Решение по делу № 33-2291/2023 от 01.02.2023

Судья Руденская Е.С. Дело № 33-2291/2023

Докладчик Илларионов Д.Б. (№ 2-3204/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего судьи Дроня Ю.И.

судей Илларионова Д.Б., Быковой И.В.

при секретаре Лымаренко О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 28 марта 2023 года гражданское дело по апелляционной жалобе Канькова Д.А. на решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 27 сентября 2022 года по исковому заявлению Канькова Дмитрия Анатольевича к администрации Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области о признании незаконными решения об отказе в предоставлении земельного участка за плату, возложении обязанностей предоставить земельный участок, произвести перерасчет.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Илларионова Д.Б., пояснения представителя истца Макаевой А.С., представителя ответчика Зиновьева Д.В.,

УСТАНОВИЛА:

Каньков Д.А. обратился в суд с иском к администрации Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области о признании незаконными решения об отказе в предоставлении земельного участка за плату, возложении обязанностей предоставить земельный участок, произвести перерасчет, с учетом уточнений просил:

признать незаконным отказ администрации Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ в предоставлении земельного участка с кадастровым номером № площадью 3620 кв.м. для выкупа без проведения торгов;

обязать администрацию Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области предоставить Канькову Д.А. участок с кадастровым номером №. площадью 3620 кв.м., для выкупа без проведения торгов;

обязать администрацию Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области произвести перерасчет задолженности по арендным платежам с учетом гарантированного законом права приобретения земельного участка в собственность, а именно: прекратить начисление арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование искового заявления указано, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (арендодатель) и Каньковым Д.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № Т-44/2018. В соответствии с протоколом о проведении результатов аукциона от ДД.ММ.ГГГГ № заседания аукционной комиссии администрации Криводановского сельсовета, предметом договора является аренда земельного участка с кадастровым номером 54:19:020102:1876 площадью 3620 кв.м., разрешенное использование: ведение личного и подсобного хозяйства. Договор заключен сроком на 20 лет, размер арендной платы 319320 руб. ДД.ММ.ГГГГ истцом получено уведомление о соответствии объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам. В соответствии с приказом министерства строительства Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ № зона, в которой расположен арендуемый земельный участок, изменена на «Зону объектов отдыха в границах земель населенных пунктов (нР)». Указанные изменения произошли через 10 дней после того, как истец получил разрешение на строительство жилого дома на участке, его территориальная зона и, соответственно, перечень разрешенных к строительству на нем объектов, был изменен. После обращения в различные инстанции, истцом было получено разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию. В ответе главы администрации Новосибирского района от ДД.ММ.ГГГГ указано, что изменения, внесенные в Правила землепользования и застройки, не будут распространяться на правоотношения, возникшие до внесения таких изменений. Ввиду того, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключен до внесения изменений в Правила землепользования и застройки, а разрешение на строительство жилого дома получено ДД.ММ.ГГГГ, их положения не могут распространяться на предоставление права выкупа участка без торгов на основании несоответствия процента застройки. Применение к правоотношениям, возникшим до внесения изменений в Правила землепользования и застройки, содержащихся в них положений, нарушают права истца. Заключая договор аренды земельного участка, и, приступая к строительству жилого дома, истец учитывал существенные условия договора аренды, положения земельного законодательства, правомерно рассчитывал на возможность впоследствии приобрести земельный участок в собственность без проведения торгов, вести на нем подсобное хозяйство, постоянно проживать. Истец неоднократно обращался к ответчику с заявлениями о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов. В ответах администрации Криводановского сельсовета, в том числе в ответе от ДД.ММ.ГГГГ в предоставлении земельного участка было неправомерно отказано со ссылкой на Правила землепользования и застройки от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Новосибирского районного суда Новосибирской области от 27 сентября 2022 года отказано в удовлетворении исковых требований.

С решением суда не согласен Каньков Д.А., просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы указано, что, заключая договор аренды земельного участка и приступая к строительству жилого дома, истец учитывал существенные условия договора аренды, положения земельного законодательства, правомерно рассчитывал на возможность впоследствии приобрести земельный участок в собственность без проведения торгов, вести на нем подсобное хозяйство, постоянно проживать.

Апеллянт неоднократно обращался к ответчику с заявлениями о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов, первое обращение датировано ДД.ММ.ГГГГ. В ответах администрации Криводановского сельсовета, в том числе, в ответе от ДД.ММ.ГГГГ в предоставлении земельного участка было неправомерно отказано со ссылкой на Правила землепользования и застройки от ДД.ММ.ГГГГ.

Апеллянт ссылается п.5 ч.1 ст.1 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), п.1 ст.39.20 ЗК РФ, п.2 ст.15 ЗК РФ, полагает, что поскольку землепользования и застройки земельного участка арендуемого в настоящий момент были изменены уже после заключения договора аренды и получения разрешения на строительство и их новые положения не могут распространяться на правоотношения, возникшие до принятия таких изменений, а также учитывая гарантированное законодательством право выкупа земельного участка без проведения торгов, считает действия администрации Криводановского сельсовета незаконными и необоснованными, грубо нарушающими права апеллянта.

Представителем истца поданы дополнения к апелляционной жалобе, в которых выражено несогласие с толкованием судом первой инстанции п.5.2.3, 5.2.4 договора аренды земельного участка.

Каких-либо доказательств, что участок с даты заключения договора аренды до октября 2019 года не использовался для ведения личного подсобного хозяйства, в материалы дела не представлялось, более того, этот вопрос в рамках судебного разбирательства не обсуждался и не рассматривался.

Строительные работы включают несколько этапов, на каком из них истец должен подавать уведомление о планируемом строительстве в компетентные органы, не установлено.

Апеллянт также отмечает тот факт, что доступ к территории где расположен земельный участок ограничен: с ноября по март грунтовая дорога к нему засыпана снегом, с марта по май дорогу затапливает.

Отсутствует в деле Правила землепользования и застройки.

При заключении договора аренды земельный участок был отнесен к иной территориальной зоне, для которой установлен иной минимальный процент застройки.

Стороны по делу не проводили расчетов, не представляли в материалы дела заключений относительно того, что для эксплуатации жилого дома, расположенного на спорном земельном участке достаточно участка площадью 400 кв.м. Судебная экспертиза по данному вопросу судом не назначалась.

Проверив материалы дела на основании ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ администрацией Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области проведен аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства на территории Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области. Победителем аукциона признан Каньков Д.А., который выиграл право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3620 кв.м, местоположение: Новосибирская область, Новосибирский район, Криводановский сельсовет, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства (л.д.14-17,18-19).

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Новосибирского района Новосибирской области (арендодатель) и Каньковым Д.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №Т-44/2018, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком на двадцать лет земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №. площадью 3620 кв.м., разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Размер годовой платы по договору составил 319320 руб. (л.д.10-13).

Согласно п.ДД.ММ.ГГГГ договора аренды арендатор обязан возводить здания, строения и сооружения по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными. пожарными, санитарными и природоохранными органами.

В соответствии с п.ДД.ММ.ГГГГ договора аренды предусмотрена обязанность арендатора после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости принять меры к оформлению прав на участок в соответствии с действующим земельным законодательством.

По данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости, на указанном земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером №, общей площадью 32,6 кв.м, принадлежащий истцу на праве собственности (л.д.56-57).

06.10.2020    Каньков Д.А. обратился в администрацию Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в его собственность по основаниям, предусмотренным пп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ (л.д. 26).

12.11.2020    Канькову Д.А. уполномоченным лицом администрации Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участка в связи с несоответствием процента застройки площади земельного участка, пределы которой предусмотрены Правилами землепользования и застройки, утвержденные Приказом № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 27).

ДД.ММ.ГГГГ Каньков Д.А. повторно обратился в администрацию Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области с заявлением о предоставлении в его собственность спорного земельного участка (л.д.47).

В письме от ДД.ММ.ГГГГ № ответчик отказал в предоставлении в собственность за плату земельного участка по тем основаниям, что площадь застройки принадлежащего ему на праве собственности дома меньше предельного минимального процента застройки, установленного Правилами землепользования и застройки Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (л.д.62).

Суд первой инстанции посчитал, что истцом допущена описка в просительной части искового заявления в части указания даты обжалуемого ответа администрации Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области. Правильной следует считать дату составления обжалуемого документа - ДД.ММ.ГГГГ, вместо ДД.ММ.ГГГГ. Иных документов администрации Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, датируемых ДД.ММ.ГГГГ. материалы дела не содержат.

Согласно сведениям ЕГРН в границах земельного участка расположен жилой дом с площадью застройки 32,6 кв.м.

Из отказа администрации Криводановского сельсовета Новосибирского района следует, что в соответствии с правилами землепользования и застройки Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, утвержденными приказом Министерства строительства Новосибирской области от 29.10.2019    №, испрашиваемый земельный участок расположен в зоне объектов отдыха в границах земель населенных пунктов, в градостроительном регламенте которой установлен минимальный проценты застройки - 10%.

Разрешая данный спор, суд первой инстанции, оценил по правилам статьи 67 ГПК РФ представленные доказательства, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с постановленным решением, исходя из следующего.

Согласно п.1 ст.271, ст.273 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Нормами действующего земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приобретение земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения заявления уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации в решении должны быть указаны все основания отказа.

Подпунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Согласно правовым позициям, приведенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N935-0 указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования. Указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

В данном случае при предоставлении заявителю в аренду или собственность земельного участка без публичных торгов, уполномоченный орган обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения и характеристик объекта недвижимости, расположенного на этом участке, в том числе о соответствии площадей объектов недвижимости и земельного участка.

Согласно п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статье 39.17 Земельного кодекса РФ определен порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 названного Кодекса.

Согласно положениям пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Правила землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации утверждаются органами местного самоуправления.

Сторонами не оспаривался тот факт, что на момент заключения договора аренды земельного участка действовали Правила землепользования и застройки 2011 года, которые не предусматривали минимального процента застройки земельного участка.

В связи с принятием Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Закона от ДД.ММ.ГГГГ N 171-ФЗ) статья 33 Земельного кодекса Российской Федерации утратила силу. Предоставление земельного участка в собственность за плату собственнику расположенного на нем объекта недвижимости без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрены статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении без торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 данного Кодекса.

Из ответа администрации Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в соответствии, утвержденными Правилами землепользования и застройки (Приказ № от ДД.ММ.ГГГГ) для указанной зоны установлен предельный минимальный процент застройки 10%. При этом площадь испрашиваемого земельного участка 3620 кв.м., что существенно превышает площадь расположенного на нем объекта недвижимости, площадью 32,6 кв.м.

По аналогичным основаниям истцу было отказано в представлении в собственности земельного участка без проведения торгов в ответе Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ.

Вопреки доводам апеллянта в материалы дела представлены сведения из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности Новосибирского района Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ №, в которых имеется указание на Правила землепользования и застройки Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, утвержденные приказом Министерства строительства Новосибирской области от ДД.ММ.ГГГГ № (в редакции приказа Министерства строительства от ДД.ММ.ГГГГ №) (л.д. 66-74).

Из содержания указанных сведений следует, что предельный минимальный процент застройки земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства (2.2), что соответствует разрешенному использованию по договору аренду земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, составляет 5% (л.д.69).

Ссылка апеллянта об отсутствии в деле Правил землепользования и застройки от 2011 года не может быть принята во внимание, поскольку стороной ответчика не оспаривался тот факт, что данными Правилами не предусматривался минимальный предельный процент застройки для соответствующей категории земельного участка.

Доводы апеллянта о том, что в ходе рассмотрения дела не производился расчет того, что для эксплуатации дома достаточно земельного участка площадью 400 кв.м., не могут быть приняты, поскольку значимым обстоятельством в данном случае является установление процента застройки земельного участка. Вместе с тем, для его расчета с учетом данных о площади участка и площади застройки строения, расположенного на нем, специальных познаний не требовалось.

В данном случае ссылки апеллянта о несогласии с выводами суда относительно порядка использования земельного участка к вопросу установления значимых по делу обстоятельств не относятся.

Уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства Канькова Д.А. датировано мартом 2020 года (л.д.28-29).

Из данного уведомления следует, что площадь застройки составляет 32,6 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Новосибирского района Новосибирской области было выдано уведомление о несоответствии построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности (л.д.32-33)

По данным ЕГРН право собственности на жилой дом, площадью 32,6 кв.м. зарегистрировано за Каньковым Д.А. ДД.ММ.ГГГГ, год завершения строительства - 2020 (л.д.56-57).

Применительно к обстоятельствам настоящего дела, право на приобретение земельного участка в собственность могло возникнуть у истца не ранее даты приобретения права собственности на строение, расположенное на нем.

Вместе с тем, на указанную дату, равно как и дату окончания строительства, действовали Правила землепользования и застройки, которые предусматривали минимальный процент застройки земельного участка.

По вопросу предоставления земельного участка в собственность без проведения торгов истец обратился ДД.ММ.ГГГГ (л.д.26), то есть после введения новых требований к проценту застройки земельного участка.

В соответствии с ч.3 ст.1 ГПК РФ гражданское судопроизводство ведется в соответствии с федеральными законами, действующими во время рассмотрения и разрешения гражданского дела, совершения отдельных процессуальных действий или исполнения судебных постановлений (судебных приказов, решений суда, определений суда, постановлений президиума суда надзорной инстанции), постановлений других органов.

С учетом изложенного, при разрешении вопроса о представлении в собственность истцу спорного земельного участка не подлежали применению нормы, которые действовали на дату заключения договора аренды, а также выдачи уведомления о соответствии планируемого строения градостроительным нормам.

Поскольку площадь застройки земельного участка составляет 32,6 кв.м., при общей площади земельного участка 3620 кв.м., что составляет 0,9% от площади испрашиваемого земельного участка, то есть менее 5%, ответчик правомерно принял решение об отказе в представлении земельного участка в собственность без проведения торгов истцу.

Указание в ответе (отказе) администрации Криводановского сельсовета на предельный минимальный процент застройки земельного участка 10%, не свидетельствует о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку отказ в представлении земельного участка без проведения торгов по существу является правомерным.

Тот факт, что истцу было выдано уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительство ДД.ММ.ГГГГ (л.д.30), то есть до введения новых требований Правил землепользования и застройки значения не имеет, поскольку строительство объекта индивидуального жилищного строительства и, соответственно, регистрация права собственности на него произведены в период действия новой редакции Правил землепользования и застройки.

Ответ администрации Криводановского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области о том, что требования нового градостроительного регламента не будут учитываться при рассмотрении уведомления об окончании строительства применительно к вопросу представления земельного участка, в данном случае значения не имеет, учитывая, что отказ в представлении земельного участка соответствует требованиям земельного законодательства.

Кроме того, доказательств того, что площадь земельного участка (36320 кв.м.) необходима для эксплуатации принадлежащего истцу объекта капитального строительства представлено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции не имелось.

Иные доводы апелляционной жалобы не влекут оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

С учетом приведенных обстоятельств решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для апелляционного вмешательства в него по доводам апелляционной жалобы и материалам дела не установлено.

руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 27 сентября 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи областного суда: