Решение по делу № 2-505/2021 от 23.12.2020

Дело № 2-505/2021

74RS0028-01-2020-007853-42

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 мая 2021 года                 г. Копейск

Копейский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Зозули Н.Е.,

при секретаре Ламерт О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Юрченко А.В. к администрации Копейского городского округа Челябинской области, Управлению по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области о признании договора аренды земельного участка расторгнутым,

УСТАНОВИЛ:

        Юрченко А.В. обратился в суд с иском к администрации Копейского городского округа Челябинской области (далее - администрация КГО), Управлению по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области о признании договора аренды земельного участка расторгнутым, ссылаясь в его обоснование на следующие обстоятельства: администрацией КГО на основании постановления от 16.01.2009 года НОМЕР для строительства комплекса сервисного обслуживания автотранспорта в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка с Воробей С.В. заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности, земельного участка НОМЕР от 16.02.2009 года, на срок с 06.01.2009 года по 16.01.2012 года. В настоящее время истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 01.02.2010 года принадлежит доля в размере ? части недвижимости, расположенной на указанном участке по адресу: АДРЕС. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда НОМЕР с Юрченко А.В. взыскана арендная плата по договору НОМЕР от 16.02.2009 года. Судом фактически установлено, что пользование истцом земельным участком осуществляется на основании указанного договора аренды. Юрченко А.В. в адрес арендодателя Управления по имуществу и земельным отношениям администрации КГО 08.09.2020 года и 01.09.2020 года были направлены уведомления о расторжении договора аренды НОМЕР от 16.02.2009 года, однако, письмом НОМЕР от 30.09.2020 года ему было отказано в расторжении договора. Истец указывает, что указанным договором не предусмотрена возможность его расторжения по инициативе арендатора, в то же время предусмотрены многочисленные основания для внесудебного отказа арендодателя от данного договора. Кроме этого, договором предусмотрена двойная ответственность за нарушения сроков внесения арендной платы по договору в виде пени и штрафа, что лишило возможности сторону договора возражать против ее включения в договор. Истец полагает, что договор аренды НОМЕР от 16.02.2009 года подготовлен арендодателем исключительно в своих интересах, ведения переговоров относительно условий договора не осуществлялось, недобросовестные действия Управления по имуществу и земельным отношениям администрации КГО поставили его в затруднительное положение и привели к неблагоприятным последствиям в виде долгосрочного договора аренды земельного участка без возможности его досрочного расторжения по инициативе арендатора, т.е. арендодателем в процессе исполнения спорного договора созданы условия явной несоразмерности имущественного положения сторон, нарушен принцип соблюдения баланса законных интересов участников данных правоотношений. Юрченко А.В. просит признать договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС, НОМЕР от 16.02.2009 года, заключенного с Воробей С.В. с 01.02.2010 года, расторгнутым в части правоотношений, касающихся его (л.д.7-8).

        Протокольными определениями к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Балдин К.Л., Алиев Н.Р., Воробей С.В.

        Истец Юрченко А.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д.202,229).

        Ответчики администрация КГО, Управления по имуществу и земельным отношениям администрации КГО извещены надлежащим образом, их представители в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ранее представили отзывы на исковое заявление, в которых просили об отказе в удовлетворении иска (л.д.38-40,139-141,204,205,219,220).

        Третье лицо Алиев Н.Р. и его представитель по доверенности Шапошникова Е.И. извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились (л.д.203).

        Третьи лица Балдин К.Л., Воробей С.В. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом (л.д.214-218,230).

        Информация о месте и времени рассмотрения данного дела размещена на сайте kopeysk.chel@sudrf.ru Копейского городского суда Челябинской области в соответствии с Федеральным законом от 22.12.2008 года № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации».

        Руководствуясь положениями ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участвующих в деле лиц.

        Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

        В соответствии с п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

        Согласно ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

        По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

        Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

        В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании (п.25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

        Из материалов дела следует, что 16.01.2009 года распоряжением главы Копейского городского округа Челябинской области НОМЕР Воробей С.В. предоставлен в аренду земельный участок по адресу: АДРЕС, для строительства комплексного сервисного обслуживания автотранспорта.

        16.02.2009 года между Воробей С.В. (арендатор) и Управлением по имуществу и земельным отношениям администрации КГО (арендодатель) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка НОМЕР, расположенного по адресу: АДРЕС, кадастровый номер НОМЕР, общей площадью 2000 кв.м., для строительства комплексного сервисного обслуживания автотранспорта, в границах, указанных в кадастровой карте (плане), участка прилагаемой к договору и являющейся неотъемлемой его частью, общей площадью 2000 кв.м.

        Срок аренды земельного участка установлен договором, с 16.01.2009 года по 16.01.2012 года.

        Право собственности на нежилое здание - комплекс сервисного обслуживания автотранспорта площадью 466,4 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, кадастровый номер НОМЕР, зарегистрировано за Воробей С.В. в установленном законом порядке 29.01.2010 года.

        01.02.2010 года между супругами Воробей С.В. и Балдиным К.Л. заключено соглашение о разделе общего имущества супругов. По условиям указанного соглашения Воробей С.В. и Балдин К.Л. разделили нежилое здание - комплекс сервисного обслуживания автотранспорта площадью 466,4 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, принадлежащего Воробей С.В. на основании разрешения на ввод в эксплуатацию.

