Решение по делу № 33-8404/2019 от 08.05.2019

Судья Гриценко Ю.А.      дело № 33-8404/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 мая 2019 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Филиппова А.Е.

судей Ковалева А.М., Мельник Н.И.

при секретаре Толстопятовой Е.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бориса Юрия Михайловича к Богданову Сергею Владимировичу о нечинении препятствий в регистрации права собственности на земельный участок, регистрации перехода права собственности на земельный участок, прекращении права собственности на земельный участок и залога недвижимого имущества (ипотеки) в отношении квартир № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, третьи лица: Легостаева Елена Владимировна, Тищенко Елена Александровна, Панченко Надежда Михайловна, Креминская Ирина Васильевна, Косовская И.И., Ноженко Ю.А., Пашкова А.С., Печеная Марина Викторовна, Беляков Эдуард Викторович, Легостаева Анжелика Андреевна, Сербина Лариса Ильинична, Савицкая Татьяна Ивановна, Савицкая Ольга Александровна, Савицкий Александр Васильевич, и по иску Богданова Сергея Владимировича к Борису Юрию Михайловичу о признании незаключенным соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка, по апелляционным жалобам Бориса Юрия Михайловича, Богданова Сергея Владимировича, Легостаевой Елены Владимировны, Тищенко Елены Александровны, Панченко Надежды Михайловны, Креминской Ирины Васильевны, Косовской Ирины Игоревны, Ноженко Юлии Александровны, Пашковой Анны Станиславовны, Печеной Марины Викторовны, Белякова Эдуарда Викторовича, Легостаевой Анжелики Андреевны, Сербиной Ларисы Ильиничны, Савицкой Татьяны Ивановны, Савицкой Ольги Александровны, Савицкого Александра Васильевича на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 03 августа 2018 года. Заслушав доклад судьи Ковалева А.М., судебная коллегия

установила:

Борис Ю.М. обратился в суд с иском Богданову С.В. о нечинении препятствий в регистрации права собственности на земельный участок, регистрации перехода права собственности на земельный участок, прекращении права собственности на земельный участок и залога недвижимого имущества (ипотеки) квартир, мотивировав его тем, что 24.03.2015 заключил с ответчиком договор купли-продажи земельного участка, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

На данном земельном участке он возвел и сдал в эксплуатацию многоквартирный жилой дом.

Земельный участок он приобрел у ответчика за 13 000 000 руб. с рассрочкой платежа, однако деньги не уплатил последнему и при регистрации права собственности было зарегистрировано обременение (ипотека) в отношении его недвижимого имущества в пользу ответчика.

24 ноября 2017 г. с ответчиком заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка и по заявлению сторон государственная регистрация ипотеки на земельный участок была погашена. Вместе с тем в регистрации перехода права собственности на земельный участок по соглашению о расторжении договора купли-продажи было отказано, так как не погашены записи ипотеки в отношении квартир и отсутствует совместное заявление сторон о переходе права собственности на земельный участок.

Борис Ю.М. считал, что в соответствии с заключенным с ответчиком соглашением о расторжении договора купли-продажи земельного участка обеспеченное залогом обязательство – ипотека квартир прекращена, и ответчик неправомерно уклоняется от регистрации снятия обременения с квартир, перехода права собственности на земельный участок.

В связи с изложенным, уточнив требования, просил суд:

- обязать Богданова С.В. не чинить препятствия в регистрации перехода права собственности от него к Богданову С.В. на земельный участок в соответствии с соглашением о расторжении договора купли-продажи земельного участка;

- произвести государственную регистрацию перехода права собственности от него к Богданову на земельный участок на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка;

- прекратить его право собственности на земельный участок на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка;

- прекратить залог недвижимого имущества (ипотеку) в отношении квартир на основании соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

Богданов С.В. предъявил к Борису Ю.М. иск о признании незаключенным соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка, ссылаясь в обоснование на то, что обеспеченное залогом (ипотекой) обязательство по оплате за приобретенный земельный участок 13 000 000 руб. не прекращено. Его претензии об оплате за земельный участок Борис Ю.М. оставил без ответа. При этом он направлял ему как покупателю земельного участка предложение считать соглашение о расторжении договора незаключенным, но и оно было оставлено Борисом Ю.М. без ответа.

В этой связи Богданов С.В. просил суд: признать незаключенным соглашение с Борисом Ю.М. от 24.11.2017 о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

Судом были объединены в одно производства указанные иски и по результатам их рассмотрения по существу принято решение от 03.08.2018 и дополнительное решение от 21.11.2018, которыми исковые требования сторон оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 03.08.2018, стороны и третьи лица подали на него апелляционные жалобы.

Борис Ю.М. в своей жалобе просит отменить решение суда в части отказа ему в иске и принять новое решение, которым его исковые требования удовлетворить, полагая, что в этой части судебный акт не отвечает требования ст. 195 ГПК РФ о законности и обоснованности. Он считает, что с момента подписания сторонами соглашения о расторжении договора купли-продажи земельного участка и подачи их совместного заявления в регистрационную службу договор расторгнут, а ипотека прекратилась.

В свою очередь, Богданов С.В. в лице представителя по доверенности Заветной О.И., напротив, считая решение суда в части отказа ему в иске незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять новое решение об удовлетворении заявленного им иска. Он полагает, поскольку соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка не прошло государственную регистрацию, то является незаключенным. Кроме того, данное соглашение нарушает требования действующего законодательства, так как участок сформирован для эксплуатации многоквартирного дома и является общим имуществом собственников помещений такого дома. Следовательно, регистрация за ним права собственности на данный участок в связи с соглашением о расторжении договора купли-продажи будет противоречить требованиям ГК РФ и ЖК РФ.

Поименованные выше третьи лица до рассмотрения апелляционной инстанцией дела по существу заявили об отказе от поданной ими апелляционной жалобы.

Судебная коллегия приняла отказ третьих лиц от апелляционной жалобы.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционных жалоб сторон, заслушав их представителей и третье лицо Пашкову А.С., представителя третьих лиц: Савицкой О.А., Савицкой Т.И., Савицкой А.В., Панченко Н.Е., Легостаевой А.А., Легостаевой Е.В., Белякова А.В., признав неявку остальных третьих лиц неуважительной и не препятствующей рассмотрению дела по существу на основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ и с учетом поданных ими заявлений о рассмотрении дела в их отсутствие, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спор и отказывая сторонам в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что земельный участок с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, который был предметом купли-продажи между сторонами по договору от 24.03.2015 и по поводу которого они 24.11.2017 подписали соглашение о расторжении, сформирован для эксплуатации построенного Борисом Ю.М. многоквартирного жилого дома.

При этом суд указал, что обременение (ипотека) на квартиры, входящие в состав многоквартирного жилого дома, расположенного на данном земельном участке, зарегистрировано в целях обеспечения обязательства Бориса Ю.М. по оплате стоимости земельного участка, приобретенного по договору купли-продажи у Богданова С.В. Причем Богданов С.В., которому до продажи Борису Ю.М. принадлежал данный земельный участок, не является собственником помещений многоквартирного жилого дома.

В этой связи с суд признал, что регистрация за Богдановым С.В. права собственности на земельный участок противоречит нормам права, и счёл недоказанным наличие обстоятельств, в силу которых обременение в виде залога (ипотеки) на квартиры может быть прекращено в соответствии с соглашением сторон о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

Также суд указал, что отсутствуют нормы права, позволяющие сторонам расторгнуть исполненный договор купли-продажи в отношении земельного участка застроенного многоквартирным жилым домом в случае, если покупатель своевременно не произведет оплату переданного ему имущества.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами по мотивам, изложенным в решении суда, не повторяя их, и отклоняет доводы апелляционных жалоб сторон ввиду их несостоятельности.

Суд правильно определил и установил обстоятельства, имеющие значение для дела. Новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения, апелляционная жалоба Бориса Ю.М. не содержит.

Соглашение сторон о расторжении договора купли-продажи земельного участка и подача ими в регистрационную службу совместного заявления, вопреки доводам жалобы Бориса Ю.М., не влекут переход от него к Богданову С.В. права собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что в силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Ссылки Бориса Ю.М. в жалобе на положения ст. 25, ч. 1 ст. 65 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) и ст. 339.1. ГК РФ основаны на неправильном их истолковании, поскольку приведенные нормы права не предусматривают прекращение ипотеки квартир по заявленным в его иске основаниям.

Статьей 334.1 ГК РФ предусмотрено, что залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Таким образом, ипотека, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по отчуждению имущества, являющегося объектом такой сделки.

Пунктом 1 ст. 64 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Основания для прекращения ипотеки на квартиры отсутствуют, так как п. 1 ст. 352 ГК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения ипотеки, который не предусматривает возможность прекращения ипотеки квартир в связи с соглашением сторон о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

Довод апелляционной жалобы Богданова С.В. о том, что поскольку соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка не прошло государственную регистрацию, то оно является незаключенным, не может быть принят во внимание.

Как разъяснено в п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Ссылка в апелляционной жалобе Богданова С.В. на то, что данное соглашение нарушает требования действующего законодательства, так как участок сформирован для эксплуатации многоквартирного дома и является общим имуществом собственников помещений такого дома, также не принимается во внимание, поскольку указанное основание может повлечь признание сделки недействительной, а не незаключенной.

Таким образом, судебная коллегия не находит, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб сторон.

Апелляционное производство по жалобе третьих лиц судебная коллегия прекращает на основании ст. 326 ГПК РФ в связи с их отказом от неё, который принят, учитывая, что он не противоречит закону и не нарушает прав иных участников процесса.

Руководствуясь ст. ст. 326, 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 03 августа 2018 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Бориса Юрия Михайловича, Богданова Сергея Владимировича, - без удовлетворения.

Принять отказ от апелляционной жалобы Легостаевой Елены Владимировны, Тищенко Елены Александровны, Панченко Надежды Михайловны, Креминской Ирины Васильевны, Косовской Ирины Игоревны, Ноженко Юлии Александровны, Пашковой Анны Станиславовны, Печеной Марины Викторовны, Белякова Эдуарда Викторовича, Легостаевой Анжелики Андреевны, Сербиной Ларисы Ильиничны, Савицкой Татьяны Ивановны, Савицкой Ольги Александровны, Савицкого Александра Васильевича на решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 03 августа 2018 года и апелляционное производство по настоящей жалобе прекратить.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст составлен 23.05.2019