Решение по делу № 2-940/2022 от 28.01.2022

Дело № 2-940/2022

Решение

Именем Российской Федерации

09 августа 2022 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

Председательствующего судьи Евангелевсклой Л.В.

при секретаре Ростовском Д.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Ростова-на-Дону к Шпильман ФИО8, третье лицо: Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону об изъятии в муниципальную собственность объекта недвижимости – нежилого помещения, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности,

УСТАНОВИЛ:

Администрации г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с настоящим иском, в обоснование которого указала, что Шпильман ФИО9

на праве общей долевой собственности в 1/2 и з 2/3 долях принадлежат жилые комнаты № 9,10, площадью 24,2 кв.м в жилом помещении № 4, расположенные по адресу: <адрес>

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 22.10.2014 № 1234 «О признании многоквартирного жилого дома № 95а лит. В по ул. Пушкинской аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 9 месяцев со дня принятия настоящего постановления надлежало осуществить снос многоквартирного дома по адресу: <адрес> В. В связи с неисполнением собственниками помещений требований о реконструкции многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> в связи с признанием многоквартирного дома литер В аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пп. 1.2.4. Постановления № изъятию для муниципальных нужд подлежит жилые комнаты № 9,10, площадью 24,2 кв.м в жилом помещении № 4, расположенные по адресу: <адрес>

Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка жилого помещения, площадью 24,2 кв.м, по адресу: <адрес> была проведена ООО «Экспертным учреждением «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

ДД.ММ.ГГГГ экспертным учреждением представлен отчёт <данные изъяты> об оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 1 603 526 (один миллион шестьсот три тысячи пятьсот двадцать шесть) рублей 00 копеек.

Ответчику было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе до настоящего времени не достигнуто.

На основании изложенного, с учетом уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ сведений, просит суд изъять у Шпильман ФИО17 в муниципальную собственность жилые комнаты № 9,10, площадью 24,2 кв.м, в жилом помещении № 4, расположенные по адресу: <адрес> по цене равной 1603526руб. Прекратить право собственности Шпильман Б.П. на жилые комнаты № 9,10, площадью 24,2 кв.м, в жилом помещении № 4, расположенные по адресу: <адрес> после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Признать право муниципальной собственности на жилые комнаты № 9,10, площадью 24,2 кв.м, в жилом помещении № 4, расположенные по адресу: <адрес> Выселить Шпильман Б.П. из жилых комнат № 9,10, площадью 24,2 кв.м, в жилом помещении № 4, расположенные по адресу: <адрес> Снять Шпильман Б.П. с регистрационного учета по месту жительства по адресу: жилые комнаты № 9,10, площадью 24,2 кв.м, в жилом помещении № 4, расположенные по адресу: <адрес> после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение. Обязать Шпильман Б.П. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое помещение.

Представитель истца Шепилова ФИО18, по доверенности <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ в судебное заседание явился, требования поддержал в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание явился, требования не признал, просил в иске отказать.

Представитель ответчика адвокат Кузнецов Дмитрий Константинович требования не признал, просил в иске отказать. Представил письменный отзыв, согласно которому просит применить последствия пропуска истцом срока исковой давности. Кроме того, полагает, что при оценке выкупной цены не правильно посчитана стоимость земельного участка, которая должна рассчитываться из кадастровой стоимости. Процедура изъятия земельного участка, по мнению представителя, истцом нарушена. Представил заключение специалиста, согласно которому, спорное строение не является в настоящий момент аварийным.

Представитель третьего лица Кучеева ФИО10, по доверенности <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. явился, требования иска поддержал.

Старший помощник прокурора Ленинского района г. Ростова-на-Дону Галина Александровна в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к следующему.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

На основании статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В силу статьи 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в частности, отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка на основании статьи 239 ГК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Данные правила установлены статьей 279 ГК РФ, из пункта 6 которой следует, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Порядок признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу определен Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47.

Правовые последствия признания жилого многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.

В связи с отсутствием в законодательстве норм, регламентирующих права собственника и порядок изъятия для муниципальных нужд нежилого помещения в жилом доме, суды правильно указали, что в данном случае в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности статья 32 ЖК РФ.

Согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Таким образом, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции к собственникам помещений в этом доме органом, принявшим такое решение, предъявляется требование о его сносе или реконструкции, для чего предоставляется разумный срок. Если собственники помещений не осуществили в установленный срок снос аварийного дома, то земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд. При этом изъятие осуществляется в общем порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ.

