового не влияет на права граждан приобрести земельный участок в аренду.

По аналогичным основаниям считает незаконным и необоснованным решение суда первой инстанции третье лицо - Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области в своей апелляционной жалобе.

Представитель Цыгановой Е.М. – Бережная Н.М. в апелляционной жалобе просит отменить решение суда в полном объеме, ссылаясь на приведенные выше доводы, дополнительно указав, что бездействие органа местного самоуправления противоречит закону и нарушает права Цыгановой Е.М. на приобретение земельного участка в собственность за плату.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из части 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей в спорный период) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно части 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.09.2013 г.) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.09.2013 г.) предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Как следует из статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее также - уполномоченный орган).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Судом установлено, на основании постановления главы муниципального района Безенчукский Самарской области от 26.10.2012 г. № 1459 (л.д. 14) 26.10.2012 г. между арендодателем в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области и арендатором Цыгановой Е.М. заключен договор аренды земельного участка №119/12, по условиям которого арендатору сроком на 25 лет в индивидуальном порядке передан земельный участок площадью 1 000 кв.м с кадастровым номером 63:12:0403005:1212 из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для индивидуального садоводства, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 66-69).

26.10.2012 г. данный земельный участок передан во владение арендатора в соответствии с актом приема-передачи (л.д. 13).

09.11.2012 г. данный договор аренды и возникшее на его основании обременение земельного участка, зарегистрированы в ЕГРП за №63-63-12/504/2012-834, что подтверждается отметками государственного регистратора на договоре аренды (л.д. 76).

Согласно кадастровому паспорту от 18.05.2015 г. №63-00-102/15-395320 (л.д. 15-17) указанный выше земельный участок является учтенным, внесен в государственный кадастр недвижимости 11.09.2012 г. и по всей площади обременен водоохраной зоной, что также отражено в разделе 5 договора аренды как особые условия договора. Права на земельный участок, а также иные ограничения и обременения в отношении него в ЕГРП не зарегистрированы и ГКН не учтены.

Как следует из пункта 2.1 договора, арендная плата по нему составляет 244,20 рублей в год согласно расчету арендной платы (л.д. 12), в основу которого заложена кадастровая стоимость земельного участка, равная 3 690 рублям.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 25.12.2014 г. серии 63-АН №166824 (л.д. 18) 22.12.2014 г. за Цыгановой Е.М. на основании указанного выше договора аренды и декларации об объекте недвижимого имущества от 18.12.2014 г. (л.д. 63-64) в ЕГРП за №63-63-12/316/2014-312 зарегистрировано право собственности на двухэтажный нежилой дом площадью 155 кв.м по адресу: <адрес> с аналогичным условным номером.

Из акта обследования от 24.02.2015 г. и фототаблицы к нему следует, что указанный выше нежилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 63:12:0403005:1212 (л.д. 29-30), что также подтверждается актом от 03.07.2015 г. и приложенными к нему фотографиями (л.д. 86-92).

13.02.2015 г. Цыганова Е.М. обратилась к арендодателю с заявлением о предоставлении данного земельного участка в собственность за плату в рамках реализации исключительного права на его приватизацию, собственником расположенного на земельном участке объекта недвижимости (л.д. 19).

Согласно сообщению руководителя Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области от 17.03.2015 г. №467 (л.д. 20) в настоящее время начата процедура пересмотра кадастровой стоимости земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории муниципального района Безенчукский Самарской области с разрешенным использованием для садоводства, что подтверждается письмом главы администрации муниципального района Безенчукский Самарской области от 02.06.2015 г. №2575 в адрес ООО «Институт оценки и управления» (л.д. 28).

До настоящего времени проект договора купли-продажи арендатору земельного участка не представлен.

Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости отказа в удовлетворении иска Цыгановой Е.М.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 5 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

В силу пунктов 2 и 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Судом установлено, до настоящего времени уполномоченный орган не принимал решение об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 63:12:0403005:1212 в собственность Цыгановой Е.М. за плату и не направил арендатору проект договора купли-продажи по правилам статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации только лишь из-за пересмотра его кадастровой стоимости, то есть базовой основы определения как его выкупной стоимости, так и арендной платы, на одностороннее изменение величины которой, арендатор дал свое согласие (пункт 2.1 договора аренды).

В соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям в целях их приватизации.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Определение уполномоченным органом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 63:12:0403005:1212 отвечает установленному законом принципу платности использования земли, исходя из которого, при совершении возмездных сделок с земельными участками плата за землю должна быть справедливой и соразмерной конкретному виду и порядку предстоящего землепользования, что предполагает установление именно рыночной стоимости земельного участка при его возмездном отчуждении уполномоченным органом публичной власти из государственной или муниципальной собственности в порядке приватизации.

Как следует из материалов дела, уполномоченным органом приняты конкретные меры по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 63:12:0403005:1212, до получения результатов которой подготовить проект договора купли-продажи по вышеуказанным причинам не представляется возможным, что указывает на преждевременность предъявления Цыгановой Е.М. указанных исковых требований, и не свидетельствует само по себе о наличии непреодолимых препятствий в реализации ее прав и законных интересов, поскольку суду не представлены доказательства того, что указанный договор купли-продажи земельного участка не будет в установленном законом порядке заключен с ней после определения его рыночной стоимости.

В указанной части судебная коллегия признает решение суда первой инстанции правильным и основанным на требованиях действующего законодательства и фактических обстоятельствах дела.

Однако, судебная коллегия считает ошибочными выводы суда о необходимости удовлетворения иска прокурора.

Удовлетворяя иск прокурора, суд первой инстанции исходил из того, что выделение земельных участков сельскохозяйственного назначения для осуществления садоводства возможно только гражданам, входящих в состав соответствующего некоммерческого объединения и не допустимо в индивидуальном порядке.

Однако, судебная коллегия не может согласиться с выводами суда по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей в период заключения договора аренды) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 81 Земельного кодекса Российской Федерации порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается этим Кодексом и Федеральным законом от 15.04.1998 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

В соответствии со статьей 1 данного федерального закона садовый земельный участок - это земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Федеральный закон от 15.04.1998 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предусматривает право граждан вести садоводство, огородничество и дачное хозяйство в индивидуальном порядке (пункт 1 статьи 8), т.е. действующее законодательство не ограничивает возможность предоставления гражданину земельного участка для ведения садоводства индивидуально и, следовательно, граждане вправе подавать заявление о предоставлении земельного участка для указанных целей в общем порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 4 вышеназванного Федерального закона создание садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, является правом, но не обязанностью граждан, а приобретение прав на имущество не может быть поставлено в зависимость от членства в каком-либо объединении, поскольку согласно части 2 статьи 30 Конституции Российской Федерации членство в каком-либо объединении является добровольным (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 03.04.1998 г. № 10-П).

Пункт 7 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации прямо указывает на возможность предоставления непосредственно гражданину земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для садоводства и исключает в этом случае применение положений Федерального закона от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Пунктом 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации также прямо предусмотрено, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться как непосредственно гражданами, ведущими садоводство, так и некоммерческими организациями.

Согласно приведенному выше пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации собственниками в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом в аренду могут быть предоставлены любые земельные участки, за исключением, указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса.

Земельный участок с кадастровым номером 63:12:0403005:1212 не отнесен законом к землям, изъятым из оборота.

Сведения о том, что данный земельный участок находится в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, на нем находятся пруды, обводненные карьеры отсутствуют.

Как следует из сообщения руководителя Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области от 29.05.2012 г. (л.д. 48) указанный земельный участок в границах территорий общего пользования не находится. Согласно сообщению Министерства лесного хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Самарской области от 23.08.2012 г. № 27-05-02/9563 (л.д. 136) земельный участок с кадастровым номером 63:12:0403005:1212 к землям лесного фонда не относится.

Отсутствуют в материалах дела и доказательства того, что земельный участок по адресу: <адрес> занят площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.

Включение земельного участка в предусмотренный статьей 80 Земельного кодекса Российской Федерации фонд перераспределения земель или отсутствие такового, не является предусмотренным законом условием, ограничивающим право граждан и юридических лиц на приобретение прав аренды в отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поскольку их реализация не ставится законом в зависимость от надлежащего исполнения уполномоченными органами власти обязанностей по созданию и ведению данного фонда.

Согласно пункту 11 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в фонд перераспределения земель включаются все земли, находившиеся на день введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации в образованных в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.12.1991 г. №323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» фондах перераспределения земель, в которые включались участки, остающиеся после бесплатной передачи земель коллективам колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий, акционерным обществам, в том числе созданным на базе государственных сельскохозяйственных предприятий (пункт 5 Указа).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для целей, не связанных со строительством, до 01.03.2015 г. определялся статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статья 34 Земельного кодекса Российской Федерации регулирует порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством. Данной нормой предусмотрено, что органы местного самоуправления для обеспечения процедур предоставления таких земельных участков обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений; уполномочить на распоряжение земельными участками специальный орган; обеспечить подготовку информации о предоставляемых земельных участках и заблаговременную ее публикацию.

Пунктом 2 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен заявительный порядок предоставления земельных участков заинтересованным в этом лицам, проведение торгов при этом не предусматривается, поскольку земельный участок предоставляется лицу, произведшему кадастровые работы и кадастровый учет испрашиваемого участка, что прямо предусмотрено пунктом 5 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решением собрания представителей муниципального района Безенчукский Самарской области от 26.12.2006 г. №316 утверждено Положение о порядке предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством.

