Решение по делу № 2-579/2019 от 09.01.2019

к делу № 2-579/19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ст. Динская Краснодарского края                           15 апреля 2019 г.

Динской районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего            Ромашко В.Е.,

при секретаре                    Сологубовой Ю.Е.

с участием:

истца                            Дашкова А.И.

представителя ответчика            Алексеевой Л.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дашкова А.И, к ООО «Немецкая деревня» об обращении взыскания на залоговое имущество,

УСТАНОВИЛ:

Дашков А.И. обратился в суд с иском к ООО «Немецкая деревня» об обращении взыскания на заложенное в силу закона по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № П28-58/16 имущество - земельный участок с к/н №, площадью 33 404 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи его с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 99 337 149 руб. 24 коп. и уплатой в пользу          Дашкова А.И. из стоимости заложенного имущества 2 135 000 руб.

В обоснование иска указал, что решением Динского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены его исковые требования к ответчику в части взыскания денежных средств, уплаченных по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № П28-58/16 в размере 2 135 000 руб. Однако до настоящего времени ответчик, несмотря на многочисленные требования, не вернул ему указанные денежные средства. Учитывая, что в соответствии со ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома, считаются находящимися в залоге для обеспечения обязательств застройщика по договору долевого участия, просит обратить взыскание на предмет залога с установление начальной продажной стоимости в размере кадастровой стоимости заложенного имущества.

Истец в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме. На предложение суда о назначении экспертизы с целью определения рыночной стоимости заложенного имущества ответил отказом.

Представитель ответчика в судебном заседании просила суд в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, ссылаясь на несоразмерность стоимости заложенного имущества и задолженности перед истцом, а также на возможные нарушения прав иных дольщиков. На предложение суда о назначении экспертизы с целью определения рыночной стоимости заложенного имущества ответила отказом.

Изучив доводы искового заявления, выслушав истца и представителя ответчика, исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ Дашков А.И. заключил с ООО «Немецкая деревня» договор участия в долевом строительстве № П28-58/16.

Согласно указанного договора ответчик обязался не позднее ДД.ММ.ГГГГ построить и ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом лит. «28» по адресу: <адрес> (ЖР «Португалия») и в двухмесячный срок с момента ввода его в эксплуатацию передать истцу двухкомнатную <адрес>, расположенную на 3-м этаже указанного дома, а истец в свою очередь, обязался в установленный срок оплатить 2 135 000 руб.

Истец оплатил указанную в договоре сумму в полном объеме, однако ответчик свои обязательства в установленный договором срок не исполнил, в результате чего истец вынужден обратится в суд.

Решением Динского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования истца к ответчику в части взыскания денежных средств, уплаченных по договору долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № П28-58/16 в размере 2 135 000 руб.

Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч. 1 ст. 12 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» залогом в порядке, установленном ст.ст. 13-15 настоящего ФЗ, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство: возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим ФЗ и (или) договором; уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

В соответствии с ч. 1 ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно п. 1.3 спорного договора участия в долевом строительстве многоквартирный дом лит. «28», в котором размещался объект долевого строительства - двухкомнатная <адрес>, возводился на земельном участке с к/н №, площадью 33 404 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Указанный земельный участок принадлежит ответчику на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок серия 23-АМ № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего ФЗ, применяются положения ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим ФЗ.

Согласно ст. 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

В соответствии с п. 1 ст. 53 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности, предусмотренной п. 4 ст. 46 настоящего ФЗ.

Согласно п. 4 ст. 46 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.

По смыслу ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» спорный земельный участок находится в залоге у всех участников долевого строительства спорного многоквартирного дома.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют сведения об уведомлении истцом всех залогодержателей (участников долевого строительства) о его намерении обратить взыскание на предмет залога, что препятствует удовлетворению его требований, поскольку может привести к нарушению интересов других залогодержателей.

Кроме того, суд полагает необходимым указать следующее.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

По смыслу пп. 4 п. 2 данной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

При рассмотрении дела стороны не достигли соглашения относительно начальной продажной цены спорного заложенного имущества.

Следовательно, начальная продажная цена спорного заложенного имущества на публичных торгах может быть определена только судом на основании отчета оценщика в размере 80 % от рыночной стоимости спорного заложенного имущества.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству, а также в процессе его рассмотрения суд неоднократно ставил на обсуждение сторон вопрос о необходимости назначения судебной оценочной экспертизы, однако стороны отказались от ее проведения.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Истец отказался от проведения оценочной экспертизы с целью определения цены спорного заложенного имущества на публичных торгах, просил установить ее в размере кадастровой стоимости, равной       99 337 149 руб. 24 коп.

Вместе с тем, из содержания ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» усматривается, что если между сторонами имеется спор о стоимости заложенного имущества, в силу пп. 2 п. 4 ст. 54 указанного ФЗ начальная продажная цена должна быть определена в размере 80% рыночной стоимости имущества, определенной в заключение эксперта.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 9 «Обзора судебной практики ВС РФ №» определение стоимости имущества, подлежащего реализации на торгах, или его оценка имеют существенное значение, поскольку непосредственно влияют на организацию, проведение и результат этих торгов.

Учитывая, что суд не имеет возможности определить начальную продажную стоимость заложенного имущества, что является обязательным при рассмотрении дела данной категории, в удовлетворении исковых требований необходимо отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░, ░ ░░░ «░░░░░░░░ ░░░░░░░» ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ - ░░░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░:                               ░.░. ░░░░░░░