Решение от 10.10.2022 по делу № 2-2468/2022 от 12.08.2022

УИД 26RS0035-01-2022-003327-28

Дело № 2 - 2468/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Михайловск                                                                                     10 октября 2022 года

Шпаковский районный суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Дириной А.И.,

при секретаре Зуевой Е.А.,

с участием представителя истца Мартиросовой Ю.Н., ответчиков Дубровской Е.Е., Глущенко Л.В., представителей ответчиков Захарова Д.А., Клюшина М.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шпаковского районного суда Ставропольского края исковое заявление Андреевой Ирины Юрьевны к Дубровской Елизавете Евгеньевне, Глущенко Людмиле Васильевне о расторжении договора купли-продажи недвижимости, аннулировании регистрационных записей в ЕГРН на недвижимое имущество, прекращении права собственности ответчиков на земельный участок и расположенный на нем жилой дом по <адрес>, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Андреева И.Ю. обратилась в Шпаковский районный суд Ставропольского края с исковым заявлением к Дубровской Е.Е., Глущенко Л.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, аннулировании регистрационных записей в ЕГРН на недвижимое имущество, прекращении права собственности ответчиков на земельный участок и расположенный на нем жилой дом по <адрес>, взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей.

В обоснование искового заявления указала, что ДД.ММ.ГГГГ между Андреевой (до вступления в брак - Рыбалко) И.Ю., выступающей в качестве продавца, и покупателями Дубровской Е.Е. и Глущенко Л.В. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым Андреева И.Ю. продала, а покупатели приняли на праве общедолевой собственности приобрели недвижимость, состоящую из земельного участка с кадастровым номером №, площадью 428 +/-7.24 кв.м., и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером №, находящегося по <адрес>.

Право собственности на спорное недвижимое имущество зарегистрировано за ответчиками ДД.ММ.ГГГГ.

Истец указала, что несмотря на то, что в договоре от ДД.ММ.ГГГГ указано о расчете с продавцом до заключения договора, денежные средства Андреева И.Ю. не получала от покупателей.

Просит суд на основании положений части 1 статьи 423 ГК РФ расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, а именно земельного участка с кадастровым номером №, площадью 428 +/-7.24 кв.м., и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером №, находящегося по <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Рыбалка (после вступления в брак - Андреевой) Ириной Юрьевной, и покупателями Дубровской Елизаветой Евгеньевной и Глущенко Людмилой Васильевной.

Аннулировать записи №, №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Прекратить право собственности Дубровской Е.Е. и Глущенко Л.В. на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 428 +/-7.24 кв.м., и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером №, находящийся по <адрес>

Взыскать с Дубровской Е.Е. и Глущенко Л.В. судебные расходы по делу в размере 300 рублей по оплате государственной пошлины, в размере 30 000 рублей на оплату услуг представителя.

Истец Андреева И.Ю. в судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Истец направила дополнительные письменные пояснения, в которых указала, что ДД.ММ.ГГГГ Андреевой И.Ю. (на тот момент Рыбалко) был заключен договор строительного подряда с Григоряном А.А., по условиям которого Андреева И.Ю. передает в собственность Григоряну А.А. жилой дом литер А и летнюю кухню литер Б вместе с земельным участком по <адрес> в обмен на строительство жилого блочного дома (блок 1 и 2). Григорян производит раздел первоначального земельного участка на восемь участков, с присвоением им адресов, оформляет разрешительную, строительную документацию на возводимые коттеджи. В дальнейшем Григорян А.А. злоупотребив доверием Андреевой И.Ю. заключал договоры подряда с другими лицами, в том числе с Глущенко Л.В. и Дубровской Е.Е., получал от них денежные средства. При этом Андреева И.Ю. от Григоряна никаких денежных средств не получала, представленная в дело расписка указанные обстоятельства не подтверждает.

Представитель истца Андреевой И.Ю. по ордеру, доверенности Мартиросова Ю.Н. исковые требования поддержала.

Ответчик Дубровская Е.Е. возражала против удовлетворения заявленного иска. Пояснила, что на участке принадлежавшем Андреевой И.Ю. застройщик Григорян А.А. построил несколько коттеджей, один из которых был построен с нарушением и с выходом за пределы участка Андреевой И.Ю. Потом узнала, что дом без земли. Для этого, по договоренности Андреева И.Ю. выкупила часть муниципальной земли, увеличив площадь первоначального участка, чтобы дом был полностью расположен на участке Андреевой И.Ю. Андреева И.Ю. обращалась в суд по вопросу оформления прав на дом. После регистрации прав на дом Андреевой И.Ю. был заключен договор купли-продажи. Денежные средства по договору передавались до подписания договора в полном объеме Григоряну А.А. За выкуп земли также денежные средства передавались Андреевой И.Ю., Андреева И.Ю. передала ей квитанцию, подтверждающие внесение средств на счет администрации <адрес> за выкуп муниципальной земли.

Ответчик Глущенко Л.В. возражала против удовлетворения заявленного иска. Дала аналогичные пояснения. Пояснила, что по расписке оплатила представителю Рыбалко И.Ю. Григоряну А.А. 1 000 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ. Также оплачивала выкуп земли, передала денежные средства Рыбалко И.А., Рыбалко И.А. передала ей копии чеков на сумму 612 000 рублей № и № на сумму 6106 рублей. Этого иска не возникло если бы не налоги, которые пришли Рыбалко (Андреевой) И.Ю. она хочет, чтобы эти налоги также оплатили они (Глущенко Л.В. и Дубровская Е.Е.), но все денежные средства они уже отдали.

Представители ответчиков Дубровской Е.Е., Глущенко Л.В. по доверенности Захаров Д.А., Клюшин М.И. возражали против удовлетворения заявленных требований. Пояснили, что ответчиками денежная сумма за приобретаемые объекты недвижимого имуществ оплачена, что подтверждается самим заключенным договором от ДД.ММ.ГГГГ (п. 4). В указанном пункте имеется указание о том, что продавец получила с покупателей денежную сумму до подписания договора.

Кроме того, согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ Глущенко Л.В. передала Григоряну А.А. 1000 000 рублей, что является расчетом за недвижимость (коттеджа и земельного участка по <адрес>). Григорян А.А. согласно доверенности от ДД.ММ.ГГГГ являлся представителем Рыбалко И.Ю. с правом продажи любых объектов недвижимости и получения денег.

Считают, что оснований для расторжения договора по основанию, указанному истцом, не имеется.

Суд, учитывая мнение явившихся лиц, а также в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании допрошен свидетель З.В.Н., который пояснил, что заключил договор строительного подряда на жилой дом с застройщиком Григорян А.А., после в 2013 -2014 году выяснилось, что земля под возведенным домом находится в муниципальной собственности. Для выкупа муниципальной земли он в Сбербанке положил на счет Рыбалко денежные средства. Кроме него присутствовали Баклак, Глущенко, Дубровская, они оказались в аналогичной ситуации. Права на землю оформляла на себя Рыбалко, а потом и на возведенный на участке объект. После оформления прав на жилой дом и участок он заключил с Рыбалко договор купли - продажи. За дом им передавалось 850 тысяч Григоряну А.В., за выкуп земли порядка 100 тысяч Рыбалко.

Свидетель А.В.С. суду пояснил, что заключил с Андреевой (ранее Рыбалко) брак в 2020 году. Григорян А.В. являлся застройщиком, строил дома по всему городу. Андреева дома по <адрес> не строила. Григорян А.А. не передавал его супруге деньги за проданные коттеджи. Ответчики обратились к Андреевой за помощью в оформлении прав на дом, так как выяснилось, что нужно увеличить площадь участка за счет земель муниципалитета. Андреева И.Ю. присоединила участки, Глущенко Л.В. и Дубровская Е.Е. заплатили за выкуп земли, какую точно сумму не знает. Оформила права на дом, пошла им на встречу. Заключила договор купли-продажи, теперь за продажу имущества пришел большой налог 405 тысяч рублей Андреевой как продавцу. Сумму разбили на четверых: Глущенко Л.В., Дубровской Е.Е., Заводным В.Н. и на Андреевых. Они и З.В.Н., заплатили налог, ответчики отказываются платить, так как у них нет денег.

Выслушав пояснения участвующих лиц, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что Рыбалко И.Ю. обращалась в Шпаковский районный суд Ставропольского края к администрации муниципального образования г. Михайловска о признании за ней права собственности на недвижимое имущество жилой <адрес>, 7 кв.м. КН №, <адрес>. В иске указала, что без получения разрешения на строительство построила указанный жилой дом.

Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Рыбалко И.Ю. о признании права собственности на самовольное строение недвижимое имущество - жилой дом 130, 7 кв.м. с кадастровым номером №, <адрес> удовлетворено (дело №).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

В постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела ДД.ММ.ГГГГ следователь Афонин А.П. указал, что по заявлению Баклаг М.А. по факту мошеннических действий со стороны Рыбалко И.Ю. проведена поверка в ходе которой опрошена Рыбалко И.Ю., которая пояснила, что в 2012 году Григоряном было построено два коттеджа на два хозяина и один отдельно стоящий дом, который принадлежит Баклаг М.А.. В ходе оформления коттеджей и дома выявлено, что кроме половины коттеджа Рыбалко И.Ю. остальные построены на земле администрации. Администрация назначила цену за участок в размере 615 428,66 рублей. Владельцы чьи дома находились на земле администрации, том числе Баклаг М.Г. решили скинуться равными долями и выкупили участок муниципальной земли. Но оформить права на участок можно было только на Рыбалко И.Ю., после этого выкупленный участок был разделен на отдельных четыре участка.

