Решение по делу № 33-651/2022 от 02.02.2022

ЛИПЕЦКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Риффель В.В. инстанция - дело № 2-39/2021

Докладчик Степанова Н.Н. апел. инстанция - дело № 33-651/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

2 марта 2022 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего судьи Москалевой Е.В.,

судей Степановой Н.Н., Малыка В.Н.,

судей при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Подлужной Т.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке апелляционную жалобу ответчика Павлова Алексея Евгеньевича на решение Липецкого районного суда липецкой области от 17 ноября 2021 года, которым постановлено:

«Взыскать с Павлова Алексея Евгеньевича в пользу Катасоновой Ларисы Алексеевны денежные средства в размере 363162,77 руб., судебные расходы в размере 52839 руб., в остальной части отказать.

В удовлетворении требований Павлова Алексея Евгеньевича к Катасоновой Ларисе Алексеевне о взыскании неосновательного обогащения за нарушение договора аренды, о признании договора недействительным – отказать.

Взыскать с Катасоновой Ларисы Алексеевны в пользу Павлова Алексея Евгеньевича судебные расходы в размере 5630,98 руб., в остальной части отказать.

В удовлетворении требований ООО «Спецтранс» к Катасоновой Ларисе Алексеевне о признании договора недействительным - отказать».

Заслушав доклад судьи Степановой Н.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Катасонова Л.А. обратилась в суд с иском к Павлову А.Е. о взыскании денежных средств. В обоснование требований указала, что между ней и Павловым А.Е. был заключен договор аренды от 8 февраля 2020 года нежилых помещений, расположенных в павильоне автосервиса и автомойки, расположенных по адресу: <адрес> Согласно данному договору, а также заключенным дополнительным соглашениям от 24 мая 2020 года и 26 мая 2020 года, Павлов А.Е. обязался произвести ряд работ по восстановительному ремонту арендованного объекта, также на земельном участке, в границах которого расположен объект капитального строительства.

В соответствии с договором аренды и дополнительными соглашениями арендатор обязался заштукатурить все отверстия в стенах и покрыть краской в тон, а также зашить их профлистом белого цветав помещениях с площадью 62,9 кв.м. и 30,8 кв.м. Очистить сливные ямы в помещениях с площадью 62,9 кв.м. и 30,8 кв.м. от грязи, резиновой стружки. Во всех пяти вспомогательных помещениях отчистить стены от следов трения о них резиновых колес, покрасить стены краской в тон. Восстановить охранную сигнализацию, отключенную прежним Арендатором- ООО «Спецтранс». Произвести замену сайдинга со всех сторон здания на новый, так как при креплении Арендатором на лицевых сторонах здания рекламных вывесок на саморезы ранее, он не согласовал данное действие с Арендодателем, чем был нанесен вред внешнему виду здания. Восстановить с лицевой стороны участка демонтированный им забор и въездные ворота из своего материала, так как из демонтированных секций забора и ворот он соорудил конструкцию для рекламы колес. В теплый период времени восстановить полностью поломанные лотки водоотведения ливневых вод на новые. Откопать трубу водоотведения на 1-1,5 м. от края ее засыпки, проверить ее целостность. Установить капитальную железную дверь в прорубленном дверном проеме, с ручкой и внутренним замком. Произвести очистку канализационной трубы и санузла. Осуществлять уборкучасти земельного участка, переданного в аренду. Согласно дополнительному соглашению от 24.05.2020 арендатор обязался очистить от пыли, паутины, грязи, налета все стены, потолки. Вымыть окна и подоконники с внутренней и наружной сторон, промыть батареи, ворота, двери во всех шести частях и профлист в частях №6, №8 от пыли и грязи. Произвести косметический ремонт в частях №№1,2,4,5- покрасить стены краской в тон. В части №5 (санузел) отмыть раковину и унитаз от нечистот, промыть канализационную трубу. Промести и вымыть полы во всех шести частях, а в частях №6 и №8 покрасить полы светло-серой краской по бетону. Очистить сливные ямы в частях №6 и №8 от набившейся резиновой стружки и воды, до состояния сухости. Выпрямить решетки, закрывающие эти ямы. Промыть лампы освещения и плафоны в каждой части: в части №8 – четыре светодиодных светильника, в части №6- шесть светодиодных светильников, в частях №1,2,4,5 – по одному круглому плафону. Поменять сгоревшие лампы. Заштукатурить в стенах дыры, поменять испорченный профлист на новый белого цвета в частях №6 и №8. Заложить угол кирпичом на цементный раствор, восстановить снятый сайдинг, установить железную дверь между помещениями №6 и №8.

Истица указала, что данные работы ответчик не выполнил, ею за счет собственных средств и своими силами вымыты окна в помещениях №1, 2, 3, 5 и подоконники с внутренней и наружной стороны. В помещениях №1,2,4,5 очищены стены. В помещениях №6,8 промыт металлический профиль. Помещение №6 очищено от пыли и паутины. Во всех помещениях промыты двери в количестве 5 штук, промыты радиаторы в количестве 8 штук, отопительный котел и ворота в помещениях №6, 8. Во всех помещениях промыты лампы освещения и плафоны, произведена замена сгоревших ламп. В помещениях №6,8 выполнена промывка полов специальным оборудованием. Произведена заделка дыр методом оштукатуривания во всех стенах. Произведен ремонт дверных откосов. Выполнены восстановительные работы по ремонту силового кабеля в помещении №8. В связи с чем она понесла материальные затраты для проведения тех работ, которые обязан был произвести ответчик. Поскольку до настоящего момента ответчик в добровольном порядке не исполнил обязанности, принятые при подписании договора аренды и дополнительных соглашений к нему, с учетом уточнения требований просила взыскать с ответчика Павлова А.Е. в свою пользу денежные средства в сумме 407267, 15 руб. в счет возмещения убытков, а также 67839 руб. в счет понесенных судебных издержек.

В судебное заседание Катасонова Л.А. не явилась, извещена надлежащим образом. Ее представитель по доверенности Холодов С.А. в судебном заседании доводы искового заявления с учетом уточнений поддержал. Дополнительно пояснил, что поскольку ответчик не исполнил обязательства, принятые по договору и дополнительным соглашениям, указанная в исковом заявлении сумма подлежит взысканию в объеме, указанном в выводах заключения судебной экспертизы от 4 августа 2021 года ИП Бархатова В.Н.

В судебное заседание Павлов А.Е. не явился, извещен надлежащим образом. Представитель Павлова А.Е. по доверенности Ли Д.А. исковые требования не признал, полагал размер исковых требований завышенным, выходящим за пределы обязанностей ответчика, установленными договором аренды и соглашениями к нему.

Павлов А.Е. обратился со встречным иском к Катасоновой Л.А. о взыскании денежных средств, признании договора аренды недействительным. В обоснование встречного иска указал, что при заключении договора аренды в п. 4 Приложения №2 к Договору показания электросчетчика зафиксированы на значении 588,39 кв.ч. При этом Катасоновой Л.А. были предоставлены документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате за электроэнергию. Однако 6 марта 2020 года арендуемые помещения были обесточены из-за имеющейся задолженности со стороны Катасоновой Л.А. перед энергосбытовой организацией. 11 марта 2020 он произвел оплату задолженности за электроэнергию в размере 48500 руб., а также 5000 руб. за отключение электроэнергии и 5000 руб. за подключение электроэнергии. Из-за введенного режима ограничения подачи электроэнергии в арендуемых помещениях с 6 по 11 марта 2020 года отсутствовала электроэнергия, в связи с чем он не мог использовать арендуемые помещения по назначению. Полагает, что имеет место переплата по арендной плате за указанный период в размере 6774 руб., которую просил взыскать вместе с процентами за пользование денежными средствами в размере 256,39 руб. Также Катасонова Л.А., самовольно ограничила доступ в помещение №3 (комната отдыха), в связи с чем он не мог попасть в указанное помещение. Полагает, что сумма арендной платы с 29 августа по 8 сентября 2020 года в размере 11290 руб. должна быть взыскана с Катасоновой Л.А. в его пользу, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 144 руб. 21 коп.

Также указал, что при заключении договора аренды между сторонами подписан акт приема-передачи (приложение №2), где указано, что передаваемые в аренду помещения оборудованы энергоснабжением 80 кВт, имеется электропроводка, установлены светильники ДПО-18w 4000 K 1500 Лм в количестве 11 шт. 01.09.2021 апелляционным определением Липецкого областного суда исковые требования ООО «Спецтранс» к Катасоновой Л.А. в части взыскания неотделимых улучшений арендованного имущества оставлены без изменений. В связи с чем полагает, что в незаконном владении Катасоновой Л.А. имелось имущество, которое она сдавала ему в аренду без согласия третьего лица, а именно ООО «Спецтранс». Кроме того, им после обращения в Управление дорог и транспорта Липецкой области был получен ответ от 10 февраля 2021, из которого следует, что примыкание объекта сервиса «павильон автосервиса и автомойки» к автомобильной дороге «Липецк- Данков (км + 600 справа ) является незаконным и ухудшает условия видимости на автомобильной дороге, безопасности дорожного движения, а также условия использования и содержания автомобильной дороги и ее элементов. В связи с чем полагает, что при заключении договора аренды Катасонова Л.А. ввела его в заблуждение относительно предмета договора аренды и его соответствия назначению, указанному в п.1.4. Договора. В силу чего просил признать договор аренды недействительным.

В ходе судебного заседания представитель Катасоновой Л.А. по доверенности Холодов С.А. встречный иск не признал, указал на то, что при заключении договора аренды Павлов А.Е. произвел осмотр арендуемых помещений и земельного участка, на протяжении всего времени с момента заключения договора аренды по 8 сентября 2020 года использовал имущество в соответствии с его назначением, вел хозяйственную деятельность на территории земельного участка и в арендуемых помещениях, при этом претензий по вопросам использования имущества не заявлял. Доказательств невозможности эксплуатации ответчиком объекта либо его недопуска в арендованные помещения не имеется. Кроме того, согласно объяснениям самого Павлова А.Е. по факту передачи ключей от объекта недвижимого имущества в материалах проверки и в определения об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении от 28 сентября 2020, в спорный период с 28 августа по 8 сентября 2020 года Павлов А.Е. имел доступ к арендуемым помещениям; согласно представленным фотоматериалам Павлов А.Е. в период с 4 по 7 сентября 2020 года производил вывоз оборудования из арендуемых помещений, в том числе из помещения №3.

Представитель Павлова А.Е. по доверенности Ли Д.А. в судебном заседании пояснил, что между Павловым А.Е. и Катасоновой Л.А. была достигнута договоренность относительно производства работ по восстановлению арендованного объекта путем возмещения денежных средств только в размере 24741,54 руб.

ООО «Спецтранс», привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, заявило самостоятельные требования к Катасоновой Л.А. о признании договора аренды недвижимого имущества от 8 февраля 2020 года недействительным. В обоснование требований указало, что при заключении договора аренды не было получено согласие общества на заключение указанного выше договора, поскольку ранее решением суда в пользу ООО «Спецтранс» с Катасоновой Л.А. была взыскана стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, а также истребованы светодиодные светильники в количестве 11 шт., в связи с чем полагает, что в отсутствие согласия ООО «Спецтранс» на заключение договора аренды с третьими лицами указанный договор является недействительным.

Представитель ООО «Спецтранс» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие не обращался.

Суд постановил решение и дополнительное решение, резолютивные части которого приведены.

Не согласившись с указанным решениям суда, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, ссылаясь на существенные нарушения судом норм процессуального и процессуального права, полагает, что суд неправомерно положил в основу решения суда заключение судебной экспертизы как допустимое доказательство, поскольку выводы эксперта ошибочны и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Выслушав объяснения представителя ответчика по доверенности Ли Д.А., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя истицы по доверенности Холодова С.А., полагавшего решение суда законным и обоснованным, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим изменению ввиду следующего.

В силу ч. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

При этом условия обязательства в зависимости от его правовой природы определяются исходя из существа достигнутого сторонами соглашения.

Согласно статье 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

При этом бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства возлагается на должника.

Как установлено судом, 8 февраля 2020 года между Катасоновой Л.А. и Павловым А.Е. заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которому арендодатель (Катасонова Л.А.) передала арендатору (Павлову А.Е.) во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 135,7 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> а также земельный участок с кадастровым номером № в площади и размерах, необходимых для осуществления деятельности автосервиса (шиномонтажа), согласно схеме границ земельного участка.

По акту приема-передачи от 8 февраля 2020 года арендованное имущество принято арендатором без каких-либо претензий, в том числе к качественному и техническому состоянию помещений.

Судом также установлено, что договор аренды недвижимого имущества расторгнут сторонами 8 сентября 2020 года.

При заключении договора аренды стороны в пункте п.2.2.9. договора прописали, что арендатор обязался возвратить арендованное имущество в исправном состоянии с учетом нормального износа, не требующем проведения косметического, текущего, восстановительного, капитального ремонта, а именно: все отверстия в стенах заштукатурить и покрыть краской в тон, также зашить их профлистом белого цвета в помещениях с площадью 62,9 кв.м. и 30.8 кв.м., очистить сливные ямы в помещениях с площадью 62,9 кв.м. и 30,8 кв.м. от грязи, резиновой стружки; во всех пяти вспомогательных помещениях очистить стены от следов трения о них резиновых колес, покрасить стены краской в тон; восстановить охранную сигнализацию, отключенную прежним Арендатором- ООО «Спецтранс»; произвести замену сайдинга со всех сторон здания на новый, так как при креплении Арендатором на лицевых сторонах здания рекламных вывесок на саморезы ранее он не согласовал данное действие с Арендодателем, чем был нанесен вред внешнему виду здания; восстановить с лицевой стороны участка демонтированный им забор и въездные ворота из своего материала, так как из демонтированных секций забора и ворот он соорудил конструкцию для рекламы колес.

Пунктом 2.2.10. договора также предусмотрена обязанность арендатора произвести в помещениях и земельном участке восстановительный ремонт, возникший после ведения хозяйственной деятельности бывшего арендатор ООО «Спецтранс» в лице директора ФИО9 (договор аренды недвижимого имущества от 08.10.2018 года), а именно в теплый период времени восстановить все поломанные лотки водоотведения ливневых вод на новые (установить лотки на бетонную смесь, укрепить их с обеих сторон асфальтным полотном толщиной не менее 7 см); откопать трубу водоотведения на 1-1,5м от края её засыпки (как и было ранее), проверить её целостность; в прорубленном дверном проёме установить капитальную железную дверь строго по размеру проёма, с ручкой и внутренним замком; произвести очистку канализационной трубы и сан узла.

Согласно расписке, написанной Павловым А.Е., ответчик обязался: установить железную дверь с ручкой и замком; восстановить все поломанные лотки и откопать трубу в теплое время.

В последующем стороны дополнили договор аренды соглашением от 24 мая 2020 года, согласно которому стороны определили, что арендатор обязуется произвести ремонт в шести частях помещений, а именно: очистить от пыли, паутины, грязи налета все стены, потолки. Вымыть окна и подоконники с внутренней и наружной сторон, промыть батареи, ворота, двери во всех шести частях и профлист в частях №6№8 от пыли и грязи; произвести косметический ремонт в частях №№1,2,4,5- покрасить стены краской в тон; в части №5 (санузел) отмыть раковину и унитаз от нечистот, промыть канализационную трубу сильным давлением воды от застарелых и засохших масс кала до устранения неприятного запаха; промести и вымыть полы во всех шести частях, а в частях №6 и №8 покрасить полы светло-серой краской по бетону (предоставление товарного чека на краску по бетону); очистить сливные ямы в частях №6 и №8 от набившейся резиновой стружки и воды, до состояния сухости. Выпрямить погнутые решетки, закрывающие эти ямы; промыть лампы освещения и плафоны в каждой части: в части №8 – четыре светодиодных светильника, в части №6 – шесть светодиодных светильника, в частях №1,2,4,5 – по одному круглому плафону. Поменять сгоревшие лампочки на новые; заштукатурить в стенах дыры, поменять испорченный профлист на новый белого цвета в частях №6 и №8; на здании заложить угол кирпичом на цементный раствор, восстановить снятый сайдинг (правый верхний угол с лицевой стороны здания от входа в ворота в часть №8); установить в прорубленном дверном проеме между частями №7 и №8 железную дверь, облагородить её с двух сторон, покрасить белой краской.

Таким образом, сторонами был согласован конкретный перечень работ, которые ответчик обязался произвести в отношении арендованного имущества при его возвращении арендодателю.

В обоснование заявленных требований истица ссылаясь на то, что ответчиком предусмотренная договором аренды и дополнительным соглашением к нему обязанность по выполнению определенных работ в отношении арендованного имущества по приведению его в надлежащее состояние в соответствии с указанными условиями не выполнена.

Поскольку ответчиком оспаривались объемы и стоимость указанных истицей работ, судом по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ИП Бархатову В.Н.

Согласно заключению судебной экспертизы ИП Бархатова В.Н.:

в помещениях №1-2 выявлены дефекты окраски труб отопления в виде повсеместного отслоения окрасочного слоя, но окраска труб не предусмотрена договором и дополнением к нему;

в помещении №3 выявлены повреждения отделки стен в виде следов некачественного ремонта, имевших место отверстий, также согласно пояснениям истца, полки и навесные шкафы, имеющиеся на стенах, принадлежат предыдущему арендатору, следовательно, отверстия в стенах для их навески также являются повреждениями отделки. Также выявлено повреждение рамы оконного блока ПВХ в виде нескольких сквозных отверстий в нижнем углу, через которые пропущен провод, диаметр отверстий значительно превышает диаметр провода, блоки не предусмотрены договором и дополнением к нему;

помещение №4 экспертом не осмотрено, поскольку в него не имеется доступа;

в помещении №5 отсутствуют какие-либо повреждения;

в помещении №6 по стене, смежной с помещениями с помещениями №№7,8, установлено наличие повреждений в виде сквозных отверстий в профлисте.

в помещении №8 на стенах установлено наличие повреждений в виде сквозных отверстий в профлисте. Также установлено наличие отверстия в наружной стене.

в помещении №7 установлено наличие повреждений отделки стен в виде многочисленных отверстий (глухих и сквозных), а также повреждений отделки пола в виде сколов и трещин отдельных плиток, частей анкерных креплений, торчащих из пола.

При осмотре наружной части здания экспертом на правом боковом фасаде установлено наличие повреждений металлосайдинга в виде отверстий над центральными воротами.

При исследовании ограждения земельного участка экспертом с использованием материалов, находящихся в открытом доступе (панорамных снимков улиц при помощи Яндекс-Карты и карты Googlе), установлено, что по состоянию на 2018 год по лицевой стороне имелось сплошное ограждение из профлиста с ЛКП (разноцветный/разнотонный, фрагменты различного размера, местами листы состыкованы по высоте, т.е. некондиционный либо б/у материал, при этом критических видимых повреждений не имел, выявлены незначительные деформации) на металлическом каркасе также имелись ворота шириной порядка 4 м (2 створки по 2м исходя из количества и габаритов волны профлиста), выполненные из тех же материалов. В месте расположения асфальтного покрытия (в существующем сейчас проезде), столбы забора не имеют заделки в грунт, а выполнены в виде Т-образных стоек, установленных на асфальтное покрытие. Ограждение по левой боковой и тыльной сторонам аналогично фасадному, выполнено из профлиста различных конфигураций и цветов на металлическом не окрашенном каркасе.

По состоянию на 2019 год и на момент осмотра ограждение в проезде (длиной порядка 15,5 м.) отсутствует. По состоянию на 2019 часть ограждения по главному фасаду – забор - демонтирован, и на этом месте имелась конструкция для хранения и демонстрации автомобильных шин, выполненная из квадратной металлической трубы, которая, согласно показаниям истца, была сделана из существующего забора. На момент осмотра данная конструкция отсутствует, забор восстановлен, профлист на восстановленном участке визуально отличается, на данный момент оцинкованный (без ЛКП), присутствуют дефекты в виде коррозии, многочисленных деформаций, сквозных отверстий, длина участка составляет 8,1 м. Металлический каркас забора на восстановленном участке не окрашен и выполнен из квадратной трубы 50х50мм (столбы) и трубы 40х20 (горизонтальные связки).

На элементах каркаса повсеместно присутствуют дефекты в виде наплывов металла от срезанных сварных соединений, прожогов, непроваров, разрывов и иных отверстий. Из объяснения сторон и по результатам осмотра столбы на данном участке были срезаны по уровню земли и затем приварены обратно. По результатам осмотра установлено, что соединение выполнено в стык с накладками, детали сварного соединения (две части столба) не сварены между собой, т.е. расположены с зазором, что допускается для такого вида соединения (колонна в стык с накладками), при этом накладки не обварены должным образом, расположены только на двух гранях соединения, т.к. соединение выполнено некачественно. Также эксперт высказал мнение, что такой тип соединения с зазором для данной ситуации выбран некорректно, так как оно расположено на уровне грунта, что способствует попаданию и скоплению воды и развитию коррозии.

При осмотре водосточных лотков установлено, что имеющиеся водосточные лотки имеют дефекты в виде трещин, сколов, отсутствия фрагментов, засоренности, также на них отсутствуют решетки.

При определении стоимости восстановительного ремонта экспертом представлены локальные сметные расчеты, в соответствии с которыми произведены расчеты восстановительного ремонта по каждому элементу либо определена стоимость работ: стоимость работ по замене всего сайдинга в соответствии с условиями договора определена экспертом в сумме 480210 руб., а только поврежденного наружного сайдинга в размере 138080,40 руб; стоимость работ по замене металлического профлиста в помещениях №6, №8 определена в размере 81084 руб. 00 коп; стоимость работ по заделке отверстий в помещениях №7 и №8, ремонту повреждений отделочного штукатурного и окрасочного слоя в помещениях №3 и №8 в размере 17431 руб. 20 коп.; стоимость работ по окраске двери, полов и порогов в помещениях №6 и №8 в размере 17703,97 руб.; стоимость работ по восстановлению ограждения (забора) в размере 55536,50 руб.; стоимость замены водосточных лотков в размерен 93169,69 рублей.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ИП Бархатов В.Н. поддержал доводы, изложенные им в заключении экспертизы, представил суду письменные пояснения относительно обозначенных представителем ответчика вопросов, в которых указал, что исследование производилось методом сопоставления представленных материалов и результатов визуально-инструментального обследования спорного объекта с действующими нормативными документами. Осмотр и обмерные работы производились в соответствии с требованиями свода правил СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

Стоимость работ определялась сметным способом на основании расценок «ФЕР-2001» в редакции от 09.02.2021г., с учетом требований приказа Министерства жительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 4 августа 2020 года N 421/пр « Об утверждении Методики определения сметной стоимости строительства, инструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, работ по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации на территории Российской Федерации», МДС 81-33.2004 «Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве», Приказу Минстроя России № 812/пр от 21.12.2020 «Об утверждении Методики по разработке и применению нормативов накладных расходов при определении сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства», с применением индексов удорожания, разработанных к сметно-нормативной базе письмом Минстроя России от 03.06.2021 г. №23038-ИФ/09 "О рекомендуемой величине индексов изменения сметной стоимости строительства во II квартале 2021 года, в том числе величине индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексов изменения сметной стоимости пусконаладочных работ". По результатам осмотра, сквозные отверстия в стенах зафиксированы в стене жду помещениями №7 и №8, а также в наружной стене помещения №8 (на момент осмотра). Наличие глухих отверстий, сколов и других повреждений отделочного штукатурного и окрасочного слоя зафиксировано в помещениях №3 и №7 (втексте стр.31 опечатка, №3 и №8 нужно читать №3 и №7). Стоимость данных работ определена в локальном сметном расчете №4 – нумерация помещений и объем правильные. Стоимость работ по замене повреждённого профлиста в помещениях №6 (62,9 кв.м.) и №8 (30,5 кв.м.) определена в локальном сметном расчёте №3.

Так как в материалах делах отсутствуют данные о том, каким образом выглядело ограждение, в частности, ворота, экспертом произведено исследование материалов, находящихся в открытом доступе, а именно - панорамные снимки улиц при помощи сервисов Яндекс-Карты и карты Googlе.

Качественное состояние определялось визуально на основании вышеуказанных источников. Установлено, что по лицевой стороне имелось сплошное ограждение из профлиста с ЛКП (разноцветный/разнотонный, фрагменты различного размера, местами листы состыкованы по высоте, т.е. некондиционный либо б/у материал, при этом критических видимых повреждений не имел, выявлены незначительные деформации) на металлическом каркасе, так же имелись ворота шириной порядка 4м (2 створки по 2м -исходя из количества и габаритов волны профлиста), выполненные из тех же материалов. В месте расположения асфальтного покрытия (в существующем сейчас проезде), столбы забора не имеют заделки в грунт, а выполнены в виде Т-образных стоек,установленных на асфальтовое покрытие, что подробно описано в заключении экспертизы.

Повреждения сайдинга с внешней стороны здания в виде отверстий от крепления рекламных баннеров определены на основании показаний сторон в материалах дела и результатов экспертного осмотра. Подробнее см. стр.20 заключения.

