36RS0002-01-2023-005145-66
ПЕРВЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД
ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ
№ 88-32054/2024
№ 2-308/2024
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Саратов 9 октября 2024 года
Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе
председательствующего Солтыс Е.Е.,
судей Балашова А.Н., Захарова В.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Боевой Э.В., Каширского Ю.И., Широковой В.Л. к Министерству имущественных и земельных отношений Воронежской области, обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Развитие Арт Деко» о признании недействительной сделкой договора купли - продажи земельного участка
по кассационной жалобе Министерства имущественных и земельных отношений Воронежской области на решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 28 марта 2024 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 13 июня 2024 года
Заслушав доклад судьи Балашова А.Н., судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
Боева Э.В, Каширский Ю.И., Широкова В.Л. обратились в суд с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской (далее по тексту - ДИЗО ВО), обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Развитие Арт Деко» (далее по тексту - ООО СЗ «Развитие Арт Деко»), просили признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи земельного участка от 03 мая 2023 года, заключенный между ДИЗО ВО и ООО СЗ «Развитие Арт Деко».
В обоснование заявленных требований указано, что на основании договора купли-продажи земельного участка от 03 мая 2023 года ООО «Развитие Арт Деко» приобрело в собственность земельный участок площадью 3 800 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «улично-дорожная сеть, благоустройство».
Впоследствии, по заявлению собственника земельного участка были внесены изменения в данные ЕГРН в части вида разрешенного использования земельного участка, а именно вместо разрешенного использования «улично-дорожная сеть, благоустройство» внесены сведения о виде использования «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».
Истцы являются стороной договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, осуществляемого обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Строительно-монтажное управление Квартал» (далее по тексту - ООО СЗ «СМУ Квартал») на смежном земельном участке с кадастровым номером № и заинтересованы в дальнейшем использовании земельного участка общего пользования, являющегося предметом оспариваемой сделки, и который является частью городской инфраструктуры, относится к землям общего пользования, не подлежит приватизации.
Указывая, что изменение вида разрешенного использования перекрывает доступ к смежному земельному участку, на котором ООО СЗ «СМУ Квартал» возводится многоквартирный жилом дом, что противоречит принципу рационального использования земель, оспариваемый договор купли-продажи земельного участка заключен в нарушение запрета, содержащегося в пункте 12 статьи 85 и пункте 8 статьи 39.11 ЗК РФ, что свидетельствует о ничтожности сделки в силу положений пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцы обратились в суд с настоящим иском.
Протокольным определением суда от 16 ноября 2023 года произведена замена ответчика ДИЗО ВО на Министерство имущественных и земельных отношений Воронежской области.
Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 28 марта 2024 года исковые требования удовлетворены, признан недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи земельного участка от 03 мая 2023 года, заключенный между ДИЗО ВО и ООО СЗ «Развитие Арт Деко».
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 13 июня 2024 года решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе заявитель просит отменить вышеуказанные судебные постановления, как незаконные.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, в соответствии со статьей 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены в кассационном порядке обжалуемых судебных постановлений.
В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений при рассмотрении настоящего дела судами не допущено.
Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет 20 декабря 2022 года и согласно проекту межевания территории, утвержденному постановлением Администрации городского округа город Воронеж № 1177 от 16.11.2022, образован для размещения пешеходных тротуаров и велодорожек, благоустройства территории.
В государственном реестре вид разрешенного использования данного участка установлен как улично-дорожная сеть, благоустройство.
На основании договора купли-продажи земельного участка, заключенного 3 мая 2023 года по итогам торгов, ДИЗО ВО продало ООО СЗ «Развитие Арт Деко» земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, площадью 3800 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием «улично-дорожная сеть, благоустройство территории». Участок предоставлен для целей, не связанных со строительством, без права возведения капитальных объектов.
Право собственности ООО СЗ «Развитие Арт Деко» на указанный земельный участок зарегистрировано 17 мая 2023 года.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 31 июля 2023 года, вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № были изменены на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».
В дальнейшем спорный земельный участок был продан ООО СЗ «Развитие Арт Деко» Вяльцеву И.И. по договору купли-продажи от 01 августа 2023 года, который, в свою очередь, продал его Пангани А.В. договору купли-продажи от 06 сентября 2023 года.
Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 18 августа 2023 года, собственником земельного участка с кадастровым номером № является Вяльцев И.И., его право собственности зарегистрировано 18 августа 2023 года, вид разрешенного использования участка: «улично-дорожная сеть, благоустройство территории».
Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 19 сентября 2023 года, собственником земельного участка с кадастровым номером № является Пангани А.В., его право собственности зарегистрировано 11 сентября 2023 года, вид разрешенного использования участка: «улично-дорожная сеть, благоустройство территории».
ООО СЗ «СМУ Квартал» является собственником смежного земельного участка с кадастровым номером №, площадью 4237 +/- 22.78 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования «многоквартирные многоэтажные жилые дома».
В ЕГРН зарегистрированы обременения указанного земельного участка (ипотека в силу закона) на основании договоров участия в долевом строительстве жилого дома.
Между Боевой Э.В., Широковой В.И. и Поповой А.Ю. (участник долевого строительства) и ООО СЗ «СМУ Квартал» (застройщик) заключены договоры участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, который используется застройщиком для строительства многоквартирного жилого дома на основании разрешения на строительство №.
В дальнейшем, между ФИО10 (правообладатель) и Каширским Ю.И. (правопреемник) заключен договор уступки прав требования и перевода долга от участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу.
Как следует из представленной истцом копии акта осмотра земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, составленного кадастровым инженером ФИО11, при осмотре земельного участка установлено, что от проезжей части <адрес> существует внутриквартальный проезд в сторону производственных площадей завода <данные изъяты>». Проезд организован вдоль северной границы земельных участков с кадастровыми номерами №, № и №. Иных вариантов доступа от земель общего пользования к земельному участку с кадастровым номером №, кроме указанного внутриквартального проезда, не существует, поскольку указанный земельный участок со всех сторон окружен ранее поставленными на кадастровый учет земельными участками учреждений дошкольного образования (детских садов) либо объектов капитального строительства, препятствующим доступу к земельному участку:
1) с северной стороны земельный участок с кадастровым номером № от земель общего пользования отделяет земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположены объекты капитального строительства МДОУ «<данные изъяты>» по адресу: <адрес>;
2) с южной стороны земельный участок с кадастровым номером № от земельного общего пользования отделяет земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположены здания и сооружения муниципального дошкольного образовательного учреждения «<данные изъяты>» по адресу: <адрес>;
3) с западной стороны по всей границе земельного участка с кадастровым номером № доступ к нему перекрыт зданием производственного назначения финансово-промышленной компании <данные изъяты>».
В акте осмотра также указано, что от внутриквартального проезда до обследуемого земельного участка № организована дорога и бетонных плит в границах земельного участка с кадастровым номером №; при этом на дату осмотра кадастровым инженером земельный участок с кадастровым номером № обнесен ограждением по периметру земельного участка, на самом земельном участке размещены строительные материалы и временные сооружения (строительные бытовки).
Кроме дороги из бетонных плит в границах земельного участка с кадастровым номером №, иного варианта доступа от земель общего пользования (от проезжей части <адрес>) к земельному участку с кадастровым номером № не существует.
ДИЗО ВО в ответе от 10 ноября 2021 года на заявление ООО СЗ «СМУ Квартал» о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № по результатам торгов с целью использования под пешеходные улицы, проезды и велосипедные дорожки указало на необходимость обращения в адрес администрации городского округа город Воронеж с заявлением о подготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории, предусматривающего образование испрашиваемого земельного участка.
Также стороной истца представлены копии документов, подтверждающих несение ООО СЗ «СМУ Квартал» затрат на оборудование временной дороги из железобетонных плит на земельном участке с кадастровым номером № в целях осуществления проезда строительной техники к участку строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома на смежном земельном участке с кадастровым номером №.
В материалы дела также представлено обращение предыдущего собственника земельного участка Вяльцева И.И. к ООО СЗ «СМУ Квартал» об освобождении земельного участка с кадастровым номером №, ░░░░░░░░ 3 800 ░░.░., ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░>, ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░ ░░░ ░░ «░░░ ░░░░░░░».
░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░ 03 ░░░░░░ 2023 ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░, ░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: <░░░░░> ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░ <░░░░░>, ░░░░░░░ № ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ № ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░.
░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 19 ░░░░░░░ 2023 ░░░░ ░░ ░░░░ № ░14-12864/2023 ░░ ░░░░ ░░░ ░░ «░░░ ░░░░░░░» ░ ░░ ░░░░░░░ ░.░., ░░ ░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░) ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ (░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░) ░░ 03 ░░░ 2023 ░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░ ░ ░░░ ░░ «░░░░░░░░ ░░░ ░░░░», ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ 06 ░░░░░░░░ 2023 ░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░.░. ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ №.
░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 25 ░░░░░ 2024 ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 19 ░░░░░░░ 2023 ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░.
░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░, ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░, ░░░ ░░░░ ░░ (░░░░░ -░░░░ ░░) ░░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░ ░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ 03 ░░░ 2023 ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░) ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ 2 ░░░░░░ 168 ░░ ░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ 18 ░░░░░░ 8 ░░░░░░ 39.11 ░░ ░░ ░ ░░░░░░░ 12 ░░░░░░ 85 ░░ ░░.
░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░.
░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░.
░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░ ░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░. 3 ░░░░░░ 220 ░░░ ░░, ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░ ░░░░ ░░░░░░, ░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░.
░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░, ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░.░, ░░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░ ░░ «░░░░░░░░ ░░░ ░░░░» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░) ░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░.
░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░ ░░ ░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░, ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░. ░░░░ ░░░░░░░░░, ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░.
░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ 3 ░░░░░░ 390 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░.
░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ 379.7 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░.
░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ 390, 390.1 ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░
░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ ░ ░:
░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░░░ ░░ 28 ░░░░░ 2024 ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ ░░ 13 ░░░░ 2024 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ - ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.
░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ 21 ░░░░░░░ 2024 ░░░░.
░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░
░░░░░