Решение по делу № 2-2009/2016 от 02.03.2016

№ 2-2009/2016

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Пермь                              ДД.ММ.ГГГГ

Индустриальный районный суд г. Перми в составе председательствующего Перевалова А.М., при секретаре Никифоровой О.А., с участием представителя истца Жучкова А.В. по доверенности, представителя ответчика Администрации Индустриального района г. Перми - Пчелинцевой А.В. по доверенности, ответчика Коровиной Л.В., представителя ответчика Коровиной Л.В.- Баженова Д.Б. по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Наугольных Е. А. к администрации Индустриального района г.Перми о признании незаконными действий администрации о переводе жилых помещений № и № в доме по адресу: <адрес>, и к Коровиной Л. В. об обязании освободить земельный участок от незаконного использования, демонтировать расположенные на нем объекты строительства, привести общее имущество в многоквартирном доме в первоначальное состояние,

УСТАНОВИЛ:

Наугольных Е. А. (далее - истец) обратилась в суд с иском к администрации Индустриального района г.Перми (далее – Администрация) о признании незаконными действий администрации о переводе жилых помещений № и № в доме по адресу: <адрес>, и к Коровиной Л. В. (далее – ответчик) об обязании освободить земельный участок от незаконного использования, демонтировать расположенные на нем объекты строительства, привести общее имущество в многоквартирном доме в первоначальное состояние.

Требования мотивированы тем, что истец является собственником жилого помещения, квартиры <адрес>. Ответчик является собственником нежилых помещений № (ранее собственником была гр.В.) и №. ДД.ММ.ГГГГ Администрацией предоставлено разрешение на перевод жилого помещения № в нежилое. ДД.ММ.ГГГГ Администрацией предоставлено разрешение на перевод помещения №.

Обустройство магазина (помещение №) и ввод его в эксплуатацию состоялись ДД.ММ.ГГГГ. Акт приёмочной комиссии подписан без замечаний, что подтверждает соответствие возведенного объекта проекту о переводе жилого помещения в нежилое.

Акт приёмочной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ передан истцу в ТСЖ <ААА> в ДД.ММ.ГГГГ Тогда же в ДД.ММ.ГГГГ истец узнал о переводе помещений №, № из жилых в нежилые. Истцу была передана копия распоряжения от ДД.ММ.ГГГГ №.

Истец считает, что собственники помещений № и № произвели незаконные действия по переустройству жилого помещения в объект нежилого фонда для размещения в квартире продуктового магазина. Основанием этих незаконных действий явились незаконные распоряжения Администрации о переводе жилого помещения в нежилое, как выданные с нарушение требований действующего законодательства РФ.

Для выполнения строительных работ по переустройству квартиры № без согласования с другими собственниками, было использовано для ремонтно-строительных работ общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, был возведён пристрой к фасаду многоквартирного дома, в пристрой и через него в бывшее жилое помещение № был организован дополнительный вход путем разрушения части наружной стены дома. Были выведены коммуникации (тепло, электричество) обслуживающие жилые помещения в многоквартирном доме. Кроме того, пристрой расположен на общем земельном участке собственников помещения в многоквартирном доме. Администрация, выдавая разрешения, ошибочно не потребовала согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое. Такой перевод в обоих случаях был изначально связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома с предоставлением ответчику в этих целях части общего земельного участка, использования наружной стены дома. Земельный участок под многоквартирным домом сформирован и стоит на кадастровом учете, имеет кадастровый №. Обязанность запросить разрешение собственников помещений в многоквартирном доме вытекает из законодательства РФ.

При перепланировке была необходимость предоставления согласия на размещение дополнительного входа с использованием внешней стены многоквартирного жилого дома и осуществления пристройки дополнительного нежилого помещения к многоквартирному дому. Обустройство внешней стены дополнительным входом обеспечивается посредством разрушения наружной стены, что свидетельствует об уменьшении площади наружной стены.

Кроме того, в связи с креплением дополнительных объектов на внешней стене многоквартирного дома данное имущество фактически передается в пользование одного лица, что должно быть разрешено общим собранием собственников. Тоже касается и части земельного участка.

Ответчику согласие собственников в многоквартирном доме не предоставлялось. Самостоятельное использование общего имущества одним собственником помещения многоквартирного дома, безусловно, нарушает права и законные интересы других собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе истца.

Наличие распоряжений Администрации, выданных без установления воли собственников, не порождают у ответчика дополнительных прав, поскольку в данном случае законом предусмотрено возникновение права на проведения указанных работ только с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома, а не в связи с изданием органом исполнительной власти документального разрешения на проведение работ.

Истец в судебное заседание не явился, извещен, направил представителя, который просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель Администрации с иском не согласен, ссылаясь в письменных возражениях на то, что необходимые документы для перевода жилого помещения в нежилое были представлены, оснований для отказа не имелось (л.д.66-68).

Ответчик и его представитель в судебном заседании с иском не согласны, в возражениях ссылаются на то, что перепланировка и переустройство были проведены в соответствии с проектной документацией.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что истец является собственником квартиры <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.7), проживает в данном жилом помещении.

Собственником квартиры <адрес> являлась гр.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.9).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией по заявлению гр.В. выдано распоряжение № о переводе жилого помещения <адрес> в нежилое в целях использования в качестве офиса при условии проведения работ по перепланировке и переустройству помещений, устройству отдельного входа, закладки существующего входа со стороны лестничной клетки, устройству крыльца, благоустройству территории перед входом в помещение в соответствии с проектом ООО <БББ> шифр: № (л.д. 57). ДД.ММ.ГГГГ в адрес гр.В. направлено уведомление о переводе жилого помещения в нежилое (л.д.58).

ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи нежилое помещение, принадлежащее гр.В., по адресу: <адрес>, площадью 32,4 кв.м на 1-ом этаже было приобретено ответчиком, ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) зарегистрирован переход права собственности за ответчиком (л.д.64,65), который в настоящее время является его собственником.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком по договору купли-продажи также приобретено жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП зарегистрирован переход права собственности за ответчиком (л.д. 23, 24).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией выдано распоряжение № о переводе жилого помещения <адрес> в нежилое в целях объединения с существующим нежилым помещением при условии проведения работ по перепланировке и переустройству помещения в соответствии с проектом ООО <БББ> шифр: № (л.д.31).

Положениями пунктов 3 и 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Частью 2 названной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

Согласно части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, исходя из приведенных положений ЖК РФ следует, что в качестве обязательного условия перевода жилого помещения в нежилое необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.

Частью 1 статьи 22 ЖК РФ предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в том числе в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 названного кодекса условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 ЖК РФ).

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Согласно пункту "в" части 2 раздела 1 (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

(Аналогичное толкование закона применено Верховным Судом Российской Федерации, в частности в определении от ДД.ММ.ГГГГ № по иску гр.Г., в определении от ДД.ММ.ГГГГ № по заявлению гр.Д.).

Из материалов дела также следует, что проектом ООО <БББ> шифр: № (отдельный документ) предусмотрено, в частности, что существующий вход закладывается кирпичной кладкой, а вход в помещение осуществляется через нежилое помещение (бывшая квартира № 16) посредством объединения с ним (путем организации проема).

Проектом ООО <БББ> шифр: № (отдельный документ) предусмотрено, в частности, что в нежилом мощении (бывшая квартира №) существующий вход закладывается кирпичной кладкой, а вход в помещение осуществляется путем устройства отдельного наружного входа, заключающегося в устройстве крыльца входа со стороны бокового фасада здания в пределах существующего оконного проема (л.документа 6-9 и др). При устройстве входа предусмотрен демонтаж подоконного простенка до отм. 0,00 в пределах оконного проема наружного входа, крыльцо выполняется из монолитного железобетона (л. документа 8).

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией составлен акт № приемочной комиссии о завершении переустройства и перепланировки помещения (ранее квартира №), объект принят в эксплуатацию, признан соответствующим проектной документации (л.д. 62-63).

Изложенное также подтверждается техническим паспортом квартиры № и кадастровым паспортом нежилого помещения с кадастровым номером № (л.д. 40-53).

Таким образом, при переводе спорного помещения из жилого в нежилое возникла необходимость устройства отдельного входа в помещение и разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, то есть перепланировка спорного помещения обусловила изменение отдельных элементов имущества, находящегося в соответствии со статьей 36 ЖК РФ в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме. В связи с чем исходя из положений статьи 36 ЖК РФ произведенная истцом перепланировка требует согласия всех собственников помещений в данном доме.

Однако доказательств, подтверждающих наличие согласия собственников помещений многоквартирного дома на использование общего имущества при осуществлении перевода жилых помещений в нежилые, суду представлено не было.

При этом протокол от ДД.ММ.ГГГГ собрания жильцов (а не собственников) дома <адрес> (л.д. 38) не содержит никаких сведений о повестке дня, итогах голосования, является ли собрание правомочным (сведения о кворуме), в связи с этим этот документ не может быть принят судом в качестве достоверного и допустимого доказательства согласования воли всех собственников помещений в многоквартирном доме. Помимо этого, представитель администрации отсутствие получения разрешения всех собственников в многоквартирном доме на перевод жилого помещения в нежилое предложенным способом переустройства не оспаривает, считая, что в соответствии с проектом такого согласия не требуется.

Кроме того, комиссионным актом осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, организованного ТСЖ <ААА>, подтверждается, в частности, что указанные выше нежилые помещения используются под магазин «Продукты», вход в магазин оборудован через пристрой, примыкающий к фасаду многоквартирного дома, крепежные элементы внедрены непосредственно во внешнюю стену дома, отмостка дома в части примыкания пристроя к фасаду дома разрушена, наружная часть пристроя занимает фасад дома, имеет площадь использования 3,5 м *8 м), пристрой площадью 24 кв.м. расположен на земельном участке, предназначенном под многоквартирный дом, с кадастровым №.

Факт использования земельного участка под многоквартирным домом подтверждается ответом Управления Росреестра по Пермскому краю от ДД.ММ.ГГГГ № по обращению ТСЖ <ААА>, из которого следует, что по результатам обмера пристрой площадью 24 кв.м. (магазин продуктов) расположен в границах земельного участка с кадастровым №, находящегося на праве общей долевой собственности собственников многоквартирного дома по <адрес> (в конце дела).

Следовательно, выполненные не в соответствии с условиями проектной документации пристрой и крыльцо оборудованы на земельном участке, принадлежащем собственникам многоквартирного дома, что привело к уменьшению размера общего имущества в многоквартирном доме, которое заключается в уменьшении свободного (не занятого пристроем) земельного участка, сформированного под многоквартирный дом. Фактически земельный участок, на котором будут расположены пристроенные к магазину помещения, выйдет из пользования (физического обладания) собственников помещений в многоквартирном доме. Право пользования земельным участком согласно статье 271 Гражданского кодекса РФ в этом случае переходит к собственнику объекта недвижимости. По тем же основаниям уменьшился размер общего имущества в многоквартирном доме – ограждающих несущих стен дома в месте крепления стен пристройки к общим несущим стенам дома и внутри пристроя, эти стены уже не могут быть использованы собственниками, поскольку будут находиться в пользовании собственника магазина.

Соответственно требовалось согласие всех собственников многоквартирного дома на реконструкцию нежилых помещений, однако оно получено не было.

Таким образом, действия Администрации по переводу жилых помещений №, № в доме по адресу: <адрес>, в нежилые помещения следует признать незаконными, а ответчика следует обязать освободить занимаемый им земельный участок от незаконного использования путем демонтажа объектов строительства, приведя имущество в многоквартирном доме в первоначальное состояние.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Наугольных Е. А. удовлетворить.

Признать незаконными действия Администрации Индустриального района г. Перми по переводу жилых помещений №, № в доме по адресу: <адрес>, в нежилые помещения.

Обязать Коровину Л. В. освободить земельный участок с кадастровым № от незаконного использования, демонтировать расположенные на нём объекты строительства, привести общее имущество в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, в первоначальное состояние.

Решение суда может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Индустриальный районный суд г. Перми в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме (ДД.ММ.ГГГГ).

Судья – подпись – А.М. Перевалов