Решение по делу № 33-7485/2020 от 27.01.2020

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

<...>

Судья Литвиненко Т.А. Дело № 33-7485-20

(2-2372\2019)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

«4» июня 2020 года г.Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Назаренко О.Н.

и судей Ждановой О.И., Денисенко В.Г.

по докладу судьи Назаренко О.Н.

при помощнике судьи Сибирко О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Епремян Сисака Врежовича к Христич Олегу Алексеевичу о расторжении договора купли-продажи с апелляционной жалобой представителя ПАО «Российский Национальный коммерческий банк» на решение Крымского районного суда Краснодарского края от 17 сентября 2019 года

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА :

Епремян СВ. обратился в суд с иском к Христич О.А. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

Решением Крымского районного суда Краснодарского края от 17 сентября 2019 года исковые требования Епрекян Сисака Врежовича -удовлетворены.

Суд постановил:

Расторгнуть договор купли-продажи от 25.09.2018 года объектов недвижимости, расположенных по адресу: <Адрес...> использованием заемных средств, заключенный между Епремян Сисаком Врежовичем и Христич Олегом Алексеевичем.

Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для аннулирования записей государственной регистрации права № <№..>., содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю для аннулирования государственной регистрации об ипотеке в силу закона на здание мельницы площадью 383,4 кв.м., с кадастровым номером <№..>, здание конторы площадью 61,9 кв.м., с кадастровым номером <№..>, цех розлива площадью 107,2 кв.м., с кадастровым номером <№..>, здание склада площадью 801 кв.м., с кадастровым номером <№..>, здание весовой площадью 5,2 кв.м., с кадастровым номером 23:15:0102006:86, здание весовой мельницы площадью 2,5 кв.м., с кадастровым номером <№..>, расположенные на земельном участке с кадастровым номером <№..>, площадью 4127 кв.м., переданном в аренду, расположенные по адресу: <Адрес...>.

Решение суда является основанием для прекращения право собственности Христич Олега Алексеевича, <Дата> года рождения, на недвижимое имущество здание мельницы площадью 383,4 кв.м., с кадастровым номером <№..>, здание конторы площадью 61,9 кв.м., с кадастровым номером <№..> цех розлива площадью 107,2 кв.м., с кадастровым номером <№..> здание склада площадью 801 кв.м., с кадастровым номером <№..> здание весовой площадью 5,2 кв.м., с кадастровым номером <№..>, здание весовой мельницы площадью 2,5 кв.м., с кадастровым номером <№..>, расположенные на земельном участке с кадастровым номером <№..>, площадью 4127 кв.м., переданном в аренду, расположенные по адресу: РФ, <Адрес...>А.

Признать за Епремян Сисаком Врежовичем, 16.08.1965 года рождения, право собственности на здание мельницы площадью 383,4 кв.м., с кадастровым номером <№..>, здание конторы площадью 61,9 кв.м., с кадастровым номером <№..> цех розлива площадью 107,2 кв.м., с кадастровым номером <№..>, здание склада площадью 801 кв.м., с кадастровым номером <№..>, здание весовой площадью 5,2 кв.м., с кадастровым номером <№..> здание весовой мельницы площадью 2,5 кв.м., с кадастровым номером <№..>, расположенные на земельном участке с кадастровым номером <№..>, площадью 4127 кв.м., переданном в аренду, расположенные по адресу: <Адрес...>

Решение суда является основанием для государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю на здание мельницы площадью 383,4 кв.м., с кадастровым номером <№..>, здание конторы площадью 61,9 кв.м., с кадастровым номером <№..>, цех розлива площадью 107,2 кв.м., с кадастровым номером <№..>, здание склада площадью 801 кв.м., с кадастровым номером <№..>, здание весовой площадью 5,2 кв.м., с кадастровым номером <№..>, здание весовой мельницы площадью 2,5 кв.м., с кадастровым номером <№..>, и права аренды на земельный участок несельскохозяйственного назначения № <№..> от 14.02.2005 года, на срок до 30.01.2054 года, площадью 4127 кв.м., с кадастровым номером <№..>, предоставленном в аренду для размещения производственной базы, категория земель - земли населенных пунктов, по адресу: <Адрес...> за Епремян Сисаком Врежовичем.

Определением Крымского районного суда Краснодарского края от 30 октября 2019 года разъяснено решение Крымского районного суда Краснодарского края от 17 сентября 2019 года по делу № 2-2372/2019 г. по иску Епремян Сисака Врежовича к Христич Олегу Алексеевичу о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, и указано, что оно является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю для погашения государственных записей об ипотеке в силу договоров (залоге недвижимости) № <№..> от 05.12.2018 года, № <№..> 01 от 08.02.2019 года, № <№..> 01 08.02.2019 года, зарегистрированных на здание мельницы площадью 383,4 кв.м., с кадастровым номером <№..>, здание конторы площадью 61,9 кв.м., с кадастровым номером <№..>, цех розлива площадью 107,2 кв.м., с кадастровым номером <№..>, здание склада площадью 801 кв.м., с кадастровым номером <№..> весовой площадью 5,2 кв.м., с кадастровым номером <№..>, здание весовой мельницы площадью 2,5 кв.м., с кадастровым номером <№..>, расположенные на земельном участке с кадастровым номером <№..>, площадью 4127 кв.м., находящемся в аренде по адресу: <Адрес...>

В апелляционной жалобе представитель ПАО «Российский Национальный коммерческий банк» просит отменить решение и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, указывая, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ПАО «Российский Национальный коммерческий банк» по доверенности – Бобрий А.А., исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит отмене, поскольку постановлено с нарушением норм гражданского процессуального права ст.ст.113, 116, ч.3 ст.167 ГПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 43 ГПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судом первой инстанции судебного постановления по делу, если оно может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по инициативе суда.

Судебной коллегией установлено, что настоящий спор разрешен судом первой инстанции по существу заявленных требований без привлечения к участию в деле ПАО «Российский Национальный коммерческий банк» в качестве соответчика и управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по о Краснодарскому краю в качестве заинтересованного лица.

Решением Крымского районного суда Краснодарского края от 17.09.2019 года расторгнут договор купли-продажи от 25.09.2018 года объектов недвижимости, расположенных по адресу: РФ, <Адрес...> с использованием заемных средств, заключенный между Епремян СВ. и Христич О.А., прекращено право собственности Христич О.А. на недвижимое имущество, аннулированы записи о государственной регистрации права за Христич О.А. в ЕГРН, аннулированы записи о государственной регистрации об ипотеке в силу закона в пользу РНКБ Банк (ПАО) в ЕГРН, за Епремян СВ. признано право собственности на недвижимое имущество.

Учитывая, что решением суда постановлено аннулировать государственную регистрацию об ипотеке в силу закона в пользу РНКБ Банк (ПАО) на недвижимое имущество, то апеллянт лишается права в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником (Христич О.А.) обязательств по кредитному договору получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества.

Судебная коллегия полагает, что судом, надлежащим образом не исследован вопрос о правах и обязанностях лица, которое не привлечено к участию в данном деле, чьи права и интересы затрагиваются вынесенным решением, и не может согласиться с выводами суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований.

Согласно п. 2, п. 4 ч. 3 ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания; принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

В силу ч. 5 ст. 330 ГПК РФ, при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 27 февраля 2020 года судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции и привлечены в качестве соответчика ПАО «Российский Национальный коммерческий банк» и управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по о Краснодарскому краю к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Епримян С.В. в заседание судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Христич О.А. в заседание судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Представитель управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по о Краснодарскому краю в заседание судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда не явился, о времени и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В заседании судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда представитель ПАО «Российский Национальный коммерческий банк» по доверенности – Бобрий А.А., предъявленные исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя ПАО «Российский Национальный коммерческий банк» по доверенности – Бобрий А.А., судебная коллегия считает, необходимым в удовлетворении исковых требований - отказать.

К такому выводу судебная коллегия пришла по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 25.09.2018 года между Епремян СВ. (Продавец) и Христич О.А. (Покупатель) был подписан договор купли-продажи от 25.09.2018 года (далее -Договор).

В соответствии с п. 1.1 Договора Продавец продает, а Покупатель покупает следующие объекты недвижимости: здание мельницы, площадью 383,4 кв.м., с кадастровым номером <Адрес...>; здание конторы площадью 61,9 кв.м., с кадастровым номером <№..> цех розлива площадью 107,2 кв.м., с кадастровым номером <№..>; здание склада площадью 801 кв.м., с кадастровым номером <№..>; здание весовой площадью 5,2 кв.м., с кадастровым номером <№..> здание весовой мельницы площадью 2,5 кв.м., с кадастровым номером <№..>; право аренды земельного участка, площадью 4127 кв.м.+/-45 кв.м., находящегося по адресу: <Адрес...> кадастровый номер <№..> (далее - Объекты недвижимости).

Согласно п. 2.1 Договора общая цена объектов недвижимости составляет <...> рублей, которая является окончательной и не может быть изменена в одностороннем порядке.

В соответствии с п. 2.2 Договора оплата стоимости объектов недвижимости осуществляется Покупателем в следующем порядке:

- <...> рублей оплачивает Покупатель наличными денежными средствами Продавцу в течении 1 банковского дня после подписания договора купли-продажи;

- <...> рублей оплачивается путем перечисления Покупателем Продавцу денежных средств с использованием покрытого, безотзывного аккредитива, открытого в РНКБ Банк (ПАО) за счет кредитных средств, предоставленных РНКБ Банк (ПАО) Покупателю в соответствии с Кредитным договором от 25.09.2018 года № <№..>

Согласно п. 2.4 Договора, аккредитив исполняется Банком при предоставлении следующих документов:

- оригинала выписки из ЕГРН, подтверждающей регистрацию перехода права собственности Покупателя и обременение недвижимости (ипотека в силу закона) в пользу Банка;

- оригинала договора купли-продажи с отметками регистрирующего органа о государственной регистрации перехода права собственности к Заемщику и обременение недвижимости (ипотека в силу закона) в пользу Банка.

В соответствии с п. 3.1 Договора передача объектов недвижимости Покупателю осуществляется по Акту приема-передачи в срок не позднее 1 рабочего дня с даты подписания Договора.

25.09.2018 года между Епремян СВ. и Христич О.А. был подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

27.09.2018 года регистрирующим органом бы зарегистрирован переход собственности к Покупателю и обременение объектов недвижимости (ипотека в силу закона) в пользу Банка, о чем имеется соответствующие отметки на Договоре, а также записи в ЕГРН.

Основанием для обращения Истца в суд за расторжением договора купли-продажи явилось нарушение ответчиком договорных обязательств по оплате имущества.

Однако, указанное обстоятельство как отсутствие оплаты по договору судом первой инстанции исследовано не было, что повлекло принятие незаконного решения.

Материалами дела подтверждается, что 25.09.2018 года Христич О.А. передал, а Епремян СВ. получил Договору в размере <...> рублей в соответствии с абз. 2 п. 2.2 подтверждается собственноручно написанной Епремян СВ. распиской в получении средств.

28.09.2018 года, т.е. на следующей день после государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, Банком был исполнен аккредитив, а именно платежным поручением № 1 была произведена оставшееся оплата по договору в размере <...> рублей путем перечисления денежных средств на счет.. Истца, открытого в. Краснодарском отделение № 8619 ПАО «СБЕРБАНК г. Краснодар»

Таким образом, ответчиком полностью исполнены обязательства по договору, денежные средства в размере <...> рублей составляющие цену объектов недвижимости полностью получены истцом, в связи с чем оснований для расторжения договора в связи с неисполнением ответчиком договорных обязательств по оплате не имеется.

Кроме того, на момент его составления, т.е. на 26.09.2018 года государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к Ответчику и ипотека в силу закона в пользу Банка еще не была произведена (регистрация осуществлена только 27.09.2018 года), и соответственно на момент его составления обязанность по оплате оставшейся части денежных средств (<...> рублей) по договору еще не наступила (п. 2.4 Договора).

В связи с чем, соглашение от 26.09.2018 года о расторжении Договора купли-продажи от 25.09.2018 года, является не допустимым доказательством.

Согласно п. 1 ст. 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В соответствии со ст. 69.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, здание или сооружение с земельным участком, на котором они расположены, нежилое помещение, машино-место, приобретенные либо построенные полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Основания для прекращения залога установлены ст. 352 ГК РФ, при этом, расторжение договора купли-продажи в связи с неоплатой покупателем стоимости имущества к таким обстоятельствам не относятся.

В связи с чем, аконных оснований для аннулирования государственной регистрации об ипотеке в силу закона в пользу Банка не имеется

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется.

Учитывая изложенное, судебная коллегия, считает необходимым в удовлетворении исковых требований Епремян Сисака Врежовича к Христич Олегу Алексеевичу о расторжении договора купли-продажи - отказать.

Руководствуясь ст. 328- 330, ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА :

Решение Крымского районного суда Краснодарского края от 17 сентября 2019 года - отменить.

По делу вынести новое решение.

В удовлетворении исковых требований Епремян Сисака Врежовича к Христич Олегу Алексеевичу о расторжении договора купли-продажи - отказать.

Председательствующий:

РЎСѓРґСЊРё: