Решение по делу № 2-6/2021 от 27.10.2020

Дело № 2-6/2021(2-241/2020)

Строка статотчета 2.209

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 февраля 2021 года г. Озерск

Озерский районный суд Калининградской области в составе: председательствующего судьи Карницкой А.В.,

при секретаре Журавлевой Ю.Н.,

с участием посредством видеоконференцсвязи истца Василенко Д.А., представителя истца Василенко Д.А. по доверенности Солдатова И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Василенко Дарьи Андреевны к обществу с ограниченной ответственностью "Деметра" о возложении обязанности на общество с ограниченной ответственностью "Деметра" передать по акту приема-передачи объект недвижимого имущества, о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, взыскании судебной неустойки,

У С Т А Н О В И Л:

Истец Василенко Д.А. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) "Деметра" (ИНН №), просит обязать ООО "Деметра", ИНН №, расположенное по адресу: ......., в срок, не позднее двух рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда передать Василенко Дарье Андреевне, ДД.ДД.ДД года рождения, уроженке ....... по акту приема-передачи объект недвижимого имущества нежилое помещение общей площадью 729,2 кв.м, этаж 1,2,3, мансарда №, по адресу: ......., с кадастровым номером ......., взыскать с ООО "Деметра" в пользу Василенко Д.А. судебную неустойку в размере 15000 руб. за каждую неделю неисполнения судебного акта об обязании передать нежилое помещение общей площадью 729,2 кв.м, этаж ......., мансарда №, по адресу: ......., с кадастровым номером №, за период с истечения двух рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда и до даты фактической передачи по акту приема-передачи, принять решение о государственной регистрации перехода права собственности Василенко Дарье Андреевне на указанное нежилое помещение. В исковом заявлении истец указывает, что в соответствии с п.п.1.1, 4.1, 5.1.2 договора купли-продажи недвижимого имущества б/н от ДД.ДД.ДД ответчик обязался передать в собственность истца нежилое помещение общей площадью 729,2 кв.м, этаж 1,2,3, мансарда №, по адресу: ......., с кадастровым номером №, по передаточному акту, подписанному уполномоченными представителями сторон, в течение двух дней после подписания договора и обеспечить явку своего полномочного представителя для подписания передаточного акта и совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности. Право собственности ответчика на объект возникло на основании договора купли-продажи от ДД.ДД.ДД, заключенного по результатам торгов в отношении имущества должника Панферовой Т.М. по делу о банкротстве физического лица № А21-1561/2018. Переход права собственности объекта в пользу ответчика зарегистрирован ДД.ДД.ДД. В соответствии с п.2.1, 3.1, 3.2 договора (в редакции дополнительного соглашения № от ДД.ДД.ДД) истец обязался оплатить стоимость объекта в размере 3 200 000 руб. в течение двух дней с момента подписания договора в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет Панферовой Т.М. в лице финансового управляющего Нестеренко А.О. Данные обязательства истцом исполнены, что подтверждается чеками по операциям ПАО "Сбербанк России" № от ДД.ДД.ДД на сумму 100 000 руб., № от ДД.ДД.ДД на сумму 900 000 руб., № от ДД.ДД.ДД на сумму 100 000 руб., все переводы исполнены со счета истца, и банковским ордером № от ДД.ДД.ДД на сумму 2 100 000 руб., всего на сумму 3 200 000 руб. Ответчик был вызван телеграммой на передачу объекта ДД.ДД.ДД на 14 часов, не явился, а также был вызван для передачи документов и участия в регистрационных действиях в МФЦ, не явился. Тем самым ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на объект. В соответствии с п.2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). В силу пункта 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров. В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (договор купли-продажи недвижимой вещи). Ссылка в п. 1.2 договора на договор купли-продажи объекта от ДД.ДД.ДД (правопорождающего для ответчика как продавца), даже при условии, что на момент заключения договора от ДД.ДД.ДД переход права на отчуждаемый объект не зарегистрирован на ответчика, влечет законность заявленных требований с учетом того, что на момент обращения с иском переход права собственности ответчику на объект по договору от ДД.ДД.ДД зарегистрирован. Ссылаясь на положения ч.1 ст. 131 ГК РФ, ст.ст. 12, 223, 398, 570 ГК РФ, п.2 ст. 165, п.3 ст. 551, 556, 309, 310, п.5 ст. 454 ГК РФ просит обязать ответчика передать спорный объект истцу по акту приема-передачи. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п.1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст.12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. Ссылаясь на п.1 ст. 308.3 ГК РФ в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре просит присудить неустойку в размере 15000 рублей за каждую неделю неисполнения судебного акта.

В письменных пояснениях по иску представитель истца Василенко Д.А. по доверенности Солдатов И.А. указывает, что спорный договор от ДД.ДД.ДД одобрен ответчиком принятием надлежащего исполнения (в соответствии с п. 3.2 Договора и п.1 дополнительного соглашения №) по нему. Именно денежные средства, оплаченные истцом по спорному договору купли-продажи, приняты Панферовой Т.М. в качестве оплаты по договору купли-продажи объекта от ДД.ДД.ДД, заключенного ответчиком по результатам торгов. Принятие надлежащего исполнения в отсутствия последующих действий по отказу от принятого исполнения в рамках договорных обязательств ответчиком является одобрением спорного договора купли-продажи от ДД.ДД.ДД. Спорный договор подписан Марновым Р.А., который спустя 14 дней после подписания спорного договора от ДД.ДД.ДД избран генеральным директором ответчика, определенно зная о его заключении. Отсутствие регистрации перехода права собственности на объект к ответчику на момент заключения спорного договора от ДД.ДД.ДД не является основанием для отказа в иске. Закон не обязывает третьего лица по проверке перед совершением сделки того, является ли соответствующая сделка крупной для его контрагента и была ли она надлежащим образом одобрена. Ответчиком не доказано, что истец знала или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для ответчика крупной сделкой. Ответчик, одобривший крупную сделку принятием надлежащего исполнения и не вернувший его, осведомленный о предмете и существенных условиях сделки, в условиях исчерпания выполненных истцом обязательств неправомочен в силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ деятельно отказываться от своих обязательств. Ответчик злоупотребляет правом, действует недобросовестно. Действия истца являются ожидаемыми и добросовестными действиями покупателя по любому договору купли-продажи.

В судебном заседании истец Василенко Д.А. исковые требования поддержала по доводам искового заявления. Пояснила, что с целью приобретения в свою собственность спорного объекта она заключила договор купли-продажи от ДД.ДД.ДД и дополнительное соглашение от ДД.ДД.ДД с представителем ООО "Деметра" Марновым Р.А., предварительно убедившись в наличии у него полномочий в виде доверенности, оплатила на расчетный счет продавца Панферовой Т.М. 3 200 000 рублей. Ответчик ООО "Деметра" после регистрации своего права собственности на спорный объект отказался передать ей объект недвижимости.

Представитель истца Василенко Д.А. по доверенности Солдатов И.А. в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, аналогичным изложенным в исковом заявлении и в письменных пояснениях по иску, ссылается на доказанность заинтересованности ответчика в использовании денежных средств Василенко Д.А. для оплаты по договору от ДД.ДД.ДД, так как при не оплате в срок ответчик должен был оплачивать пени, ссылается также на принятие ответчиком оплаты Василенко Д.А. и непринятие в течение длительного времени каких-либо действий, направленных на возврат Василенко Д.А. оплаченных ею денежных средств, что свидетельствует об одобрении ответчиком договора купли-продажи, заключенного Марновым Р.А. с Василенко Д.А.

Ответчик ООО "Деметра" о месте и времени судебного заседания извещен надлежаще, представитель ответчика в судебное заседание не явился, представив ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя ООО "Деметра".

В письменном отзыве на иск и дополнительных письменных пояснениях на иск ответчик ООО "Деметра" указывает, что исковые требования Василенко Д.А. ООО "Деметра" не признает, доверенность № от ДД.ДД.ДД, выданная ООО "Деметра" Марнову Р.А. и удостоверенная нотариусом З.А.И., не уполномочивала Марнова Р.А. на заключение и подписание договора купли-продажи недвижимого имущества ответчика с кем-либо, в том числе с истцом Василенко Д.А. Доверенность выдавалась исключительно на совершение всех необходимых юридически значимых и иных действий, направленных на регистрацию перехода права собственности к ответчику ООО "Деметра" на нежилое спорное нежилое помещение. Марнов Р.А. являлся неуполномоченным лицом. Установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для отказа в иске, вытекающем из этой сделки к представляемому. На тот момент ответчик не зарегистрировал свое право собственности на спорное нежилое помещение. Согласно п. ДД.ДД.ДД Устава ответчика в редакции, действовавшей на ДД.ДД.ДД, к компетенции Общего собрания участников (единственного участника) общества относилось принятие решений об одобрении крупных сделок, связанных с приобретением, отчуждением, возможностью отчуждения прямо или косвенно имущества общества, цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества. Договор, в соответствии с Уставом, подлежал одобрению. Решения об одобрении договора купли-продажи от ДД.ДД.ДД ответчиком не принималось, ответчик ООО "Деметра" не одобрял договор от ДД.ДД.ДД. Полагают договор от ДД.ДД.ДД, который подписан неуполномоченным лицом Марновым Р.А., незаключенным и не порождающим для ответчика никаких прав и обязанностей, в том числе по передаче спорного помещения истцу. ООО "Деметра" признает наличие у себя обязательств по возврату Василенко Д.А. заемных денежных средств в размере 3 200 000 руб. Полагают договор купли-продажи от ДД.ДД.ДД незаключенным и в последующем не одобренным ни в целом ООО "Деметра", ни вторым единоличным органом ООО "Деметра", ни остальными участниками ответчика.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области о месте и времени судебного заседания извещено надлежаще, представитель указанного третьего лица в судебное заседание не явился.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика ООО "Деметра" и третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.

Проверив материалы дела, заслушав пояснения стороны истца, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Судом установлено следующее.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 18 апреля 2018 года по делу №А21-1561/2018 Панферова Т.М. признана банкротом, в отношении Панферовой Т.М. введена процедура банкротства реализация имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден Нестеренко А.О.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 03 июня 2020 года процедура реализации имущества должника Панферовой Т.М. завершена, полномочия финансового управляющего Нестеренко А.О. прекращены.

По результатам открытых торгов посредством публичного предложения на сайте электронной торговой площадки ООО "МЭТС" в отношении имущества должника Панферовой Т.М. - объекта недвижимого имущества нежилого помещения общей площадью 729,2 кв.м, этаж 1,2,3, мансарда №, по адресу: ....... с кадастровым номером № победителем торгов признан участник торгов Марнов Р.А., действовавший на указанных торгах на основании агентского договора № от ДД.ДД.ДД в интересах ООО "Деметра".

Истец в обоснование заявленных требований ссылается на договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ДД.ДД и дополнительное соглашение от ДД.ДД.ДД к договору купли-продажи от ДД.ДД.ДД.

Сторона ответчика не отрицает подписание указанного договора и дополнительного соглашения Марновым Р.А. с Василенко Д.А.

Из договора от ДД.ДД.ДД, представленного истцом, следует, что ООО "Деметра" (продавец) в лице представителя по доверенности Марнова Р.А., действующего на основании доверенности № от ДД.ДД.ДД с одной стороны и Василенко Дарья Андреевна (покупатель) с другой стороны заключили договор, согласно пункту 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель - принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество нежилое помещение общей площадью 729,2 кв.м, этаж 1,2,3, мансарда №, кадастровый №, по адресу: ........ Имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ДД.ДД (пункт 1.2) Пунктом 2.1 установлена общая цена договора 3 200 000 руб. согласно пункту 3.1 покупатель обязуется оплатить стоимость имущества в течение двух дней с момента подписания сторонами договора. Расчет предусмотрено производить в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца 9 пункт 3.20.

Согласно пункту 7.1 спорного договора от ДД.ДД.ДД право собственности на имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном порядке.

Дополнительным соглашением № к договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ДД.ДД внесены изменения в пункт 3.2: "расчеты производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на основании заключенного ранее ДД.ДД.ДД договора на расчетный счет Панферовой Т.М., в лице финансового управляющего Нестеренко А.О."

Материалами дела подтверждено осуществление истцом Василенко Д.А. ДД.ДД.ДД и ДД.ДД.ДД платежей на счет должника Панферовой Т.М. на общую сумму 3 200 000 руб. Указанное обстоятельство ответчиком не оспаривается.

Согласно доверенности от ДД.ДД.ДД, удостоверенной нотариусом ....... З.А.И., исполненной на бланке №, доверенность выдана ООО "Деметра" Марнову Р.А. на совершение всех необходимых юридически значимых и иных действий, направленных на регистрацию перехода права собственности за доверителем на спорное нежилое помещение общей площадью 729,2 кв.м, этаж 1,2,3, мансарда №, по адресу: ......., с кадастровым номером №, приобретенное доверителем у банкрота Панферовой Т.М. по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ДД.ДД, заключенному по результатам открытых торгов посредством публичного размещения на электронной площадке, в ЕГРН.

Из копий материалов регистрационного дела на спорное нежилое помещение следует, что в Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости ДД.ДД.ДД обратились действующий по доверенности ООО "Деметра" Левошко А.И. и финансовый управляющий Панферовой Т.М. Нестеренко А.О., представив договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ДД.ДД.

Из договора купли-продажи от ДД.ДД.ДД следует, что Панферова Т.М. (продавец) в лице финансового управляющего Нестеренко А.О. и ООО "Деметра" (покупатель) по результатам торгов №-ОТПП в форме публичного предложения, проводимых с ДД.ДД.ДД по ДД.ДД.ДД по реализации имущества продавца в составе Лота №, в соответствии с сообщением о проведении торгов №, опубликованным в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве ДД.ДД.ДД, по которым покупатель через представителя Марнова Р.А., действовавшего по поручению покупателя в соответствии с условиями агентского договора от ДД.ДД.ДД, был признан победителем торгов по продаже имущества продавца, включенного в состав Лота № с предложением по цене в размере 3 578 000 руб. заключили договор купли-продажи недвижимого имущества - спорного объекта нежилого помещения общей площадью 729,2 кв.м, этаж 1,2,3, мансарда №, по адресу: ......., с кадастровым номером №. Сумма задатка 378 000 руб. засчитывается в счет оплаты по договору, оставшаяся сумма 3 200 000 руб. подлежит оплате не позднее 30 календарных дней со дня заключения договора. Согласно акту приема-передачи имущества от ДД.ДД.ДД спорный объект передан продавцом покупателю.

Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект была приостановлена ДД.ДД.ДД, после чего ДД.ДД.ДД принято решение об отказе в государственной регистрации.

Согласно уведомлению о приостановлении регистрационных действий спорный объект имеет ограничения в использовании (обременение) как объект культурного наследия, заключение договоров, предусматривающих передачу права собственности и иных вещных прав на объект культурного наследия, включенный в реестр, осуществляется с учетом требований, установленных пунктами 7-10 ст. 48 ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Кроме того, на регистрацию не представлен агентский договор Марнова Р.А., из представленных документов не следует, что покупателем произведена оплата за нежилое помещение, не представлен договор о задатке, а также иные документы по торгам.

ДД.ДД.ДД в государственной регистрации прав на спорное нежилое помещение ООО "Деметра" отказано в связи с непредставлением указанных выше документов.

Таким образом, судом установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ДД.ДД, на который истец ссылается как на правопорождающий для ответчика, и являющийся основанием для перехода права собственности от ответчика к Василенко Д.А., в установленном порядке право собственности ответчика ООО "Деметра" зарегистрировано не было.

Представитель ООО "Деметра" по доверенности Сафонов Е.Ю. и финансовый управляющий Панферовой Т.М. Нестеренко А.О. ДД.ДД.ДД вновь обратились в Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности к ООО "Деметра" на спорный объект, представив договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ДД.ДД и акт приема-передачи спорного объекта недвижимости от ДД.ДД.ДД.

Как следует из договора от ДД.ДД.ДД, Панферова Т.М. (продавец) в лице финансового управляющего Нестеренко А.О. и ООО "Деметра" по результатам торгов №-ОТПП в форме публичного предложения, проводимых с ДД.ДД.ДД по ДД.ДД.ДД по реализации имущества продавца в составе Лота №, в соответствии с сообщением о проведении торгов №, опубликованным в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве ДД.ДД.ДД, по которым покупатель через представителя Марнова Р.А., действовавшего по поручению покупателя в соответствии с условиями агентского договора от ДД.ДД.ДД, был признан победителем торгов по продаже имущества продавца, включенного в состав Лота № с предложением по цене в размере 3 578 000 руб., заключили договор купли-продажи недвижимого имущества - спорного объекта - нежилого помещения общей площадью 729,2 кв.м, этаж 1,2,3, мансарда №, по адресу: ....... с кадастровым номером № Сумма задатка 378 000 руб. засчитывается в счет оплаты по договору, оставшаяся сумма 3 200 000 руб. подлежит оплате не позднее 30 календарных дней со дня заключения договора. Согласно пункту 3.2.4 договора от ДД.ДД.ДД покупатель обязуется соблюдать в отношении имущества предусмотренные Федеральным законом от 25.06.2002 №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Росской Федерации" ограничения. К договору приложено охранное обязательство объекта культурного наследия. Согласно акту приема-передачи имущества от ДД.ДД.ДД спорный объект передан продавцом покупателю. В материалы регистрационного дела представлена также расписка Василенко Д.А. от ДД.ДД.ДД на имя финансового управляющего Нестеренко А.О., откуда следует, что Василенко Д.А. указывает, что она произвела платежи за ООО "Деметра" путем банковского перевода на счет Панферовой Т.М. за оплату имущества с кадастровым номером № по договору купли-продажи от ДД.ДД.ДД в размере 3 200 000 руб., копии платежных документов прилагаются. В судебном заседании истец Василенко Д.А. подтвердила выдачу данной расписки. Право собственности ООО "Деметра" на спорный объект недвижимости зарегистрировано ДД.ДД.ДД на основании договора купли-продажи от ДД.ДД.ДД. Судом установлено и не оспаривается сторонами, что при общей стоимости объекта 3 578 000 руб. ответчиком (покупателем) ООО "Деметра" оплачено 378 000 руб., истцом Василенко Д.А. оплачено 3 200 000 руб. В судебном заседании подтверждено, что Марнов Р.А. являлся неуполномоченным лицом на заключение договора от ДД.ДД.ДД и дополнительного соглашения от ДД.ДД.ДД, при этом оплата, произведенная Василенко Д.А., в размере 3 200 000 руб., была принята покупателем. Василенко Д.А. своей распиской на имя финансового управляющего Нестеренко А.О. подтвердила исполнение ею обязательств за ООО "Деметра" по оплате 3 200 000 руб. по договору от ДД.ДД.ДД. Согласно ч.1 ст. 313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо. Исполнение Василенко Д.А. обязательств ООО "Деметра" перед продавцом Панферовой Т.М. не противоречит положениям ст. 313 ГК РФ. Согласно пункту 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" если исполнение обязательства было возложено должником на третье лицо, то последствия такого исполнения в отношениях между третьим лицом и должником регулируются соглашением между ними. ООО "Деметра" признает за собой задолженность перед истцом и обязанность по возврату Василенко Д.А. денежных средств в размере 3 200 000 руб. В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Спорное нежилое помещение истцу Василенко Д.А. не передавалось. В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В силу п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указывается, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Положениями ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Переход права собственности на нежилое помещение на основании договора от ДД.ДД.ДД государственную регистрацию не прошел, переход права не состоялся, соответственно, право собственности на основании договора от ДД.ДД.ДД у покупателя ООО "Деметра" не возникло.

Судом установлено, что спорный объект недвижимости нежилое помещение общей площадью 729,2 кв.м, этаж 1,2,3, мансарда №, по адресу: ......., с кадастровым номером № постановлением Правительства Калининградской области от 23 марта 2007 года № 132 "Об объектах культурного наследия регионального и местного значения" включен в перечень объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, находящегося на территории МО "Озерское городское поселение".

ДД.ДД.ДД администрацией МО "Озерское городское поселение" собственнику Панферовой Т.М. выдано охранное обязательство № на объект культурного наследия местного (муниципального) значения нежилое помещение общей площадью 729,2 кв.м в выявленном объекте культурного наследия местного (муниципального) значения, находящегося на территории муниципального образования "Озерское городское поселение" - ........

Согласно сообщению администрации МО "Озерский городской округ" от ДД.ДД.ДД дом, расположенный по адресу: ......., включен в перечень объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, находящихся на территории муниципального образования "Озерский городской округ".

Частью 1 статьи 47.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации" поименованы действующие ограничения, установленные для собственников в отношении объектов культурного наследия.

Ограничениями (обременениями) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия, устанавливаемыми в целях обеспечения сохранности указанных объектов, обеспечения доступа граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства к объектам культурного наследия, включенным в реестр, являются установленные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона требования к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, а также требования, установленные охранным обязательством в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 47.6 настоящего Федерального закона (далее - требования в отношении объекта культурного наследия).

Указанные ограничения (обременения) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Статьей 47 указанного Федерального закона предусмотрены требования к содержанию и использованию объекта культурного наследия.

В соответствии с требованиями пунктов 1-3 ст. 47.3 указанного Федерального закона при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица, указанные в пункте 11 статьи 47.6 настоящего Федерального закона, лицо, которому земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, обязаны в том числе, осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии; не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия; не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен.

Согласно пункту 5 статьи 48 Закона распоряжение объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований настоящего Федерального закона.

Пунктами 5 - 12 названной статьи предусмотрена обязанность включения в договор отчуждения объекта культурного наследия или его части в качестве существенных условий договора сведений касающихся особого статуса объекта, выданных охранных обязательств или иных охранных документов и обязательств лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта.

Как указано в пункте 7 ст. 48 указанного выше Закона РФ в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.

Согласно пункту 7 ст. 48 указанного Федерального закона Российской Федерации копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта.

Как прямо указано в пункте 10 ст. 47 "Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации" договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.

В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п.1 ст. 432 ГК РФ).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условием договора согласно ст. 432 ГК РФ являются в том числе условия, названные в законе как необходимые. Неотъемлемая же часть договора означает, что она не может быть отнята, отделена от договора, следовательно, она же является и необходимой для него.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения, расположенного в доме, являющемся объектом культурного наследия, подлежали учету и выполнению требования положений Федерального закона РФ от 25.06.2002 №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Однако указанные выше положения и требования Федерального закона №73-ФЗ не были выполнены как при заключении договора от ДД.ДД.ДД между ООО "Деметра" и продавцом Панферовой Т.М. в лице финансового управляющего Нестеренко А.О., на который истец ссылается как правопорожающий, так и при заключении Василенко Д.А. с Марновым Р.А. договора от ДД.ДД.ДД.

Суд приходит к выводу, что обязанность истца Василенко Д.А. как добросовестного приобретателя перед заключением спорного договора купли-продажи от ДД.ДД.ДД, используя общедоступные источники информации, проверять отсутствие обременения у спорного объекта недвижимости исполнена не была.

Данных о том, что истец Василенко Д.А. принимала (принимает) на себя обязательства соблюдать в отношении спорного объекта предусмотренные Федеральным законом от 25.06.2002 №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Росской Федерации" ограничения, не имеется. Таких данных стороной истца суду не представлено.

Суд приходит к выводу, что при указанных установленных судом обстоятельствах правовые основания для удовлетворения исковых требований Василенко Д.А. к обществу с ограниченной ответственностью "Деметра" о возложении обязанности передать по акту приема-передачи объект недвижимого имущества нежилое помещение общей площадью 729,2 кв.м, этаж 1,2,3, мансарда №, по адресу: ......., отсутствуют. Оснований считать договор от ДД.ДД.ДД заключенным у суда не имеется.

Требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено в случае отказа в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Соответственно, отсутствуют основания для вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности и о взыскании судебной неустойки.

При таких обстоятельствах, т.е. при невыполнении при заключении договора от ДД.ДД.ДД и договора от ДД.ДД.ДД, требований ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ", доводы, приведенные истцом Василенко Д.А. и ее представителем в обоснование заявленных исковых требований, не могут повлиять на выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Василенко Д.А. в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью "Деметра" о возложении обязанности передать по акту приема-передачи объект недвижимого имущества нежилое помещение общей площадью 729,2 кв.м, этаж 1,2,3, мансарда №, по адресу: ....... о государственной регистрации перехода права собственности, о взыскании судебной неустойки надлежит отказать.

Наложенные определением Озерского районного суда Калининградской области от ДД.ДД.ДД меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на недвижимое имущество - нежилое помещение общей площадью 729,2 кв.м, этаж 1,2,3, мансарда №, кадастровый номер № по адресу: ......., запрещения осуществлять любые регистрационные действия в отношении недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 729,2 кв.м, этаж 1,2,3, мансарда №, кадастровый номер №, по адресу: ......., подлежат отмене со дня вступления решения в законную силу.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Василенко Дарье Андреевне в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью "Деметра" о возложении обязанности передать по акту приема-передачи объект недвижимого имущества нежилое помещение общей площадью 729,2 кв.м, этаж 1, 2, 3, мансарда №, по адресу: ......., о государственной регистрации перехода права собственности, о взыскании судебной неустойки - отказать.

Наложенные определением Озерского районного суда Калининградской области от ДД.ДД.ДД меры по обеспечению иска в виде наложения ареста на недвижимое имущество - нежилое помещение общей площадью 729,2 кв.м, этаж 1, 2, 3, мансарда №, кадастровый номер № по адресу: ....... запрещения осуществлять любые регистрационные действия в отношении недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 729,2 кв.м, этаж 1, 2, 3, мансарда №, кадастровый номер №, по адресу: ......., - отменить со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Озерский районный суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 15 февраля 2021 года.

Федеральный судья ________________________ А.В. Карницкая