Решение по делу № 2-2/2019 от 22.11.2017

Дело №2-2/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Новокаякент 22 января 2019 года

Каякентский районный суд РД в составе председательствующего судьи Магомедова А.Ю., при секретаре Амиргаджиевой Э.А., с участием представителей истца СПК «Капкайкентский» в лице внешнего управляющего Рамазанова Д.М., внешнего управляющего Алишихова Ш.А., их представителя по доверенности Адаева Ю.А., ответчика Муртузалиева А.А., его представителей – адвоката Мустафаева М.А., ФИО10, представителя третьего лица администрации МО «<адрес>» главы администрации ФИО12, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску СПК «Капкайкентский» к Муртузалиеву Алимпаше Арсланбековичу о признании договора аренды незаключенным, взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 35000 рублей и обязании передать бригадный дом площадью 73 кв.м., навесы, мастерские, ворота, а также прилегающую территорию, расположенные на территории района «Актерек» выше Мирза-сува,

по встречному иску Муртузалиева А.А. об обязании СПК «Капкайкентский» зачесть в счет арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ стоимость проведенного ремонта арендованного имущества в размере 552 894 рублей и 30 000 рублей уплаченных в счет погашения задолженности СПК «Капкайкентский» по земельному налогу, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, районный суд,

установил:

СПК «Капкайкентский» в лице конкурсного управляющего Рамазанова Д.М. обратился в суд с исковым заявлением к Муртузалиеву А.А. о признании договора аренды незаключенным, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между СПК «Капкайкентский» и Муртузалиевым А.А. был подписан договор аренды тракторного парка, бригадного дома, прилегающей территории. Размер арендной платы установлен в п. 4.1 договора в размере 15000 рублей в год. Срок действия договора сторонами определен на один год с момента его заключения (п. 1.4 договора). Ответчиком условия договора нарушены, арендная плата не уплачена. Договор аренды недвижимого имущества в силу ч.2 ст. 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества считается недействительным.

Договор аренды ДД.ММ.ГГГГ заключен сроком на один год и не зарегистрирован в установленном порядке, таким образом, считает, что спорный договор аренды считается незаключенным.

Квалификация сделки в качестве незаключенной не освобождает от обязанности возместить стоимость фактического пользования имуществом и земельным участком на основании норм ГК РФ о неосновательном обогащении (глава 60).

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Размер арендной платы был установлен в п.4.1 договора и составляет 15 000 рублей в год. Из расчета за пользования арендованным имуществом и земельным участком с 21.07.2015г. задолженность ответчика перед истцом составляет 35 000 (тридцать пять тысяч) рублей. Факт пользование имуществом и земельным участком ответчиком по спорному договору подтверждается материалами проверки УУП ОМВД России по <адрес> РД.

Кроме того, согласно п.п.2.1. 3.1 Договора аренды имущество предоставлялось в аренду для использования для своих хозяйственных целей, а также Арендатор обязан был отремонтировать бригадный дом с площадью 73 кв.м., привести в порядок навесы, мастерские, исправить ворота, содержать в должном состоянии тракторный парк.

Однако в нарушение Договора аренды ответчик использует указанное нежилые помещения для сдачи в наем различным физическим лицам для проживания.

Дополнением от ДД.ММ.ГГГГ истец уточнил, что в ходе инвентаризации имущества СПК «Капкайкентский» 29.07.2016г. было установлено, что гараж в спорной местности занимает гражданин ФИО1 На законные требования о предоставления основания их нахождения и право владения имуществом СПК "Капкайкентский", а также доказательства оплаты за пользования имуществом, ФИО15 A.M. объяснил, что ранее с ним имелся договор аренды и он оплачивал в кассу кооператива арендную плату. С 2016 года у него договора нет, но руководство кооператива обещало его заключить. Договор аренды и доказательства оплаты за пользование имуществом ФИО15 A.M. не были представлены.

ДД.ММ.ГГГГ конкурсный управляющий СПК "Капкайкентский" Рамазанов Д.М. обратился в ОМВД России по <адрес> с заявлением о том, что полевой гараж в районе местности Актерек, принадлежащий СПК "Капкайкенский", занимает гражданин ФИО1 и проживает там с семьей сына. В ходе проверки работниками ОВД было установлено, что договор аренды заключен якобы между бывшим председателем СПК "Капкайкентский" и гражданином Муртузалиевым А.А. от 21.07.2015г., срок определен на один год с момента его заключения. Подлинник договора аренды от 21.07.2015г. внешнему управляющему не был представлен.

07.10.2017г. в КУСП ОМВД России по <адрес> по материалу № вынесли постановление об отказе в возбуждении уголовного дела и предложили Рамазанову Д.М. разрешить спор в судебном порядке.

