Решение по делу № 2-149/2018 от 08.02.2018

№ 2-149/2018

Р Е Ш Е Н И ЕИменем Российской Федерации

12 апреля 2018 года                                                     г. Гусиноозерск

Гусиноозерский городской суд Республики Бурятия в составе судьи Сагаевой Б.В., при секретаре Гавриковой М.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению

Жалсараева Б.О. к Соснерж Е.О. о взыскании задолженности по договору купли-продажи

У С Т А Н О В И Л:

Жалсараев Б.О. в лице представителя по доверенности Жалсараевой Т.Д. обратился суд с исковым заявлением, в котором просит взыскать с ответчика Соснерж Е.О. задолженность по договору купли-продажи в размере 108 591,50 руб.

В обоснование требований истцом указано, что 20.08.2014г. между Жалсараевым Б.О. и Соснерж Е.О. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> за <данные изъяты> руб. По условиям которого, согласно п.2.2. и п.3.1. оставшиеся денежные средства в сумме 108591,50 руб. ответчик должна была выплатить в срок до 15.12.2014г. Так как у истца был долг по коммунальным услугам, ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ написала расписку, что погасит эту задолженность в указанные сроки в размере 32000 руб. В течение 3 лет ответчик отказывается исполнять условия договора добровольно, удерживая денежные средства.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Жалсараева Т.Д. исковые требования поддержала. Суду пояснила, что ответчик обязательства по передаче 108 591,50 руб. не исполнила. Ее сын снял обременение с квартиры, пожалев ответчика, т.к. у нее были маленькие дети и обязательство погасить его коммунальные долги по квартире. Однако ответчик не вернула ни 108 591,50 руб., ни погасила коммунальные долги. Просила исковые требования удовлетворить.

Ответчик Соснерж Е.О. в судебном заседании не согласилась с исковыми требованиями, суду пояснила, что 108591,50 рублей были переданы в установленный договором срок в агентстве недвижимости «<данные изъяты> в присутствии свидетеля ФИО6 Заявление о снятии обременения с квартиры подано вместе с истцом ДД.ММ.ГГГГ На момент снятия обременения с квартиры у истца не было претензий. Специалист Росреестра убедилась, что расчет за квартиру произведен полностью, спросила истца, после этого документы были приняты. Остаток суммы за квартиру 108591,50 руб. ей дала мать ФИО5, это подтверждается выпиской со счета ПАО «<данные изъяты>».

В судебном заседании истец Жалсараев Б.О. отсутствовал. Согласно поступившего заявления просил рассмотреть исковое заявление без его участия. Ранее в судебном заседании, проведенном при помощи видеоконференцсвязи, истец исковые требования поддержал в полном объеме.

Выслушав стороны, свидетелей, исследовав представленные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу п. 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

На основании п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Пункт 1 ст. 486 ГК РФ предусматривает, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Судом установлено, что 20.08.2014г. между истцом Жалсараевым Б.О. (продавец) и ответчиком Соснерж Е.О. (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, стоимость недвижимого имущества определена <данные изъяты> руб.

Согласно согласованному в Договоре порядку расчета между сторонами, денежная сумма в размере 429 408,50 руб. выплачивается за счет средств, предоставляемых ООО «<данные изъяты>» по договору целевого займа № от 20.08.2014г., в течение пяти рабочих дней с момента предоставления займодавцу документов о государственной регистрации прав собственности заемщика на квартиру. (п.3.1).

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что квартира в соответствие со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) в обеспечение исполнения обязательств по договору с ООО «<данные изъяты>» считается находящейся в залоге у ООО «САКУРА ФИНАНС» в силу закона с момента государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности Соснерж Е.О. на квартиру.

Согласно абз. 2 п.3.1 Договора денежные средства в размере 108591,50 руб. должны быть переданы покупателем наличными продавцу до 15.12.2014г.

Стороны определили, что в соответствии со ст. 488 ГК РФ, квартира до момента полной оплаты будет находиться в залоге у продавца (абз.2 п. 2.4).

Пунктом 4.2 Договора предусмотрено право продавца удерживать квартиру от передачи покупателю во владение до ее полной оплаты цены квартиры.

Право собственности на квартиру переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю (п. 5.1 договора).

Обязательства покупателя в части ипотеки на квартиру в силу закона действуют до даты полного исполнения обеспеченных ипотекой в силу закона денежных обязательств в соответствии с п. 2.4 договора (п.5.2).

Право собственности ответчика на квартиру по адресу: <адрес> зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права №

В обоснование требований о взыскании с ответчика денежных средств истец указал на оплату ответчиком установленной договором стоимости квартиры не в полном объеме.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение указанной нормы истец не представил суду надлежащих доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, подтверждающих, что деньги сумме 108591,5 руб. в счет оплаты по договору не переданы ответчиком.

Ответчик в подтверждение своего довода о том, что надлежащим образом исполнила обязательства по оплате по договору, представила справку о состоянии вклада ПАО «<данные изъяты>» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Так ДД.ММ.ГГГГ на ее счет поступили <данные изъяты> руб., ДД.ММ.ГГГГ с этого счета снято <данные изъяты> руб.

    Указанное, подтверждается показаниями свидетеля ФИО5, матери истца, которая пояснила, что денежные средства вырученные от продажи своего жилья в <адрес>, она перевела на счет дочери Соснерж Е.О. для того чтобы последняя окончательно рассчиталась с истцом за квартиру. Деньги в размере 108591,5 руб. передавались Соснерж Е.О. истцу в помещении агентства недвижимости «<данные изъяты>» в присутствии ФИО6 Все действия по купле-продаже квартиры Соснерж Е.О. делала в ее присутствии, они вместе ДД.ММ.ГГГГ пришли в АН «<данные изъяты>».

В судебном заседании свидетель ФИО6 подтвердил, что в его присутствии Соснерж Е.О. с матерью ФИО5 передавали деньги истцу, никаких претензий от Жалсараева Б.О. не поступило.

    Из показаний свидетеля ФИО7 установлено, что она помогала оформлять сделку купли–продажи квартиры между истцом и ответчиком в качестве риелтора АН «<данные изъяты>». Истец ее попросила также присутствовать при окончательном расчете в декабре 2014 г., поэтому она пригласила истца и ответчика в АН «<данные изъяты>». Однако перед передачей денег, она срочно покинула агентство по делам, попросила присутствовать при расчете сторон своего гражданского мужа ФИО6 Когда она вернулась, расчет уже был произведен, никаких проблем не возникло. После полного расчета стороны обратились в Росреестр для снятия обременения в виде залога продавца, обременение было снято.

Как следует из материалов дела, показаний свидетеля ФИО8 и специалиста ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ осуществлена государственная регистрация двух залогов (ипотек) в силу закона, где залогодержателями указаны ООО «<данные изъяты>» и Жалсараев Б.О.

Предметом залога в силу закона являлась квартира, расположенная по адресу: г<адрес>403.

Залог недвижимого имущества помимо норм Гражданского кодекса регулируется Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) (далее Закон об ипотеке).

Статьей 488 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) в ст. 77 закреплено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 339 ГК РФ и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Как установлено пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора), государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

Согласно п. п. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ, обязательство прекращается надлежащим исполнением.

Пункт 1 ст. 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.

В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В рассматриваемом споре регистрационная запись об ипотеке в пользу Жалсараева Б.О. прекращена на основании поступления ДД.ММ.ГГГГ в регистрирующий орган заявлений Жалсараева Б.О. и Соснерж Е.О. Как следует из показаний свидетеля ФИО8, их личности были проверены на основании предоставленных паспортов и установлено, что расчет за квартиру по адресу: <адрес> произведен Соснерж Е.О. полностью.

Из показаний специалиста- начальника Межмуниципального Селенгинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ ФИО9 установлено, что ДД.ММ.ГГГГ поступили документы на государственную регистрацию права собственности на спорный объект недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности за Соснерж Е.О., кроме этого ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано две ипотеки в силу закона, одна в пользу организации ООО «<данные изъяты>», которая выдавала займ, вторая в пользу продавца Жалсараева Б.О., поскольку расчет за объект недвижимости на момент заключения договора был произведен не полностью. ДД.ММ.ГГГГ поступили документы на прекращение ипотеки от покупателя Соснерж Е.О. и от ООО «<данные изъяты>», обременение было снято согласно закона. ДД.ММ.ГГГГ поступили заявления от Жалсараева Б.О. и от Соснерж Е.О., которые являлись основанием для прекращения ипотеки. Расписки о полном расчете за объект недвижимости в данном случае не требуются.

При принятии решения суд учитывает, что согласно п. 4.2.1 договора продавец Жалсараев Б.О. имел право удерживать продаваемую квартиру от передачи покупателю во владение до полной оплаты цены квартиры.

Однако согласно акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Жалсараев Б.О. передал Соснерж Е.О. квартиру по адресу: <адрес>.

Из договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи квартиры не следует, что квартира продана с долгами жилищно-коммунальным услугам. В связи с чем, наличие расписок Соснерж Е.О. об оплате задолженностей за Жалсараева Б.О. не может быть предметом исследования при рассмотрении данного иска.

Разрешая спор, проанализировав условия договора и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу о том, что свои обязательства по оплате недвижимости ответчик выполнила в полном объеме и надлежащим образом, о чем свидетельствуют свидетельские показания, заявление Жалсараева Б.О. от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении ограничения (обременения) права, ипотеки в силу закона.

Каких-либо относимых, допустимых, достоверных доказательств, объективно подтверждающих, что ответчиком не исполнены условия договора купли-продажи в части оплаты квартиры в полном объеме, которые могли бы повлиять на выводы суда стороной истца, не представлено.

В части заявленного ответчиком ходатайства о применения срока исковой давности суд приходит к следующему.

По общему правилу, установленному ст. 196 ГПК РФ, общий срок исковой давности составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите такого права (п. 1 ст. 200 ГПК РФ).

Согласно договору срок исполнения обязательства о передаче денежных средств до 15.12.2014г., впервые в суд с настоящими требованиями истец обратился в октябре 2017 г., что подтверждается определением Гусиноозерского городского суда от 09.10.2017г. В данной связи доводы ответчика о том, что срок исковой давности на дату обращения в суд пропущен, не состоятельны.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Жалсараева Б.О. к Соснерж Е.О. о взыскании задолженности по договору купли-продажи оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы через Гусиноозерский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 17.04.2018 г.

Судья                                                                                                   Б.В.Сагаева