Решение по делу № 2-515/2018 от 16.05.2018

2-1-515/2018

64RS0№-09

РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 ноября 2018 года                            <адрес>

Балашовский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Тарараксиной С.Э.

при секретаре Нечкиной И.В.,

с участием представителя ФИО2 по доверенности Катрычева П.Н.

представителя ФИО3 по доверенности Роговой О.А.

адвоката Лебедевой Л.В., предоставившей ордер № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверение №,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 об изъятии объектов недвижимого имущества, встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 ( с учетом требований ст. 39 ГПК РФ ), в котором просит изъять у последнего и передать ей объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>: здание склада, общей площадью 338,4 кв.м., нежилое здание склада готовой продукции общей площадью 825,1 кв.м., водозаборную скважину, глубиной 273 метра, нежилое здание проходной общей площадью 23,8 кв.м., нежилое здание трансформаторной подстанции общей площадью 23,2 кв.м., земельный участок общей площадью 16 287 кв.м., указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ФИО3 был заключен договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости с рассрочкой платежа. Согласно договору, зарегистрированному в установленном законом порядке оплата цены договора, достигнутая сторонами, в 5 650 000 рублей должна производиться семью платежами, с последним платежом ДД.ММ.ГГГГ. На уведомление истца об отказе от исполнения договорного обязательства ответчик не отреагировал. До настоящего момента обязательства покупателем по оплате договорной цены объектов недвижимости не исполнены, в связи с чем вынуждена обратиться в суд с настоящим иском и просила взыскать в порядке ст. 395 ГК РФ проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 353 529 рублей 46 копеек, с учетом внесенных по договору денежных средств, соответственно ДД.ММ.ГГГГ 200 000 рублей и ДД.ММ.ГГГГ 300 000 рублей.

ФИО3 обратился в суд с встречным иском к ФИО2, в котором просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 на объекты недвижимости, расположенные по адресу: <адрес>: здание склада общей площадью 338,4 кв.м.; нежилое здание склада готовой продукции общей площадью 825,1 кв.м., водозаборная скважина, глубиной 273 метра, нежилое здание проходной общей площадью 23,8 кв.м., нежилое здание трансформаторной подстанции общей площадью 23,2 кв.м., земельный участок, общей площадью 16 287 кв.м., взыскать с ФИО2 денежные средства в размере 1 200 000 рублей, мотивируя требования тем, что решением Балашовского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок, расположенный по вышеуказанному адресу наложен сервитут площадью 1013 кв.м. для прохода и проезда через земельный участок в целях обеспечения доступа к объектам недвижимости, находящимся в собственности иных лиц. Данный факт был скрыт и в регистрирующем органе данное ограничение зарегистрировано не было. Приобретенное по договору здание трансформаторной подстанции с электрооборудованием, такового не имеет, фактическая глубина скважины ( 273 м. по договору) составляет 50 м. и находится в нерабочем состоянии, водоснабжение отсутствует. Считая, данные обстоятельства существенными нарушениями договора купли- продажи недвижимости, что делает невозможным использование имущества по назначению, в виду чего обратился в суд.

В судебное заседание ФИО2 не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, согласно письменному обращению просила о рассмотрении дела в её отсутствие, доверяя представлять интересы в суде представителю по доверенности Катрычеву П.Н.

Представитель истца Катрычев П.Н. в судебном заседании исковые требования ФИО2 поддержал, выдвигая в их обоснование, изложенные в иске доводы в том числе заявленные в порядке ст. 39 ГПК РФ. В удовлетворении иска ФИО3 просил отказать.

ФИО3 в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом. Представил письменное заявление, которым просил о рассмотрении дела в его отсутствие, доверяя представлять интересы в суде представителю по доверенности Роговой О.А., адвокату Лебедевой Л.В.

Представитель ответчика ( истца по встречному иску) по доверенности Рогова О.А. в судебном заседании исковые требования ФИО2 просила отклонить, не усматривая их законность. Поддержала требования ФИО3 в полном объёме, выдвигая в их обоснование, изложенные в иске доводы. В дополнении указала, что договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ со стороны покупателя подписывал ФИО10. Ею перед покупкой осмотрены объекты недвижимости с оценщиком, для определения необходимых работ, по дальнейшей деятельности производства готовой продукции. О наличии сервитута сторона покупателя не была поставлена в известно, чем существенно нарушены условия договора.

Адвокат Лебедева Л.В. поддержала требования доверителя, просила об их удовлетворении, полагая таковые основанными на законе. В иске ФИО2 просила отказать.

Третьи лица ФИО10, ФИО9 в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили, не просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Допрошенный в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 пояснил, что в феврале 2017 года я оказывал услугу Роговой О.А., представляющей интересы ФИО3, по составлению договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа объектов недвижимого имущества, расположенных по адресу: <адрес> между ФИО2 и ФИО3. По просьбе Роговой О.А, в счет оплаты по договору переданы представителю ФИО2- ФИО11 денежные средства в размере 200 000 руб. и 300 000 руб., о чем составлены расписки в получении. Иных денежных средств не передавалось.

Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, в судебное заседание представитель не явился. Причина неявки неизвестна.

Анализируя в совокупности доводы сторон, имеющиеся в деле доказательства и законодательство, подлежащее применению к рассматриваемому спору, суд находит заявленный иск ФИО2 подлежащим удовлетворению, иск ФИО3 – удовлетворению в части, исходя из следующего.

В силу ст. ст. 11, 12 ГК РФ нарушенное право подлежит защите.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, в лице представителя ФИО9, и ФИО3, в лице представителя ФИО10, заключен договор купли-продажи недвижимости по адресу: <адрес> - здание склада ( нежилое), общей площадью 338,4 кв.; здание склада готовой продукции ( нежилое), общей площадью 825,1 кв.м.; водозаборную скважину, глубиной 273 м., здание проходной ( нежилое), общей площадью 23,8 кв.м.; здание трансформаторной подстанции ( нежилое), общей площадью 23,2 кв.м.; земельный участок, категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: для производственной деятельности, под промышленными объектами, общей площадью 16287 кв.м. кадастровый №.

Стороны, действуя своей волей и в своем интересе (ч. 2 ст. 1 ГК РФ) при заключении договора купли-продажи пришли к соглашению ( п. 2.1) о цене передаваемого имущества - 5 650 000 рублей. Пунктом 2.2. предусмотрен порядок оплаты недвижимости первым платежом до ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 250 000 руб., вторым платежом до ДД.ММ.ГГГГ в размере 750 000 руб., третьим платежом до ДД.ММ.ГГГГ в размере 750 000 руб., четвертым платежом до ДД.ММ.ГГГГ в размере 750 000 руб., пятым платежом до ДД.ММ.ГГГГ в размере 750 000 руб., шестым платежом до ДД.ММ.ГГГГ в размере 750 000 руб., седьмым платежом до ДД.ММ.ГГГГ в размере 650 000 рублей.

В соответствии со ст. 488 ГК РФ до окончательного денежного расчета между сторонами недвижимость остается в залоге у продавца.

Недвижимое имущество, указанное п. 1.1. передано продавцом Покупателю в момент подписания договора ДД.ММ.ГГГГ ( п. 4.2. ). Составление дополнительно акта приема- передачи объектов недвижимости договором не предусматривалось.

Пунктом 6.1 договора стороны предусмотрели, что в случае нарушения сторонами взятых на себя обязательств они несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество осуществлена ДД.ММ.ГГГГ ( выписки из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости ( л.д. 143- 154 т. 1)).

Выписка из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости ( л.д. 20-38 т. 1) указывает на обременение объектов недвижимости ( залог в силу закона) в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО2.

Начиная с ДД.ММ.ГГГГ ответчиком нарушаются обязательства по своевременному и в полном объеме внесению ежемесячных платежей в частности, стали допускаться просрочки по платежам.

В счет оплаты по договору купли- продажи ФИО2 в лице ФИО9 получила от ФИО3 в лице представителя ФИО10 денежные средства в размере 200 000 рублей и 300 000 рублей, соответственно ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ( акт приема- передачи денежных средств ( л.д. 102-104 т. 1)).

Представителем ответчика ( истца по встречному требованию ) по доверенности Роговой О.А., указано на внесение её доверителем по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в размере 1 200 000 рублей, что отражено представителем ФИО2 по доверенности ФИО9 в претензии от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 105 т. 1).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Доводы представителя Роговой О.А. проверялись в судебном заседании, не могут быть приняты во внимание.

В силу ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3).

Из правового смысла требований ст. ст. 312, 214, 316 ГК РФ, а равно и Постановления Пленума Верховного Суда РФ Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", претензия не содержит обстоятельств оплаты, указанной ФИО3 – место, время, сумму, в том числе лицо. принявшее оплату.

С учетом приведенных норм закона, суд считает, что наличие претензии, которой следует предложение об оплате по договору 3 050 000 рублей от общей стоимости 5 650 000 рублей, не исключает необходимость представления покупателем доказательств указанных обстоятельств при наличии возражений продавца по вопросу оплаты.

Таким образом, суд считает, что претензия не является допустимым доказательством оплаты покупателем по договору купли продажи 1 200 000 рублей.

В силу п. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 2 ст. 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Так, в силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Уведомление возвращено отправителю по истечение срока хранения ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом положений ст. 450.1 ГК РФ истец расторг договор в одностороннем порядке, о чем уведомил ответчика ДД.ММ.ГГГГ. Исходя из материалов дела ФИО2 обратилась с уведомлением к ФИО3 об одностороннем отказе от договора от ДД.ММ.ГГГГ, в виду неисполнения обязательства по оплате цены недвижимости покупателем, и возврате переданного ответчику имущества (л.д. 11 т. 1).

Учитывая факт неоплаты ФИО3 истцу ФИО2 по договору купли-продажи более 50 % стоимости спорного жилого дома, суд приходит к выводу о существенном нарушении ФИО3 условий договора купли-продажи, и, как следствие, в соответствии с положениями договора купли-продажи, и требованиями действующего законодательства, об обоснованности требований истца ФИО2 об изъятии имущества у ФИО3 переданного по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Приведенная позиция представителя ФИО3 по доверенности Роговой О.А. не может быть признана допустимой и отвечающей принципу стабильности гражданского оборота.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем, согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1103 ГК РФ.

В случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли-продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом (абзац первый п. 4 ст. 488 Гражданского кодекса РФ).

Представленный истцом расчет процентов за неисполнение денежного обязательства, уплачиваемые в случае неправомерного удержания, согласно которого сумма процентов составляет 353 529 рублей 46 копеек, судом проверен и признан арифметически верным.

Поскольку по договору купли-продажи жилого помещения ответчик ФИО3 пользовался рассрочкой платежа за недвижимое имущество, частично внес денежные средства, суд, пришел к выводу о возложении обязанности истца возвратить ответчику уплаченные по договору денежные средства в размере 500 000 руб. без учета оплаченных процентов за пользование рассрочкой.

В соответствии с абзацем 5 пункта 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Встречные исковые требования ФИО3 в части расторжения договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ не подлежат удовлетворению, в том числе по обстоятельствам, изложенным выше.

Суд не находит убедительным и заслуживающим внимание доводы представителя истца ( по встречному иску) по доверенности Роговой О.А. в том, что объекты недвижимости переданные по договору не соответствуют характеристикам, указанным продавцом, что делает невозможным использование имущества по назначению, и является основанием к расторжению договора в виду существенного нарушения договора.

Судом бесспорно установлено, и не оспаривалось сторонами, что при заключении договора купли- продажи ДД.ММ.ГГГГ своей подписью представитель ФИО3 по доверенности ФИО10 принял недвижимое имущество, без дополнительного заключения акта приема- передач.

Каких – либо требований о расторжении договора купли- продажи до рассмотрения дела по существу заявлено стороной покупателя ФИО3 заявлено не было.

Суд, не принимает во внимание доводы представителя истца Роговой О.А. о препятствиях в использовании по назначению земельного участка в виду обременения такового сервитутом, установленным судебным актом от ДД.ММ.ГГГГ, о чем не было известно покупателю.

В соответствии с п. 2 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" вступивший в законную силу судебный акт является одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Между тем, как установлено материалами дела и не оспаривалось стороной ФИО3, что на регистрацию судебный акт о признании права собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ в части установления сервитута не был заявлен стороной по делу ( ФИО2 ), в связи с чем не усматривается нарушение права ФИО3 при заключении договора купли- продажи недвижимости.

Основанием для расторжения договора купли-продажи выступает существенное нарушение договора покупателем предусмотренное в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Существенным нарушением договора признается предмет договора, цена, сроки и порядок оплаты.

Положения статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации определяют понятие "земельный участок" как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с частью 8 статьи 22 Закона о регистрации местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения, описания границ земельного участка и деления их на части.

Таким образом, описание границ земельного участка в установленном порядке и его постановка на кадастровый учет подтверждают существование такого земельного участка с характеристиками, позволяющими определить земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи, что позволяет земельному участку быть объектом сделок и участвовать в гражданском обороте.

Установление сервитута не противоречит виду разрешенного использования участка. Приобретая участок в собственность, ФИО3 не мог не знать о характере использования участка третьими лицами. Тем более, как усматривается из объяснений представителя по доверенности Роговой О.А. данные обстоятельства, ей как представителю, были известны.

С учетом исследованных обстоятельств дела, суд пришел к выводу, что истцом ( по встречному иску) в условиях состязательности и равноправия судебного заседания не представлено относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих об обоснованности заявленных исковых требований, в связи с чем отсутствуют правовые оснований для их удовлетворения.

В ходе рассмотрения дела по инициативе ответчика назначена почерковедческая экспертиза, в соответствии с счетом - оплаты от ДД.ММ.ГГГГ, представленной Федерального бюджетного учреждения Саратовская лаборатория судебной экспертизы (л.д. 48 т. 2), расходы на проведение экспертизы составляют 9 200 рублей, которые подлежат взысканию в пользу Федерального бюджетного учреждения Саратовская лаборатория судебной экспертизы с ответчика ФИО3.

    Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 об изъятии объектов недвижимого имущества, удовлетворить.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 в части расторжения договора купли-продажи отказать.

Изъять у ФИО3 в пользу ФИО2 объекты недвижимости по адресу: <адрес>

-здание склада ( нежилое), общей площадью 338,4 кв.м, кадастровый №;

-здание склада готовой продукции ( нежилое), общей площадью 825,1 кв.м., кадастровый № ;

-водозаборную скважину, глубиной 273 м., кадастровый №

-здание проходной ( нежилое), общей площадью 23,8 кв.м., кадастровый №;

-здание трансформаторной подстанции ( нежилое), общей площадью 23,2 кв.м. кадастровый №;

-земельный участок, категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: для производственной деятельности, под промышленными объектами, общей площадью 16287 кв.м. кадастровый №.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 за пользование чужими денежными средствами 353 529 ( триста пятьдесят три тысячи пятьсот двадцать девять) рублей 46 копеек.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 500 000 ( пятьсот тысяч ) рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу Федерального бюджетного учреждения Саратовская лаборатория судебной экспертизы 9 200 ( девять тысяч двести) рублей за производство экспертизы.

    Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения ДД.ММ.ГГГГ, путем подачи жалобы через Балашовский районный суд.

    Председательствующий                    С.Э. Тарараксина