Решение по делу № 33-7744/2018 от 04.06.2018

Судья: Рандина О.В.    Гр. дело № 33-7744/2018

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

29 июня 2018 года    г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего – Сафоновой Л.А.,

судей – Ивановой Е.Н. и Сивохина Д.А.,

при секретаре – Ивановой О.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО «Сфинкс» на решение Кировского районного суда г.Самара от 4 апреля 2018 года, которым постановлено:

«В иске Общества с ограниченной ответственностью «Сфинкс» к Мариничевой Л.Н. о взыскании задолженности за дополнительную площадь по договору участия в долевом строительстве отказать».

Заслушав доклад по делу судьи областного суда Ивановой Е.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО «Сфинкс» обратилось в суд с иском к Мариничевой Л.Н. о взыскании задолженности за дополнительную площадь по договору участия в долевом строительстве.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между ООО «Сфинкс» и ООО <данные изъяты> 22.08.2016 г. был заключен договор № долевого участия в строительстве, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 08.09.2016 г., номер регистрации №. 29.12.2016 г. между ООО <данные изъяты> и Мариничевой Л.Н. был заключен договор уступки права требования по договору № долевого участия в строительстве от 22.08.2016 г., зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 17.01.2017 г., номер регистрации №.

22.08.2016 г. между ООО «Сфинкс» и ООО <данные изъяты> был заключен договор № долевого участия в строительстве, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 08.09.2016 г., номер регистрации №. 29.12.2016 г. между ООО <данные изъяты> и Мариничевой Л.Н. был заключен договор уступки права требования по договору № долевого участия в строительстве от 22.08.2016 г., зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 18.01.2017 г., номер регистрации №.

Заключая Договоры уступки права требования, ответчик приобрел все права и обязанности по договору № долевого участия в строительстве и договору № долевого участия в строительстве.

ООО «Сфинкс» осуществил строительство Объекта: «Трехсекционный жилой дом с подземной автостоянкой, встроено-пристроенным соцкультбытом и детским садом по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, тем самым исполнив свои обязательства по договору долевого участия в строительстве. 20.01.2017 г. ООО «Сфинкс» было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №. В свою очередь ответчик исполнил свои обязательства по Договору долевого участия в строительстве частично. Согласно п. 3.1 договора долевого участия № цена договора (размер денежных средств, подлежащих оплате Дольщиком для строительства Объекта) на момент его заключения составляет 5 369 440 (Пять миллионов триста шестьдесят девять тысяч четыреста сорок) рублей 00 коп., исходя из стоимости одного квадратного метра 37 000 (Тридцать семь тысяч) рублей. Согласно п. 3.1. договора долевого участия № цена договора (размер денежных средств, подлежащих оплате Дольщиком для строительства Объекта) на момент его заключения составляет 8 208 080 (Восемь миллионов двести восемь тысяч восемьдесят рублей) рублей 00 коп., исходя из стоимости одного квадратного метра 37 000 (Тридцать семь тысяч) рублей. Пунктом 1.2 договора № 1 предусмотрено, что площадь Объекта на момент заключения договора определяется сторонами исходя из проектно-сметной документации. Для расчетов по настоящему договору сторонами принимается общая проектная площадь 145,12 кв.м. Пунктом 1.2 договора № 2 предусмотрено, что площадь Объекта на момент заключения договора определяется сторонами исходя из проектно-сметной документации. Для расчетов по настоящему договору сторонами принимается общая проектная площадь 221,84 кв.м. В соответствии с п.1.3 договора № 1, площадь объекта может иметь технически допустимые отклонения от проекта, не нарушающие потребительские качества Объекта. Для расчетов по настоящему Договору Сторонами принимается площадь Объекта в размере 145,12 кв.м (221,84 кв.м - по договору №2). По окончании строительства жилого дома, на основании обмеров, проводимых органом технической инвентаризации по г.Самара, устанавливается фактическая площадь Объекта и рассчитывается окончательная цена договора, исходя из данных технического паспорта на жилой дом. Также пунктом 3.4 договоров предусмотрено, что в случае увеличения общей площади Объекта более чем на 0,5 кв.м, по данным органа технической инвентаризации, по сравнению с данными проектной документации, участник долевого строительства обязуется доплатить разницу в стоимости застройщику, а в случае уменьшения общей площади Объекта более чем на 0,5 кв.м, застройщик обязуется возвратить участнику долевого строительства разницу в стоимости. Разница в стоимости рассчитывается как произведение стоимости одного квадратного метра площади Объекта на дату последнего платежа, произведенного Участником долевого строительства, на разность между общими площадями, полученными по данным проектной документации и по данным технического паспорта, выданного Органом технической инвентаризации г.Самара. При пересчете цены договора, в случае изменения общей площади Объекта по данным органа технической инвентаризации г.Самара в сторону увеличения площади, участник долевого строительства обязуется произвести доплату в течение 30 (тридцать) дней с момента получения уведомления застройщика (п. 3.4. ДДУ). По данным технической инвентаризации произошло изменение площади объектов в сторону увеличения на 13,98 кв.м, сумма доплаты составила 517 260 рублей 00 коп. по договору №1. По договору №2 - в сторону увеличения на 43,96 кв.м, сумма доплаты составила 1 626 520 руб. Уведомления от 26.04.2017 г. были направлены ответчику 28.04.2017 г. почтой. До настоящего момента указанная разница участником долевого строительства не оплачена. Расчет доплаты выглядит следующим образом: по договору № долевого участия в строительстве от 22.08.2016 г.: 13,98 кв.м, х 37 000 рублей = 517 260 рублей. По договору № долевого участия в строительстве от 22.08.2016 г.: 43,96 кв.м, х 37 000 рублей = 1 626 520 рублей. Общая сумма задолженности Ответчика перед Истцом по оплате за дополнительную площадь по двум квартирам составляет 2 143 780 (Два миллиона сто сорок три тысячи семьсот восемьдесят) рублей 00 копеек.

Основываясь на вышеизложенном, истец просил взыскать с Мариничевой Л.Н. в пользу ООО «Сфинкс» задолженность по договору № долевого участия в строительстве от 22.08.2016 г. в сумме 517 260 (Пятьсот семнадцать тысяч двести шестьдесят) рублей 00 копеек. Взыскать с Мариничевой Л.Н. в пользу ООО «Сфинкс» задолженность по договору № долевого участия в строительстве от 28.08.2016 г. в сумме 1 626 520 (Один миллион шестьсот двадцать шесть тысяч пятьсот двадцать) рублей 00 копеек. Расходы по уплате государственной пошлины возложить на ответчика.

По результатам рассмотрения заявленных требований судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.

Представитель ответчика ООО «Сфинкс» по доверенности Гордеев Д.С. не согласившись с вынесенным судом решением, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, удовлетворив исковые требования в полном объеме.

В заседании судебной коллегии представитель ответчика Мариничевой Л.Н. по доверенности Кирильцева Н.А. доводы апелляционной жалобы поддержала, просила удовлетворить.

В силу требований ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения сторон, судебная коллегия считает решение суда законным и обоснованным.

В соответствии с п.1 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как указано в ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Положения ч. 3 названного статьи гласят, что случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п.1 ч.4 ст.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).

Согласно п. 3 ч. 4 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 названного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Из материалов дела следует, что между ООО «Сфинкс» и ООО <данные изъяты> 22.08.2016 г. был заключен договор № долевого участия в строительстве (далее – ДДУ1), зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 08.09.2016 г., номер регистрации № (л.д.7-15 том 1).

29.12.2016 г. между ООО <данные изъяты> и Мариничевой Л.Н. был заключен договор уступки права требования по договору № долевого участия в строительстве от 22.08.2016 г., зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 17.01.2017 г., номер регистрации № (л.д.16-18 том 1).

22.08.2016 г. между ООО «Сфинкс» и ООО <данные изъяты> был заключен договор № долевого участия в строительстве (далее – ДДУ2), зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 08.09.2016 г., номер регистрации № (л.д.19-27 том 1).

29.12.2016 г. между ООО <данные изъяты> и Мариничевой Л.Н. был заключен договор уступки права требования по договору № долевого участия в строительстве от 22.08.2016 г., зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 18.01.2017 г., номер регистрации № (л.д.28-30 том 1).

Согласно уведомлениям от 26.04.2017 г. по данным технической инвентаризации произошло изменение площади объектов нежилых помещений, а именно нежилое помещение в подвале Магазин №1 на 13,98 кв.м, нежилое помещение в подвале Магазин 1/1 на 43,96 кв.м (л.д.31, 32 том 1).

В соответствии с п.3.1 договора долевого участия № цена договора (размер денежных средств, подлежащих оплате дольщиком для строительства Объекта) на момент его заключения составляет 8 208 080 (Восемь миллионов двести восемь тысяч восемьдесят рублей) рублей 00 коп., исходя из стоимости одного квадратного метра 37 000 (Тридцать семь тысяч) рублей.

Пунктом 1.2 ДДУ1 предусмотрено, что площадь объекта на момент заключения договора определяется сторонами исходя из проектно-сметной документации. Для расчетов по настоящему договору сторонами принимается общая проектная площадь 145,12 кв.м.

Пунктом 1.2 ДДУ2 предусмотрено, что площадь объекта на момент заключения договора определяется сторонами исходя из проектно-сметной документации. Для расчетов по настоящему договору сторонами принимается общая проектная площадь 221,84 кв.м.

В соответствии с п. 1.3 ДДУ1 площадь объекта может иметь технически допустимые отклонения от проекта, не нарушающие потребительские качества объекта. Для расчетов по настоящему договору сторонами принимается площадь объекта в размере 145,12 кв.м. (221,84 кв.м - по ДДУ2). По окончании строительства жилого дома, на основании обмеров, проводимых органом технической инвентаризации по г.Самара, устанавливается фактическая площадь объекта и рассчитывается окончательная цена договора, исходя из данных технического паспорта на жилой дом.

Также пунктом 3.4 договоров предусмотрено, что в случае увеличения общей площади объекта более чем на 0,5 кв.м, по данным органа технической инвентаризации, по сравнению с данными проектной документации, участник долевого строительства обязуется доплатить разницу в стоимости застройщику, а в случае уменьшения общей площади Объекта более чем на 0,5 кв.м, застройщик обязуется возвратить участнику долевого строительства разницу в стоимости.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу, что исковые требования ООО «Сфинкс» удовлетворению не подлежат, поскольку истец в одностороннем порядке, что недопустимо действующим законодательством, изменил существенные условия заключенных договоров об участии в долевом строительстве, а именно, в условия площади нежилых помещений, а также цены договоров.

Так, договоры участия в долевом строительстве между ООО «Сфинкс» и ООО <данные изъяты> были заключены 22.08.2016 г., на момент заключения договоров контрольные измерения жилого дома по адресу: <адрес> были произведены, составлен технический паспорт жилого дома 2015 г., который является неотъемлемой частью к разрешению к вводу жилого дома в эксплуатацию.

На момент заключения указанных договоров площади спорных нежилых помещений были определены и были заключены договоры между указанными выше лицами на строительство и передачу в собственность нежилых помещений, расположенных в подвале дома, с площадью 145,12 кв.м. и 221,84 кв.м.

При этом, суд первой инстанции не принял о внимание доводы истца о том, что площадь помещений в договорах определялась проектно-сметной документацией, а при контрольных измерениях площадь нежилых помещений увеличилась, поскольку контрольные измерения производятся внутри помещения, в данном случае судом установлено, что к площади нежилых помещений н1 и н10 были отнесены площади лестничных клеток, расположенных выше на цокольном и 1этаже жилого дома. Однако, в договорах долевого участия в строительстве указанные помещения не значатся, их площадь при заключении указанных договоров сторонами не согласовывалась. Включение в общую площадь нежилых помещений лестничных клеток, расположенных на иных этажах существенно изменяет условия заключенных договоров об общей площади объектов недвижимости и цене договоров.

Изменения в договоры долевого участия в строительстве по соглашению сторон не вносились.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Кроме того, факт включения в нежилые помещения по договорам ДДУ1 и ДДУ 2 мест общего пользования подтвержден заключением эксперта Ассоциации судебных экспертов № от 07.02.2018 г.-13.02.2018 г. и дополнением к нему № от 23.03.2018 г.-26.03.2018 г. (л.д.81-114, 161-166 том 1) и не опровергнут истцом ООО «Сфинкс».

Доводы истца в апелляционной жалобе о том, что в судебном заседании не доказано отнесение лестниц к общему имуществу многоквартирного дома, суд ошибочно посчитал увеличение площади помещений по договорам ДДУ 1 и ДДУ2 за счет лестниц, не могут быть приняты во внимание, как несостоятельные, опровергнутые материалами дела и пояснениями представителей истца в судебном заседании суда первой инстанции и в заседании судебной коллегии.

Так, в судебном заседании суда первой инстанции представитель истца ООО «Сфинкс» по доверенности ФИО1 пояснила, что изменение общей лощади нежилых помещений произошло в связи с технической инвентаризацией. В площадь нежилых помещений включены лестницы, ведущие в подвальное помещение, которые будут использоваться только ответчиком. Это эвакуационные лестницы.

Аналогичные пояснения даны представителем истца ООО «Сфинкс» в заседании судебной коллегии.

Опрошенный в судебном заседании свидетель ФИО6 пояснил, что он является главным инженером проектной творческой мастерской заслуженного архитектора России Герасимова. Он выполнял проектную документацию спорного помещения по адресу: <адрес>. Заказчиком проектной документации являлось ООО «Сфинкс», был заключен договор на составление проекта. Выполняя проектную документацию, мастерская проходит государственную экспертизу, в которой сразу определяются места общего пользования, технические помещения. По результатам экспертизы вносится заключение. Лестничные клетки, которые являются входами в помещение магазина, а также являются путями эвакуации, относятся только к данному помещению и не являются местами общего пользования. Площадь формировалась за счет того, что не были учтены лестницы.

Свидетель ФИО2 в судебном заседании пояснила, что работала в ООО «Сфинкс» в отделе ПТО Инженером, занималась подготовкой документации. Не все коммуникации находятся в техническом помещении, все идет в тепловой узел, водомерный узел, бойлерную. Лестница, которая ведет в данный магазин, является местом общего пользования, так как эта лестница ведет в подвал.

Свидетель ФИО3 в судебном заседании пояснил, что работал в ООО <данные изъяты>. Общим имуществом жилого дома в спорных нежилых помещениях является труба холодного и горячего водоснабжения для обслуживания нескольких квартир, канализация нижней зоны. Большой короб – это вентиляция, проходит по подвальным помещениям. В случае аварии необходим доступ эксплуатационной организации. Вентиль общий находится в подвале, в помещении магазина.

Свидетель ФИО4 в судебном заседании пояснила, что является кадастровым инженером ООО ОГК Самара. Площадь нежилых помещений ответчика добавилась за счет лестниц, которыми пользуется только собственник.

Эксперт ФИО5 в судебном заседании показал, что помещения Н1 и Н10 имеют места общего пользования, составляющие 30 % площади данных помещений, заняты коммуникациями и предназначены для обслуживания всего дома.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что показания указанных выше свидетелей и эксперта не опровергают правильность выводов суда.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328 – 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Кировского районного суда г.Самара от 4 апреля 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО «Сфинкс» - без удовлетворения.

Определение апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке.

Председательствующий:

Судьи: