Судья Гошуляк Т.В. Дело №33-2302
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
31 июля 2018 года судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:
председательствующего Уткиной И.В.
и судей Земцовой М.В., Мананниковой В.Н.
при секретаре Рязанцевой Е.А.
заслушала в открытом судебном заседании по докладу Уткиной И.В. дело по апелляционной жалобе Романовой Е.В. на решение Первомайского районного суда г.Пензы от 12 апреля 2018 года, которым постановлено:
Исковое заявление Романовой Е.В. к управлению муниципального имущества администрации г.Пензы о признании недействительными условий договора аренды земельного участка, одностороннего отказа от исполнения договора оставить без удовлетворения.
Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца Негодяева Р.А., действующего на основании доверенности, представителя управления муниципального имущества администрации г.Пензы Юшанова М.И., действующего на основании доверенности, судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
ДД.ММ.ГГГГ между ФГУ Ленинский лесхоз Государственной лесной службы ГУПР и ООС по Пензенской области (арендодателем) и Хазовой Т.Е. (арендатором) заключен договор аренды участка лесного фонда № площадью 0,30 га в <адрес> для побочного пользования сроком на пять лет.
Постановлением главы администрации г.Пензы № от ДД.ММ.ГГГГ городские леса, расположенные в пределах городской черты, согласно приложению к постановлению, в том числе и спорный земельный участок, приняты в ведение муниципального образования город Пенза.
Дополнительным соглашением к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ арендодателем в лице УМИ администрации г.Пензы передан в пользование на условиях аренды арендатору Виноградовой Т.Е. (ранее Хазовой Т.Е.) земельный участок с кадастровым номером № площадью 3000 кв.м, находящийся по адресу: <адрес> под разрешенное использование для побочного пользования на неопределенный срок с ДД.ММ.ГГГГ.
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору от ДД.ММ.ГГГГ УМИ администрации г.Пензы в связи с образованием земельных участков путем раздела указанного выше земельного участка площадью 3000 кв.м предоставило арендатору ФИО9 для использования на условиях аренды земельные участки с кадастровым номером № площадью 944 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, №; с кадастровым номером № площадью 1028 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, № с кадастровым номером № площадью 1028 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, № под разрешенное использование для отдельно стоящих индивидуальных жилых домов на неопределенный срок с ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно условий договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между УМИ администрации г.Пензы (арендодателем), Виноградовой Т.Е. (арендатором) и Романовой Е.В. (новым арендатором), последней передано право аренды на земельные участки с кадастровым номером № площадью 1028 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> № с кадастровым номером № площадью 1028 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, № под разрешенное использование для отдельно стоящих индивидуальных жилых домов.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес Романовой Е.В. управлением муниципального имущества администрации г.Пензы направлена претензия об отказе от договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и его расторжении.
В настоящее время Романова Е.В. обратилась в суд с иском к УМИ администрации г.Пензы о признании недействительными части сделки и отказа от исполнения договора, ссылаясь на то, что при заключении дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами возникли правоотношения из договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства. В соответствии с действующим земельным законодательством в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, заключается на двадцать лет. В этой связи условие договора, содержащееся в п.3.1 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, предусматривающее заключение договора на неопределенный срок, недействительно, как нарушающее требование закона, и не могло повлечь правовых последствий. В феврале 2018 года ею получена претензия от ответчика об отказе от исполнения договора аренды, однако он также является недействительной сделкой, поскольку условие договора о неопределенном сроке его действия недействительно.
Истец просила признать недействительным условие договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в пункте 3.1 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору и признать недействительным односторонний отказ УМИ администрации г.Пензы от исполнения договора аренды, изложенный в претензии от ДД.ММ.ГГГГ.
Первомайский районный суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней Романова Е.В. просит решение отменить, как незаконное и необоснованное. По мнению подателя жалобы дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ является оспоримой, а не ничтожной сделкой, однако судом не приведено каких-либо мотивов, по которым он счел сделку ничтожной, применив положения п.2 ст.168 ГК РФ. Суд не принял во внимание, что в деле отсутствуют сведения о том, что на момент заключения дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ или в иное время на получение в аренду спорных земельных участков претендовало более одного человека, в связи с чем их предоставление должно было осуществляться исключительно по результатам проведенных торгов. Требований о признании дополнительного соглашения недействительной сделкой стороной ответчика не заявлено, а довод о недействительности сделки не имеет правового значения, поскольку данное лицо сделку исполняло, в частности, предоставило истцу земельные участки, принимало плату за их использование, а выполнение процедур, предусмотренных ст.39.18 ЗК РФ, законом возложено на самого ответчика. Таким образом, при отсутствии соответствующего иска, у суда не имелось оснований для признания сделки недействительной. Внесение истцом платежей по арендной плате не свидетельствует об исполнении ею сделки в части оспариваемого пункта. Вывод суда о недобросовестном поведении истца опровергается тем, что она не принимала участия в заключении договора аренды и дополнительных соглашений к нему, поэтому не располагала сведениями об обстоятельствах заключения допсоглашения от ДД.ММ.ГГГГ. Сомнений в добросовестности УМИ и прежнего арендатора у нее не имелось.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения, исследовав материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд признал установленным и исходил из того, что поскольку при образовании из одного земельного участка трех и изменении при этом вида разрешенного использования земельных участков с побочного пользования на индивидуальное жилищное строительство подлежали выполнению требования ст.39.18 ЗК РФ, предполагающей соблюдение определенной процедуры для предоставления таких участков в аренду, а данные требования выполнены не были, то дополнительное соглашение к договору аренды, заключенное ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой.
Данные выводы суда, по мнению судебной коллегии, являются правильными, основанными на собранных по делу и правильно оцененных доказательствах, соответствуют нормам действующего законодательства.
По общему правилу, закрепленному в статье 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.
Подпунктом15 п.2 ст.39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.
Статья 39.18 ЗК РФ регулирует особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.
Указанная норма предусматривает, что в случае поступления заявления гражданина о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления заявления, совершает одно из следующих действий: обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее - извещение) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 (подпункты 1 и 2 пункта 1).
Граждане, крестьянские (фермерские) хозяйства, которые заинтересованы в приобретении прав на испрашиваемый земельный участок, могут подавать заявления о намерении участвовать в аукционе (п.4 ст.39.18).
Если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка (п.п.1 пункта 5).
В случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка (п.п.1 пункта 7).
Анализ приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен для индивидуального жилищного строительства без проведения аукциона лицу, обратившемуся в уполномоченный орган с соответствующим заявлением, при условии, что это лицо является единственным претендентом на испрашиваемый земельный участок. Наличие иных граждан, заинтересованных в приобретении прав на указанный объект недвижимости и подавших заявление о намерении участвовать в аукционе, является основанием для проведения такого аукциона, в том числе на право заключения договора аренды земельного участка.
Таким образом, законом установлена процедура предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства и иных целей, указанных в статье 39.18 ЗК РФ, которая направлена на соблюдение баланса прав и законных интересов собственника земельного участка и граждан, заинтересованных в приобретении соответствующих прав на земельный участок.
Как усматривается из материалов дела, по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> предоставлялся для побочного пользования сроком на пять лет.
Согласно дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды указанного земельного участка с кадастровым номером № установлен как неопределенный.
В связи с образованием трех земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером № было заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, по которому УМИ администрации г.Пензы предоставило ФИО9 на условиях аренды на неопределенный срок следующие земельные участки: с кадастровым номером № площадью 944 кв.м. по адресу: <адрес>; с кадастровым номером № площадью 1028 кв.м. по адресу: <адрес> с кадастровым номером № площадью 1028 кв.м. по адресу: <адрес> для размещения отдельно стоящих индивидуальных жилых домов.
Вид разрешенного использования земельного участка был изменен на основании решений Пензенской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ № и ДД.ММ.ГГГГ №.
Указанные обстоятельства позволяли суду прийти к выводу о несоответствии дополнительного соглашения к договору аренды требованиям ст.39.18 ЗК РФ, поскольку несоблюдение процедуры предоставления участка повлекло нарушение принципа публичности и прав неопределенного круга лиц, которые были лишены возможности узнать о предоставлении земельного участка для строительства индивидуального жилого дома и подать заявление о намерении участвовать в аукционе.
Делая вывод о несостоятельности заявленных требований, суд, по мнению судебной коллегии, правильно исходил из положений гражданского законодательства, регулирующих вопросы недействительности сделок.
Так, в соответствии с п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно п.5 ст.166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Исходя из правоприменительного толкования указанных норм права, содержащегося в абз.5 п.1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №25 от 23 июня 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п.70 данного постановления сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
Установив, что действия Романовой Е.В. являются недобросовестными, суд первой инстанции с учетом всех обстоятельств дела пришел к обоснованному выводу о том, что дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное на принципиально иных условиях (для строительства индивидуального жилого дома), в обход процедур, предусмотренных действующим законодательством, является ничтожной сделкой.
Ссылка апеллянта на ошибочность вывода суда о недобросовестности поведения истца о незаконности судебного решения не свидетельствует, как несостоятельная, противоречащая установленным по делу фактическим обстоятельствам, направленная на переоценку установленного судом.
Разрешая требование истца о признании недействительным условия договора аренды в части установления срока его действия, суд, руководствуясь ст.180 ГК РФ, сделал правильный вывод о том, что недействительность оспариваемого пункта не влечет недействительности всего договора.
При этом суд исходил из того, что с учетом требований ст.39.8 ЗК РФ условие о сроке в договоре аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства является определимым, следовательно, недействительность (ничтожность) условия о сроке влечет признание договора заключенным на установленный земельным законодательством срок, то есть, на двадцать лет.
Данные выводы изложены в мотивировочной части судебного постановления со ссылкой на установленные по делу фактические обстоятельства и представленные доказательства, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, и оснований для переоценки исследованных судом обстоятельств дела и представленных доказательств судебная коллегия не усматривает.
Выводы суда мотивированы, основаны на полно и всесторонне исследованных обстоятельствах дела, материальный закон применен и истолкован судом правильно.
Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали бы выводы, изложенные в решении, не свидетельствуют о нарушении судом норм материального или процессуального права, а по существу сводятся к иной субъективной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, при отсутствии каких-либо данных, с достоверностью свидетельствующих об ошибочности судебной оценки, в связи с чем, на законность и обоснованность состоявшегося судебного постановления не влияют и оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы в соответствии с нормами ст.330 ГПК РФ судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а :
░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░.░░░░░ ░░ 12 ░░░░░░ 2018 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. - ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.
░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░
░░░░░