Решение по делу № 2-2113/2017 от 22.02.2017

ДЕЛО № 2-2113/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 ноября 2017 г. г. Барнаул

Центральный районный суд г.Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего: Наконечниковой И.В.

при секретаре: Лапшиной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Толмачевой Ирины Равильевны к комитету жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула об установлении выкупной стоимости жилого помещения, взыскании суммы, прекращении права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Толмачева И.Р. обратилась в суд с иском к комитету жилищно – коммунального хозяйства г. Барнаула (далее по тексту – КЖКХ г. Барнаула), с учетом последнего уточнения просит установить выкупную цену изымаемого жилого помещения в размере 2 257 200 руб., в том числе сумму компенсации не произведенного капитального ремонта дома приходящуюся на ...., в .... в размере 1 463 756 руб., стоимость риэлтерских услуг с юридическим сопровождением по поиску жилья в размере 30 000 руб., стоимость расходов, связанных с переездом в размере 5 200 руб.; взыскать с ответчика выкупную цену за квартиру №№, расположенную по адресу: ...., в .... в размере 2 257 200 руб., стоимость риэлтерских услуг с юридическим сопровождением по поиску жилья в размере 30 000 руб., стоимость расходов, связанных с переездом в размере 5 200 руб.; прекратить право собственности истца на квартиру №№, расположенную по адресу ...., в ...., после выплаты выкупной цены, суммы риэлтерских услуг и расходов, связанных с переездом в объеме, установленных судебным решением; взыскать судебные расходы за оказание юридических услуг 15 000 руб., оплату услуг по оценке 2 000 руб., госпошлину 600 руб., оплаченную экспертизу 16 000 руб..

В обосновании исковых требований указывает, что истцу на основании договора о передаче жилья в собственность от 22.04.2013 принадлежит квартира №№ по .... в ..... В соответствии с постановлением администрации .... № от 16.10.2015 «Об изъятии земельного участка и жилых помещений многоквартирного жилого дома по ...., в ....» постановлено изъять в установленном законом порядке у собственников жилых помещений данного дома земельный участок и жилые помещения в указанном доме. Основанием для изъятия земельного участка и жилых помещений многоквартирного дома явилось заключение межведомственной комиссии о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу от 11.09.2013.

Истец неоднократно обращалась в администрацию г. Барнаула и КЖКХ г. Барнаула с заявлением о заключении соглашения по выкупу у истца жилого помещения в аварийном доме по пр. Канатный, 57, в г. Барнауле, однако получала отказ со ссылкой на отсутствие бюджетных ассигнований.

Истец Толмачева И.Р., ее представитель Кривощеков Е.И. в судебном заседании поддержали свои уточненные исковые требования, пояснив, что убытки, связанные с поиском жилого помещения, то есть риэлтерские услуги, и переездом, в заявленном размере подтверждены проведенной по делу первой экспертизой. Возражали против назначения дополнительной экспертизы, поскольку представленные в материалы дела заключения являются полными, содержат мотивированные ответы на поставленные перед экспертами вопросы.

Представитель ответчика комитета жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула Саморукова А.В. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, Пояснила, что проведенная по делу экспертиза необоснованна, необъективная, просила назначить дополнительную экспертизу. Считала, что за аналоги не могут быть взяты те объекты, которые не введены в эксплуатацию, а именно новый жилой фонд.

Представитель третьего лица администрации г. Барнаула Меркушева Т.В. в судебном заседании поддержала позицию представителя КЖКХ г. Барнаула.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что истец Толмачева И.Р. на основании договора передачи жилого помещения в собственность от 22.04.2013 является собственником жилого помещения – квартиры №№ расположенной в жилом доме по адресу: ...., общей площадью 51.3 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.07.2013 серии .....

Жилой дом не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда № от 11.09.2013 многоквартирный дом, расположенный по адресу: .... признан аварийным и подлежащим сносу.

25.11.2013 администрацией г. Барнаула было принято распоряжение №-р об отселении физических лиц из аварийных домов, в том числе из указанного многоквартирного дома, установлен срок отселения физических лиц – до 11.09.2014.

05.12.2013 администрацией г. Барнаула собственникам квартир по адресу: ...., были направлены требования об осуществлении сноса аварийного дома.

Требование не исполнено.

Постановлением администрации г. Барнаула от 16.10.2015 № «Об изъятии земельного участка и жилых помещений многоквартирного жилого дома по ....», изъято земельный участок и жилые помещения, в том числе жилое помещение, принадлежащее истцу.

Согласно данному постановлению у собственников жилых помещений многоквартирного .... для муниципальных нужд изымается земельный участок из земель населенных пунктов (кадастровый №), площадью 2 254 кв.м. и жилые помещения №№.

Судом установлено, что истец обратилась в Комитет ЖКХ г.Барнаула с заявлением о заключении соглашения о выкупе жилого помещения.

В ответе Комитета ЖКХ г.Барнаула от 11.05.2016 на заявление указано, что бюджетных ассигнований в городском бюджете для выкупа жилых помещений не имеется, заключить соглашение об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд в настоящее время не представляется возможным.

Основания и порядок выкупа жилых помещений определены в ст. 32 ЖК РФ, согласно которой жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

С учетом разъяснений, содержащихся в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе дома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома.

Согласно подпункту «и» п. 20 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Таким образом, из содержания указанных норм в их системной взаимосвязи и разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Из содержания пункта 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что ограничения по сроку предъявления требований об изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд предусмотрены только для органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Кроме того, в соответствии с п. 3.12 Положения о переселении граждан из жилых помещений, признанных непригодными для проживания, многоквартирных домов - аварийными и подлежащими сносу, утвержденного Решением Барнаульской городской Думы от 30.03.2012 N 720, проект соглашения об изъятии жилого помещения, подписанный Комитетом ЖКХ, в течение шестидесяти дней с момента определения размера возмещения направляется заказным письмом с уведомлением о вручении для подписания собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию.

В данном случае собственник выразил свою позицию, в которой он согласен на выкуп принадлежащего ему жилого помещения, обратился в уполномоченный орган с соответствующим заявлением. Соглашение о выкупной цене жилого помещения сторонами в досудебном порядке достигнуто не было.

Приведенные выше обстоятельства дела свидетельствуют о том, что установленная законом процедура изъятия жилого помещения со стороны Толмачевой И.Р. соблюдена.

Не направление уполномоченным органом местного самоуправления истцу предложения о выкупе жилого помещения не должно ограничивать права истца на получение выкупной цены за изымаемое у него жилое помещение.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В материалы дела стороной истца представлен отчет ООО «Бизнес Консалтинг» о рыночной стоимости квартиры по адресу: ...., согласно которого рыночная стоимость указанного жилого помещения составляет 1 732 000 руб.

Кроме того, в материалы дела Толмачевой И.Р. представлен отчет об оценки ООО «Бизнес Консалтинг», в соответствии с которым рыночная стоимость прав собственности на оцениваемую квартиру составляет 1 970 000 руб.

В связи с оспариванием стороной ответчика суммы рыночной стоимости жилого помещения, риэлтерских услуг и стоимости переезда, при рассмотрении дела была назначена судебная экспертиза в ООО «Алтай-Эксперт».

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы ООО «Алтай-Эксперт» №С/17 от 30.06.2017 рыночная стоимость объекта оценки - квартиры №№ расположенной в .... в ...., с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок под домом, по состоянию на дату производства экспертизы, составляет 1 279 930 руб.. Рыночная стоимость услуг агентств недвижимости и риэлтерских фирм по подбору жилого помещения в г.Барнауле, с учетом сопровождения сделки купли-продажи, в ценах на момент проведения экспертизы, составляет - 30000 руб.. Рыночная стоимость услуг по переезду из жилого помещения (квартирному переезду) в г.Барнауле, при условии привлечения одной единицы автотранспорта и четырех грузчиков на период не менее четырех часов, в ценах на момент проведения экспертизы, составляет - 5200 (пять тысяч двести) рублей. Рыночная стоимость исследуемой квартиры № №, расположенной в многоквартирном жилом доме по ...., в ...., с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок, в ценах по состоянию на октябрь 2015г, с учетом округления составит 1 382 324 рубля. Рыночная стоимость квартиры №№ по состоянию на дату производства экспертизы и по состоянию на октябрь 2015 год определена без учета признания дома аварийным. В виду данного обстоятельства стоимость затрат по не проведенному капитальному ремонту дома экспертами не рассчитывались.

Из заключения судебной экспертизы следует, что произведенным анализом законодательных актов и нормативных требований экспертом не выявлено указаний на то, что определение стоимости жилой недвижимости при ее изъятии для государственных или муниципальных нужд должно производиться исходя из стоимости 1м2 общей площади жилья, которая определяется с учетом средней стоимости строительства многоквартирных домов.

Более того, в законодательных актах указано, что стоимость данной недвижимости

должна определяться исходя из ее рыночной стоимости (ст. 32 ЖК РФ).

На основании вышеприведенного, была определена рыночная стоимость оцениваемой квартиры с учетом усредненной рыночной стоимости одного квадратного метра аналогичного жилья, но без учета признака аварийности дома, в котором она расположена.

На основании анализа рынка услуг экспертами сделаны следующие выводы:

при наличии в базе агентства недвижимости (риэлтерской фирмы) помещений (квартир и др.), удовлетворяющих потребностям клиента, их подбор осуществляется бесплатно;

в большинстве случаев услуги по подбору помещения осуществляются в комплексе с услугами по сопровождению сделки по приобретению данного имущества;

стоимость цен на данные услуги имеет значительный разброс - более чем в два

раза;

указанные агентствами цены на данные услуги являются предварительными, и по согласованию сторон могут подлежать корректировке, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения, в зависимости от конкретных условий (стоимость приобретаемой квартиры, требования к ее местоположению, планировке и т.д.);

усредненная рыночная стоимость услуг по подбору жилого помещения, с условием сопровождения сделки купли-продажи, составляет 30 000 руб.

Таким образом, усредненная рыночная стоимость услуг агентств недвижимости и риэлтерских фирм по подбору жилого помещения в г.Барнауле, с учетом сопровождения сделки купли-продажи, в ценах на момент проведения экспертизы, составляет - 30000 руб.

На основании анализа рынка услуг в г. Барнауле по переезду из жилого помещений (квартирному переезду) экспертами сделаны следующие выводы:

определить конкретную стоимость затрат по переезду из одного жилого помещения в другое можно только при наличии данных о расстоянии между квартирами, этажах их расположения, обеспеченности лифтами жилых домов, в которых они расположены, а также данных об объеме перевозимого имущества;

при типовом квартирном переезде требуется как минимум одна единица автотранспорта и не менее четырех грузчиков;

при типовом квартирном переезде, исходя из усредненного состава и наличия в квартире предметов мебели и другого имущества, временные затраты на квартирный переезд составят в пределах четырех часов (минимум два рейса с учетом погрузки и разгрузки);

указанные цены на услуги являются предварительными, и по согласованию сторон могут подлежать корректировке, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения, в зависимости от конкретных условий (этаж расположения, виды и объем перевозимого имущества и др.).

усредненная рыночная стоимость работы одного часа одного привлеченного грузчика определена в размере 200 руб., одного часа работы автотранспорта - в пределах 500 руб.

С учетом установленных данных, усредненная рыночная стоимость услуг по переезду из жилого помещения (квартирному переезду) в г.Барнауле, при условии привлечения одной единицы автотранспорта и четырех грузчиков на период не менее четырех часов, в ценах на момент проведения экспертизы, составляет – 5 200 руб..

Расчеты: (200час. * 4 чел. + 500руб.) * 4 час. = 5200 руб.

Таким образом, усредненная рыночная стоимость услуг по переезду из жилого помещения (квартирному переезду) в г.Барнауле, при условии привлечения одной единицы автотранспорта и четырех грузчиков на период не менее четырех часов, в ценах на момент проведения экспертизы, составляет - 5200 руб.

Согласно представленным в материалы дела из ООО «Алтай-Эксперт» дополнениям к заключению экспертов №С/17 от 21.08.2017, рыночная стоимость объекта оценки - квартиры №№ расположенной в .... в ...., с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок под домом, по состоянию на дату производства экспертизы, составляет 1 405 620 руб.. Рыночная стоимость услуг агентств недвижимости и риэлтерских фирм по подбору жилого помещения в ...., с учетом сопровождения сделки купли-продажи, в ценах на момент проведения экспертизы, составляет – 30 000 руб. Рыночная стоимость услуг по переезду из жилого помещения (квартирному переезду) в ...., при условии привлечения одной единицы автотранспорта и четырех грузчиков на период не менее четырех часов, в ценах на момент проведения экспертизы, составляет - 5200 (пять тысяч двести) рублей. Рыночная стоимость исследуемой квартиры № № расположенной в многоквартирном жилом доме по ...., в ...., с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок, в ценах по состоянию на октябрь 2015 года, с учетом округления составит 1 518 070 руб.

Определение рыночной стоимости исследуемой квартиры в ценах по состоянию на октябрь 2015г производилось путем применения корректирующего коэффициента к ее рыночной стоимости, определенной в ценах на настоящее время. Данный корректирующий коэффициент определен в размере 1,08 (обоснование и расчеты приведены в заключении экспертов №С/17).

Таким образом, рыночная стоимость исследуемой квартиры № №, расположенной в многоквартирном доме по ...., в ...., с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок, в ценах по состоянию на октябрь 2015 года, с учетом округления составит 1 518 069,60 руб. Расчеты: 1 405 620 рублей х 1,08 = 1 518 069,60 рублей.    многоквартирном жилом доме по ...., в ...., с учетом стоимости1 518 070 рублей.

Рыночная стоимость квартиры №№ по состоянию на дату производства экспертизы и по состоянию на октябрь 2015г определена без учета признания дома аварийным.

В виду данного обстоятельства стоимость затрат по не проведенному капитальному ремонту дома экспертами не рассчитывались.

В связи с несогласием стороны истца с определенной рыночной стоимостью жилого помещения и в связи с применением неравнозначных аналогов, а также с учетом взаимосвязанности исследований о стоимости жилого помещения и стоимости не проведенного капитального ремонта определением суда от 30.08.2017 по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «АлтайСтройЭксперт».

Согласно выводам судебной экспертизы ООО «АлтайСтройЭксперт» № от 27.10.2017, установить рыночную стоимость аварийного жилого помещения, подлежащего сносу но правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 К® 135-ФЗ не представляется возможным. Рыночной стоимости аварийного жилого помещения, подлежащего к сносу, не существует.

В настоящее время отсутствуют утвержденные методики по определению стоимости жилых помещений в зданиях, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также нет методик по расчету связанных с этим соответствующих возмещений, компенсаций и т.п.

Предлагается метод расчета выкупной цены жилых помещений, признанных аварийными и подлежащих сносу на основе норм действующего законодательства, согласно которому определенная в соответствии со ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения ...., в .... с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок в ценах должна быть не менее 2 257 200 руб..

Исходя из минимального срока эффективной эксплуатации зданий до постановки на капитальный ремонт, минимальной продолжительности эффективной эксплуатации отдельных элементов зданий, величине физического износа, технического состояния на дату экспертного осмотра, установлено, что жилой дом № № по ул. 2-я Строительная в г. Барнауле но состоянию на 2013 г. подлежал постановке на капитальный ремонт, а именно:

фундамента;

-стен;

перекрытий;

полов;

лестниц;

крыши;

кровли;

перегородок;

оконных и дверных блоков;

наружной и внутренней отделки;

отопительных печей;

элементов водяного отопления;

системы водоснабжения;

системы канализации;

электрооборудования;

покрытия проездов, тротуаров, отмостки.

Существующее техническое состояние строительных конструкций, воспринимающих эксплуатационные нагрузки и воздействия, обеспечивающих пространственную устойчивость исследуемого здания, его элементов и систем, причиной которых является накопленный физической износ, указывают на ненадлежащее содержание (техническое обслуживание) жилого дома № № по пр-ду .... .... и, следовательно, состоят в прямой причинно-следственной связи с непроведением своевременного капитального ремонта по устранению выявленных дефектов и повреждений при значительном сроке эксплуатации данного жилого дома.

Определить точную (конкретную) стоимость затрат по не проведенному капитальному ремонту исследуемого здания в рамках настоящей судебной экспертизы не представляется возможным.

В исследованиях по вопросу № № настоящего заключения эксперта представлен расчет ориентировочной стоимости не произведенного капитального ремонта исследуемого здания в соответствие с методикой определения физического износа гражданских зданий.

Ориентировочная стоимость не произведенного капитального ремонта жилого дома № № по пр-ду .... в .... в ценах по состоянию на дату составления настоящего заключения эксперта, составляет: 26 138 505 руб., стоимость указанного ремонта, приходящаяся на долю квартиры № составляет 1 463 756 руб.

