Решение по делу № 2-4497/2017 от 21.06.2017

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 октября 2017 года                      г.Архангельск

Октябрьский районный суд города Архангельска в составе председательствующего судьи Воронина С.С., при секретаре судебного заседания Кондратенко С.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по исковому заявлению Некрасова Зосимы Михайловича к Щербаковой Галине Викторовне о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, и встречному исковому заявлению Щербаковой Галины Викторовны к Некрасову Зосиме Михайловичу о признании договора купли-продажи и расписки в получении денежных средств недействительными,

У С Т А Н О В И Л:

Некрасов З.М. обратился в суд с исковым заявлением к Щербаковой Г.В. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных требований указал, что 11 апреля 2014 года между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г.Архангельск, <адрес>, права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, права общей долевой собственности на земельный участок) (далее также недвижимое имущество). 24 ноября 2014 года стороны сдали документы на государственную регистрацию перехода права собственности. На момент заключения договора недвижимое имущество ответчика было обременено ипотекой в пользу Банка ВТБ 24 и ответчик по условиям договора брал на себя обязанности по урегулированию вопросов обременения на квартиру с кредиторами в срок до 11 апреля 2015 года, однако, данные обязательства не выполнил. 31 октября 2016 года ответчик в одностороннем порядке отозвал из регистрационного органа, в связи с чем 05 декабря 2016 года сторонам отказано в государственной регистрации перехода права собственности. В связи с изложенным просил расторгнуть заключенный между сторонами договор, взыскать с ответчика уплаченные по договору 2 000 000 руб., а также в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 18 200 руб.

В ходе рассмотрения дела сторона истца увеличила исковые требования, попросив взыскать с ответчика уплаченные по договору 11 000 000 руб. Остальные требования оставила без изменения.

Определением суда от 26 сентября 2017 года для рассмотрения совместно с первоначальным иском было принято встречное исковое заявление Щербаковой Г.В. к Некрасову З.М. о признании договора купли-продажи и расписки в получении денежных средств недействительными. В обоснование доводов встречного искового заявления указано, что сделка заключалась сторонами лишь в целях недопущения обращения взыскания кредиторов на недвижимое имущество, стороны не предполагали фактический переход права собственности на данное имущество, а потому договор и расписка в получении денежных средств составлялись лишь для вида, без намерения создать юридические последствия. Кроме того, они были изготовлены позже указанной в них даты.

В судебном заседании истец и его представитель Аншуков Г.Г. заявленные требования поддержали, не оспаривали, что договор купли-продажи и расписка в получении денежных средств были фактически подписаны в ноябре 2014 года. Между тем, стороны сделки преследовали конкретные цели, для чего совершили юридически значимые действия, а также сдали необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Ответчик в нарушение условий договора не урегулировала вопрос, связанный с обременением недвижимого имущества, а в последующем отозвала заявление на государственную регистрацию перехода права, в связи с чем условия договора не могут быть исполнены. Встречные исковые требования полагали не подлежащими удовлетворению, поскольку Некрасов З.М., заключая оспариваемый договор, намеревался приобрести в собственность спорное недвижимое имущество.

Ответчик и ее представитель по доверенности Кондакова О.А. исковые требования полагали не подлежащими удовлетворению, поддержав доводы встречного искового заявления. Также указали, что истцом не представлено доказательств существенного нарушения условий договора купли-продажи. Ответчик акцентировала внимание на том, что целью оспариваемой сделки был вывод имущества во избежание обращения на него взыскания кредиторами.

Третье лицо Мельникова В.В., извещенная о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, представила возражения, в которых указала, что является залогодержателем спорного недвижимого имущества.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г.Архангельск, <адрес>, права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, права общей долевой собственности на земельный участок) (далее также договор купли-продажи). Указанный договор, датированный 11 апреля 2014 года, фактически подписан сторонами в ноябре 2014 года.

19 ноября 2014 года сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.

24 ноября 2014 года стороны договора сдали документы в Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

25 ноября 2014 года Некрасовым З.М. в Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу дополнительно была представлена расписка в получении Щербаковой Г.В. 11 000 000 руб. по договору купли-продажи недвижимого имущества.

04 декабря 2014 года Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу направило сторонам сообщение о приостановлении государственной регистрации до снятия ареста (запрета) в связи с наличием определения судьи Октябрьского районного суда г.Архангельска от 13 ноября 2014 года о запрете на совершение регистрационных сделок в отношении недвижимого имущества.

16 декабря 2014 года стороны обратились в Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу с заявлением о приостановлении государственной регистрации по 23 марта 2015 года.

28 октября 2016 года от Щербаковой Г.В. в Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу поступило заявление о прекращении государственной регистрации, в связи с чем 05 декабря 2016 года регистрационный орган направил сторонам соответствующее сообщение.

Направленное в адрес Щербаковой Г,В. уведомление о расторжении договора оставлено без удовлетворения.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

В обоснование заявленных возражений и доводов встречного искового заявления Щербакова Г.В. ссылается на мнимость заключенного между сторонами договора и выданной расписки в получении по нему денежных средств.

Некрасов З.М. не согласился с возражениями ответчика, указывая, что целью заключения сделки было приобретение недвижимого имущества в собственность.

Согласно пункту 1 статьи 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Оценивая заявленные требования о мнимости сделки, суд приходит к выводу, что Щербаковой Г.В. не представлено доказательств мнимости договора купли-продажи недвижимого имущества. Так, совершенные действия сторон свидетельствуют о явно выраженных намерениях достигнуть правовой результат, который возникает при заключении договора купли-продажи недвижимости. То обстоятельство, что договор от 11 апреля 2014 года стороны фактически подписали в ноябре 2014 года о мнимости сделки не свидетельствует. При этом стороны договора не только подписали сам договор, акт приема передачи имущества, оформили оплату по договору выдачей расписки в получении денежных средств, но и представили совместное заявление о государственной регистрации перехода права собственности, тем самым совершив полный спектр действий по реализации объекта недвижимости. Кроме того, Щербаковой Г.В. было получено согласие Банка ВТБ 24 на отчуждение недвижимого имущества, которое было заложено в обеспечение исполнения обязательств по кредитным договорам. Ссылки Щербаковой Г.В. на формальное исполнение условий заключенного договора в целях вывода имущества из под обращения на него взыскания ее кредиторами опровергаются имеющимися в деле доказательствами.

Отсутствие факта передачи денежных средств по расписке не опровергнуто.

Таким образом, доводы встречного искового заявления и возражения ответчика Щербаковой Г.В. являются несостоятельными.

Положениями статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В соответствии с частью 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 452 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 1.4. договора купли-продажи на момент заключения настоящего договора недвижимое имущество, определенное пунктом 1.1. договора. обременено ипотекой на основании договора об ипотеке № от 18 сентября 2012 года в обеспечение кредитного соглашения № от 14 сентября 2012 года и кредитного соглашения № от 18 сентября 2012 года, залогодержателем недвижимого имущества является Банк ВТБ 24 (ЗАО).

На момент рассмотрения настоящего спора залогодержателем недвижимого имущества является Мельникова В.В. на основании договора уступки прав (требований) №60 от 29 июня 2015 года, заключенного с Банком ВТБ 24 (ПАО).

В силу пункта 1.6. договора купли-продажи продавец принимает на себя обязательство в срок до 11 апреля 2015 года согласовать с залогодержателем переход прав собственности на недвижимое имущество на имя покупателя и получить соответствующее письменное согласие. Такое согласие Щербаковой Г.В. было получено.

В качестве оснований заявленных требований Некрасов З.М. ссылается на существенное нарушение условий договора Щербаковой Г.В., которое состоит в нахождении недвижимого имущества под обременением, отказу ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на него, а также невозможности исполнения договора купли-продажи.

Указанные доводы суд находит заслуживающими внимание. Так, согласно сведениям об основных характеристиках спорного объекта недвижимости (л.д. 28-30) последнее имеет обременение в виде ареста на основании определения судьи Октябрьского районного суда г.Архангельска от 13 ноября 2014 года об обеспечении иска (запись внесена 18 ноября 2014 года). Кроме того, 13 апреля 2015 года внесена запись о запрете регистрирующему органу совершать регистрационный действия на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Октябрьскому округу г.Архангельска от 09 апреля 2015 года.

Таким образом, наличие вышеуказанных обременений, о которых Некрасов З.М. не знал при заключении договора купли-продажи, в значительной степени лишает его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, в том числе с учетом его пунктов 1.4, 1.6, в связи с чем исковые требования в указанной части подлежат удовлетворению.

Согласно части 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

С учетом изложенного, суд полагает возможным возвратить стороны договора в положение, имевшее место до его заключения.

Таким образом, договор подлежит расторжению, а переданные истцом ответчику денежные средства в размере 11 000 000 руб. подлежит взысканию с последней в пользу истца.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к которым относится, в том числе государственная пошлина (часть 1 статьи 88 Кодекса).

Применительно к положениям части 1 статьи 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в уплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере 18 200 руб.

Кроме того, цена иска с учетом увеличения требований составила 11 000 000 руб., государственная пошлина от указанной суммы применительно к подпункту 1 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ составляет 60 000 руб. В связи с этим оставшаяся часть государственной пошлины в размере 41 800 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета.

Ответчиком был заявлен встречный иск, который был признан необоснованным. Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2006 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 29.11.2006), поскольку иск о признании недействительными договоров купли-продажи или дарения, а также спор о применении последствий недействительности сделки связан с правами на имущество, государственную пошлину при подаче таких исков следует исчислять в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации - как при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, в зависимости от цены иска.

Щербаковой Г.В. оспаривался договор купли-продажи недвижимого имущества, цена которого составляет 16 000 000 руб. Государственная пошлина от указанной цены составляет 60 000 руб. Указанная сумма не была уплачена при подаче встречного иска.

В связи с изложенным, с ответчика в доход местного бюджета также подлежит взысканию государственная пошлина за подачу встречного искового заявления в размере 60 000 руб., итого 101 800 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

исковые требования Некрасова Зосимы Михайловича к Щербаковой Галине Викторовне о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств удовлетворить.

Расторгнуть датированный 11 апреля 2014 года договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г.Архангельск, <адрес>, права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, права общей долевой собственности на земельный участок), заключенный между Щербаковой Галиной Викторовной и Некрасовым Зосимой Михайловичем.

Взыскать с Щербаковой Галины Викторовны в пользу Некрасова Зосимы Михайловича денежные средства в размере 11 000 000 рублей, в возврат уплаченной государственной пошлины 18 200 рублей, всего взыскать 11 018 200 рублей.

Встречное исковое заявление Щербаковой Галины Викторовны к Некрасову Зосиме Михайловичу о признании договора купли-продажи и расписки в получении денежных средств недействительными оставить без удовлетворения.

Взыскать с Щербаковой Галины Викторовны в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 101 800 рублей.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г.Архангельска.

Мотивированное решение суда изготовлено 17 октября 2017 года.

Судья                              С.С. Воронин