Со встречными иском не согласны в виду того, что строения Гаража по стоимости не стоят суммы встречного иска, неясно откуда такая завышенная сумма ремонта ветхих зданий. Дефектный акт и локальная смета не являются доказательствами выполнения строительных работ по гражданскому законодательству. На момент проверок в 2016 и 2017 годах указанный акт и смета не были представлены ФИО10 и Муртузалиевым А.А. ни конкурсному, ни внешнему управляющему, а также проверяющим работникам ОМВД России по Каякентскому, а с учетом заявлений ФИО1, вызывает обоснованные сомнения в периоде их составления.

Внесение Муртузалиевым А.А. в кассу администрации МО «<адрес>» арендной платы за земельный участок по договору аренды между СПК «Капкайкентский» и Муртузалиевым А.А. не являются доказательством выполнения условий договора аренды. Договором аренды не предусматривается внесение арендной платы третьим лицам, в частности администрации МО «<адрес>» и администрация МО «<адрес>» не имела право завладевать чужими денежными средствами по договору аренды между СПК «Капкайкентский» и Муртузалиевым А.А. Сбор земельного налога не входит в функции администрации МО «<адрес>», эта функция налогового органа. Полагаем в действиях администрации МО «<адрес>» имеются признаки превышения полномочий. Требования по земельному налогу включены в реестр требований кредиторов и подлежат удовлетворению в порядке ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Арендатор обязуется использовать арендуемый объект только для своих хозяйственных целей (проживание, содержание определенного количества скота, следить за состоянием территории). Передача прав по спорному договору аренды ФИО15 A.M. и Арсланову A.M. являются незаконными и нарушающими условия пользования имуществом.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433).

Спорный договор аренды не прошел государственную регистрацию, в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 2 пункта 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации истец сделал правильный вывод о незаключенности договора и отсутствии у Муртузалиева А.А. законных оснований для пользования имуществом. Договор аренды недвижимо имущества заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Доказательств уклонения СПК «Капкайкентский» от регистрации договора с Муртузалиевым А.А. в ходе рассмотрения дела не представлено.

Последствия недействительности ничтожной сделки могут быть применены судом как по собственной инициативе, так и по требованию любого заинтересованного в этом лица.

Согласно п. 1.4 Договора аренды от 21.07.2015г. настоящий договор заключен на 1 год. Пунктом 5.2 предусмотрено если "Арендатор" выполняет условия договора п.п. 4.1 и 4.4, то договор автоматически продлевается на следующий срок. Срок пролонгации не ограничен. Согласно п. 4.1 Размер арендной платы за тракторный парк - 15000 (пятнадцать тысяч) рублей в год. Пунктом 4.4. Арендная плата вносится путем перечисления средств "Арендодателю" на счет в банке согласно представленным реквизитам или кассу СПК.

Требования спорного договора аренды об оплате арендных платежей на расчетный счет или в кассу СПК "Капкайкентский" Муртузалиевым А.А. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не выполнено, в связи с чем, договор не считается продленным и его срок действие истек ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 1.1 Договора от 21.07.2015г. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду: тракторный парк (навесы, мастерские), бригадный дом, площадью 73 кв.м., а также прилегающие территории, расположенные на территории района "Актерек", выше Мирза-сува. Исходя из содержаний спорного договора арендная плата предусмотрена только лишь за "Тракторный парк" в размере 15 000 рублей, который исходя из п. 1.1 состоит из Навеса и Мастерских.

Размер Арендной платы за бригадный дом, площадью 73 кв.м., а также прилегающие территории, расположенные на территории района "Актерек", выше Мирза-сува в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ не установлен, не указаны конкретные границы и местоположение арендуемого земельного участка, что не позволяет определенно установить границы и местонахождение арендованного земельного участка, что свидетельствует о не достижении соглашения по всем существенным условиям договора. Данные условия являются существенными.

В настоящем случае имеет место не достижение соглашения по цене и предмете договора аренды, в связи с чем, договор является ничтожным и не заключенным, срок которого истек ДД.ММ.ГГГГ.

28.02.2018г. ответчик по делу Муртузалиев А.А. обратился со встречным иском о зачете в счет арендной платы стоимость проведенного ремонта арендованного имущества в размере 552 894 рубля и уплаченных платежей в счет погашения долга СПК «Капкайкентский» <адрес> РД перед МО «<адрес>» в размере 30 000 рублей.

Представитель истца СПК «Капкайкентский» - Адаев Ю.А. действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске, представил письменные возражения на отзыв ответчика.

В ходе судебного заседания Адаев Ю.А. пояснил, что ответчик арендованным имуществом не пользуется, передал его во владение третьим лицам без законных на то оснований. Сумма ремонта Муртузалиевым А.А. завышена и не соответствует реальности. Представленные истцом дефектный акт, акт приема передачи, локальный сметный расчет изготовлены в более поздние даты, чем указано в документах. При проведении проверок сотрудниками Каякентского ОВД они представлены не были. В договоре аренды не указаны границы арендуемых земель, арендная плата предусмотрена лишь за тракторный парк без включения бригадного дома и прилегающей территории, что свидетельствует о недостижении соглашения по всем существенным условиям договора. Просит исковые требования удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказать.

Внешний управляющий СПК «Капкайкентский» Рамазанов Д.М. и внешний управляющий СПК «Капкайкентский» Алишихов Ш.А. в судебном заседании полностью поддержали исковые требования и просили их удовлетворить по основаниям в нем указанным.

Представитель ответчика Мустафаев М.А. в судебном заседании исковые требования не признал, и пояснил, что согласно п. 1.4 Договора аренды от 21.07.2015г. настоящий договор заключен на 1 (один) год. Пунктом 5.2 предусмотрено если "Арендатор" выполняет условия договора п.п. 4.1 и 4.4, то договор автоматически продлевается на следующий срок. Срок пролонгации не ограничен. Согласно п. 4.1 Размер арендной платы за тракторный парк – 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей в год. В понятие тракторный парк входили все объекты которые находились там и которые были огорожены сеткой: Это 2 навеса, бригадный дом и территория примерно 1 га. Это была обособленная территория, въезд в него осуществлялся через ворота. Так что объект аренды, арендная плата были полностью определены и согласованы сторонами. В этой части доводы истца необоснованны. Пунктом 4.4. Арендная плата вносится путем перечисления средств "Арендодателю" на счет в банке согласно представленным реквизитам или кассу СПК. Из раздела «особые условия» следует, что если арендатор производит расходы (на ремонт здания), то эти расходы зачитываются за счет арендной платы. После ремонта необходимо определить объем выполненных работ и потраченных на это денежных средств и материалов. Из раздела «Особые условия» Договора от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что если арендатор произведет расходы на ремонт, то эти расходы засчитываются за счет арендной платы. Подпунктом 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ прямо предусмотрена возможность установления арендной платы за пользование имуществом в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Договор заключен в письменной форме, подписан сторонами и все существенные условия достигнуты. На арендованном бригадном доме проведены строительные работы, в том числе внутренний ремонт, установлен трансформатор, арендованная территория огорожена сеткой, посажены саженцы по периметру, а на входе на арендованную территорию установлены железные ворота. Часть работ провел ФИО1, за которое он получил деньги, о чем свидетельствует его расписка удостоверенная нотариусом ДД.ММ.ГГГГ. Муртузалиевым А.А. при использовании арендованного имущества, оплачивалась стоимость потребленной электроэнергии. В судебном заседании конкурсным управляющим СПК «Капкайкентский» <адрес> РД не оспаривается, что указанные работы проведены, о чем дополнительно свидетельствует дефектный акт утвержденный председателем СПК «Капкайкентский» ДД.ММ.ГГГГ и на его основе составленный локальный сметный расчет форма №, а так же подписанный сторонами, в том числе председателем СПК «Капкайкентский» ФИО10 акт о приемке выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ. Выполнение сторонами условия договора, а в случае с МуртузФИО1 – это ремонт ворот, рытье рва вокруг ограждения, планировка и выравнивание земельного участка внутри тракторного парка – является подтверждением заключёности договора не смотря на то что он не был зарегистрирован в регпалате и по результатам экспертизы к самим письменным документам – договору, акту приемки –передачи, дефектному акту и акту приемки выполненных работ имеются претензии. Даже если эти письменные документы суд не примет во внимание, то при условии выполнения сторонами условий договора и отсутствии спора между ними при этом – является основанием для признания договора заключенным.

В части довода о пользовании арендованным имуществом третьими лицами – это неверно, так как с момента аренды ДД.ММ.ГГГГ на объекте находился сын ФИО1 который выполнял охрану. Он не пользовался имуществом как арендатор, он просто охранял его. При этом он помогал арендатору МуртузФИО1 выполнять там ремонтные работы.

То, что документы об аренде ставятся под сомнения стороной на основе заключения эксперта, это не является основанием для признания договора не заключенным, а может быть основанием для признания этих документов негодными для исследования. При этом истец не лишен возможности представить свои экземпляры этих документов в суд.

В связи с указанным в иске просил отказать, удовлетворив встречные требования.

Ответчик Муртузалиев А.А. пояснил, что поддерживает своего представителя, в иске просит отказать, встречные требовании удовлетворить. Изначально при договоре было определено что в аренду сдается тракторный парк, который состоит из двух навесов, бригадного дома и территории на которой находятся эти объекты. Вся эта территория была огорожена сеткой, въезд в неё осуществлялся через ворота. Арендная плата была определена в размере 15 тыс. руб. за весь тракторный парк в год, так же как и предыдущему арендатору ФИО1. Арендная плата им дважды оплачивалась в кассу администрации села для того, чтобы покрыть часть задолженности СПК по земельному налогу, квитанции имеются. В соблюдение условий договора им были проведены строительные, ремонтные работы. До него арендатором оспариваемой территории был ФИО1, которому были компенсированы все затраты на ремонт и облагораживание территории проведенные до 2015 года, о чем он дал ему расписку, которую он представляет суду. Договор аренды был заключен сторонами с соблюдением всех необходимых условий при заключении договоров, сторонами подписан. Им выполнялись все условия договора, в связи с чем, признать договор не заключенным нельзя.

Представитель ответчика Муртузалиева А.А. – ФИО4 Б.А. суду пояснил, что он на момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ являлся председателем СПК «Капкайкентский». Договор был заключен в соответствии с соблюдением всех необходимых условий. Муртузалиев А.А. в счет арендной платы сделал ремонт в помещениях, огородил территорию, починил ворота, установил ограждения, каких либо нареканий к нему со стороны руководства в его лице о несоблюдении условий договора не было. До него спорные земли в аренду были сданы Алиеву А.А., который также проводил там ремонтные работы. Муртузалиевым А.А. денежные средства потраченные Алиевым А.А. на проведенные ремонтных работ, которые остались за вычетом арендной платы были ему возвращены. При согласовании условий договора в 2015 году им было согласовано что в аренду на год сдается полностью тракторный парк в который входит: земельный участок размером 1 га, примерно, огороженный сеткой с воротами, находящиеся на этом земельном участке два навеса, в том числе мастерская, бригадный дом. Арендная плата составляла 15 тыс. руб. за весь тракторный парк. Стоимость ремонтных работ подлежала включению в состав арендной платы. Это нормальные и ясные условия. Спор по условиям у СПК с арендатором МуртузФИО1 не возникал. Представленные документы подписаны им и МуртузФИО1, они подписаны в то время, которое указано в них. Это экземпляр документов МуртузФИО1, а второй экземпляр должен быть в СПК. Просит в удовлетворении иска отказать, вопрос об удовлетворении встречных требований оставляет на усмотрение суда.

Представитель третьего лица глава МО «<адрес>» ФИО12 суду пояснил, что в настоящее время земельный участок на территории района «Актерек» выше Мирза-сува находится в составе земель МО «<адрес>». На момент заключения договора спорная территория на праве использования принадлежала СПК «Капкайкентский». Договор был заключен с соблюдением всех необходимых условий в письменной форме. Условия договора выполнялись. Ответчиком в счет погашения налога на землю в кассу администрации были внесены денежные средства в размере 15 000 рублей. В удовлетворении иска просит отказать, в удовлетворении встречных исковых требований не возражает.

Выслушав пояснения участвующих лиц, изучив материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Из Устава СПК «Капкайкентский», утвержденного ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что СПК является юридическим лицом, имеющий самостоятельный баланс, расчетный счет в банке и печать.

Из протокола общего собрания трудового коллектива совхоза «Капкайкентский» усматривается, что собрание постановило реорганизовать совхоз «Капкайкентский» в сельскохозяйственный производственный кооператив «Капкайкентский».

Из государственного акта на право пользования землей от ДД.ММ.ГГГГ серии А-1 № усматривается, что он выдан совхозу «Капкайкентский» сел. <адрес> Дагестанской АССР, и согласно ему за совхозом закрепляются 1738,23 га земель в границах согласно плану землепользования. Земля предоставлена для сельскохозяйственного пользования.

ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного Суда РД дело №А15-1242/2015 в отношении СПК «Капкайкентский» введена процедура банкротства – наблюдение.

ДД.ММ.ГГГГ решением Арбитражного Суда РД в отношении СПК «Капкайкентский» введена процедура банкротства – конкурсное производство.

ДД.ММ.ГГГГ определением Арбитражного Суда РД дело №А15-1242/2015 в отношении СПК «Капкайкентский» введена процедура банкротства – внешнее управление.

Как следует из материалов дела, СПК «Капкайкентский» (арендодатель) и Муртузалиев А.А. (арендатор) заключили договор от ДД.ММ.ГГГГ аренды тракторного парка (навесы, мастерские), бригадного дома площадью 73 кв. м., а также прилегающие территории, расположенные на территории района «Айтерек» выше Мирза – сува.

Срок действия договора сторонами определен с момента подписания договора и действует в течение года с последующими пролонгациями (п.1.4 договора).

В соответствии с п.п.2.1 «Арендодатель» поручает «Арендатору» отремонтировать бригадный дом площадью 73 кв.м и привести в порядок навесы, мастерские, исправить ворота, посадить вокруг здания плодовые деревья и содержать в должном состоянии тракторный парк.

Согласно п.п.2.6 при условии выполнении ремонта помещений бригадного дома с хорошим качеством, арендатор освобождается от арендной платы до возвращения своих расходов.

В соответствии с п.п.4.1 договора размер арендной платы за тракторный парк составляет 15 000 рублей в год.

Из раздела «особые условия» следует, что если арендатор производит расходы (на ремонт здания), то эти расходы зачитываются за счет арендной платы. После ремонта необходимо определить объем выполненных работ и потраченных на это денежных средств и материалов.

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ арендатор принял у арендодателя навес 770 кв. метров, ремонтные мастерские 84 кв. метров, бригадный <адрес> кв. метров, трансформатор 1 шт., площадь земельного участка 1,060 га, в соответствии с условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.п.1.3 договора аренды передаваемое в аренду жилое помещение, территория гаража, бригадный дом находятся в аварийном состоянии, территория очень загрязнена.

Ссылаясь на то, что из договора аренды предусмотрена оплата только за тракторный парк, без указания размера арендной платы за бригадный дом и прилегающие территории, без указания их границ, СПК «Капкайкентский» обратился в суд с настоящим иском о признании договора аренды незаключенным ввиду несогласованности его предмета.

Пунктом 1 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора (абзац первый).

В силу п.1 ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с ч.1 ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Исходя из положений п.3 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора аренды являются сведения об объекте аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, оно считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

В силу ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ответчику в аренду переданы тракторный парк (навесы, мастерские), бригадный дом площадью 73 кв.метров, трансформатор 1 шт., земельный участок площадью 1,060 га расположенные на территории района «Айтерек» выше Мирза – сува.

При передаче имущества и подписании акта приема-передачи у сторон не возникло неопределенности по предмету арендуемого имущества, его характеристиках и стоимости арендной платы.

Истец и ответчик не были лишены возможности осмотреть объекты передаваемые в аренду перед подписанием договора, отразить свои возражения в акте приема-передачи.

Согласно дефектного акта от ДД.ММ.ГГГГ произведен осмотр жилых помещений в тракторном парке СПК «Капкайкентский» <адрес> РД и постановлено произвести работы по ремонту здания и прилегающей территории в объемах указанных в акте.

Составлен локальный сметный расчет б/н на основании дефектного акта согласно которому стоимость по смете на 4 <адрес> года составила 552894 рублей.

Согласно справки стоимости выполненных работ и затрат от ДД.ММ.ГГГГ за отчетный период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ стоимость выполненных работ и затрат составила 552 894 рублей.

Не согласившись с указанной сумой стоимости выполненных работ, представитель истца заявил ходатайство о проведении строительно-технической судебной экспертизы, которое было удовлетворено.

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № общая стоимость фактически выполненных работ по ремонту в тракторном парке СПК «Капкайкентский» <адрес> Республики Дагестан отраженных в дефектном акте от ДД.ММ.ГГГГ, акте о приеме выполненных работ КС – 2 № на общую стоимость 84121 рублей в уровне цен 2000 года и предъявленных при проведении осмотра арендатором Муртузалиевым А.А. в ценах по состоянию на момент их проведения составляет 320 697 рублей.

Допрошенный по делу в качестве свидетеля ФИО1 показал, что он арендовал тракторный парк в 2013 и 2014 году. Больше тракторным парком никто не пользовался. С середины 2015 г. арендовал и пользовался Муртузалиев Алимпаша. В аренду он взял территорию, два навеса и бригадный дом. Проблем с определением объекта аренды не было. Тракторный парк был огорожен сеткой и имел ворота. Арендная плата 15 тыс. руб. в год. В счет арендной платы входила и стоимость ремонтных работ. Он подписал договор, потом договор забрали для подписи директора СПК ФИО10, однако ему потом не вернули, подписал ли договор ФИО4 Б.А. он не знает. Оформлением договора аренды с ним занимался Муртузалиев А.А. - ответчик по делу. ФИО1 занимал тракторный парк с 2013 года в качестве арендатора по 2015 год. А с 2015 года арендатором был - Муртузалиев А.А. – ответчик по делу. В это время в тракторном парке оставался сын ФИО1 - Магомед в качестве сторожа и помогал Муртузалиеву А.А. Он (ФИО1) оплачивал по 15 т. р. в 2014 и в 2015 гг. Муртузалиеву А.А. Документов об оплате нет. В 2013 году он обустроил свой быт, сделал ремонтные работы. В 2014, 2015, 2016 годах он никаких работ не производил. В 2013 году он арендную плату не платил, засчитал стоимость ремонтных работ в арендную плату.

Представленный ему на обозрение Дефектный акт, утвержденный ДД.ММ.ГГГГ ему не знаком. Из него усматривается, что указаны объемы работ которые необходимо выполнить в арендуемом тракторном парке. Из всех работ, указанных в данном Дефектном акте работы указанные в пунктах №, 3-5, 7-19, 24-28 сделал он в 2013 году. За эти работы ему МуртузФИО1 выплатил 150 тыс. рублей, о чем имеется его расписка.

Работы в п. 2 – планировка участка механизированным способом выполнил Муртузалиев Алимпаша в 2013 <адрес> ли он эти работы в 2015 и 2016 гг. он не знает.

Работы в п. 6 – кладка тумбы трансформатора из бутового камня – выполнил он, но цемент для этого купил Муртузалиев Алимпаша. Это было сделано в 2013 <адрес> о необходимости сделать эту работу дал МуртузФИО1

Работы в п. 20-23 – Ремонт ворот, очистка поверхности щетками, грунтовка, окраска ворот были выполнены МуртузФИО1 в 2015 году, после того как он сам стал арендатором. Муртузалиеву А.А. помогал его сын Магомед. Однако все расходы понес сам МуртузФИО1, он деньги на материалы не тратил.