Качественное состояние профлиста на восстановленном участке значительно отличается от прежнего состояния в худшую сторону (прежнее состояние видно как на неповрежденных участках, так и на панорамных снимках Яндекс-Карты и карты Googlе). На момент осмотра профлист на восстановленном участке визуально отличается, оцинкованый (без ЛКП), присутствуют дефекты в виде коррозии, многочисленных деформаций, сквозных отверстий, раннее был профлист с ЛКП, без значительных видимым повреждений и дефектов. На элементах каркаса восстановленного участка повсеместно присутствуют дефекты в виде наплывов металла от срезанных сварных соединений, прожогов, непроваров, разрывов и иных отверстий. Столбы на данном участке были срезаны по уровню земли и затем приварены обратно, соединение выполнено некачественно. Такой тип соединения с зазором для данной ситуации выбран некорректно, так как расположен на уровне грунта, что способствует попаданию и скоплению воды, развитию коррозии. Таким образом, качественное состояние каркаса также отличается от прежнего состояния в худшую сторону, в силу чего эксперт пришёл к выводу о необходимости замены восстановленного забора.

Так как по состоянию на 2018г. забор был выполнен из некондиционного либо б/у профлиста, а федеральными сметными ценами такового не предусмотрено, то для определения стоимости восстановления была определена стоимость такого материала, исходяиз предложений о продаже в открытом доступе, таким образом, усреднённая цена рассчитанная как среднее арифметическое приведённых предложений, на момент производства экспертизы составила 481,25 руб./кв.м. Длина участка заменённого профлиста по замерам - 8,1м, при расчёте работ о 9м, т.е. кратно полезной ширине листа (т.е. целым листам), для обеспечения производства отрезных и сварных работ, а также с учётом того, что крайние к стенду листы были деформированы.

Относительно монтажа сайдинга эксперт указал, что так как монтаж сайдинга на правом боковом фасаде выполнен слева направо, то разборку покрытия необходимо производить справа налево. Таким образом, площадь 15,4кв.м. получена как фигура, ограниченная снизу стыковочной планкой и проёмом ворот, слева ограниченная створом ворот (над воротами размещается баннер, крепления которого повредили сайдинг), образованная при движении справа налево по фасаду, за вычетом оконного проёма. Построение схем и разверток, определение площадей производилось с применением специализированного программного обеспечения «AutoCAD», на основании произведённых в ходе осмотра замеров.

Что касается водоотводных лотков, эксперт указал, что на момент осмотра на лотках отсутствуют решётки, имеются только корпуса в неудовлетворительном состоянии с множественными повреждениями. Маркировки отсутствуют. Сторонами в материалах дела не представлено информации о конкретных моделях. При производстве экспертизы модель выбрана исходя из габаритных размеров по результатам замеров и на основании имеющихся в открытом доступе предложений о продаже. Стоимость лотков принята как среднеарифметическое представленных предложений из открытого доступа (983,25+1003)/2 = 993,125руб., а в смете приведена к уровню базовых цен с учётом коэффициента 6,04 на материальные ресурсы во II квартале 2021 г. в соответствии с письмом Минстроя №23038-ИФ/09, и НДС в размере 20%: 93,125 /6,04 /1,2 = 137,02 руб.

Разрешая настоящий спор, суд верно руководствовался заключением судебной экспертизы ИП Бархатова В.Н., а также его устными и письменными объяснениями, как допустимыми доказательствами, отвечающими принципам относимости и допустимости доказательств.

Оснований не доверять выполненному заключению эксперта, сомневаться в объективности и достоверности изложенных в нем выводов, у судебной коллегии не имеется, поскольку заключение составлено экспертом Бархатовым В.Н., имеющим значительный опыт экспертной работы (с 2003 года) и высшее образование в Липецком государственном техническом университете по специальности «Промышленное и гражданское строительство» с присвоением квалификации инженер-строитель, что исключает сомнение в действительности и обоснованности изложенных в заключении выводов.

Доводы ответчика об отсутствии у эксперта на момент проведения осмотра (июнь 2021 года) соответствующей квалификации опровергаются материалами дела, представленными экспертом дипломом о высшем образовании, свидетельствами и сертификатами о регулярном повышении квалификации.

Заключение судебной экспертизы мотивировано, содержит последовательные выводы, сделанные экспертом на основе личного осмотра объектов недвижимости и проведенных инструментальных замеров с приложением соответствующих сертификатов о поверке и калибровке средств измерений (т.2 л.д. 238-245). Какие-либо противоречия либо неясности в заключении эксперта отсутствуют.

При таких обстоятельствах суд правомерно исходил из данных, указанных в заключении судебной экспертизы, взыскав в пользу истицы с ответчика расходы по расходы по замене сайдинга в сумме 138080,40 руб. При этом судебная коллегия обращает внимание, что по условиям договора аренды ответчик обязался произвести замену сайдинга со всех сторон здания на новый, что составило по заключению эксперта 480210 рублей, однако судом были взысканы расходы по замене только поврежденных листов сайдинга в сумме 138 080,40 руб., против чего истица не возражает, согласившись с решением суда.

Правомерно судом были взысканы в пользу истицы и стоимость по замене профлиста по помещениям №№6,8 в сумме 81084 руб., поскольку заключением эксперта было установлено наличие повреждений в виде сквозных отверстий в профлисте указанных помещений, тогда как согласно условиям договора аренды и дополнительного соглашения к нему ответчик обязался заштукатурить и покрыть краской в тон все отверстия в стенах, также зашить их профлистом белого цвета в помещениях с площадью 62,9 кв.м. и 30.8 кв.м. (помещения №6 и №8), поменять испорченный профлист на новый белого цвета в частях №6 и №8.

Руководствуясь условиями заключенного сторонами договора аренды, суд верно взыскал в пользу истицы с ответчика стоимость восстановления забора в сумме 55536,50 руб. и замены водосточных лотков в сумме 93169, 69 руб., поскольку условиями договора прямо предусмотрена обязанность арендатора восстановить с лицевой стороны участка демонтированный им забор и въездные ворота из своего материала, а также произвести в помещениях и земельном участке восстановительный ремонт, возникший после ведения хозяйственной деятельности бывшего арендатора ООО «Спецтранс», а именно восстановить все поломанные лотки водоотведения ливневых вод на новые.

Обоснованно судом были взысканы в пользу истицы и стоимость восстановительных работ по окраске двери, порогов, а также окраске полов в помещениях №6 и №8, которая также предусмотрена договором аренды и дополнительным соглашением, при этом суд определил данную стоимость только в размере накладных расходов, в размере 3 368 руб., что само по себе прав ответчика не нарушает. Суд указал, что установленный экспертом размер по данным работам в общей сумме 17703,97 руб. не может быть принят, поскольку в данные расходы включены иные работы, связанные с восстановительным ремонтом.

Разрешая спор, суд пришел к верному выводу о том, стоимость восстановительных работ по заделке отверстия в оконном блоке в помещении №3, замене поврежденной плитки в помещении №7, окраске батареи в помещении №1, установке плинтуса в помещении №1 в размере 11 550,97 руб. не подлежит взысканию, поскольку не предусмотрена условиями договора.

Вместе с тем, суд ошибочно включил данную сумму в расчет общей суммы, подлежащей взысканию в пользу истицы с ответчика, в связи с чем она подлежит исключению из данной суммы.

Разрешая спор в части требований истицы о взыскании 7055,39 рублей задолженности ответчика за электроэнергию на момент расторжения договора аренды (8 сентября 2020 года), суд верно исходил из того, что данная сумма подтверждается представленным в материалы дела актом взаимной сверки расчетов с ОАО «ЛЭСК», из которого усматривается, что по состоянию на 1 сентября 2020 года имела место задолженность в сумме 7055,39 руб. (т.1 л.д.149).

Таким образом, всего пользу истицы с ответчика подлежит взысканию сумма 395725,18 руб. (138080,40 руб. + 81 084 руб. + 17 431,20 руб. + 3 368 руб. +55 536,50 руб. + 93 169,69 руб. + 7 055,39 руб).

Разрешая спор в части встречных требований Павлова А.Е. суд пришел к правомерному выводу о взыскании в пользу ответчика с истицы задолженности по электроэнергии, которая числилась за Катасоновой Л.А. на дату заключения договора в сумме 48500 рублей и которая была уплачена ответчиком, а также понесенных им расходов в размере 5000 рублей за отключение электроэнергии и 5000 руб. за подключение электроэнергии в арендованном объекте недвижимого имущества, поскольку они подтверждены документально.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда об исключении из данной суммы (58500 руб.) задолженности по электроэнергии по состоянию за март 2020 года в сумме 9075,48 руб., поскольку согласно акту взаимных расчетов по состоянию на 1 апреля 2020 года указанная задолженность частично была погашена 2 марта 2020 года предыдущим арендатором ООО «Спецтранс» в сумме 3800 руб., на что также указывалось самим ООО «Спецтранс» в исковом заявлении к Катасоновой Л.А. (т.3 л.д.29.47), в силу чего задолженность Павлова А.Е. за март 2020 года составляла 5275,48 руб.(9075,48 - 3800).

Вместе с тем, судебная коллегия не усматривает оснований для вычета задолженности 5275,48 руб. из подлежащей взысканию в пользу ответчика с истицы денежной суммы, поскольку арендные правоотношения имели место между сторонами до сентября 2020 года, в указанный период Павловым А.Е. вносилась плата за потребленную электроэнергию, остаток задолженности на дату расторжения договора аренды в сумме 7055,39 руб. уже был взыскан судом в пользу Катасоновой Л.А. с ответчика, в связи с чем указанная сумма также не подлежит повторному зачету при рассмотрении настоящего спора.

Поскольку исковые требования Павлова А.Е. подлежат удовлетворению на сумму 58500 рублей, то, соответственно, подлежат удовлетворению и требования Павлова А.Е. о взыскании в его пользу процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 ГК РФ за заявленным им период с 11 марта 2020 года по 16 декабря 2020 года в сумме 2166,18 руб.

При этом правовых оснований для взыскания в пользу ответчика с Катасоновой Л.А. процентов за иной период, в том числе по дату фактической выплаты истицей ответчику денежных средств, судебная коллегия не усматривает, поскольку таких требований Павловым А.Е. суду первой инстанции не заявлялось (т.2 л.д.1-4), оснований для выхода суда апелляционной инстанции за пределы заявленных Павловым А.Е. исковых требований не имеется.

Таким образом, всего с Катасоновой Л.А. в пользу Павлова А.Е. подлежат взысканию денежные средства в сумме 60666,18 (58500 + 2166,18).

Правовых оснований для отмены решения суда в части отказа в удовлетворении остальных требований Павлова А.Е. о взыскании денежных средств за нарушение истицей договора аренды (неосновательного обогащения в виде переплаты арендной платы), о признании договора аренды недействительным судебная коллегия не усматривает.

Выводы суда в указанной части подробно мотивированы, основаны на представленных в материалы дела доказательствах, которым судом дана правильная правовая оценка в их совокупности с учетом конкретных обстоятельств дела.

При этом суд верно принял во внимание, что договор аренды был расторгнут по соглашению сторон, арендованным имуществом ответчик пользовался по назначению без каких-либо замечаний и ограничений. Правовых оснований полагать договора аренды недействительным по заявленным ответчиком основаниям у суда не имелось.

Оснований для проверки законности и обоснованности решения суда в части отказа в удовлетворении требований ООО «Спецтранс» к Катасоновой Л.А. не имеется, поскольку решение суда ООО «Спецтранс» не обжалуется.

Поскольку решение суда в части размера взыскиваемых в пользу сторон денежных сумм подлежит изменению, соответственно подлежит изменению и решение суда в части размера взысканных судебных расходов пропорционально удовлетворенным требованиям.

Истицей суду первой инстанции было заявлено о несении судебных расходов по оплате судебной экспертизы в сумме 12500 руб., по оплате госпошлины в сумме 5339 руб., по оплате услуг представителя в сумме 50000 рублей. Суд с учетом принципа разумности определил ко взысканию в пользу истицы 35000 рублей на оплату услуг представителя, с чем судебная коллегия соглашается. Принимая во внимание принцип пропорциональности распределения судебных расходов, суд апелляционной инстанции с учетом размера удовлетворенных требований Катасоновой Л.А. (97,16%), считает подлежащим взысканию в пользу истицы судебные расходы, понесенные в суде первой инстанции, в сумме 45665,20 руб. и с учетом размера удовлетворенных требований возврат уплаченной при подаче иска госпошлины в сумме 5339 руб.

Ответчиком суду первой инстанции было заявлено о несении судебных расходов в сумме 42400 рублей, из которых на оплату услуг представителя в сумме 34400 рублей и 8000 рублей по оплате услуг по составлению локальных сметных расчетов, а также почтовых расходов в сумме 171,24 руб.

Поскольку локальные сметные расчеты не были приняты судом в качестве допустимых доказательств при рассмотрении спора, не являются необходимыми расходами по делу, оснований для их взыскания стоимости их оплаты не имеется.

Определяя размер судебных расходов на оплату услуг представителя, подлежащих взысканию в пользу ответчика с истицы, суд апелляционной инстанции учитывает значительную сложность дела и объем проделанной представителем ответчика правовой работы по защите интересов Павлова А.Е., с учетом принципа разумности считает подлежащими взысканию в пользу судебные расходы в сумме 34000 рублей.

Принимая во внимание принцип пропорциональности распределения судебных расходов, суд апелляционной инстанции с учетом размера удовлетворенных требований Павлова А.Е. (76,66%), считает подлежащими взысканию в пользу ответчика судебные расходы, понесенные в суде первой инстанции, в сумме 26195,67 руб., а также возврат госпошлины в сумме 1973,22 руб.

Таким образом, всего с Павлова А.Е. в пользу Катасоновой Л.А. подлежат взысканию денежные средства в сумме 446729,38 руб. (395725,18 +45665,20 + 5339); с Катасоновой Л.А. в пользу Павлова А.Е. всего подлежат взысканию денежные средства в сумме 88835,07 руб. (58500 + 2166,18 +26195,67 +1973,22).

Поскольку имеет место взыскание денежных средств в пользу каждой из сторон, суд апелляционной инстанции считает необходимым произвести взаимозачет удовлетворенных требований, взыскав с Павлова А.Е. в пользу Катасоновой Л.А. денежные средства в сумме 357 894 рубля 31 копейку (446729,38 – 88835,07).

На основании изложенного решение суда в части размера взысканных в пользу Катасоновой Л.А. денежных средств подлежит изменению, с Павлова А.Е. в пользу Катасоновой Л.А. подлежат взысканию денежные средства в сумме 357 894 рубля 31 копейка.

Поскольку судом апелляционной инстанции произведен взаимозачет требований сторон, в том числе взысканных в их пользу судебных расходов, из резолютивной части решения суда подлежит исключению третий абзац.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Липецкого районного суда Липецкой области от 17 ноября 2021 года в части размера взысканных в пользу Катасоновой Ларисы Алексеевны денежных средств изменить, взыскать с Павлова Алексея Евгеньевича в пользу Катасоновой Ларисы Алексеевны денежные средства в сумме 357 894 рубля 31 копейку.

Исключить из резолютивной части решения суда абзац третий.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий: .

Судьи: .

.

.

.:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11 марта 2022 года.

.

.

.

.

.

16