В соответствие со ст. 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ порядок проведения оценки определяется федеральными стандартами, согласно которым основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный подход основан на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

В случае, когда объектом оценки является жилое помещение, подлежащее ликвидации в связи с его ухудшением до аварийного состояния, ни один из указанных в стандартах оценки подходов по определению рыночной стоимости не может быть применим, поскольку рынка авариного жиля подлежащего сносу не существует (сравнительный подход). Также трудно представить ожидаемые доходы в будущем от использования объекта, предназначенного к сносу (доходный подход), а затраты на создание точной копии объекта оценки после вычета всех существующих износов и устареваний могут оказаться ничтожными (затратный поход).

Положения ч. 6 ст. 32 ЖК РФ определяют возможность изъятия жилого помещения только при условии равноценного возмещения. В отношении аварийного жилья, предназначенного к сносу, равноценное возмещение не имеет смысла, и в этой части ст. 32 ЖК РФ не действует. Ценность возмещения за аварийное жилье исходя из положений ст. 15, 32 ЖК РФ, должна обеспечить собственника жильем пригодным для проживания, и такое возмещение само по себе будет уже не равноценным.

Равноценная рыночная стоимость жилых помещений, подлежащих изъятию у собственника для государственных и муниципальных нужд в соответствие со ст. 32 ЖК РФ может быть определена по правилам Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ только для объектов, находящихся на момент изъятия в состоянии пригодном для проживания, или если изъятие осуществляется в случае признания жилого помещения непригодным для проживания в связи со стихийными бедствиями, вредным воздействие окружающей среды, либо умышленным причинением вреда и т.п., т.е. для объектов, которые на момент возникновения обстоятельств признания жилого помещения непригодным для проживания находились в пригодном для эксплуатации состоянии, когда параметры существовавшего пригодного для проживания состояния можно применить для расчетов стоимости затратным, доходным, сравнительным подходом. У аварийного жилья, подлежащего сносу такие параметры отсутствуют.

Эксперты пришли к выводу, что установить рыночную стоимость аварийного жилого помещения, подлежащего сносу но правилам, предусмотренными Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ, не представляется возможным, рыночной стоимости аварийного жилого иомещеиия, подлежащего к сносу, не существует.

В настоящее время отсутствуют утвержденные методики по определению стоимости жилых помещений в зданиях, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также нет методик по расчету связанных с этим соответствующих возмещений, компенсаций и пр.

Объективных и полных данных о техническом состоянии конкретного здания в т.ч. отсутствия аварийности в открытом доступе не существует.

Получить достоверные данные о техническом состоянии зданий, в т.ч. об отсутствии, (наличии) признака аварийности на вторичном рынке жилья возможно только по результатам соответствующего обследования зданий.

Проводить подобные обследования выходит за рамки поставленных на разрешение настоящей экспертизы вопросов. Кроме того, выполнить обследования зданий без доступа к жилым помещениям, местам общего пользования в принципе невозможно, и без соответствующих полномочий суда такие действия противоречат ст. 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ.

Для поиска жилого помещения на вторичном рынке жилья необходимо иметь базовые параметры, по которым следует осуществлять подбор аналогов. Одного критерия «без признака аварийности» явно недостаточно, поскольку таким признаком обладают любые жилые помещения пригодные для проживания, значительно отличающиеся между собой по объемно-планировочным, конструктивным характеристикам, уровню комфортности, инженерному оснащению и соответственно по стоимости.

Для подбора конкретного жилого помещения, или какой-либо ограниченной группы жилых помещений среди представленного разнообразия на вторичном рынке жилья необходимо иметь конкретные дополнительные определяющие характеристики (например: группа капитальности, уровень благоустройства, инженерной оснащенности, оценка технического состояния, не ниже «удовлетворительное», либо величина физического износа допустим, не более 20 % и т.д.), которые должно иметь жилое помещение, предоставляемое взамен изымаемому. Таких параметров, характеристик, критериев подбора в настоящее время не существует.

Субъективный подход к определению параметров, характеристик, критериев подбора объектов недвижимости на вторичном рынке жилья приводит к значительным расхождениям в определении стоимости таких объектов.

Одно и тоже жилое помещение № № по пр-ду .... в .... в отчете об оценке № от 01.02.2017 ООО «Бизнес Консалтинг» (т.1 л.д. 28 - 52) имеет стоимость 1 732 000 руб., согласно дополнения к заключению экспертов ООО «ЦНПЭ «Алтай- Эксперт» №С/17 от 29.08.2017 — 1 405 620 руб. Разница в определенной стоимости составляет: 1 732 000 руб. - 1405 620 руб. = 326 380 руб.

Для истца, признанного малоимущим в соответствие со справкой № (т. 1 л.д. 4), сумма 326 380 руб. является значительной, которой невозможно пренебречь.

Задача по побору жилого помещения взамен изымаемому на вторичном рынке жилья имея только один признак «без аварийности», который по сути является тождественным понятию «пригодный для проживания», без дополнительных параметров, характеристик, по которым возможно объективно идентифицировать конкретный объект недвижимости является неразрешимой.

Эксперты пришли к выводу, что подобрать жилые помещения взамен изымаемым с достаточной степенью уверенности в их надлежащем техническом состоянии (отсутствии аварийности) и соответствии требованиям МДС 13-21.2007 [11] (пригодным для проживания), не проводя соответствующих обследований зданий, возможно только на первичном рынке недвижимости.

Вводя единственный параметр «первичный рынок жилья» в поиск подбора жилого помещения взамен изымаемому позволит устранить все упомянутые неразрешимые проблемы, присущие поиску на вторичном рынке. Ни одна норма закона не запрещает предоставить собственнику жилое помещение взамен изымаемому в соответствие с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ на первичном рынке жилья.

Исходя из рассчитанной средней рыночной стоимости квартир на первичном рынке жилья и общей площади исследуемого жилого помещения, выкупная стоимость жилого помещения, предоставляемого в соответствие с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ взамен изымаемому, в ценах действительных на дату составления настоящего заключения экспертов, должна составлять не менее: 51,3 м2 х 44 000 руб./м2 — 2 257 200 руб.

Варианты продаж жилых помещений в многоквартирных домах отдельно от земельного участка, либо мест пользования не известны. Следовательно, выкупная цена квартиры №№ по .... в .... рассчитанная как эквивалент рыночной стоимости жилого помещения, предоставляемого в соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ взамен изымаемому жилому помещению, с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, включая земельный участок по состоянию на момент проведения экспертизы составляет 2 257 200 руб.

В результате проведенных расчетов установлено, что стоимость земельного участка объекта исследования, определенная сравнительным подходом по состоянию на октябрь 2017 года составляет 3 402 210 руб.

В результате проведенных расчетов установлено, что усредненная рыночная стоимость земельного участка многоквартирного дома № № по пр-ду Канатный в .... в ценах по состоянию на октябрь 2017 г. составляет 3 402 000 руб.

Согласно техническому паспорту на жилой дом № № по пр-ду .... в .... по состоянию на 01.04.2008 общая площадь исследуемого жилого дома оставляет 922,6 м2.

Следовательно, доля исследуемой квартиры в праве общей собственности на общее имущество составит: 51,3 м2 / 922,6 м2 х 100 % = 5,6 %.

Рыночная стоимость общего имущества выражается стоимостью земельного участка, поскольку стоимость другого общего имущества после сноса здания будет незначительной, которой можно пренебречь.

Следовательно, выкупная цена квартиры № № по пер. ...., в .... рассчитанная в соответствие с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ как возмещение, в которое включена рыночная стоимость жилого помещения и рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме согласно размеру доли, в праве общей собственности на такое имущество составляет: 3 402 000 руб. х 5,6 % = 190 512 руб.

Из произведенных расчетов следует, что выкупная цена исследуемой квартиры по второму варианту как возмещение, рассчитанное исходя из существующего общего имущества в соответствие с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ [2], значительно ниже, чем по первому варианту - как эквивалент рыночной стоимость помещения, предоставляемого в соответствие с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ [2] жилого помещения.

Принимая во внимание, что заключение ООО «АлтайСтройЭксперт» представляет собой полные и последовательные ответы на поставленные перед экспертами вопросы, неясностей и противоречий не содержат, заключения экспертиз составлено в соответствии с требованиями законодательства РФ, предупрежденным об ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Каких-либо объективных данных, позволяющих усомниться в обоснованности представленных заключений судебных экспертиз, у суда не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 87 ГПК РФ в случаях недостаточной ясности и неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

Указанные в данной правовой норме основания для назначения дополнительной судебной экспертизы по настоящему делу отсутствуют, экспертами, вопреки доводам стороны ответчика, даны мотивированные ответы на все вопросы, поставленные судом, в связи с чем суд не нашел оснований для удовлетворения ходатайства стороны ответчика о назначении по делу дополнительной экспертизы. На основании вышеизложенного, его результаты принимаются судом за основу.