С ДД.ММ.ГГГГ тракторный парк арендовал Муртузалиев Алимпаша. Ему (Алиеву А.А.) было сказано, что люди возмущаются тем, что арендатор не член СПК, что он с другого села, что не имеет прописки.

Представленное ему на обозрение объяснение на л.д. 15 он подтверждает, но уточняет при этом, что неверно указано о квитанциях. Он их не получал. Оплачивал через Муртузалиева А.А., как указано выше. По заявлению на л.д. 16 может сказать, что слова о том, что деньги за 2 года аренды он отдал ФИО10, имелось ввиду что Муртузалиев и Багатыр приходили вместе и он им отдал деньги. Председатель СПК ФИО4 Багатыр в 2013 г. в самом начале говорил, что надо посадить деревья, сетку поднять, подтянуть, убрать мусор и т.д.

Из исследованной судом нотариально заверенной расписки от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что ФИО1 получил от Муртузалиева А.А. полную сумму денег за выполненные им по поручению Муртузалиева А.А. работы. Претензий не имеет.

Подтверждением того, что объект аренды Муртузалиева А.А. был определен и состоял из территории в 1 га, двух навесов и бригадного дома, огороженных сеткой и воротами, является то, что в ходе допроса свидетеля ФИО1 на вопрос суда представитель истца СПК «Капкайкентский» Адаев Ю.А. и ответчик по делу Муртузалиев А.А. ответили, что как тракторный парк они знают территорию площадью в 1 га, два навеса и бригадный дом с сеточным ограждением и воротами.

При этом, исходя из материалов дела, объяснений сторон, заключения эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № по результатам экспертизы, произведенной с выездом на место, в ходе которой проверялись объемы работ указанные в Дефектном акте от ДД.ММ.ГГГГ и их стоимость, самого Дефектного акта, показаний свидетеля ФИО1, судом установлено, что после заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком Муртузалиевым А.А. на арендованном объекте – тракторном парке произведены следующие работы: планировка участка, ремонт ворот и окраска металлических огрунтованных поверхностей.

Факт выполнения указанных работ Муртузалиевым А.А. сторонами в суде не оспаривалось, доказательств иного суду не представлено.

Исходя из этого, суд приходит к выводу, что сторонами были согласованы такие условия договора как цена, объект аренды, срок аренды, то есть, согласованы существенные условия договора. При этом СПК «Капкайкентский» передал, а Муртузалиев А.А. пользовался арендованным имуществом, производил его ремонт, стоимость которого подлежит зачету в счет арендной платы сторонами. В период аренды Муртузалиевым А.А. тракторного парка, там третьи лица не проживали и арендованным имуществом не пользовались. Сын ФИО1 находился в тракторном парке в качестве сторожа и помогал Муртузалиеву А.А. при проведении ремонтных работ, что подтверждается как пояснениями ответчика Муртузалиева А.А., так и показаниями свидетеля ФИО1, исследованным в судебном заседании материалом об отказе в возбуждении уголовного дела № по факту спора в СПК «Капкайкентский» согласно заключения которого в действиях гр. ФИО13 не усматриваются признаки какого-либо преступления или административного правонарушения, так как никакого отношения к тракторному парку в 2015 году он не имел и арендатором не являлся.

По смыслу статьей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета следует обсуждать до его исполнения, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует. Следовательно, в этом случае соответствующие условия спорного договора должны считаться согласованными сторонами, а договор - заключенным.

Из п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 73 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Судом установлено, что истец исполнил обязанность, предусмотренную договором в части передачи объекта аренды – тракторного парка, а ответчик принял его для своих хозяйственных целей (проживание, содержание определенного количества скота, следить за состоянием территории).

Из пояснений ответчика, справки стоимости выполненных работ, показаний свидетеля Алиева А.А. следует, что ответчиком был сделан текущий ремонт.

Таким образом, стороны приступили к исполнению спорного договора аренды, и в процессе исполнения у них не возникало спора по поводу объекта аренды или арендной платы.

В связи с указанным, суд находит, что доводы истца о том, что в договоре аренды не указаны границы арендуемых земель, арендная плата предусмотрена лишь за тракторный парк без включения бригадного дома и прилегающей территории, что свидетельствует о недостижении соглашения по всем существенным условиям договора, а также что ответчиком нарушены условия договора и арендная плата не уплачена, не нашли своего подтверждения.

В обоснование уплаты арендной платы по договору сторона ответчика заявила, что письмом от ДД.ММ.ГГГГ глава МО сел. Капкайкент обратился к арендатору СПК «Капкайкентский» МуртузФИО1 об уплате земельного налога за СПК «Капкайкентский», т.к. на указанную дату долг за СПК «Капкайкентский» составляет 680 000 рублей, СПК «Капкайкентский» находится на стадии банкротства не имеет ни бухгалтерии ни работников. Обращения администрации села к внешнему управляющему остались без ответа.

В связи с чем, ответчиком Муртузалиевым А.А. в счет погашения налоговой задолженности было уплачено в кассу администрации МО «<адрес>» 15 000 рублей арендной платы в счет долга СПК «Капкайкентский» по земельному налогу, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Муртузалиевым А.А. вновь выплачено в кассу администрации МО «<адрес>» 15 000 рублей арендной платы в счет погашения долга СПК «Капкайкентский» по земельному налогу, что также подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, суд находит, что внесение Муртузалиевым А.А. в кассу администрации МО «<адрес>» арендной платы за земельный участок по договору аренды между СПК «Капкайкентский» и Муртузалиевым А.А. не являются доказательством выполнения условий договора аренды, в связи с тем, что договором аренды не предусматривается внесение арендной платы третьим лицам, нет заключенного по этому вопросу дополнительного трехстороннего соглашения, либо поручения СПК «Капкайкентский» арендатору Муртузалиеву А.А. о данной выплате третьему лицу, и суд соглашается с доводом истца об этом.

В то же время, суд считает, что при наличии указанных выше обстоятельств, установленных в судебном заседании и подтверждающих исполнение сторонами существенных условий договора аренды, оплата арендной платы Муртузалиевым А.А. ненадлежащему лицу - администрации МО «<адрес>», не является основанием для признания договора незаключенным.

В ходе рассмотрения дела истцом было заявлено ходатайство о проведении по делу судебно - технической экспертизы на предмет установления соответствия даты подписания документов датам, указанным в реквизитах, в виду имеющихся сомнений в достоверности представленных ответчиком доказательств, а именно времени составления договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, локального сметного расчета и дефектного акта.

Из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что установить соответствие даты подписания фактической дате подписания документов не представляется возможным в виду того, что все представленные документы подвергались агрессивному термическому и механическому воздействию с целью искусственного состаривания.

То обстоятельство, что эксперт ФБУ Дагестанская ЛСЭ Минюста России в заключении № от ДД.ММ.ГГГГ не смог установить даты изготовления, подписания договора, в том числе проставления в нем печати, а так же в договоре, дефектом акте, акте о приемке выполненных работ, справке о стоимости выполненных работ и затрат по причине того, что указанные документы подвергались агрессивному термическому и механическому воздействию с целью искусственного состаривания, не является основанием для признания договора не заключенным, так как нарушение установленных законом требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о его незаключенности.

Истец в подтверждении своих доводов также ссылается, на то, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что оспариваемый договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключен сроком на один год с последующей пролонгацией, однако, государственная регистрация договора произведена не была.

Как установлено выше, стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды.

При этом, с учетом правовой позиции указанной в Постановление Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судом установлено, что СПК «Капкайкентский» передал имущество в пользование, а Муртузалиев А.А. принял его без каких-либо замечаний, соглашение о размере арендной платы было достигнуто сторонами и исполнялось ими. В связи с чем суд находит, что соглашение по всем существенным условиям договора связало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Отсутствие регистрации договора не является основанием для признания его незаключенным (п. 3 ст. 433). В письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере арендной платы и в течении длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.

Из правовой позиции указанной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» усматривается, что по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

В силу ч.3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).

Таким образом, нет оснований признавать данный договор аренды незаключенным по основанию того, что не проведена его государственная регистрация и в удовлетворении иска по этому основанию подлежит отказать.

Истцом в ходе судебного заседания было заявлено ходатайство о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ, локально сметного расчета, дефектного акта от ДД.ММ.ГГГГ, акта о приемке выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ, справки о стоимости выполненных работ и затрат от ДД.ММ.ГГГГ подложными и исключении из числа доказательств по делу ссылаясь на то что эксперт не смог определить срок их изготовления а также то обстоятельство, что они не являются подлинниками.

Суд критически относится к доводам истца в этой части, так как для проведения экспертизы ответчиком были представлены оригиналы документов, экспертом не делается упоминание о предоставлении на экспертизу копий документов, а говорится о том, что документы подвергались агрессивному термическому и механическому воздействию с целью искусственного состаривания, что не является основанием для признания договора не заключенным, а является основанием для предъявления требований о признании недействительными экземпляров документов представленных Муртузалиевым А.А.

Конкурсным управляющим СПК «Капкайкентский» <адрес> РД требование о признании недействительным договора аренды, дефектного акта, акта о приемке выполненных работ, справке о стоимости выполненных работ и затрат не заявлялось.

Гражданское процессуальное законодательство устанавливает, что в исковом заявлении должно быть указано требование истца к ответчику и обстоятельства, на которых истец основывает свое требование (статьи 131, 151 ГПК). Следовательно, предметом иска является конкретное материально-правовое требование, которое истец предъявляет к ответчику, относительно которого суд должен вынести решение по делу.

Положениями п. 4 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ предусмотрено, что истец должен указать в исковом заявлении свое требование.

Право определения предмета иска принадлежит только истцу, который должен сам выбрать надлежащий способ защиты гражданских прав в соответствии со ст. 12 ГК РФ.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 23 "О судебном решении", согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Анализируя указанные доказательства, суд приходит к выводу, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор аренды тракторного парка, бригадного дома, прилегающей территории, подробный перечень которого содержался в акте передачи от ДД.ММ.ГГГГ к договору. Указанные обстоятельства объективно подтверждаются письменным договором аренды, добровольно подписанного сторонами, пояснениями сторон, свидетеля. Представитель истца и ответчик дали идентичные пояснения о границах передаваемой в аренду земли, противоречий в установлении границ у сторон не возникло, что свидетельствует о том что между сторонами достигнуто соглашение по условию и предмету аренды.

Указанный договор соответствует вышеуказанным положениями ст.606, 607 ГК РФ, оснований для признания его незаключенным с учетом вышеуказанных обстоятельств не имеется.

Истец также просил о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере 35 000 рублей.

Статьей 15 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Истцом в обоснование заявленных требований о взыскании с ответчика упущенной выгоды представлен договор аренды, согласно которого ответчик обязуется уплатить аренную плату в размере 15000 рублей 1 раз в год. При этом пунктом 2.6 договора при условии выполнения ремонта помещений бригадного дома с хорошим качеством, арендатор освобождается от арендной платы до возвращения своих расходов.

Согласно расчету истца размер упущенной выгоды складывается из неполученного дохода по данному договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по день обращения в суд, в общем размере 35 000 рублей.

Суд не усматривает правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца указанной суммы в качестве упущенной выгоды, поскольку по условиям договора если арендатор производит расходы (на ремонт здания), то эти расходы зачитываются за счет арендной платы. Как установлено судом арендатором проводились ремонты в арендуемых помещениях, их сумма установлена заключением экспертизы, пояснениями сторон, свидетеля Алиева А.А.

В части исковых требований об обязании Муртузалиева А.А. в трехдневный срок передать внешнему управляющему СПК «Капкайкентский» бригадный дом площадью 73 кв.м. навесы, мастерские, ворота, а также прилегающую территорию расположенные на территории района «Айтерек» выше Мирза-сува необходимо отказать, в виду отказа от иска о признании договора не заключенным.

В удовлетворении встречных исковых требований об обязании СПК «Капкайкентский» <адрес> РД зачесть в счет арендной платы стоимость проведенного ремонта арендованного имущества в размере 552 894 рубля и 30000 рублей внесенной платы в кассу администрации МО «<адрес>» в счет погашения долга СПК «Капкайкентский по земельному налогу следует отказать по следующим основаниям

Судом установлено, и конкурсным управляющим СПК «Капкайкентский» <адрес> РД не оспаривается, что арендатор произвел определенные расходы по ремонту арендованного имущества, в том числе по установке железных ворот, оплаты стоимости проведенных работ иными лицами по ремонту ветхого здания.

Согласно раздела «особые условия» договора аренды от 21.07.2015г. если арендатор производит расходы (на ремонт здания), то эти расходы зачитываются за счет арендной платы. После ремонта необходимо определить объем выполненных работ и потраченных на это денежных средств и материалов.

Из заключения эксперта ФБУ Дагестанская ЛСЭ Минюста России № от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что общая стоимость фактически выполненных работ по ремонту в тракторном парке СПК «Капкайкентский» составляет 320 697 рублей.

Из акта о приемке выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ следует, что объем выполненных работ и потраченных на это денежных средств и материалов установлен и принят арендодателем.

Не подлежат удовлетворению так же требования в части зачета уплаченных платежей в счет погашения долга СПК «Капкайкентский» перед МО «<адрес>» в размере 30 000 рублей, так как условиями договора аренды не предусмотрено выплата арендных платежей третьим лицам.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Системное толкование ст. 2 ГПК РФ, ст.ст. 11,12 ГК РФ позволяет сделать вывод, что защите подлежит лишь нарушенное право. Поскольку таких нарушений прав и законных интересов Муртузалиева А.А. не установлено, суд обоснованно отказывает в удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, районный суд,

решил:

     в удовлетворении исковых требований СПК «Капкайкентский» к Муртузалиеву Алимпаше Арсланбековичу о признании договора аренды незаключенным, взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 35000 рублей и обязании передать бригадный дом площадью 73 кв.м., навесы, мастерские, ворота, а также прилегающую территорию, расположенные на территории района «Актерек» выше Мирза-сува, отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Муртузалиева Алимпаши Арсланбековича к СПК «Капкайкентский» об обязании СПК «Капкайкентский» зачесть в счет арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ стоимость проведенного ремонта арендованного имущества в размере 552 894 рублей и 30 000 рублей уплаченных в счет погашения задолженности СПК «Капкайкентский» по земельному налогу, отказать.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Верховный Суд РД в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме через Каякентский районный суд.

Судья: А.Ю.ФИО4.