Решение по делу № 2-1068/2021 от 30.12.2020

УИД: 59RS0004-01-2020-010170-73 <данные изъяты>

Дело № 2-1068/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Пермь 13 октября 2021 года

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Оплетиной Е.С.,

при секретаре судебного заседания Алиевой Н.И.,

с участием представителя истца – Макаренковой Л.Н., действующей на основании доверенности,

представителя ответчика – Халдеева В.Г., действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Новиковой Людмилы Александровны к обществу с ограниченной ответственностью «ЕНФ» о взыскании задолженности по арендной плате, пени, процентов, судебных расходов,

у с т а н о в и л:

Новикова Л.А. обратилась в суд с иском к ООО «ЕНФ», с учетом уточненного искового заявления, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 901824,62 руб., пени по договору за просрочку оплаты арендных платежей за период с 10.10.2017 пор 28.02.2019 (момент расторжения договора) в размере 207291 руб., процентов по ст. 395 ГК РФ за период с 01.03.2019 по 10.12.2020 (подача иска в суд) в размере 120870,74 руб., процентов в порядке ст. 395 ГК РФ на сумму основного долга со дня принятия судом решения по договору по день фактического исполнения обязательства, также заявлены требования о взыскании расходов по уплате государственной пошлины (том 1 л.д. 74-75).

Требования обоснованы тем, что между Новиковой Л.А. и ООО «ЕНФ» заключен договор №15/08/17 аренды нежилых помещений от 15.08.2017. В соответствии с условиями договора истец передал в аренду нежилое помещение, номер на поэтажном плате 1 этажа: №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе площадь для занятия торговой деятельностью в размере <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <Адрес>. В соответствии с п. 6.2.2 договора арендная плата составила 10000 руб. в месяц, плюс стоимость коммунальных платежей. 20.09.2017 между сторонами подписано Дополнительное соглашение, в соответствии с которым арендная плата составила 110000 руб. в месяц. За период пользования помещением начисленная арендная плата составляет 1803300 руб., ответчик оплатил лишь 901824,62 руб. 11.02.2019 в адрес ответчика была направлена претензия, ответчик не ответил на претензию. 20.02.2019 в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора. В соответствии с п. 6.3.7 договора истец вправе начислить неустойку за неоплату арендных платежей в размере 0,1% от суммы за каждый день просрочки. Размер неустойки за период с 20.09.2017 по 28.02.2019 составил 207291 руб.

Истец в судное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом (том 3 л.д. 5).

Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования по доводам искового заявления. Дополнительно пояснила, что все выполненные работы должны были быть согласованы с арендодателем и переданы арендодателю по акту, вместе с тем, работы переданы не были. В силу п. 5.2.7 договора аренды в случае планирования изменения схем энергоснабжения, вентиляции и кондиционирования, водоснабжения арендатор разрабатывает проект сетей самостоятельно, предварительно согласовывает проект с арендодателем, чего арендатором сделано не было, предоставлены только договоры, которые вызывают сомнение, поскольку, по мнению истца, представленные стороной ответчика договоры выполнены непосредственно перед предъявлением их в суд. Документы, представленные в подтверждение оплаты договоров с подрядчиками также вызывают сомнение. Между арендатором и арендодателем была согласована возможность выполнения двери, сооружение крыльца согласовано не было. Размещение крыльца на земельном участке в настоящее время является незаконным. Работы по пожарной сигнализации истец не оспаривает, готова их принять.

Представитель ответчика в ходе рассмотрения дела возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал доводы письменных возражений на исковое заявление, из которых следует, что ответчик исковые требования не признает, просит оставить их без удовлетворения по следующим основанием. Между истцом и ответчиком было заключено два договора аренды №15/08/17 от 15.08.2017 с арендной платов в размере 10000 руб. в месяц, №20/06/17 от 20.06.2017 с арендной платой 110000 руб. в месяц. Во исполнение обязательств по договорам ответчик производил оплаты 50% от арендной платы по обоим договорам (60000 руб.) в наличной форме. С учетом арендных каникул (3 месяца по каждом договору), платежи исполнялись следующим образом: октябрь 2017 года – 20000 руб., ноябрь 2017 года – 60000 руб., декабрь 2017 года – 60000 руб., январь 2017 года – 60000 руб., февраль 2018 года – 60000 руб., март 2018 года – 60000 руб., апрель 2018 года – 60000 руб., май 2018 года – 60000 руб., июнь 2018 года – 60000 руб., июль 2018 года – 60000 руб., август 2018 года – 60000 руб., сентябрь 2018 года – 60000 руб., октябрь 2018 года – 60000 руб., ноябрь 2018 года – 90800 руб., декабрь 2018 года – 20000 руб., декабрь 2018 года - 51024,62 руб. Оставшиеся 50% арендных платежей производились путем совершения согласованных с истицей неотделимых улучшений. В конце февраля 2019 года истица, без объяснения причин сменила замки в помещении и перестала пускать туда ответчика. 28.02.2019 истица направила в адрес ответчика уведомление о расторжении договора. На требование ответчика возвратить его имущество, оставшееся в помещении, истица ответила отказом, сообщив, что ответчик имеет задолженность перед ней. В связи с удержанием имущества ответчик обратился в полицию с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту самоуправства истицы. В возбуждении уголовного дела ответчику отказали. После получения отказа, ответчик обратился к уполномоченному по защите прав предпринимателей в Пермском крае, который направил жалобу в прокуратуру Мотовилихинского района, обжаловав отказ в возбуждении уголовного дела. По результатам рассмотрения жалобы уполномоченного по защите прав предпринимательства в Пермском крае отказ в возбуждении уголовного дела отменен. По результатам нового рассмотрения заявления о возбуждении уголовного дела, вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. Таким образом, ответчик задолженности по арендной плате не имеет. Платежи вносил согласно условиям договоров аренды: путем внесения денежных средств, а также путем совершения неотъемлемых улучшений в арендуемое помещение (как было согласовано в дополнительных соглашениях). Сумма неотделимых улучшений, произведенных ответчиком в арендованном помещении, превышает рассчитанную истцом задолженность по арендной плате и подлежит зачету в счет арендной платы в порядке, согласованном в дополнительном соглашении (том 1 л.д. 83-85, том 2 л.д. 14-16).

В судебном заседании представитель ответчика также пояснил, что возведенное крыльцо ответчик согласен демонтировать и вывезти за свой счет.

Суд, с учётом положений ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам <данные изъяты>, которыми было выполнено заключение экспертов №1446/2021 (том 2л.д. 235-251).

Относительно результатов проведенной экспертизы от истца поступили письменные возражения, из которых следует, что, по мнению истца, эксперты просто сослались на существующие договора и сметы, которые арендатор заказывал у своих подрядчиков. Ими не выполнено никаких своих расчетов и смет, никаких выкладок о наличии того или иного оборудования, не представлено, не представлены фотографии оборудования, которого истец не увидела в наличии и тем не менее экспертами это оборудование было принято в зачет, как выполненные работы. Работа, выполненная экспертами, не показала реальной картины выполненных объемов работ арендаторами. Особое внимание истец обращает на оценку, выполненную экспертами по монтажу вытяжной и приточной технологической вентиляции. В ходе осмотра системы П1-зал, истец вместе с экспертами не увидели приточной установки VTS, отраженной в актах арендатора пункт 1 стоимостью 42100 руб. приточная установка VTS – это металлический короб в котором есть отделение с дверками для установки калорифера, который нагревает холодный воздух и зачитывается горячей водой от системы отопления. Также на входе в этом коробе устанавливается приточный вентилятор, который засасывает холодный воздух с улицы и прогревает его через калорифер, тем самым нагревая его. Основную стоимость установки VTS как раз и составляет калорифер и приточный вентилятор. Без этого оборудования это просто металлический короб, который не выполняет ни подачу, ни нагрев воздуха с улицы. Выполненные работы ни истец, ни эксперты не увидели. Ни арендаторы, ни эксперты не предоставляли фото установки VTS, где видно, что в неё установлен калорифер и приточный вентилятор. Работу истец считает невыполненной. В пункте 2 отражена автоматика, которая должна управлять этим оборудованием стоимость 51000 руб. Такой ни истец, ни эксперты не увидели. Фотографии автоматики, также не представлены в своем отчете экспертами, арендаторами фотографии тоже не предоставлены. Работу истец считает невыполненной. В пункте 3 отражена работа по обвязке узла калорифера стоимостью 29500 руб., это подводка горячей воды от системы отопления к калориферу с подсоединением к нему. Выполненной работы в натуре ни истец, ни эксперты не увидели. Фотографии не представлены. В пункте 7 отражена работа – прокладка трубы Ф32мм в количестве 100м на сумму 22000 руб. Выполненную работу по прокладке 100м. трубы ф32 от системы отопления ни истец, ни эксперты не увидели. Фотографии проложенных труб ф32 экспертами в отчете приложены не были. Арендаторы фотографии также не представили. Система В1-кухня пункт 1 акта выполненных работ. Туда входят: вентилятор кухонный – 1шт., воздуховоды из оцинкованной стали – 5кв.м., металлоконструкций для крепления воздуховодов – 50кг, общая стоимость работ – 26420 руб. Выполненную работу ни истец, ни эксперты не увидели. Фотографии не представлены. Итого по системе П1-зал и В1-кухня не выполнен арендатором работы на сумму 549920 руб. Эксперты эти работы включили в свои отчеты в полном объеме сославшись на договоры и акты между арендатором и их подрядчиком, а также сославшись на то, что сторонами даны пояснения о частичном видоизменении результатов выполнения работ по договорам подряда №9 от 28.08.2017, №16105/8 от 05.08.2018, №06/08/18-МП от 06.08.2018, №6/08/18-МО от 06.08.2018 новыми арендаторами, и также пишут в своем отчете, что определить потребительскую ценность не имеется возможности, так как оборудования нет в наличии. Никаких пояснений относительно того, что это оборудование системы приточной вентиляции было устранено новым арендатором истец не давала. Не понятно почему эксперты сами делают такой вывод, что оборудование там было. Директор управляющей компании, обслуживающей здание по адресу: <Адрес>, разрешение на подсоединение к трубам системы отопления не давал, с таким заявлением к нему никто не обращался. Таким образом, истец утверждает, что арендатор систему приточной вентиляции не выполнил и не запустил. Таким образом, экспертами недостаточно проработана часть экспертизы относительно монтажа вентиляционной и приточной технологической вентиляции. К остальной части выполненных вентиляционных работ истец претензий не имеет. Также экспертами неверно определен такой предмет оценки, как обустройство отдельного дополнительного входа, поскольку договором предусмотрен отдельный вход, а не его обустройство. Крыльцо арендатором построено незаконно без разрешительной документации и без согласования с истцом. На основании изложенного, истец просит не зачитывать в счет арендной платы расходы арендатора на строительство крыльца в размере 448556 руб., также не зачитывать часть работ и оборудования по вентиляции, П1-зал и В1-кухня, поскольку эти работы не были выполнены арендатором. Сумма невыполненных работ составила 549920 руб.