Как следует из раздела 2 данного Положения, в случае наличия свободных от прав третьих лиц земельных участков, информационное сообщение о возможности его предоставления публикуется в СМИ.

Граждане и юридические лица, заинтересованные в приобретении земельных участков, подают соответствующее заявление в уполномоченный орган местного самоуправления (пункт 3.1 Положения).

Согласно пункту 3.11 Положения свободный земельный участок выставляется на торги лишь в случае поступление двух или более заявок, что согласуется с установленными пунктом 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерацией принципами эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Сторонами не отрицается, что информационное сообщение о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 63:12:0403005:1212, содержащее все существенные условия его предоставления, опубликовано в печатном СМИ, а именно в газете «В» от 20.09.2012 г. №344 (28272).

Единственным лицом, заинтересованным в его приобретении, является Цыганова Е.М., которая 16.10.2012 г. обратилась в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области с заявлением о предоставлении данного земельного участка ей в аренду на опубликованных условиях (л.д. 182).

Приведенные выше фактические обстоятельства сторонами не оспаривались, что позволяет сделать вывод о том, что порядок предоставления данного земельного участка не нарушен и с точки зрения соблюдения процедурных норм, поскольку исключал необходимость проводить торги, которые в условиях отсутствия конкурирующих заявок не имеют какого-либо смысла.

Предоставление земельного участка на основании спорного договора аренды не нарушает права неопределенного круга лиц, до сведения которых информация о предоставлении спорного земельного участка с кадастровым номером 63:12:0403005:1212 доведена публично и открыто, посредством размещения информационного сообщения в доступном печатном СМИ.

Отсутствие нарушения прав неопределенного круга лиц подтверждается и тем, что никто, кроме Цыгановой Е.М., не отозвался на указанное информационное сообщение и не проявлял к нему какого-либо интереса, ни после его опубликования, ни в ходе процедуры передачи земельного участка в аренду конкретному лицу.

В настоящее время правопритязания на земельный участок со стороны иных физических или юридических лиц также отсутствуют.

Не подтверждаются материалами дела и доводы прокурора о нарушении спорным договором аренды прав муниципального района Безенчукский Самарской области, поскольку указанный договор является возмездным и заключен в установленном законом порядке.

Как было указано выше, в основу установления арендной платы по договору заложена кадастровая стоимость земельного участка, арендная плата за такой земельный участок является регулируемой и в дальнейшем может в одностороннем порядке корректироваться уполномоченными на то органами публичной власти.

На отсутствие нарушений своих прав спорным договором настаивает и само муниципальное образование муниципальный район Безенчукский Самарской области в лице соответствующих органов местного самоуправления, что подтверждается выраженной по делу правовой позицией и текстом апелляционных жалоб (л.д. 207-214, 248-253).

Оспариваемый договор аренды земельного участка не нарушает чьи-либо права и законные интересы, что в соответствии с положениями статей 3, 4 и 45 ГПК РФ во взаимосвязи с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет отказ в удовлетворении иска прокурора, не имеющего в таком случае самостоятельного материально-правового интереса в признании спорной сделки недействительной.

Кроме того, прокурором не обжаловано постановление главы муниципального района Безенчукский Самарской области от 26.10.2012 г. №1459, на основании которого с Цыгановой Е.М. заключен спорный договор аренды. Какие-либо иные меры прокурорского реагирования по данному поводу также предприняты не были.

Как следует из утвержденной уполномоченным органом местного самоуправления схемы расположения земельного участка от 27.01.2012 г. (л.д. 47), ситуационного и топографического планов (л.д. 45-46), а также заключения заместителя начальника отдела филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области от 04.06.2012 г. (л.д. 127) земельный участок с кадастровым номером 63:12:0403005:1212 расположен в кадастровом квартале №63:12:0403005 в ряду иных 56 земельных участков, которые на аналогичных условиях предоставлены иным лицам, к подавляющему большинству из числа которых прокурор соответствующие иски не предъявляет, проявляя избирательность при выборе подлежащих оспариванию в судебном порядке договоров аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Федерального закона от 15.04.1998 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества (садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого партнерства) могут быть граждане Российской Федерации, достигшие возраста восемнадцати лет и имеющие земельные участки в границах такого товарищества (партнерства).

Цыганова Е.М., будучи правообладателем земельного участка, не лишена права быть принятой в члены указанного объединения при его учреждении в будущем, что также не было опровергнуто прокурором.

Таким образом, установленные законом препятствия для предоставления Цыгановой Е.М. спорного земельного участка с кадастровым номером 63:12:0403005:1212 на условиях оспариваемого договора аренды от 26.10.2012 г. № 119/12 отсутствовали, что свидетельствует о том, что данный договор не противоречит закону, права и законные интересы муниципального района Безенчукский Самарской области, иных конкретных лиц и неопределенного круга лиц не нарушает, что исключает признание его недействительным (ничтожным) на основании положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и, соответственно, не допускает применение последствий недействительности сделки, в том числе и исключение сведений об аренде из ЕГРП.

Судебная коллегия считает ошибочными выводы суда первой инстанции о необходимости возложения на Цыганову Е.М. обязанности по сносу возведенного ей на спорном земельном участке двухэтажного нежилого дома площадью 155 кв.м с прекращением записи о ее праве собственности на него в ЕГРП.

Согласно пункту 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Как следует из подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, в том числе арендаторы, вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Как следует из пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В статье 1 Федерального закона от 15.04.1998 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» на садовом земельном участке прямо разрешается возведение жилого строения без права регистрации проживания в нем, а также хозяйственных строений и сооружений.

Размещение на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения объектов недвижимости также прямо предусматривается положениями пункта 7 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Основанием для возведения нежилого дома и государственной регистрации права собственности на него послужило наличие у Цыгановой Е.М. арендных прав на спорный земельный участок, представленным ей на основании действующего договора аренды от 26.10.2012 г. №119/12, недействительность которого по изложенным прокурором основаниям не подтвердилась.

Для возведения указанного объекта капитального строительства разрешение на строительство не требуется, как это прямо следует из пункта 1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которому разрешительный порядок строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, не устанавливается.

Государственная регистрация права собственности на такие объекты недвижимости осуществляется в упрощенном порядке, предусмотренном статьей 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» только лишь на основании сведений о праве гражданина на земельный участок и представленной декларации о таком объекте недвижимого имущества, являющейся достаточным документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения садоводства земельном участке.

Предоставление каких-либо иных документов в целях государственной регистрации права собственности на такой объект недвижимости законом не предусмотрено.

Таким образом, категория и вид разрешенного использования спорного земельного участка не препятствуют возведению на нем указанного выше двухэтажного нежилого дома площадью 155 кв.м без получения разрешения на строительство.

В ходе судебного разбирательства стороны не оспаривали того факта, что указанный выше нежилой дом за границы земельного участка не выходит.

В нарушение требований части 1 статьи 56 ГПК РФ прокурор не представил суду доказательства того, что нежилой дом Цыгановой Е.М. нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, ограничившись лишь указанием на отсутствие разрешения на строительство и несоответствие вида разрешенного использования земельного участка строительству, что судебная коллегия по вышеизложенным мотивам признает ошибочным.

При этом установленный законом упрощенный порядок строительства и государственной регистрации прав собственности на такие объекты свидетельствует об отсутствии необходимости доказывать соответствие объекта капитального строительства градостроительным, строительным нормам и правилам, а также иным обязательным требованиям.

На иные обстоятельства и факты прокурор в обоснование иска не ссылался, по иным основаниям признать оспариваемый договор аренды недействительным не просил и в нарушение требований части 1 статьи 56 ГПК РФ достаточные доказательства, подтверждающие законность своих требований не представил, что оставлено судом первой инстанции без внимания и должной правовой оценки и привело к принятию незаконного и необоснованного судебного постановления, с которым судебная коллегия по указанным выше основаниям согласиться не может и потому считает необходимым отменить его в части удовлетворения иска прокурора.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия полагает необходимым решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска прокурора отменить и принять в указанной части новое решение, которым иск заместителя прокурора Безенчукского района, действующего в защиту прав муниципального района Безенчукский Самарской области и неопределенного круга лиц, к Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области, Цыгановой Е.М. о признании недействительным договора аренды земельного участка, о применении последствий недействительности сделки, о возложении обязанности по сносу самовольной постройки, о приведении земельного участка в первоначальное состояние и его освобождении, об исключении сведений из ЕГРП оставить без удовлетворения.

В остальной части решение суда является законным и обоснованным.

Апелляционная жалоба представителя Цыгановой Е.М. – Бережной Н.М. подлежит частичному, а апелляционные жалобы Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области и Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области полному удовлетворению, а постановленное по делу решение подлежит отмене в части с принятием в данной части нового решения.

Руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Безенчукского районного суда Самарской области от «08» сентября 2015 года в части удовлетворения иска прокурора отменить и постановить в указанной части новое решение, которым иск заместителя прокурора Безенчукского района, действующего в защиту прав муниципального района Безенчукский Самарской области и неопределенного круга лиц, к Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области, Цыгановой Е.М. о признании недействительным договора аренды земельного участка, о применении последствий недействительности сделки, о возложении обязанности по сносу самовольной постройки, о приведении земельного участка в первоначальное состояние и его освобождении, об исключении сведений из ЕГРП оставить без удовлетворения.

В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Цыгановой Е.М. – Бережной Н.М. в соответствующей части - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи