Решение по делу № 3а-1437/2019 от 08.07.2019

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

7 августа 2019 года                                г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи    Родиной Т.А.,

при секретаре     Матвеевой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1437/2019 по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «Приморское» об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости,

с участием представителя открытого акционерного общества «Приморское»

по доверенности Петрушовой Е.Н.,

у с т а н о в и л:

открытое акционерное общество «Приморское» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило восстановить пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением и установить кадастровую стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в следующих размерах: нежилого помещения с кадастровым номером № - в размере 1 994 841 руб., нежилого помещения с кадастровым номером № – в размере 8 323 205 руб., нежилого помещения с кадастровым номером № – в размере 4 060 968 руб., нежилого помещения с кадастровым номером № – в размере 4 079 915 руб..

В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником вышеуказанных нежилых помещений, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер их рыночной стоимости, затрагивая его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца Петрушова Е.Н. поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Административные ответчики: Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Кипенко М.В. не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представил письменные пояснения, Кипенко М.В. – письменный отзыв.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, открытому акционерному обществу «Приморское» на праве собственности принадлежат следующие нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>:

нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 141,6 кв. м.;

нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 301,1 кв. м;

нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 302,6 кв. м.

Нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 591,4 кв. м находится в общей долевой собственности у административного истца и Кипенко М.В.

Кадастровая стоимость указанных нежилых помещений определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 в следующих размерах:

нежилого помещения с кадастровым номером № - в размере 3 769 416,07 руб. по состоянию на 30 апреля 2013 года;

нежилого помещения с кадастровым номером № – в размере 15 743 168, 54 руб. по состоянию на 13 сентября 2013 года; нежилого помещения с кадастровым номером № – в размере 8 015 333,19 руб. по состоянию на 21 мая 2014 года; нежилого помещения с кадастровым номером № – в размере 8 055 263, 44 руб. по состоянию на 21 мая 2014 года.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Кадастровая стоимость нежилых помещений затрагивает права административного истца, владеющего объектами недвижимости на праве собственности, как плательщика налога на имущество.

Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилых помещений и считая свои права нарушенными, 10 апреля 2019 года общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений.

Комиссия не приняла заявление к рассмотрению в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами № и № ввиду пропуска срока, а в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами № и № приняла решение от 25 апреля 2019 года № 19/8с-9 об отклонении заявления.

После этого общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Согласно пункта 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 отмечено, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объектов с кадастровыми номерами № и №, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объектов недвижимости, повлекшие изменение их кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд в отношении вышеуказанных нежилых помещений.

В обоснование заявленных требований общество представило отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 19 февраля 2019 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «ЗЕМ.СТАНДАРТ» ФИО1, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений определена в следующих размерах: помещения с кадастровым номером №- в размере 1 994 841 руб. по состоянию ни 30 апреля 2013 года, с кадастровым номером № – в размере 8 323 205 руб. по состоянию на 13 сентября 2013 года, с кадастровым номером № – в размере 4 060 968 руб. по состоянию на 21 мая 2014 года, с кадастровым номером № – в размере 4 079 915 руб. по состоянию на 22 мая 2014 года.

В связи с тем, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена по состоянию на 21 мая 2019 года, а его рыночная стоимость определена по состоянию на 22 мая 2019 года, административный истец представил в суд отчет, выполненный тем же оценщиком 5 августа 2019 года, которым рыночная стоимость нежилых помещений определена в следующих размерах: помещения с кадастровым номером №- в размере 1 994 841 руб. по состоянию ни 30 апреля 2013 года, с кадастровым номером № – в размере 8 323 205 руб. по состоянию на 13 сентября 2013 года, с кадастровым номером № – в размере 4 060 968 руб. по состоянию на 21 мая 2014 года, с кадастровым номером № – в размере 4 079 915 руб. по состоянию на 21 мая 2014 года.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно требованиям статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 30 апреля 2013 года, 13 сентября 2013 года, 21 мая 2014 года, то есть на даты определения кадастровой стоимости нежилых помещений.

Как следует из отчета об оценке, оцениваемые объекты принадлежат к сегменту коммерческой недвижимости, а именно офисные встроенные помещения, расположенные в Автозаводском районе г. Тольятти в зоне делового, общественного и коммерческого назначения Ц-1, на удалении от красной линии относительно автодороги, на этажах выше второго, без отдельного входа.

Для исследования оценщик применил доходный и сравнительный подходы. От применения затратного подхода оценщик отказался, поскольку объект оценки является частью здания, а затратный подход применяется для объектов капитального строительства, но не их частей.

В рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж произведено сопоставление объектов оценки с объектами –аналогами, с введением корректировок, необходимых для сглаживания различий между объектами оценки и объектами-аналогами.

В рамках доходного подхода с применением метода прямой капитализации произведен расчет потенциального валового дохода, возможных потерь от простоя, действительный валовый доход, определены эксплуатационные расходы, чистый операционный доход для ЕОН, ставка капитализации.

Согласовав результаты, полученные в результате двух подходов, оценщик определил итоговые величины рыночной стоимости нежилых помещений без учета НДС.

Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведённые в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, отчет содержит определение рыночной стоимости нежилых помещений на основе качественных и количественных характеристик объектов оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведенных в рамках выбранных оценщиком подходов. Суждение о величинах рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости, и сведений об их рыночной стоимости в иных размерах сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определённая отчетом об оценке рыночная стоимость нежилых помещений является достоверной.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 30 апреля 2013 года, 13 сентября 2013 года, на 21 мая 2014 года, на даты, по состоянию на которые установлена их кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 10 апреля 2019 года, в суд – 8 июля 2019 года, что следует отразить в резолютивной части решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования открытого акционерного общества «Приморское» удовлетворить.

Восстановить открытому акционерному обществу «Приморское» пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.

Установить кадастровую стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости в следующих размерах:

нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 141,6 кв. м. равной рыночной стоимости по состоянию на 30 апреля 2013 года в размере 1 994 841 руб., нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 591,4 кв. м. равной рыночной стоимости по состоянию на 13 сентября 2013 года в размере 8 323 205 руб., нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 301,1 кв. м. равной рыночной стоимости по состоянию на 21 мая 2014 года в размере 4 060 968 руб., нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 302,6 кв. м. равной рыночной стоимости по состоянию на 21 мая 2014 года в размере 4 079 915 руб.

Датой обращения открытого акционерного общества «Приморско» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 10 апреля 2019 года, в суд – 8 июля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья                                        Т.А.Родина

Мотивированное решение изготовлено 8 августа 2019 года.