Решение по делу № 33а-2540/2020 от 10.08.2020

    ВЕРХОВНЫЙ СУД

    РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

    судьяКазакова Е.Н.

    дело № 33а-2540

    поступило 10 августа 2020 года

    УИД 04RS0020-01-2020-000810-65

    А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

    9 сентября 2020 годаг. Улан-Удэ

    Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Республики Бурятия

    в составе председательствующего судьи Булгытовой С.В.

    судейИхисеевой М.В., Назимовой П.С.

    при секретареПетровой Е.М.

    рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному иску Плаксиной М.Л. к Управлению Росреестра по Республике Бурятия об оспаривании отказа в государственной регистрации права

    по апелляционным жалобам Плаксиной М.Л. и заинтересованного лица администрации МО «город Северобайкальск»на решениеСеверобайкальского городского суда Республики Бурятия от 25 июня 2020 года, которымв удовлетворении административного иска отказано.

    Заслушав доклад судьи Булгытовой С.В., объяснения представителя Управления Росреестра по Республике Бурятия Лубсановой О.Д., ознакомившись с апелляционными жалобами и материалами дела, судебная коллегия

    У С Т А Н О В И Л А:

    1. Плаксина М.Л. обратилась в суд с административным иском к Управлению Росреестрапо Республике Бурятия об оспаривании отказа в регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: Республика <...>, строение 21, помещение 138.

    Управление Росреестра по Республике Бурятия требования не признало.

    Заинтересованное лицо Администрация МО «город Северобайкальск» поддержала требования Плаксиной.

    Суд первой инстанции отказал в удовлетворенииадминистративногоиска.

    В апелляционных жалобах Плаксина и Администрация МО «город Северобайкальск»ставят вопрос об отмене решения, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

    В заседании суда апелляционной инстанции представитель административного ответчика возражала против отмены решения.

    2. Рассмотрев дело, судебная коллегия находит, что решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении административного иска.

    Из материалов дела видно следующее.

На основании постановления Администрации г. Северобайкальск № 69 от 6 февраля 1996 года зарегистрирован гаражно-строительный кооператив <...>», определено его местонахождение по адресу: <...>

Для строительства гаражей кооперативу предоставлен в постоянное пользование земельный участок.

Плаксина является членом данного кооператива, для строительства гаража ей выделен земельный участок № 138. Строительство гаража завершено в 2002 году.

В 2019 года Плаксина решила оформить право собственности на гараж и земельный участок.С этой целью в мае 2019 года проведены кадастровые работы, 20 мая 2019 года земельный участок, на котором находится гараж, зарегистрирован, ему присвоен кадастровый номер, вид разрешенного использования указан как объект гаражного назначения.

С учетом того, что на земельном участке находится гараж, построенный в 2002 году, Администрация МО «город Северобайкальск» приняла решение о продаже Плаксиной земельного участка.

26 декабря 2019 года Администрация МО «город Северобайкальск» и Плаксина заключили договор купли-продажи земельного участка № 246.

14 января 2020 года договор передан для государственной регистрации права собственности в Северобайкальский отдел Управления Росреестра по Республике Бурятия.

21 января 2020 года Управление Росреестра по Республике Бурятия направило Плаксиной уведомление о приостановлении государственной регистрации права до 26 апреля 2020 года на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

27 апреля 2020 года Управление Росреестра по Республике Бурятия направило Плаксиной уведомление об отказе в государственной регистрации прав.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что администрация МО «город Северобайкальск» не имела права заключать договор купли-продажи земельного участка. Данный земельный участок уже был занят объектом недвижимости, при строительстве зданий и сооружений предусмотрено предоставление земельных участков в аренду.

Договор купли-продажи земельного участка в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, поскольку нарушает требования закона, а также посягает на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Управление Росреестра по Республике Бурятия обоснованно приостановило регистрацию перехода права собственности на земельный участок, а поскольку в течение срока приостановления регистрации перехода права собственности не были устранены причины, препятствующие осуществлению регистрации, правомерно приняло решение об отказе в регистрации перехода права собственности на земельный участок.

С выводами суда первой инстанции нельзя согласиться, т.к. они основаны на неправильном толковании норм материального права, а также с нарушением процессуальных норм.

Согласно подпункту «в» пункта 3 части 9 статьи 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами.

Из части 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ) следует, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

Согласно пункту 2 части 2 данной статьи основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В статье 26 Федерального закона № 218-ФЗ перечислены основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Согласно пункту 7 части 1 данной статьи осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, еслиформа и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 данной статьи осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено данной статьей.

Согласно статье 27 Федерального закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

Регистрация права собственности Плаксиной на земельный участок приостановлена Управлением Росреестра по Республике Бурятия 27 января 2020 года на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона№ 218-ФЗ.

При этом в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав указано, что представленный Плаксиной договор купли-продажи земельного участка № 246 от 26 декабря 2019 года заключен в нарушение действующих норм законодательства.

Однако в пункте 7 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ не идет речь о том, что сделка заключена в нарушение закона. Этот пункт предусматривает приостановление государственной регистрации,когда форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В данном случае для осуществления государственной регистрации прав представлен договор в отношении недвижимого имущества, поэтому должны проверяться требования закона, предъявляемые к форме и (или) содержанию договоров.

Согласно пункту 1 статьи 158 ГК РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Требования к письменной форме сделки указаны в статье 160 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья 554 ГК РФ устанавливает, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из пункта 1 статьи 555 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 данного Кодекса, не применяются.

Данные о том, что форма и (или) содержание договора купли-продажи земельного участка № 246 от 26 декабря 2019 года, заключенного между Администрацией МО «город Северобайкальск» и Плаксиной, не соответствует перечисленным нормам или другим требованиям закона, предъявляемым к содержанию договора, в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 27 января 2020 года не приведены.

Кроме того, пункт 13 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ содержит такое самостоятельное основание к приостановлению государственной регистрации прав как: сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

Однако этот пункт государственным регистратором в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав не указан.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.09.2016 № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» разъяснено, что суд не вправе признать обоснованным оспариваемое решение, действие, бездействие со ссылкой на обстоятельства, не являвшиеся предметом рассмотрения соответствующего органа, организации, лица, изменяя таким образом основания принятого решения, совершенного действия, имевшего место бездействия. Например, при недоказанности обстоятельств, указанных в оспариваемом решении органа государственной власти и послуживших основанием для его принятия, суд не вправе отказать в признании такого решения незаконным, ссылаясь на наличие установленных им иных оснований (обстоятельств) для принятия подобного решения.

Поскольку такое основание к приостановлению и отказу в государственной регистрации прав как ничтожность сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, Управлением Росреестра по Республике Бурятия не приведено, суд первой инстанции был не вправе признавать действия административного ответчика правомерными, ссылаясь на ничтожность договора купли-продажи земельного участка.

На основании изложенного судебная коллегия отменяет решение суда и принимает новое решение об удовлетворении административного иска.

По данному виду административных споров имеется правоприменительная практика Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации (кассационное определение от 18 февраля 2020 года № 41-КА19-15).

    Руководствуясь статьями 309, 311 КАС РФ, судебная коллегия

    О П Р Е Д Е Л И Л А:

    Решение Северобайкальского городского суда Республики Бурятия от 25 июня 2020 года отменить.

    Принять по делу новое решение, которым административный иск Плаксиной М.Л. удовлетворить.

    Признать незаконным решение Управления Росреестра по Республике Бурятия от 27 апреля 2020 года об отказе в государственной регистрации прав по договору купли-продажи земельного участка № 246 от 26 декабря 2019 года.

    Возложить на Управление Росреестра по Республике Бурятия обязанность рассмотреть вопрос о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка № 246 от 26 декабря 2019 года.

    Кассационная жалоба может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

    Мотивированное апелляционное определение вынесено 5 октября 2020 года.

    Председательствующий судья

    Судьи