ДД.ММ.ГГГГ между Рыбалко И.Ю. (продавец) и Дубровской Е.Е., Глущенко Л.В. (покупатели) заключен договор купли-продажи недвижимости.

Согласно п. 1 договора, продавец продала и в связи с этим передала, а покупатели, купили и приняли на праве долевой собственности (1/2 долю в праве) недвижимость, состоящую из земельного участка с кадастровым номером 26:11:020221:561, площадью 428+А-7.24 кв.м, и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером №, находящегося по <адрес>

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как разъяснено в абзаце четвертом пункта 65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Истцом представлены доказательства, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с ответчикам, предусмотренные пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, Андреевой И.Ю. направлена досудебная претензия Глущенко Л.В., Дубровской Е.Е. (л.д. 15-16) с предложением расторгнуть договор ДД.ММ.ГГГГ, ответчиками ответ на претензию не направлен.

В п. 43 - 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Судом установлено исходя из буквального толкования договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (п. 4), что продавец Рыбалка И.Ю. и покупатели Глущенко Л.В., Дубровская Е.Е. согласовали стоимость передаваемого недвижимого имущества в размере 400000 (четыреста тысяч) рублей, что определено соглашением сторон, из них: земельный участок продан за 100000 (сто тысяч) рублей, жилой дом продан за 30000 (триста тысяч) рублей, которые продавец получил с покупателей до подписания договора. Расчет произведен в следующем порядке: покупатель Дубровская Елизавета Евгеньевна передала продавцу 150000 (сто пятьдесят тысяч) рублей; Глущенко Людмила Васильевна передала продавцу 250000 (двести пятьдесят тысяч) рублей.

Указанное условие договора изложено ясно, точно, и исключает какое-либо двоякое его понимание.

Истец действительность указанного договора купли-продажи и содержащегося в нем условия не оспаривала, факт подписания договора от ДД.ММ.ГГГГ также сторонами не оспаривался.

Судом установлено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в ЕГРН переход права собственности на недвижимость с кадастровым номером 26:11:020221:561, 26:11:020221:577 от продавца к покупателям.

Кроме того, истцом не оспаривался факт получения её представителем Григоряном А.А. денежных средств от Глущенко Л.В. и Дубровской Е.Е. В письменных возражениях Андреевой И.Ю. указано, что она денежных средств от Григоряна А.А. не получала, а Григорян А.А. распорядился им по своему усмотрению.

Суд считает, что данные пояснения не опровергают того, что покупатели произвели расчет по договору с полномочным представителем продавца. В данном случае истец самостоятельно распорядилась своими правами по своему усмотрению, передала права на распоряжение недвижимым имуществом иному лицу (Григоряну А.А.) с правом получения денежных средств по удостоверенной в нотариальном порядке доверенности от ДД.ММ.ГГГГ по реестру №

Неполучение денежных средств Рыбалко И.Ю. от поверенного Григорян А.А. по расписке от ДД.ММ.ГГГГ не может являться основанием для удовлетворения иска, о расторжении договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд считает, что истцом не доказано существенное нарушение покупателями условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, оснований для его расторжения не имеется.

Производное требование истца об аннулировании регистрационных записей от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объектов недвижимого имущества, заявленное в связи с расторжением договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежит, поскольку договор в судебном порядке не расторгнут.

Основания прекращения права собственности в настоящее время установлены в ст. 235 ГК РФ. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом.

Право собственности на жилой дом и земельный участок по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ перешло к ответчикам отказа собственника от прав собственности судом не установлено. В связи с чем, требования истца о прекращении права собственности Дубровской Е.Е., Глущенко Л.В. удовлетворению не подлежат.

В соответствии с требованиями статей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу, критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования.

К судебным расходам, на основании части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации относится государственная пошлина и издержки, связанные с рассмотрением дела. Поскольку исковые требования не подлежат удовлетворению, расходы истца по оплате государственной пошлины, расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей не подлежат взысканию с ответчиков.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

    РЕШИЛ:

    ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░ ░░░ ░░ <░░░░░>, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 300 ░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ 30 000 ░░░░░░ - ░░░░░░░░

    ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░, ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░. 199 ░░░ ░░, ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ 14 ░░░░░░░ 2022 ░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░                                                                          ░.░. ░░░░░░