В соответствии с положениями частей 1, 2 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Судом установлено, что Шпильман Борису Павловичу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на праве общей долевой собственности в 1/2 и з 2/3 долях принадлежат жилые комнаты № 9,10, площадью 24,2 кв.м в жилом помещении № 4, расположенные по адресу: <адрес>

Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 22.10.2014 № 1234 «О признании многоквартирного жилого дома № 95а лит. В по ул. Пушкинской аварийным и подлежащим сносу» собственникам помещений в течение 9 месяцев со дня принятия настоящего постановления надлежало осуществить снос многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 95а литер В. В связи с неисполнением собственниками помещений требований о реконструкции многоквартирного дома в установленный срок на основании ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ Администрацией города Ростова-на-Дону было принято постановление от 11.11.2020 № 1183 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 95а в связи с признанием многоквартирного дома литер В аварийным и подлежащим сносу».

Согласно пп. 1.2.4. Постановления № 1183 изъятию для муниципальных нужд подлежит жилые комнаты № 9,10, площадью 24,2 кв.м в жилом помещении № 4, расположенные по адресу: <адрес>

Департаментом координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка жилого помещения, площадью 24,2 кв.м, по адресу: <адрес> была проведена ООО «Экспертным учреждением «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

03.08.2021 экспертным учреждением представлен отчёт <данные изъяты> об оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 1 603 526 (один миллион шестьсот три тысячи пятьсот двадцать шесть) рублей 00 копеек.

Ответчику было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения, однако соглашение о выкупе до настоящего времени не достигнуто.

Шпильман Б.П. не согласился с размером предложенной выкупной цены, полагая ее существенно заниженной, отчет не актуальным, также ссылался на то, что стоимость земельного участка не учтена при оценке.

По ходатайству истца, судом по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы: определить рыночную стоимость жилых комнат № 9,10, площадью 24,2 кв.м. в жилом помещении № в квартире № № общей площадью 91,3 кв.м, этаж 2, расположенные по адресу: <адрес> с расчетом стоимости за 1 кв.м. Определить стоимость убытков, причиненных собственнику имущества в связи с изъятием.

Согласно заключению комиссии экспертов <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ выполненному ООО «ЦСЭ «Прайм», отвечая на вопросы суда, эксперты пришли к следующим выводам.

Рыночная стоимость жилых комнат № 9,10, площадью 24,2 кв.м. в жилом помещении № 4 в квартире № 4,5 общей площадью 91,3 кв.м, этаж 2, расположенные по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1746296 (72161 руб. за 1 кв.м), включая рыночную стоимость указанных жилых комнат, с учетом доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе доли в праве на земельный участок и стоимости непроизведенного капитального ремонта. Стоимость убытков, причиненных собственнику имущества в связи с изъятием жилых комнат № 9,10, площадью 24,2 кв.м. в жилом помещении № в квартире № общей площадью 91,3 кв.м, этаж 2, расположенные по адресу: г<адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. составляет 165653 руб.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ судом был допрошен эксперт ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» Коваленко Р.В., который подтвердил, выводы, изложенные в заключении. По стоимости земельного участка пояснил, что в соответствии с положениями ст. 36-38 ЖК РФ ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в МКД и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество включается в рыночную стоимость жилого помещения в МКД и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья. Доля в праве на общее имущество следует судьбе права собственности на квартиру и при приобретении права на квартиру переходит доля в праве на общее имущество. При этом, совершать какие-либо действия по самостоятельному распоряжению отдельно долей в праве на общее имущество закон не допускает.

Оценивая экспертное заключение, как составленное лицом, обладающим необходимыми познаниями и квалификацией в области строительства, имеющим квалификацию судебного эксперта с правом производства соответствующих экспертиз, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу ложного заключения, не доверять которому нет оснований, суд приходит к выводу о том, что оно может быть принято в качестве обоснования выводов суда.

Признание дома аварийным и подлежащим сносу является основанием для предъявления органом, который принял решение о сносе, соответствующих требований к собственнику снести или реконструировать такой дом в разумный срок и за свой счет. В случае бездействия собственника здания аварийный дом, включая все виды помещений, подлежит изъятию для муниципальных нужд.

По соглашению с собственником жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения ему могут предоставить другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. При этом собственникам помещений в аварийном многоквартирном доме предоставляется право выбора между получением возмещения за изымаемое у них жилое помещение или предоставлением им по соглашению другого жилого помещения (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ; п. 12 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2019), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019).

Исключение составляют граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение (кроме приобретения права собственности в порядке наследования) после признания многоквартирного дома в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Указанные лица имеют право только на выплату возмещения, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ).