Относительно результатов проведенной экспертизы представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что с результатами экспертизы сторона ответчика согласна, считает заключение экспертов полным и объективным.

В судебном заседании истцом были допрошены эксперты ФИО4, ФИО10

ФИО4, допрошенный в судебном заседании в качестве эксперта, показал, что в ходе натурных исследований представителями сторон были даны пояснения, что были видоизменены работы по пожарной сигнализации и по приточно-вытяжной системе, однако какие именно изменения пояснить не смогли. В настоящее время перечень всего оборудования невозможно установить по состоянию на 2018 год, поскольку были внесены видоизменения. По стоимости невозможно установить, поскольку в материалы дела представлены договоры на устройство систем, где указана договорная стоимость и сметная, если посчитать сметную стоимость, то по действующим методикам это будет не совсем правильно при учете сметной стоимости придется стоимость самого оборудования все равно брать из договоров, потому что она берется по прайсам. По назначению оборудования все можно определить по представленным договорам. По маркам оборудования без документов и сертификатов качества установить не возможно. По воздуховодам и прочим элементам вытяжной системы эксперт делал все замеры.

ФИО11, допрошенная в судебном заседании в качестве эксперта, показала, что является специалистом по сметному ценообразованию. В рассматриваемом случае имела место договорная цена, было принято решение о нецелесообразности считать сметную стоимость, могли посчитать только стоимость работ, однако она не отражала бы реальную стоимость, поскольку работы выполнены в 2018 году, очень кратко расписаны виды работ, могли бы многие моменты в сметах не учесть, и определенная цена была бы ниже фактической и не отражала бы реально выполненные работы. Также поскольку были изменения работ, которые были выполнены изначально, невозможно все установить и посчитать.

Заслушав представителей сторон, оценив доводы искового заявления, возражений на исковое заявление, допросив экспертов, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

В силу положений пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ).

Положениями пункта 3 абзаца 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В судебном заседании установлены следующие обстоятельства.

Нежилое помещение, общая площадь <данные изъяты> кв.м., этаж 1,2, номера на поэтажном плане: 1 эт-№№№, адрес объекта: <Адрес> принадлежит на праве собственности Новиковой Л.А. (том 1 л.д. 30).

15.08.2017 между Новиковой Л.А. (арендодатель) и ООО «ЕNF» (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений №15/08/17 (том 1 л.д. 4-13), по условиям которого арендодатель обязуется за плату предоставить арендатору во временное владение и пользование жилое помещение, номер на поэтажном плане 1 этаж №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе площадь для занятия торговой деятельностью в размере <данные изъяты> кв.м. 1 этаже в здании, расположенном по адресу: <Адрес> (п. 1.1). В случае возникновения производственной необходимости арендатор обязуется разработать и согласовать с арендодателем планировку размещения сложного технологического оборудования перед его установкой (п. 5.2.6). Арендатор обязуется обеспечить сохранность электрических, тепловых, водных, канализационных и других инженерных сетей, а также входящего в их состав оборудования, расположенного в помещении или проходящих через него транзитом на время действия договора. В случае планирования изменения схем энергоснабжения, вентиляции и кондиционирования, водоснабжения арендатор разрабатывает проект сетей самостоятельно, предварительно согласовывает проект с арендодателем, а затем в случае необходимости в соответствующих органах и предоставляет заверенные копии согласований арендодателю (п. 5.2.7). Арендная плата за аренду помещения включает в себя постоянную (договорную) арендную плату за помещение и переменную арендную плату за помещение (расходы по содержанию помещения, в том числе, эксплуатационные расходов по содержанию мест общего пользования, таких как: коридор, подъездные пути и т.д.; уборка и обслуживание мест общего пользования (п. 6.2.1). Договорная арендная плата за аренду помещения составляет 10000 руб. в месяц без НДС и начинает начисляться с 20.09.2017. расчетным периодом для внесения арендной платы понимается календарный месяц (п. 6.2.2).

Новикова Л.А. (арендодатель) и ООО «ЕNF» (арендатор) составили акт приема-передачи нежилого помещения 1 этаж 3,4,5,8-20 согласно кадастрового паспорта общей площадью 350 кв.м. (том 1 л.д. 14).

15.08.2017 между Новиковой Л.А. (арендодатель) и ООО «ЕNF» (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды №15/08/17 от 15.08.2017 (том 1 л.д. 16), по условиям которого с даты подписания акта приемки передачи арендатору предоставляются арендных каникулы сроком на 3 месяцев. После окончания срока арендных каникул арендатор начинает производить платежи за аренду помещения независимо от готовности помещения к эксплуатации (п. 1). Дополнительные работы для улучшения помещения зачитывается арендатору в счет арендной платы, но не более 50% от ежемесячной стоимости арендных платежей. Перечень зачитываемых работ: вытяжная, приточная и технологическая вентиляция; отдельный дополнительный вход; демонтаж лестничных маршей с заделыванием проемом; монтаж пожарной и охранной сигнализации (п. 2). После полного возмещения понесенных арендатором затрат на выполнение работ в помещении за счет 50% от арендной платы ежемесячно, стороны подписывают акт о выполнении ими условий дополнительного соглашения, после чего уплата арендной платы производится арендатором в полном объеме в соответствии с условиями договора аренды (п. 3). Невыполнение арендатором указанных работ в полном объеме признается невыполнение им своих обязательств по договору аренды (п. 4). Арендодатель за свой счет обязуется обеспечить арендуемое помещение электроэнергией 60КВт (п. 5). Обязательства по согласованию проектов входной группы и демонтажа лестничных маршей несет арендодатель (п. 6). Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды (п. 7) (том 1 л.д. 16).

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пермскому краю, что подтверждается соответствующей отметкой (том 1 л.д. 17).

20.09.2017 между Новиковой Л.А. (арендодатель) и ООО «ЕNF» (арендатор) заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды нежилых помещений №15/08/17 от 15.08.2017, по условиям которого пункт 6.2.2 договора аренды нежилых помещений №15/08/17 от 15.08.2017 изложена в следующей редакции: «договорная арендная плата за аренду помещения, составляет 10000 руб. в месяц без НДС и начинает начисляется с 20.10.2017 (п. 1). Указанные изменения вступают в силу с 20.09.2017 (п. 3) (том 1 л.д. 99).

20.06.2017 между Новиковой Л.А. (арендодатель) и ООО «ЕNF» (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений №20/06/17 (том 1 л.д. 100-108), по условиям которого арендодатель обязуется за плату предоставить арендатору во временное владение и пользование жилое помещение, номер на поэтажном плане 1 этаж №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе площадь для занятия торговой деятельностью в размере <данные изъяты> кв.м. 1 этаже в здании, расположенном по адресу: <Адрес> (п. 1.1). В случае возникновения производственной необходимости арендатор обязуется разработать и согласовать с арендодателем планировку размещения сложного технологического оборудования перед его установкой (п. 5.2.6). Арендатор обязуется обеспечить сохранность электрических, тепловых, водных, канализационных и других инженерных сетей, а также входящего в их состав оборудования, расположенного в помещении или проходящих через него транзитом на время действия договора. В случае планирования изменения схем энергоснабжения, вентиляции и кондиционирования, водоснабжения арендатор разрабатывает проект сетей самостоятельно, предварительно согласовывает проект с арендодателем, а затем в случае необходимости в соответствующих органах и предоставляет заверенные копии согласований арендодателю (п. 5.2.7). Арендная плата за аренду помещения включает в себя постоянную (договорную) арендную плату за помещение и переменную арендную плату за помещение (расходы по содержанию помещения, в том числе, эксплуатационные расходов по содержанию мест общего пользования, таких как: коридор, подъездные пути и т.д.; уборка и обслуживание мест общего пользования (п. 6.2.1). Договорная арендная плата за аренду помещения составляет 110000 руб. в месяц без НДС и начинает начисляться с 20.09.2017. расчетным периодом для внесения арендной платы понимается календарный месяц (п. 6.2.2).

Между Новиковой Л.А. (арендодатель) и ООО «ЕNF» (арендатор) составлен акт приема-передачи нежилого помещения 1 этаж № согласно кадастрового паспорта общей площадью <данные изъяты> кв.м. (том 1 л.д. 108).

20.06.2017 между Новиковой Л.А. (арендодатель) и ООО «ЕNF» (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды №20/06/17 от 20.06.2017 (том 1 л.д. 16, 109), по условиям которого с даты подписания акта приемки передачи арендатору предоставляются арендные каникулы сроком на 3 месяца. После окончания срока арендных каникул арендатор начинает производить платежи за аренду помещения независимо от готовности помещения к эксплуатации (п. 1). Дополнительные работы для улучшения помещения зачитывается арендатору в счет арендной платы, но не более 50% от ежемесячной стоимости арендных платежей. Перечень зачитываемых работ: вытяжная, приточная и технологическая вентиляция; отдельный дополнительный вход; демонтаж лестничных маршей с заделыванием проемом; монтаж пожарной и охранной сигнализации (п. 2). После полного возмещения понесенных арендатором затрат на выполнение работ в помещении за счет 50% от арендной платы ежемесячно, стороны подписывают акт о выполнении ими условий дополнительного соглашения, после чего уплата арендной платы производится арендатором в полном объеме в соответствии с условиями договора аренды (п. 3). Невыполнение арендатором указанных работ в полном объеме признается невыполнение им своих обязательств по договору аренды (п. 4). Арендодатель за свой счет обязуется обеспечить арендуемое помещение электроэнергией 60КВт (п. 5). Обязательства по согласованию проектов входной группы и демонтажа лестничных маршей несет арендодатель (п. 6). Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды (п. 7) (том 1 л.д. 16, 109).

20.09.2017 между Новиковой Л.А. (арендодатель) и ООО «ЕNF» (арендатор) заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды нежилых помещений №15/08/17 от 15.08.2017, по условиям которого пункт 6.2.2 договора аренды нежилых помещений №15/08/17 от 15.08.2017 изложена в следующей редакции: «договорная арендная плата за аренду помещения, составляет 110000 руб. в месяц без НДС и начинает начисляется с 20.10.2017 (п. 1). Указанные изменения вступают в силу с 20.09.2017 (п. 3) (том 1 л.д. 19).

Таким образом, сторонами в материалы дела представлены два договора аренды от 15.08.2017, в одном из которых арендная плата определена в размере 10000,00 руб., в другом 110000,00 руб., к каждому из договоров было заключено дополнительное соглашение об изменении срока начала начисления арендной платы, а именно с 20.10.2017, к каждому договору было заключено дополнительное соглашение о предоставлении арендных каникул на срок 3 месяца и зачете в качестве платежей неотделимых улучшений, производимых арендатором в нежилых помещениях. При этом договор с указанием арендной платы прошел государственную регистрацию, а договор с указанием размера арендной платы 110000,00 руб. не прошел государственную регистрацию.

29.01.2018 Новикова Л.А. направила в адрес ООО «ЕНФ» письмо, в котором просила для проведения сверки взаимных расчетов между сторонами по договорной арендной плате и согласованию стоимости выполненных работ представить следующие документы: акты выполненных работ для улучшения помещений; документы, подтверждающие установку вентиляционного оборудования и оборудования пожарной и охранной сигнализаций в помещениях. Обеспечить доступ арендодателя в помещения для осмотра фактически выполненных работ и установки оборудования. Погасить имеющуюся задолженность по арендной плате по договору аренды (том 1 л.д. 33,34).

20.02.2019 Новикова Л.А. направила в адрес ООО «ЕNF» письмо-уведомление, где указала, что на 20.02.2019 за ООО «ЕNF» числится задолженность в размере 910407,38 руб. В соответствии с пунктом 7.2 Договора арендодатель расторгает договор №15/08/17 аренды нежилых помещений от 15.08.2017 с 20.02.2019 в одностороннем порядке. В связи с наличием задолженности арендатор перешел к удержанию всего имущества, находящегося в помещении, ранее переданного в аренду (том 1 л.д. 35,36).

В подтверждение своей правовой позиции, стороной ответчика в материалы представлены следующие документы:

договор подряда №16/0518 от 05.08.2018, заключенный между ФИО5 и <данные изъяты> по выполнению работ по монтажу приточно-вытяжной вентиляции (том 1 л.д. 113-115);

договор №135 от 02.11.2018 на оказание услуг, заключенный между ФИО5 и <данные изъяты> на разработку дизайн-проекта и осуществление изготовления рекламно-световой конструкции «КУБ» (том 1 л.д. 116-117);

договор №06/08/18-МП от 06.08.2018 на монтаж пожарной сигнализации, заключенный между ФИО6 и <данные изъяты> (том 1 л.д. 235-239);

договор №06/08/18-МО от 06.08.2018 на монтаж пожарной сигнализации, заключенный между ФИО6 и <данные изъяты> (том 1 л.д. 240-244);

договор №06/08/18-МВ от 06.08.2018 на монтаж системы видеонаблюдения, заключенный между ФИО6 и <данные изъяты> (том 1 л.д. 245-249);

договор №06/08/18-МЭ от 06.08.2018 на монтаж электрических систем, заключенный между ФИО6 и <данные изъяты> (том 1 л.д. 250-254);

договор №109-1/2018 от 20.10.2018, заключенный между ООО «ЕNF» и <данные изъяты> по выполнению работ по установке резинового покрытия для входной группы (том 2 л.д. 1-4);

договор №10/25 от 18.03.2018, заключенный между <данные изъяты> и ФИО6 на выполнение общеустроительных, ремонтных и отделочных работ на объекты (том 2 л.д. 142-145);

договор подряда №9/25 от 28.08.2017, заключенный между <данные изъяты> и ФИО6 на выполнение общеустроительных, ремонтных и отделочных работ на объекты (том 2 л.д. 10-13);

договор подряда №16/0518 от 05.08.2018 заключенный между ФИО5 и <данные изъяты> на выполнение работ по монтажу приточно-вытяжной вентиляции (том 2 л.д. 24-26);

квитанции об оплате денежных средств по договорам, заключенным с <данные изъяты> <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты> (том 1 л.д. 212-224, том 2 л.д. 27-40);

фотоизображения помещения (том 1 л.д. 151-192).

ФИО6 обращался в отдел полиции с заявлением по факту самоуправства со стороны Новиковой Л.А. 10.12.2020 отделом полиции №4 (дислокация Мотовилихинский район) Управления МВД России по г. Перми отказано в возбуждении уголовного дела о преступлении, предусмотренного ст. 330 УК РФ по основаниям п. 2 части первой ст. 24 УПК РФ, за отсутствием состава преступления (том 1 л.д. 193-197).

20.06.2019 сотрудник отдела полиции №4 (дислокация Мотовилихинский район) Управления МВД России по г. Перми, произвел осмотр помещения бара «Extra», расположенного по адресу: <Адрес> на 1 этаже. Из протокола осмотра места присшествия следует, что на потолке проведена система вентиляции. В кухонном помещении установлена проточная вентиляция, вытяжка с двигателем (том 3 л.д. 36-37).

Кроме того, истцом в материалы дела представлен договор аренды нежилых помещений №01/06/20 от 01.06.2020, заключенный между Новиковой Л.А. и <данные изъяты>, по условиям которого арендодатель обязуется за плату предоставить арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, номер на поэтажном плане 1 этаж №, общей площадью 350 кв.м., в том числе площадь для занятия торговой деятельностью в размере <данные изъяты> кв.м. 1 этаже в здании, расположенном по адресу: <Адрес> (п. 1.1).

Также в материалы дела представлен договор подряда №14/05 от 14.05.2021, заключенный между <данные изъяты> и <данные изъяты> на выполнение монтажных работ по вентиляционной системе в районе кухни в <Адрес>, по условиям которого стоимость подлежащих выполнению работ составляет 98780 руб. (том 3 л.д. 47-52). В подтверждение оплаты данного договора суду представлены счета на оплату, платежные поручения (том 3 л.д. 54,55,56,57).

Согласно заключению экспертов №1446/2021 в нежилом помещении, расположенном по адресу: <Адрес> (номера на поэтажном плане 1 этажа №), общей площадью <данные изъяты> кв.м., принадлежащем Новиковой Л.А., выполнены следующие работы, указанные в дополнительном соглашении к договору №15/08/17 аренды нежилых помещений от 15.08.2017: монтаж вытяжной, приточной и технологической вентиляции; обустройство отдельного дополнительного входа; демонтаж лестничных маршей; монтаж пожарной и охранной сигнализации. Стоимость работ, указанных в исследовательской части по первому вопросу, согласно договорам подряда №9/25 от 28.08.2017, №10/25 от 18.03.2018, №16/0518 от 05.08.2018, №06/08/18-МП от 06.08.2018, №06/08/18-МО от 06.08.2018, №109-1/2018 от 20.10.2018, составляет 1495948,00 руб. Определить имеют ли выполненные работы по монтажу приточно-вытяжной вентиляции и монтажу пожарной и охранной сигнализации потребительскую ценность, а именно возможно ли использование результатов выполнения работ по их назначению, не представляется возможным, вследствие частичного видоизменения результатов выполнения работ по договорам подряда №9/25 от 28.08.2017, №16/0518 от 05.08.2018, №06/08/18-МП от 06.08.2018, №06/08/18-МО от 06.08.2018; работы по демонтажу 2-х лестничных маршей, а также монтажу лестничного перехода 2-го этажа, имеют потребительскую ценность, а именно, использование результатов данных работ по назначению возможно; работы по благоустройству отдельного дополнительного входа имеют потребительскую ценность, а именно использование результатов данных работ по назначению возможно при условии приведения их к требованиям нормативной документации, действующей на территории Российской Федерации (л.д. том 2 л.д. 231-233).

Оценив представленные суду доказательства в их совокупности, суд считает установленным в судебном заседании, что между Новиковой Л.А. (арендодатель) и ООО «ENF» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения номер на поэтажном плане 1 этаж №, общей площадью 350 кв.м. по адресу: <Адрес>. ФИО1, как собственник нежилого помещения, предала имущество в пользование ООО «ENF».

При этом суд считает необходимым указать, что между сторонами было заключено два договора аренды №15/08/17 от 15.08.2017 и №20/06/17 от 20.06.2017, вместе с тем государственную регистрацию прошел договор №15/08/17 от 15.08.2017, сведений о государственной регистрации договора №20/06/17 от 20.06.2017 суду не представлено.

Вместе с тем, обязательная государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества предусмотрена положениями пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ.

Однако, установив, что истец, как собственник, передала имущество в пользование, а ответчик принял имущество без каких-либо замечаний, стороны достигли соглашения о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования, суд приходит к выводу, что, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора аренды №20/06/17 от 20.06.2017, между сторонами сложились отношения по договору аренды нежилого помещения, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя обязательствами, то есть в размере 110000 руб. в месяц согласно п. 6.2.2 Договора аренды.

Доказательств согласования арендной платы в размере 120000,00 руб. в материалы дела не представлено, стороной истца не заявлено.

Также суд учитывает, что размер арендной платы в 110000 руб. с учетом площади арендуемого помещения и места его расположения относительно городского центра, технического состояния на момент заключения договора и целей будущего использования арендатором, согласуется с существующими условиями рынка недвижимости.

При этом, согласно условиям дополнительного соглашения к договору аренды №20/06/17 от 20.06.2017 дополнительные работы для улучшения помещения зачитывается арендатору в счет арендной платы, но не более 50% от ежемесячной стоимости арендных платежей. Перечень зачитываемых работ: вытяжная, приточная и технологическая вентиляция; отдельный дополнительный вход; демонтаж лестничных маршей с заделыванием проемом; монтаж пожарной и охранной сигнализации.

После проведения по делу судебной экспертизы, сторона истца не выразила возражений против зачета стоимости проведенных ответчиком работ по демонтажу лестничных маршей и заделыванием проемов, а также монтажу пожарной и охранной сигнализации в счет платежей по арендной плате.

Вместе с тем, согласно правовой позиции истца, истец возражает против зачета стоимости проведенных ответчиком работ по монтажу входной группы, указывая, что между сторонами было согласовано проведения ответчиком работ по выполнению отдельного входа, то есть только входной двери. Размещение ответчиком крыльца на земельном участке в установленном порядке не согласовано и является незаконным.

С данными доводами стороны истца суд соглашается, при этом суд учитывает, что, как установлено в судебном заседании, и стороной ответчика не оспаривается, каких-либо необходимых согласований для размещения на территории земельного участка, прилегающего к дому, входной группы (крыльцо), ответчиком не производилось, каких-либо документов для проведения данного согласования арендодателю не передавалось. Из буквального толкования условий договора и дополнительного соглашения также следует, что между сторонами договора проведение арендатором работ по размещению на земельном участке входной группы (крыльцо) для входа в арендуемое помещение, не согласовывалось. В связи с чем, суд считает, что стоимость работ по изготовлению входной группы (крыльцо) не подлежат зачету в счет платежей по арендной плате.

При этом, суд считает необходимым указать, что стороной ответчика в судебном заседании выражено согласие на демонтаж и вывоз входной группы (крыльцо) своими силами и за свой счет.

При таких обстоятельствах, суд считает необходимым исключить из стоимости работ, определенной заключением экспертов, стоимость работ по устройству крыльца в размере 389500 руб. (319500 руб. (стоимость устройства крыльца) + 70000 руб. (устройство резинового покрытия). При этом стоимость демонтажа витража и монтажа дверного проема в размере 59056 руб. подлежит зачету в счет платежей по арендной плате, поскольку данные работы были согласованы сторонами (отдельный дополнительный вход).

Рассматривая вопрос о наличии оснований для зачета в счет арендной платы работ по устройству вентиляции, суд учитывает выводы судебной экспертизы, из которой следует, что эксперты пришли к выводу, что в нежилом помещении выполнены работы по монтажу приточно-вытяжной вентиляции, стоимость которых составляет 741652 руб. На имеющихся в заключении экспертов фотоизображениях видны фрагменты приточно-вытяжной вентиляции (том 2 л.д. 220).

Основание не доверять заключению судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку она выполнена экспертами, обладающими специальными познаниями, соответствующим образованием и опытом работы. Эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований сомневаться в объективности выводов судебной экспертизы у суда не имеется.

Кроме того, эксперт ФИО4 в ходе допроса в судебном заседании показал, что в ходе осмотра все замеры по воздуховодам и прочим элементам вытяжной системы им были выполнены.

Также проведение работ по монтажу приточно-вытяжной вентиляции подтверждаются представленными в материалы дела договором подряда №16/0518 от 05.08.2018 (том 1 л.д. 113), а также квитанциями об оплате от 08.08.2018 и от 30.10.2018 (том 1 л.д. 223). Доводы стороны ответчика о том, что данные документы не соответствуют действительности, изготовлены лишь с целью представления суду, судом отклоняются, как голословные, поскольку не подтверждены какими-либо доказательствами.

Кроме того, ответчиком в материалы дела представлены иные договоры на выполнение различных работ в отношении спорного помещения, даты которых сопоставимы с датой заключения договора подряда №16/0518, также представлены платежные документы об оплате иных договоров. Указанные документы согласуются с позицией ответчика о выполнении ответчиком работ по подготовке спорного помещения для размещения в нем места общественного питания.

Все договора заключены, а также оплачены от имени ФИО7 либо ФИО6 Согласно имеющейся в материалах дела выписке из Единого государственного реестра юридических лиц ФИО6 имеет право без доверенности действовать от имени ООО «ЕНФ», ФИО7 является учредителем юридического лица, что также опровергает доводы стороны истца о подложности представленных документов.

Кроме того, наличие в помещении приточно-вытяжной вентиляции подтверждается протоколом осмотра от 20.06.2019, составленным сотрудником полиции, из которого следует, что в помещении бара «Extra», расположенного по адресу: <Адрес> на 1 этаже, на потолке проведена система вентиляции. В кухонном помещении установлена проточная вентиляция, вытяжка с двигателем (том 3 л.д. 36-37). Оснований не доверять данному протоколу осмотра у суда не имеется.

Также суд учитывает, что по состоянию на 20.06.2019 в указанном помещении был обустроен бар «Extra», при этом, доступ ответчика в помещении истцом был прекращен в феврале 2019 года. Таким образом, после проведения ответчиком работ в спорном помещении располагалась организация общественного питания, однако, как было установлено в судебном заседании, до заключения договора аренды с ответчиком, спорное нежилое помещение не было приспособлено для расположения в нем мест подобного назначения.

Представленный истцом договор подряда №14/05 от 14.05.2021 на выполнение монтажных работ по вентиляционной системе в районе кухни по адресу: <Адрес>, также подтверждает наличие в помещении системы вентиляции, с которой были выполнены работы по представленному договору (том 3 л.д. 47-53).

Кроме того, суд считает необходимым указать, что, как установлено в ходе рассмотрения дела, и стороной истца не оспаривалось, в феврале 2019 года истец сменила замки в спорном помещении и перешла к удержанию всего имущества, находящегося в помещении. При этом, каких-либо актов описи имеющегося в помещении имущества, которое явилось предметом удержания, в материалы дела представлено не было. Вместе с тем, с учетом представленных в материалы дела ответчиком договора и квитанций об оплате работ по монтажу приточно-вытяжной вентиляции, а также того обстоятельства, что по состоянию на 20.06.2019 в спорном помещении располагалось место общественного питания, где имелась вентиляция и вытяжка с двигателем (как указано в протоколе осмотра), суд находит доводы истца относительно невыполнения ответчиком работ по монтажу вентиляции в помещении подлежащими отклонению.

Также судом принимается во внимание то обстоятельство, что после расторжения правоотношений между истцом и ответчиком, ограничением со стороны истца доступа ответчику в помещение, нежилое помещение Новиковой Л.А. было передано в аренду третьим лицам, которыми в настоящее время в нем осуществляется деятельность по общественному питанию, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании. При этом как отметили эксперты, на момент проведения экспертизы и при допросе в судебном заседании, обе стороны заявили, что в отношении установленного ответчиком в нежилых помещениях оборудования, в том числе приточно-вытяжной вентиляции, были проведены работы по изменению конструкций.

На основании изложенного, учитывая условия заключенного между сторонами договора, суд считает, что стоимость работ, выполненных ответчиком в спорном нежилом помещении в размере 1106448 руб. из расчета 1495948 руб. – 389500 руб. (работы по устройству крыльца), подлежит зачету в счет арендной платы за жилое помещение.

Вместе с тем, указанная стоимость работ превышает указанный истцом размер задолженности ответчика по арендной плате.

Таким образом, исковые требования о взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в размере 901824,62 руб. удовлетворению не подлежат.

Исковые требования по взысканию пени, процентов по ст. 395 ГК РФ также не подлежат удовлетворения, поскольку являются производными от основного требованиям о взыскании арендной платы, которое признано судом необоснованным.

Правовые основания для взыскания с ответчика в пользу истца судебных расходов по уплате государственной пошлины отсутствуют, поскольку в удовлетворении требований Новиковой Л.А. суд отказывает.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, суд

р е ш и л:

исковые требования Новиковой Людмилы Александровны к обществу с ограниченной ответственностью «ЕНФ» о взыскании задолженности по арендной плате, пени, процентов, судебных расходов – оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий <данные изъяты> Е.С. Оплетина

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>