Оснований сомневаться в выводах эксперта, данных о наличии какой – либо заинтересованного с его стороны у суда не имеется, в связи с чем, рыночная стоимость жилого помещения судом определяется в размере 2 257 200 руб..

Доводы стороны истца о включении в выкупную цену жилого помещения стоимости риэлтерских услуг по подбору и оформлению документов по приобретению иного жилого помещения, а также расходов, связанных с переездом, суд находит законными и обоснованными, поскольку в силу ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена изымаемого жилого помещения включает в себя, в том числе убытки, причиненные собственнику его изъятием. Размер указанных убытков подтверждается представленном в материалы дела заключение эксперта, ответчиком их размер надлежащим образом не оспорен.

Согласно ч. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

На основании изложенного, суд полагает, что затраты на оплату услуг риелтора, по переезду, которые может понести собственник в связи с изъятием у него жилого помещения для муниципальных нужд, относятся к убыткам, включаемым в выкупную цену изымаемого жилого помещения.

Указанная позиция согласуется с правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года.

Согласно пп. «л» п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).

Из указанного следует, что при удовлетворении иска о выкупе жилого помещения суд должен разрешить вопрос о прекращении права собственности на изымаемое жилое помещение, а также определить размер денежной компенсации, подлежащий выплате муниципальным образованием собственнику жилого помещения.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, изъятии путем выкупа принадлежащего истцу жилого помещения, установлении выкупной цены изымаемого помещения в заявленном истцом размере 2292400 руб., из которых 2 257 200 руб. - выкупная цена, 30 000 руб. – риэлтерские услуги, 5 200 руб. – расходы по переезду.

Суд полагает подлежащей включению в выкупную цену жилого помещения компенсации за не произведенный капитальный ремонт по следующим основаниям.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ООО «АлтайСтройЭксперт» № от 27.10.2017 на дату экспертного осмотра физический износ жилого дома № № по .... в .... составляет 58 %.

В материалах гражданского дела, представленных документах отсутствуют (не представлены) данные о возможных периодах прекращения эксплуатации исследуемого жилого дома на время строительства, производства различного вида ремонтов, реконструкции, и т.д. На дату экспертного осмотра исследуемое здание эксплуатируется.

Таким образом, срок фактической эксплуатации существующих конструкций дома по пер. .... в .... с учетом установленного срока начала эксплуатации согласно техническому паспорту следует в 2013 году считать; 2013 г. - 1948 г. = 65 лет.

Если исследуемый жилой дом по состоянию на 2001 год (53 года эксплуатации) имел физический износ в размере 44 % или 44 % / 53 года = 0,83 % в год, учитывая величину физического износа на дату экспертного осмотра, то можно утверждать, что исследуемое здание в 2013 году имело физический износ не менее 54 % (0,83 % / год х 65 лет

= 53,95%)

Значительная степень физического износа элементов, систем и всего здания в целом свидетельствуют о значительном сроке эксплуатации без проведения мероприятий по восстановлению первоначальных технико-эксплуатационных качеств материалов.

Существующее техническое состояние строительных конструкций, воспринимающих эксплуатационные нагрузки и воздействия, обеспечивающих пространственную устойчивость исследуемого здания, его элементов и систем, причиной которых является накопленный физической износ, указывают на ненадлежащее содержание (техническое обслуживание) жилого дома № № по пр-ду .... .... и, следовательно, состоят в прямой причинно-следственной связи с непроведением своевременного капитального ремонта по устранению, выявленных дефектов и повреждений при значительном сроке эксплуатации данного жилого дома.

Определить точную (конкретную) стоимость затрат по не проведенному капитальному ремонту исследуемого здания в рамках настоящей судебной экспертизы не представляется возможным в связи с тем, что стоимость капитального ремонта определяется на основе дефектных ведомостей, для составления которых необходимы дополнительные детальные обследования, вскрытие строительных конструкций и возможно разработка проектных решений, что выходит за пределы рассматриваемых вопросов настоящей судебной экспертизы.

Восстановительная стоимость жилого дома № № по пр-ду .... в .... в ценах по состоянию на дату составления настоящего заключения ФИО2 составляет 30 933 142 руб.

На 2017 год физический износ жилого дома № № по пр-ду .... в .... составляет 58 %.

В соответствие с Методикой [10] при физическом износе гражданских зданий от 41 до 60 %, примерная стоимость капитального ремонта от их восстановительной стоимости находится в пределах от 38 до 90 %. Следовательно, значению физического износа 58 % будет соответствовать значение 84,5 % интервала стоимости капитального ремонта.

Таким образом, ориентировочная стоимость не произведенного капитального ремонта жилого дома № № по пр-ду .... в .... в ценах по состоянию на дату составления настоящего заключения эксперта составляет: 30 993 142 руб. х 84,5 % = 26 138 505 руб.

Исходя из размеров долей истца в праве собственности на общее имущество в исследуемом многоквартирном доме, ориентировочная стоимость не произведенного капитального ремонта жилого .... по пр-ду .... в .... в ценах по состоянию на дату составления настоящего заключения эксперта, приходящаяся на долю квартиры № № составляет: 26 138 505 руб. х 5,6 % = 1 463 756 руб.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Изымаемое жилое помещение расположено в доме 1948 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Вместе с тем, поскольку истец выбрал иной способ установления выкупной цены (расчет по аналогам среди первичного жилья), то стоимость капитального ремонта не может быть прибавлена к сумме 2257200 руб.. Суд полагает, что стоимость капитального ремонта необходимо было принимать во внимание, если бы квартира была оценена среди квартир, находящихся в аналогичной с ней состоянии (аварийном).

Согласно ст.57 Устава городского округа-города Барнаула Алтайского края, принятого Решением Барнаульской городской Думы от 20.06.2008 №789 администрация города в рамках реализации своих полномочий в области жилищно-коммунального хозяйства организует содержание муниципального жилищного фонда.

Пунктом 3.8 Положения о переселении граждан из жилых помещений, признанных непригодными для проживания, многоквартирных домов - аварийными и подлежащими сносу, утвержденного Решением Барнаульской городской Думы от 30.03.2012 №720 (ред. от 21.02.2014) предусмотрено, что выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения, которое заключается от имени муниципального образования – города Барнаула Комитетом ЖКХ.

С заявлением о заключении соглашения о выкупе жилого помещения истцы также обращались в Комитет ЖКХ.

Суд приходит к выводу, что исковые требования заявлены к надлежащему ответчику.

Как разъяснено в пп. "л" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Из указанного следует, что при удовлетворении иска о выкупе жилого помещения (возмещения) суд должен разрешить вопрос о прекращении права собственности на изымаемое жилое помещение, а также определить размер денежной компенсации, подлежащий выплате муниципальным образованием собственнику жилого помещения.

Поскольку с выплатой возмещения у истцов должно быть изъято жилое помещение, то суд изымает у Толмачевой И.Р. для муниципальных нужд жилое помещение - квартиру жилой площадью 37,60 кв.м., расположенную по адресу ...., в ...., с предоставлением возмещения за принадлежащее жилое помещение.

При установленных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины 600 руб., судебной экспертизы в размере 16 000 руб., по оценке в размере 2 000 руб., поскольку несение данных расходов стороной истца подтверждено документально.

На основании ст.100 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя 15 000 руб., находя эту сумму соответствующей требованиям разумности, учитывая сложность рассматриваемого спора.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Определить возмещение за изымаемое жилое помещение в размере 2292400 руб..

Взыскать с комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула в пользу Толмачевой Ирины Равильевны возмещение за жилое помещение в размере 2292400 руб..

Прекратить право собственности Толмачевой Ирины Равильевны на квартиру № № по ...., в ...., после выплаты всей суммы возмещения.

Взыскать с комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула в пользу Толмачевой Ирины Равильевны расходы по оплате госпошлины 600 рублей, на оценку 2000 рублей, на услуги представителя 15000 рублей, за экспертизу 16000 рублей, а всего 33600 рублей.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд с подачей апелляционной жалобы в Центральный районный суд г.Барнаула Алтайского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:     И.В. Наконечникова