В соответствии с частью 9 статьи 32 ЖК РФ, если с собственником жилого помещения не достигнуто соглашение о выкупной цене помещения, орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Из положений части 7 статьи 32 ЖК РФ следует необходимость включения в состав подлежащей собственнику помещения выплаты рыночной стоимости помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также всех убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Принятие уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка принадлежащего собственникам всех помещений, находящихся в многоквартирном доме, признанным аварийным и подлежащем сносу, связано с обеспечением безопасности жизни и здоровья граждан.

Поскольку собственники жилых помещений в таком здании также признаются владельцами земельного участка изымаемого в публичную собственность, такие лица могут быть лишены имущества только при условии равнозначного возмещения.

Рассматривая доводы ответчика о применении срока исковой давности, суд не находит оснований к их удовлетворению ввиду следующего.

Если правообладатель не заключит соглашение об изъятии, иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не может быть подан ранее, чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка соглашения об изъятии (п. 2 ст. 282 ГК РФ, п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ).

Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для указанных нужд, который согласно п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ составляет три года с момента его принятия. Истечение указанного срока является основанием для отказа в удовлетворении иска.

В настоящем случае, соглашение об изъятии направлено собственнику ДД.ММ.ГГГГ, постановление об изъятии земельного участка для муниципальных нужд № издано ДД.ММ.ГГГГ Требования п. 2 ст. 282 ГК РФ, п. 10 ст. 56.10, п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ истцом соблюдены.

Доводы ответчика о том, что дом в настоящее время не является аварийным, судом также не принимаются.

В силу части 4 статьи 15 ЖК РФ, пунктов 7, 42, 51, 52 «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» решение вопроса о признании жилого помещения непригодным для проживания отнесено к исключительной компетенции межведомственных комиссий, принятие решения производится в порядке, установленном Положением.

Решение об изъятии может быть обжаловано в суд в течение трех месяцев со дня уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии (п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ).

Постановление № от ДД.ММ.ГГГГ. ответчиком не обжаловано, также, как и постановление № от ДД.ММ.ГГГГ. о признании дома аварийным.

Истец, приобрел в собственность спорные жилые помещения ДД.ММ.ГГГГ после принятия решений о признании дома аварийным и решения об изъятии земельного участка. Принятие указанных решений не предполагает в дальнейшем осуществление ремонта аварийного жилого помещения.

Таким образом, при наличии действующих постановлений, доводы ответчика о не аварийности дома не могут быть приняты в качестве доказательств по делу, поскольку предмет иска- исполнение постановления № от ДД.ММ.ГГГГ

Руководствуясь статьями 235, 239 ГК РФ, частью 10 статьи 32 ЖК РФ, учитывая, что признание спорного дома аварийным и подлежащим сносу лишает истца возможности использования принадлежащего ему имущества; при наличии принятого уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка и прекращения права собственности на помещения, исковые требования об изъятии жилых комнат №, площадью 24,2 кв.м, в жилом помещении №, расположенные по адресу: <адрес> принадлежащих Шпильман Б.П. подлежит удовлетворению, за цену, установленную заключением комиссии экспертов <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. выполненному ООО «ЦСЭ «Прайм»- в размере 1 746296 руб. с возмещением убытков, в связи с изъятием в сумме 165653 руб.

Согласно статье 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Согласно письму ООО «ЦСЭ «Прайм» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 22 000 руб., до настоящего времени не оплачены.

Поскольку, указанные расходы понесены в связи с рассмотрением данного дела, они подлежат взысканию, с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Изъять у Шпильман ФИО11 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - жилые комнаты № 9,10, площадью 24,2 кв.м, в жилом помещении № 4, расположенные по адресу: <адрес> по цене равной 1911949 руб., включая стоимость убытков, причиненных изъятием.

Прекратить право собственности Шпильман ФИО12 на жилые комнаты № 9,10, площадью 24,2 кв.м, в жилом помещении № 4, расположенные по адресу: <адрес> после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на жилые комнаты № 9,10, площадью 24,2 кв.м, в жилом помещении № 4, расположенные по адресу: <адрес>

Выселить Шпильман ФИО14 из жилых комнат № 9,10, площадью 24,2 кв.м, в жилом помещении № 4, расположенных по адресу: <адрес>

Снять Шпильман ФИО13 с регистрационного учета по месту жительства по адресу: жилые комнаты № 9,10, площадью 24,2 кв.м, в жилом помещении № 4, расположенные по адресу: <адрес> после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Обязать Шпильман ФИО15 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое помещение.

Взыскать со Шпильман ФИО16 в пользу ООО «ЦСЭ ПРАЙМ» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 22000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 10.08.2022 года.

Судья