        Собственником ? доли в праве общей долевой собственности на указанное нежилое здание на основании соглашения о разделе общего имущества супругов от 01.02.2010 года является Балдин К.Л., право собственности на долю зарегистрировано в установленном законом порядке.

        По договору купли-продажи от 01.02.2010 года Юрченко А.В. приобрел у Воробей С.В. ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание - комплекс сервисного обслуживания автотранспорта площадью 466,4 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, кадастровый номер НОМЕР.

        Право собственности на ? долю на указанное нежилое здание зарегистрировано за Юрченко А.В. в установленном законом порядке 24.02.2010 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

        20.01.20212 года Юрченко А.В. на основании договора дарения подарил Алиеву Н.Р.о. ? долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание - комплекс сервисного обслуживания автотранспорта площадью 466,4 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, кадастровый номер НОМЕР, право собственности Алиева Н.Р.о. на ? долю в праве собственности на нежилое здание зарегистрировано в установленном законом порядке 31.01.2012 года.

        Юрченко А.В. с 24.02.2010 года по 30.01.2012 года являлся правообладателем ? доли в праве общей долевой собственности на указанное нежилое здание.

        В настоящее время, нежилое здание - комплекс сервисного обслуживания автотранспорта площадью 466,4 кв.м., расположенное по адресу: АДРЕС, кадастровый номер НОМЕР, находится в общей долевой собственности: Юрченко А.В. принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности с 31.01.2012 года, Алиеву Н. Р.о. - ? доля в праве общей долевой собственности с 31.01.2012 года, Балдину К.Л. - ? доля в праве общей долевой собственности с 24.02.2010 года.

        Определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 25.07.2011 года, отменено решение Копейского городского суда Челябинской области от 12.05.2011 года в части отказа в удовлетворении исковых требований Юрченко А.В. к администрации КГО. В отменной части вынесено новое решение, которым на администрацию КГО возложена обязанность заключить с Юрченко А.В. договор аренды земельного участка площадью 2000 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР, по адресу: АДРЕС, на тех же условиях, в том же объеме, что и с прежним собственником недвижимости, с условием потенциальной возможности вступления в него на стороне арендатора иных правообладателей объекта недвижимости. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

        Доказательств исполнения указанного апелляционного определения не представлено.

        Между тем, принимая во внимание то обстоятельство, что ответчики в спорный период не обладали ни одним из прав на спорный земельный участок, перечисленных в пункте 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации и плательщиком земельного налога не являлись, при переходе к ним права собственности на недвижимое имущество в силу прямого указания закона приобрели право пользования земельным участком, на котором это имущество расположено, апелляционным определением судебной коллегии на администрацию по иску ответчика Юрченко А.В. возложена обязанность заключить договор аренды земельного участка на тех же условиях, в том же объеме, что и с прежним собственником недвижимости, доказательств заключения иного договора аренды не представлено, судебная коллегия, полагает, что с момента государственной регистрации права собственности на нежилое здание у ответчиков возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимости независимо от оформления в установленном порядке договора аренды, поскольку на стороны распространяются положения договора аренды НОМЕР от 16.02.2009 года.

        Указанные обстоятельства установлены апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 15.06.2020 года (л.д.237-247).

        Согласно подп.7 п.1 ст.1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

        В соответствии с п.1 ст.65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

        Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подп.7 п.1 ст.1 и ст.65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

        В соответствии с положениями ст.620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

    Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

        Согласно п.2 ст.450 ГК РФ требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

        В силу п.2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

        Изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (п.1 ст.451 ГК РФ).

        Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

        В соответствии со ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

        Из материалов дела следует, а также не оспаривается сторонами, Юрченко А.В. обращался 01.09.2020 года и 08.09.2020 года в Управление по имуществу и земельным отношениям администрации КГО с уведомлениями о расторжении договора аренды НОМЕР от 16.02.2009 года.

        Письмом от 30.09.2009 года НОМЕР Юрченко А.В. отказано в расторжении договора аренды, поскольку ему на праве общей долевой собственности принадлежит здание, расположенное на земельном участке, а использование земли в РФ является платным (л.д.41).

        Юрченко А.В. ссылается на то, что договором аренды НОМЕР от 16.02.2009 года он был поставлен в затруднительное положение, арендодателем созданы условия явной несоразмерности имущественного положения сторон. Однако, доказательств в обоснование своих доводов, истцом суду не представлено.

        Кроме того, в ходе рассмотрения дела не установлено обстоятельств, предусмотренных ст.620 ГК РФ, для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора, как и не установлено существенное изменение обстоятельств заключения договора, являющихся основанием для его изменения или расторжения в смысле статьи 451 ГК РФ.

        Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отказе Юрченко А.В. в удовлетворении иска о признании договора аренды, находящегося в государственной собственности, земельного участка НОМЕР от 16.02.2009 года, заключенного между Управлением по имуществу и земельным отношениям администрации КГО и Воробей С.В., расторгнутым в части взаимоотношений, касающихся Юрченко А.В.

    Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд -

РЕШИЛ:

Отказать Юрченко А.В. в удовлетворении иска к администрации Копейского городского округа Челябинской области, Управлению по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области о признании договора аренды, находящегося в государственной собственности, земельного участка НОМЕР от 16.02.2009 года, заключенного между Управлением по имуществу и земельным отношениям администрации КГО и Воробей С.В., расторгнутым в части взаимоотношений, касающихся Юрченко А.В..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд через Копейский городской суд Челябинской области в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

    Председательствующий:                     Зозуля Н.Е.