Решение по делу № 3а-1039/2017 от 02.11.2017

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Самара 07 декабря 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Гуриной К.О.,

с участием представителя административного истца Григорьева Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1039/2017 по административному исковому заявлению Волгиной С.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Волгина С.И. обратилась в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5 797 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: для строительства теплого склада с АБК (зоны №ПК-3), расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 3 420 320 рублей.

Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки составила 9 814 205,06 рублей.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью, считает ее завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы, исчисляемой с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявления Волгина С.И. ссылается на Отчет об оценке от 29.09.2017г. №, подготовленный оценщиком ООО «Городская Служба оценки», которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013г. определена в размере 3 420 320 рублей, подтвержденный положительным экспертным заключением НП СРО «Деловой Союз Оценщиков» № от 10.10.2017г.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке. Просит заявленные требования удовлетворить.

Определением Самарского областного суда к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Управление Росреестра по Самарской области.

В судебном заседании представитель административного истца Григорьев Е.В., действующий на основании доверенности от 11.09.2017г., заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске.

Представители административных ответчиков: Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, а также заинтересованных лиц: ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, администрации г.о. Тольятти, министерства имущественных отношений Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области представлен письменный отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставлено на усмотрение суда.

Администрация г.о. Тольятти в письменном отзыве просит в удовлетворении заявленных требований отказать, рассмотреть дело без участия представителя.

В представленных письменных возражениях министерство имущественных отношений Самарской области просит в удовлетворении требований отказать.

Иные участвующие в деле лица письменных отзывов либо возражений в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000г. №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Установлено, что Волгина С.И. является собственником нежилого здания, площадью 117,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 22.08.2017г. (л.д. 18).

Вышеуказанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 5 797 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства теплого склада с АБК (зона №ПК-3), расположенном по адресу: <адрес>, находящемся в пользовании административного истца на праве аренды, что подтверждается дополнительным соглашением от 05.09.2017г. к договору аренды земельного участка № от 06.03.2007г. (л.д.6-9) и выпиской из ЕГРН от 24.11.17 г.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков. В частности, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01.01.2013 года и составляет 9 814 205,06 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13.10.2017 года /л.д. 19/.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца, как арендатора земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения арендной платы за предоставленный земельный участок.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде или комиссии, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Ввиду этого, обращение Волгиной С.И. в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу ст. 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также положительное экспертное заключение на такой отчет.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке от 29.09.2017г. №, выполненный ООО «Городская Служба Оценки» по определению рыночной стоимости объекта оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, итоговая величина его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013г. составила 3 420 230 рублей.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 01.01.2013 года, на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, содержится на страницах 30-43 отчета.

Для определения стоимости земельного участка оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта /п. 10 ФСО №7/.

На странице 38 отчета оценщиком сделан вывод о том, что объект оценки относится к сегменту рынка земельных участков Самарской области производственно-складского назначения.

В основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка является использование под производственно-складские объекты /стр. 44 отчета/.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

При выборе используемых при проведении оценки подходов оценщик учел возможность их применения исходя из целей и задач оценки.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода, в рамках которого был использован метод сравнения продаж, что изложено на страницах 49-61 отчета. Отказ от доходного и затратного подходов обоснован на стр. 46-48 отчета /пункт 11 ФСО №1/.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик использовал относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка объекты-аналоги, сопоставимые с исходным по ценообразующим факторам.

В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 квадратного метра земельного участка /страница 51 отчета/.

Учитывая ретроспективный характер оценки (01.01.2013г.), оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации: городская база «I-Real» - ООО «Волга-Инфо», а также база данных «АДОН». Описание объектов-аналогов приведено в таблице № 20 на страницах 52-53 отчета.

В качестве аналогов оценщиком было подобрано 5 объектов – земельные участки производственно-складского назначения, расположенные на территории Центрального района г.Тольятти, и сопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам (вид права, местоположение, площадь, наличие железнодорожной ветки, обеспеченность инженерными коммуникациями, транспортная доступность).

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, оценщик сопоставил объекты-аналоги с объектом оценки по элементам сравнения, применил метод корректировок и обосновал его на страницах 54-61 отчета: введены корректировки на торг, на площадь.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки отражен в таблице 24 на страницах 60-61 отчета.

Стоимость 1 кв.м. оцениваемого земельного участка составила 590 рублей, данная стоимость попадает в средний ценовой диапазон для земельных участков производственно-складского назначения, расположенных в Центральном районе г. Тольятти от 107 до 1 667 рублей за 1 кв.м.

В результате расчета итоговая величина рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка, полученная сравнительным подходом, составила 3 420 230 рублей.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают его неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

Положительным экспертным заключением № от 10.10.2017г., подготовленным НП СРО «Деловой Союз Оценщиков» выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости земельного участка, признаны обоснованными, подтверждено соответствие отчета об оценке заданию на оценку, а также требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки.

С учетом изложенного, оснований полагать, что предоставленный административным истцом Отчет об оценке 29.09.2017г. №, выполненный ООО «Городская Служба Оценки», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Административные ответчики и участвующие в деле заинтересованные лица не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной в Отчете об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка. Ходатайств о назначении и проведении по делу экспертизы не заявили.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, нежели указано в представленном заявителем отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена их кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2013 года, подлежат удовлетворению.

Доводы Администрации г.о. Тольятти о том, что снижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению размера земельного налога, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, обоснованность которых подтверждена представленными в суд и не опровергнутыми в установленном порядке доказательствами.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, установление кадастровой стоимости объектов в размере равном их рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения Волгиной С.И. в суд является 02.11.2017г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

    Административный иск Волгиной С.И. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5 797 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: для строительства теплого склада с АБК (зоны №ПК-3), расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 3 420 320 рублей.

Датой подачи Волгиной С.И. заявления в суд считать 02.11.2017 года.

     Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

    Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 12.12.2017 г.

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(резолютивная часть)

г.Самара 07 декабря 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Гуриной К.О.,

с участием представителя административного истца Григорьева Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1039/2017 по административному исковому заявлению Волгиной С.И. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

    Административный иск Волгиной С.И. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5 797 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: для строительства теплого склада с АБК (зоны №ПК-3), расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 3 420 320 рублей.

Датой подачи Волгиной С.И. заявления в суд считать 02.11.2017 года.

     Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

    Председательствующий: