Решение по делу № 2-1311/2018 от 20.12.2017

Дело №2-1311/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Пермь                                                                                    13 апреля 2018 года

Свердловский районный суд г. Перми

в составе председательствующего судьи Кокаровцевой М.В.,

при секретаре Олеховой К.А.,

с участием представитель истца Чистякова А.Ю.,

представителя ответчика Кутелева А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Бельтюковой Н. В. к ОАО «Садовые Кварталы» о взыскании неустойки,

установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании неустойки в сумме 18 248 143 рубля за нарушение сроков возврата уплаченной за работу (услугу) денежной суммы.

В обоснование исковых требований истец указывает на то, что между ним и ОАО «Садовые Кварталы» заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: <адрес> Объектом Договора является жилое помещение (квартира) площадью 356,99 кв.м., условный №, расположенное в квартале 3, корпус 3.3., этаж 14, состоящая из 7 комнат. По п. 3.1 Договора цена договора определяется из расчета -СУММА1- за один квадратный метр проектной суммарной площади квартиры и не подлежит изменению сторонами в одностороннем порядке. На момент подписания Договора цена Договора определялась как произведение проектной суммарной площади объекта, указанной в столбце 6 таблицы, и стоимости одного кв.м площади объекта, указанной в п. 3.1 настоящего договора, и составляла -СУММА2-, которую истец уплатил платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ. Срок ввода в эксплуатацию по п.2.2 Договора – ДД.ММ.ГГГГ

В ДД.ММ.ГГГГ при подготовке дома к вводу в эксплуатацию и проведении технической инвентаризации жилых помещений истцу стало известно о значительном уменьшении площади ее квартиры, которая являлась объектом договора. В нарушение требований закона застройщик в одностороннем порядке изменил предмет договора (объект) путем раздела первоначальной квартиры на две квартиры значительно меньшей площади, удержав у себя стоимость излишне оплаченной участником площади объекта.

Изменениями, внесенными в проектную декларацию ДД.ММ.ГГГГ, объект без согласования с участником и без его уведомления преобразован в две квартиры общей площадью 146,13 кв.м. и 174,6 кв.м. Проектная суммарная площадь объекта уменьшена на 30,26 кв.м. Цена договора уменьшена на <данные изъяты> -СУММА3- Указанные денежные средства своевременно не возвращены участнику, незаконно использовались застройщиком.

Истец ДД.ММ.ГГГГ направил ответчику претензию с требованием заключить дополнительное соглашение по изменению предмета договора, возвратить излишне уплаченную цену договора в размере -СУММА3-

Между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение № к Договору долевого участия, по условиям которого объектом Договора стали квартира площадью 146,13 кв.м., условный №, расположенная в квартале 3, корпус 3.3, этаж 14, состоящая из 3 комнат, и квартира площадью 174,6 кв.м., условный №, расположенная в квартале 3, корпус 3.3, этаж 14, состоящая из 4 комнат.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик возвратил истцу -СУММА3- после одностороннего изменения объекта Договора долевого участия, что подтверждается банковской выпиской со счета истца. От выплаты процентов ответчик уклонился.

Истец и его представитель в судебном заседании на исковых требованиях настаивали в полном объеме.

Также представитель истца пояснил, что с претензией о выплате неустойки к ответчику истцы не обращались. Претензию о возврате излишне оплаченной площади квартиры подписывал он на основании доверенности, выданной истцом. Истец, давая согласие на разделение квартиры, не давала согласия на уменьшение ее площади. В настоящее время площадь квартиры уменьшена, ухудшены ее эксплуатационные характеристики, что является недостатком. Считает, что с ответчика подлежит взысканию неустойка на основании ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ и ст. 28 Закона о защите прав потребителей.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве, согласно которому полномочия представителя Чистякова А.Ю. в отношении ОАО «Садовые Кварталы» доверенностью не подтверждены, он не имел полномочий совершать от имени Бельтюковой Н.В. перед ответчиком юридически значимые действия. Предъявление застройщику требования о соразмерном уменьшении цены договора не является реализацией претензионного порядка урегулирования спора с ответчиком. Надлежащие представители истца не заявляли ответчику требования о возврате разницы в цене договора до изменения площади дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ. Разница в цене договора выплачена ответчиком как последствие заключения сторонами дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку с его регистрацией цена договора изменилась и возникли основания для выплаты разницы. Условия Договора содержат условия об ориентировочной площади квартиры, стороны договорились о возможности расхождения в размерах проектной и фактической площади квартиры по результатам ее обмеров кадастровым инженером. В таком случае стороны договорились произвести перерасчет договорной цены в порядке, установленном п. 3.4.1, 3.4.2, 3.4.3 Договора. Если уменьшение площади составит более 1% от указанной в п. 2.1 Договора, то цена договора уменьшается на стоимость квадратных метров, составляющих разницу между проектной суммарной и фактической площадью квартиры. Обмеры квартиры кадастровым инженером до настоящего времени не проводились. Фактическая площадь квартиры станет известна после составления технического плана здания и ввода в эксплуатацию, что станет основанием для окончательных расчетов между сторонами. При этом застройщику в силу п. 3.4.2 Договора будет предоставлен срок 2 месяца на возврат части цены договора (разницы), исчисляемой с момента подачи заявления участника долевого строительства о возврате денежных средств. Изменение площади квартиры не может считаться недостатком квартиры. Также ответчик указывает, что истцом неверно применены нормы законодательства к требованиям о взыскании неустойки. Истцом заявлены требования связанные с обнаружением недостатков товара – объекта долевого строительства. К требованиям потребителей, возникающим из недостатков объектов долевого строительства, применяется п. 1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей», а не п.п. 3 ст. 31 и п. 5 ст. 28 данного закона. Следовательно, истцом заявлена неустойка, не применимая к рассматриваемым отношениям. Ответчик опровергает доводы о несвоевременном предоставлении информации истцу. В сети «Интернет» ответчик разместил как первичную проектную декларацию от ДД.ММ.ГГГГ, так и все последующие изменения к ней, в том числе изменения от ДД.ММ.ГГГГ, содержащие информацию о факте изменения проектной документации – получении положительного заключения государственной экспертизы на корректировку проекта от ДД.ММ.ГГГГ. На интернет-сайте размещены, в числе прочего, проектные декларации, начиная с действующей на ДД.ММ.ГГГГ редакции, с последующими изменениями, а также вся правоустанавливающая документация по проекту строительства, в том числе Положительное заключение государственной экспертизы корректировки проектной документации за рег. № от ДД.ММ.ГГГГ (файл «МГЭ от ДД.ММ.ГГГГ). Таким образом, на момент заключения договора участия в долевом строительстве застройщик предоставил истцу, как участнику долевого строительства, полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства, имеющихся на тот момент согласно действующей проектной документации, и поставил его в известность до заключения договора о предполагаемых изменениях объекта. Ответчик считает, что правовых оснований для применения неустоек, предусмотренных п. 2 ч. 6 ст. 9 ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004 не имеется, поскольку истец не заявлял требований о расторжении договора на этапе строительства многоквартирного дома по причине изменения проектной документации. В одностороннем порядке истец от договора по причине создания объекта с недостатками и отказа при этом застройщика от соразмерного уменьшения цены договора не заявлял и такая возможность до создания (завершения строительства) многоквартирного дома ему законом не предоставлена.

Также представитель ответчика пояснил, что до настоящего времени объект не сдан, уменьшение площади объекта предусмотрено договором. После подписания дополнительного соглашения об изменении площади объекта, денежные средства по заявлению истца уплачены ответчиком. До подписания дополнительного соглашения, оснований для возврата денежной суммы у ответчика не имелось. В случае удовлетворения исковых требований, представитель ответчика просил о применении положений ст. 333 ГК РФ в связи с несоразмерностью заявленной к взысканию суммы неустойки последствиям нарушения обязательств. Истцом избран ненадлежащий способ защиты.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Садовые Кварталы» и ФИО1 заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену объекта и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (л.д. 8-14).

Объектом является жилое помещение (квартира), имеющая следующие проектные характеристики: квартал 3, корпус 3.3, условный номер квартиры №, этаж 14, количество комнат 7, проектная суммарная площадь квартиры 356,99 кв.м.

Проектная суммарная площадь объекта является ориентировочной. Окончательная площадь объекта, включая площади летних помещений с учетом понижающих коэффициентов (согласно действующим СНиП) будет определена после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и получения данных по результатам обмеров объекта кадастровым инженером при выполнении кадастровой деятельности (далее – фактическая площадь помещения). Окончательная суммарная площадь объекта закрепляется/утверждается сторонами в акте приема-передачи объекта (приложение №). Номер объекта также является условным, окончательный номер будет присвоен по результатам постановки объекта на кадастровый учет.

Срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию – ДД.ММ.ГГГГ (включительно). Датой ввода в эксплуатацию является дата выданного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (пункт 2.2. Договора).

Цена договора, подлежащая уплате участником, определяется из расчета -СУММА1- за один квадратный метр проектной суммарной площади квартиры, указанной в п. 2.1 договора, если иное не следует из п. 3.4. договора, и не подлежит изменению сторонами в одностороннем порядке. На момент подписания договора цена определяется как произведение проектной суммарной площади объекта, указанной в столбе 6 таблицы (356,99 кв.м.), и стоимости одного кв.м площади объекта, указанной в п. 3.1 договора, и составляет -СУММА2- (пункт 3.1. Договора).

Из пункта 3.4. Договора следует, что при заключении договора стороны принимают во внимание допускаемую строительными нормами и правилами возможность некоторого расхождения в размерах проектной суммарной площади квартиры, указанной в таблице, определенной в соответствии с проектной документацией, которая взята сторонами за основу для расчетов по договору, и фактической площади квартиры по результатам обмеров проведенных кадастровым инженером при выполнении кадастровой деятельности, включающей в себя площади помещений квартиры с учетом встроенных шкафов, холодных кладовых и других помещений в квартире, включая летние (лоджии, балконы, веранды, террасы), фактическая площадь которых подсчитывается согласно п. 2.1 договора.

В случае, если фактическая площадь квартиры станет отличной от проектной суммарной площади более чем на 1%, цена договора определяется (уточняется) сторонами расчетным путем в соответствии с пунктами 3.4.1., 3.4.2, 3.4.3. договора без необходимости дополнительного согласования сторонами и составления дополнительного соглашения к договору (поскольку изменением условий договора не является).

В случае, если согласно результатам кадастровой деятельности кадастрового инженера, разница между фактической площадью квартиры и проектной суммарной площадью квартиры не превысит 1%, цена договора не подлежит уточнению, и стороны не производят дополнительных взаиморасчетов по цене объекта.

Согласно п. 3.4.2 Договора если в результате окончательного определения площади квартиры фактическая площадь квартиры окажется меньше проектной суммарной площади квартиры, указанной в таблице, более чем на 1%, то цена договора уменьшается на стоимость квадратных метров, составляющих разность между проектной суммарной площадью квартиры и фактической площадью квартиры.

Застройщик обязан вернуть участнику в безналичной форме часть ранее уплаченных им денежных средств в размере суммы из расчета стоимости одного квадратного метра указанной в п. 3.1, излишне оплаченной площади, на основании письменного заявления участника, путем перечисления денежных средств на счет, указанный участником в таком заявлении в срок не позднее 2 месяца с даты подачи заявления.

В случае просрочки застройщиком в оплате излишков площади, участник вправе потребовать от застройщика оплатить пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, но не более цены излишков площади.

Из представленных в материалы дела документов следует, что строительство многоквартирного дома по адресу: <адрес> изначально осуществлюсь на основании разрешения на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, Положительного заключения государственной экспертизы Мосгосэкспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, проектная документация утверждена Приказом ОАО «Садовые Кварталы» № от ДД.ММ.ГГГГ. В дальнейшем в проектную документацию внесены корректировки, которые утверждены Приказом ООО «Управление капитального строительства «ИНТЕКО» № от ДД.ММ.ГГГГ, получено положительное заключение государственной экспертизы Мосгосэкспертизы от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 74-94, 96-99, 100-102).

Из платежных поручений № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что финансовые обязательства по Договору участия в долевом строительстве истцом исполнены (л.д. 15).

ДД.ММ.ГГГГ представитель истца Чистяков А.Ю. направил в адрес ответчика заявление (претензию) о возврате излишне оплаченной площади квартиры, уплате процентов за пользование чужими денежными средствами, внесении изменений в договор (л.д. 16).

Согласно дополнительному соглашению № от ДД.ММ.ГГГГ к Договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному между ОАО «Садовые Кварталы» и Бельтюковой Н.В., п. 2.1. Договора стороны изложили в следующей редакции: «2.1. по настоящему договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект участнику, а участник обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену объекта и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Объектом являются жилые помещения (квартиры), имеющие следующие проектные характеристики: квартал 3, корпус 3.3, условный номер квартиры №, этаж 14, количество комнат 5, проектная суммарная площадь квартиры 146,13 кв.м., стоимость квадратного метра площади квартиры – -СУММА1-, стоимость квартиры -СУММА4- и квартал 3, корпус 3.3, условный номер квартиры №, этаж 14, количество комнат 4, проектная суммарная площадь квартиры 174,60 кв.м., стоимость квадратного метра площади квартиры – -СУММА1-, стоимость квартиры -СУММА5-. Всего -СУММА5-

Стороны пришли к соглашению изменить приложение № к договору и читать его в редакции, указанной в приложении № к настоящему дополнительному соглашению (л.д. 24).

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 131).

Заявлением от ДД.ММ.ГГГГ Бельтюкова Н.В. просила осуществить возврат оплаченных ею денежных средств в сумме -СУММА3- (л.д. 132).

Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ ответчик возвратил истцу денежные средства в сумме -СУММА3- (л.д. 133) (л.д. 27).

Истец, полагая, что ответчиком нарушены сроки возврата указанной суммы, в связи с чем подлежит начислению неустойка, обратился с настоящими исковыми требованиями в суд.

Суд, заслушав участников процесса, изучив материалы гражданского дела, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее также Закон) предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать, в том числе: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 7 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Законодательство об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков (в том случае, когда объект долевого строительства принят дольщиком с такими недостатками).

Как следует из Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом - Законом N 214-ФЗ.

Истец основывает исковые требования на положениях ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ и ст. 28 Закона о защите прав потребителей.

Вместе с тем, ответственность по ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» наступает в случае, если объект долевого строительства построен (создан).

До получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию строительство не является оконченным, что не позволяет установить, будет ли дом с заявленными характеристиками, введен в эксплуатацию.

Таким образом, на стадии строительства, санкции, предусмотренные ч. 2 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменении в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к застройщику применены быть не могут, учитывая также, что обмеров БТИ по окончанию строительства не производилось, квартира истцу по акту – приема передачи не передана до настоящего времени, что не оспаривалось сторонами.

На основании изложенного, в случае нарушения прав участника долевого строительства, требования связанные с недостатками строительства, в соответствии со ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ дольщик вправе предъявить только после передачи ему объекта долевого строительства в течение гарантийного срока.

Следует отметить, что в договоре участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ сторонами согласовано условие об ориентировочной площади квартиры, которая может меняться по результатам обмеров БТИ, о том, что окончательная площадь квартиры будет определена после сдачи объекта в эксплуатацию, выплата разницы в стоимости квартиры в связи с изменением ее площади осуществляется по заявлению участника долевого строительства.

После государственной регистрации дополнительного соглашения ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 131), на основании которого общая площадь объекта долевого участия и на основании заявления Бельтюковой Н.В. (л.д. 132) застройщиком ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 133) произведен возврат денежных средств в соответствии с доп. соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ сумме -СУММА3-, то есть в срок, предусмотренный в п. 3.4.2 договора.

Таким образом, доказательств нарушения прав истца, как участника долевого строительства, действиями (бездействием) ответчика, как застройщика, в материалах дела не имеется.

Поскольку многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, строительство не является оконченным, квартира в настоящее время истцу не передана, что не позволяет установить будет ли объект долевого участия соответствовать заявленным характеристиками, доказательств нарушения прав истца не имеется, требования истца о взыскании неустойки не обоснованы и не подлежат удовлетворению.

Иные доводы истца не свидетельствуют о нарушении его прав и подлежат отклонению по вышеизложенным обстоятельствам.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Бельтюковой Н. В. отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья                                 М.В. Кокаровцева

Мотивированное решение изготовлено 28 апреля 2018 года.